¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?

22 May

subrogación de hipotecaAntes de plantearse un cambio, mucha gente se pregunta cuánto cuesta una subrogación de hipoteca. Por medio de este procedimiento, podemos cambiar a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones. Se trata de una buena fórmula para conseguir ahorrar, especialmente si nuestro préstamo hipotecario se dio en los años de la crisis. Todos los bancos cuentan con ofertas y departamentos específicos para hacer este servicio.

Sin embargo, realizar la subrogación de hipoteca tiene un coste. Por ello, es importante calcular cuánto cuesta una subrogación de hipoteca para saber si nos va a salir rentable. En caso de que el ahorro sea mínimo, puede que nos termine saliendo igual o más cara.

No podemos olvidar que la subrogación de hipoteca está regulada por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. En esta ley se reflejan las comisiones máximas que nos pueden cobrar por realizar el cambio, de manera que podamos calcular de ante mano lo que nos va a costar.

Aun así, hay otros gastos que no están reglados, aunque podemos hacernos una idea aproximada de cuál será su coste. A continuación, explicamos los diferentes gastos de este cambio hipotecario.

Comisiones regladas

Comisión por subrogación de hipoteca:

Se trata de una comisión que nos cobra la entidad bancaria por irnos a otro banco. Se trata de una de las comisiones reguladas por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos. El precio máximo (que es el que utilizan todos los bancos) es del 0,5% durante los primeros 5 años del contrato y del 0,25% a partir del sexto.

Las hipotecas más antiguas pueden tener un porcentaje más elevado. Según la legislación, las hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y el 31 de diciembre de 2007 tienen una comisión máxima del 0,5%. Por último, las hipotecas anteriores al 27 de abril de 2003 tienen una comisión máxima del 1%.

Esto es así porque se trata de una ley que surgió en la crisis, para conseguir mejores condiciones a las personas que las suscribieron en esa época.

Gastos de notaría:

Los gastos de notaría por esta gestión están establecidos en 30,05€.

Gastos de registro:

Para calcular los gastos de registro, necesitamos coger la calculadora y realizar una serie de operaciones, ya que la cuantía es variable. En el Real Decreto 1427/1989 vienen establecida la cuantía a pagar según el valor de la finca:

  1. a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
  2. b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
  3. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
  4. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
  5. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
  6. f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

En los casos de novación o subrogación de hipoteca, como este caso, se utiliza como base el capital pendiente de amortizar y se reduce en un 90 por 100.

En cualquier caso, no se puede pagar más de 2.181,673939 euros ni menos de 24,040484 euros.

Es decir, primero calculamos el capital pendiente de amortizar. Luego comprobamos donde se encuentra la cuantía, se reduce en un 90% y se paga la cuantía restante. Lo normal es que no se supere los 100€.

Por ejemplo, si nuestro capital pendiente a amortizar es de 200.000€, el 10% es 20.000€ y aplicando la comisión de 1,75 por 1000, saldría por 35€ (1,75×20€).

Gastos no reglados

Compensación por riesgo de tipo de interés:

Cuando la hipoteca que se traslada es fija, es posible que se cobre una compensación por riesgo de tipo de interés. Esta compensación no está reglada por la ley, por lo que la entidad bancaria puede cobrarnos lo que quiera. De forma habitual su coste oscila entre el 0,5% y el 5%.

Tasación:

Los gastos de tasación dependerán de la entidad tasadora. Lo que mucha gente no sabe es que nosotros podemos elegir entidad tasadora si la del banco nos parece muy cara. La tasación será obligatoria si la vivienda tiene más de seis meses. En total, los gastos de tasación suelen suponer unos 300€.

Gestoría:

Por último, tenemos que mencionar los gastos de gestoría. Aquí es donde los bancos pueden llevar a establecer un porcentaje más alto. De media se sitúan entre los 200 y los 400 euros pero no está regulado.

Impuestos

En el aspecto de los impuestos, tenemos buenas noticias. A la hora de calcular cuánto cuesta una subrogación de hipoteca no tendremos que tener en cuenta el IVA ni el ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales). Igualmente, tampoco hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Esto es muy interesante si se realiza una venta de vivienda, porque el nuevo acreedor se evita pagar estos impuestos. Esto no pasaría en el caso de que pidiera un nuevo préstamo hipotecario.

Solo habría que pagar si después de la subrogación hacemos una novación para ampliar capital.

¿Nuestro banco tiene que aceptar la subrogación de hipoteca?

Si realizamos estos cálculos y descubrimos que el cambio nos sale rentable podemos solicitar la subrogación. El procedimiento es muy sencillo. El nuevo banco solicitará vía notario los datos del préstamo para el cambio. Tu antigua entidad tendrá 15 días naturales para realizar una contraoferta que iguale o supere la de la nueva entidad. En caso de que lo haga, en un proceso que se llama enervación, estaremos obligados a aceptar la propuesta de nuestro banco y no podremos cambiar de entidad.

Aun así, iniciar el proceso de subrogación nos habrá ayudado a conseguir las mejores condiciones para nuestra hipoteca. Para los consumidores, especialmente los que quieren cambiar de una hipoteca a tipo variable a una de tipo fijo, se trata de una opción muy interesante.

¿Quieres realizar una subrogación de hipotecas? En Templo Consulting podemos ayudarte. Consulta con nosotros sin compromiso o visita nuestra página de Hipotecas.

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