¿Se puede vender tu casa y seguir viviendo en ella hasta que compres una nueva?

26 Mar

Vender tu casa y seguir viviendo en ella no siempre es posible. Si queremos realizar un cambio de domicilio no podremos mudarnos al momento salvo que hayamos comprado la otra vivienda con antelación. Esto no es nada habitual, especialmente, si seguimos teniendo hipoteca. Debemos tener en cuenta que cuando cobramos el cheque nominativo bancario por la venta de una vivienda, pasan 3 días laborables hasta que cobramos dicha cantidad.

Aunque haya un contrato privado o de arras firmado, lo habitual es que los bancos no den financiación para la compra de la nueva vivienda hasta que tengamos el dinero de la antigua venta. Hay muchas cosas que pueden pasar posteriormente y tras la crisis prefieren no arriesgar.

Aun en el caso de tener buscada nuestra nueva vivienda, no la podremos comprar. Tendremos que esperar, como mínimo, esos tres días hasta cobrar el cheque.  Por supuesto, si no necesitamos hipoteca y lo podemos comprar al contado, no habrá problema. Pero esto no es nada habitual.

Aquí nos encontramos con dos problemas. Por una parte, la falta del dinero para la nueva compra. Por otra, que no podremos hacer la mudanza hasta el nuevo piso. O bien tendremos que dejar los muebles y cajas en casa de algún conocido o familiar o alquilar un guardamuebles. Lo mismo con nuestro alojamiento. Se trata de gastos adicionales que dificultan terminar la compraventa.

Afortunadamente, la ley establece tres opciones para evitar esta problemática:

  1. El comodato
  2. El precario
  3. El contrato de arrendamiento

El comodato y el precario para vender tu casa y seguir viviendo en ella

Hay dos figuras jurídicas que podemos utilizar para vender tu casa y seguir viviendo en ella. La más común es el comodato, aunque muchas veces se denomina como la otra, precario. Es habitual que incluso en muchas notarías se llame precario a un comodato.

Para que lo entendamos fácilmente, en ambos casos se trata de vivir en la vivienda sin ser propietarios. Sin embargo, hay una diferencia fundamental. En el comodato estará establecido un plazo o situación por el que habrá de dejar la vivienda. En caso del precario no. El tiempo que podamos pasar en la vivienda dependerá exclusivamente de la buena voluntad del propietario.

El precario es una opción muy común en casos de padres que dejan una vivienda para que la usen sus hijos, sin establecer el pago de un alquiler ni nada similar. También al dejar una vivienda para unas vacaciones, por ejemplo. El comodato es más habitual en casos de compraventa. Podemos establecer un plazo de 15 días o dos meses para que el anterior propietario abandone la vivienda. En este periodo, podrá realizar la nueva compra o la mudanza.

Debemos saber que en el precario la vivienda no se entrega para ningún uso concreto. En el comodato debe hacer un motivo y un uso establecido de antemano. Por ello, no se podrá pedir la vivienda hasta que haya terminado el plazo o el uso al que fue destinada.

¿Hay que pagar por el comodato o el precario?

Hay que señalar que en los dos casos no se paga nada por el disfrute de la misma. En eso se diferencian de un alquiler. Sí que hay pagar por “los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa prestada”, según establece el Artículo 1740 y siguientes del Código Civil¸ donde se regula esta figura. Es decir, tendremos que pagar nosotros los gastos de luz, agua, internet, etc. Eso sí, no seremos responsables de los problemas habituales que haya por el uso habitual del inmueble no nos tocará pagar. Por ejemplo, si se rompe una persiana o se estropea la lavadora por el uso.

El precario y el comodato también se diferencian en las maneras a las que habrá que acudir a la ley cuando el propietario quiera recuperar la vivienda. Mientras que en el precario valdrá un juicio verbal de deshaucio, según el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el comodato será necesario un juicio ordinario.

Al tratarse de una situación posesoria no es objeto de inscripción registral. Está excluida de la misma por el artículo 5 de la Ley Hipotecaria.

Gracias a esta figura, tendremos tiempo de cerrar la compra de la nueva vivienda y conseguir la financiación. Además, nos ahorraremos tener que pagar un alquiler.

El contrato de arrendamiento

La última opción es la que más garantías nos ofrece. Se trata de realizar un contrato de arrendamiento con el nuevo propietario. De esta forma tendremos que pagar el alquiler que se estipule, pero estaremos totalmente protegidos.

Otra cosa es que no consigamos cerrar la compra de la nueva vivienda en el plazo establecido. En esos casos, volveremos a la situación inicial.

Muchas veces cuándo hay un alquiler sin contrato, el arrendatario puede demandar. En estos casos hay que señalar que le toca al mismo demostrar el pago. De lo contrario, el tribunal podrá dictar que estamos en precario. Si es así, nos podrán deshauciar porque parecerá que hemos okupado la vivienda.

Por ello, siempre es muy importante tener un contrato de alquiler en regla. En caso de alquilar en Madrid, no olvidemos pedir el justificante de la fianza en el IVIMA. De lo contrario, no podremos acceder a las ayudas al alquiler en nuestra Declaración de la Renta.

Si quieres vender tu piso y comprar otra vivienda, en Templo Consulting nos encargamos de todas las gestiones por ti. Contacta con nosotros sin compromiso.

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