Así se regula el alquiler turístico

11 May

regulación del alquiler turísticoLa vivienda sigue subiendo su precio en las grandes ciudades y muchas voces acusan al alquiler turístico de estar provocándolo. Para solucionarlo, los principales Ayuntamientos de España han aprobado legislación restrictiva para impedir el aumento de los precios.

La razón es que muchos inversores están comprando pisos para ponerlo de alquiler de esta forma. Esto está suponiendo un aumento tanto del precio de la vivienda en venta como del alquiler, al haber una mayor demanda de compra y una menor oferta para alquiler a largo plazo.

El primer ayuntamiento español en tratar de legislar al respecto fue Barcelona. Posteriormente le siguieron Palma de Mallorca y Valencia. Actualmente, el plan de regulación del alquiler turístico en Madrid se encuentra en fase de estudio, aunque se han filtrado las primeras medidas que parece que se incorporarán. La capital española seguirá el modelo de San Francisco, la ciudad que vio nacer a AirBnb.

En este artículo, explicaremos la situación de los pisos en alquiler turístico en nuestro país.

La regulación del alquiler turístico en España

vista de BarcelonaEl alquiler turístico en Barcelona

Barcelona es la ciudad española con un alquiler más caro. Por ello, también fue la primera que se propuso legislar sobre el alquiler turístico. Hay que tener en cuenta que en la Ciudad Condal no solo se luchaba contra este tipo de alquileres sino también contra la gran cantidad de plazas hoteleras que había en la ciudad. Por ello, se instauró una moratoria que prohibía la apertura de nuevos hoteles (exceptuando los que ya estaban proyectados y aprobados). También se prohibía la apertura de nuevos alojamientos de alquiler turístico.

En el PEUAT (Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos de Barcelona) se establecen las medidas a seguir. Para empezar, se divide la ciudad en cuatro zonas. En las zonas 1 y 2, correspondientes al centro de la ciudad, se prohíbe la apertura de nuevos alojamientos turísticos.

En las zonas 3 y 4 se podrán añadir nuevos apartamentos turísticos de uso exclusivo en aquellos momentos en los que alguno de los existentes se cierre. Para ello, la comunidad de propietarios debe dar su permiso y no puede haber más de un 1,48% de este tipo de alojamiento en su manzana.

ciudad de las artes y las ciencias de ValenciaEl alquiler turístico en Valencia

Valencia ha sido la última ciudad en aplicar una amplia regulación sobre los pisos de alquiler turístico. Esta regulación se aplica para los nuevos pisos turísticos. Los que ya están funcionando, podrán seguir operando con normalidad.

Los particulares no podrán alquilar sus pisos más de 60 días, como en Ámsterdam. Solo estará permitido alquilar bajos y primeros (es decir, casas que no tengan debajo otra vivienda). En Ciutat Vella no se pueden abrir nuevos apartamentos turísticos ya que hay una moratoria.

Los edificios enteros de apartamentos turísticos funcionarán con una licencia especial como si fuera un hotel.

Palma de Mallorca desde arribaEl alquiler turístico en Palma de Mallorca

A partir de este mes de julio se prohibirán los pisos turísticos. Solo se podrán alquilar las viviendas unifamiliares. La regulación vino después de comprobar que de las 11.000 plazas de alquiler turístico que se ofertaban en Palma de Mallorca, solo 645 estaban regladas.

En un principio, se pensaba hacer como en Madrid y Barcelona, que hubiera zonas donde estuviera permitido, aquellas más alejadas del centro. Finalmente, se ha decidido crear una zona única que englobe todo el término municipal.

calle de Toledo MadridEl alquiler turístico en Madrid

Madrid aún no ha cerrado su plan para regular el alquiler turístico, pero se han filtrado los primeros datos. Lo más llamativo es la prohibición del mismo en el centro histórico de la ciudad. Esto conllevaría que en los distritos Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y Arganzuela no habría alojamientos de este tipo. De esta forma, la idea es reducir un 95% de los pisos turísticos y fomentar otras zonas de la ciudad.

Las licencias solo se darán a aquellas viviendas que cuenten con una entrada directa desde la calle y necesitarán el permiso de la comunidad de propietarios.

Si somos los propietarios y residentes habituales en la vivienda que alquilemos, tendremos un plazo máximo de 90 días al año en el que podremos alquilarla, al estilo de otras ciudades como Londres o San Francisco. En estos casos, no se considerarán apartamentos turísticos y si se podrán alquilar en el centro de la ciudad.

Con la nueva legislación se prevé reducir la oferta actual de más de diez mil viviendas a solo 2.600, tratando de frenar la subida del alquiler en la capital.

vista de San FranciscoLa regulación del alquiler turístico internacional

A nivel internacional, la regulación de los alquileres turísticos viene de lejos. La primera ciudad en tratar de frenar a AirBnb fue San Francisco, con quién tuvieron un largo proceso legal. En San Francisco se puede alquilar un máximo de 90 días si es vivienda habitual. En caso de ser segunda residencia, el periodo mínimo por el que se podrá alquilar debe ser de un mes.

Tras la aprobación de la nueva legislación, se redujo el número de apartamentos en un 54%.

Una política similar se aplicó en Nueva York, donde los alquileres en viviendas multifamiliares (pisos) están prohibidos si son por un periodo inferior a 30 días. La multa alcanza los 7.500€.

Los máximos de 90 días de San Francisco también los tiene Londres, mientras que en París el plazo aumenta a 120 días y en Ámsterdam baja a solo 60. Eso sí, en París han aumentado los impuestos a las viviendas vacías de un 20 a un 60%.

Reikiavik es una ciudad muy bonitaUno de los casos más curiosos lo encontramos en Reikiavik. La capital islandesa ha decidido que dependa de los ingresos que genere y no de los días. Por ello, los particulares solo podrán alquilar sus casas con este modelo si ingresan menos de 8000 dólares al año. Si lo superan, la vivienda pasará a ser considerada alojamiento turístico. Si es alojamiento turístico tendrá que corresponder con la legislación específica, similar a la de un hotel.

Un caso aún más sorprendente es el de Berlín que ha pasado de una legislación muy restrictiva que solo permitía el alquiler de una habitación si el propietario habitaba la vivienda a la preparación de una nueva normativa que facilitará el alquiler turístico. Es decir, no se permitía el alquiler por días de las viviendas completas. Berlín ha sido una de las ciudades que más ha sufrido esta subida los alquileres.

Un futuro abierto

Como podemos ver, los modelos son diferentes entre sí. Con el paso de los años, veremos como se legislará de forma más homogénea, una vez se descubra qué políticas ayudan a mantener bajos los precios de la vivienda. De momento, inversores, compradores e inquilinos estarán muy atentos al funcionamiento de las nuevas políticas. Desde Templo Consulting estaremos pendientes para ayudaros a conseguir el mejor precio.

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