¿Cómo vender un local, garaje o trastero VPO?

21 May

vender local, garaje VPO

Las Viviendas de Protección Oficial, y sus anejos, son un tipo de inmuebles con ventajas económicas y fiscales. Su principal objetivo es garantizar el derecho a una vivienda a todas las familias que, debido a su situación económica, encontrarán dificultades para acceder a la misma por las condiciones de financiación del mercado. Este tipo propiedades tienen unas características establecidas en el Real Decreto 3148/1978. Además, existen elementos, protegidos también, cuya finalidad es hacer la habitabilidad más fácil. Desde nuestra inmobiliaria especializada en viviendas de protección oficial en Madrid, os contamos cómo vender un local, garaje o trastero VPO.

Cómo vender un local, garaje o trastero VPO

Una vez obtenida la calificación definitiva de la vivienda, podremos comprobar cuáles son los anejos vinculados a la misma. En caso de querer vender de manera independiente algunos de esos elementos necesitaremos autorización expresa de la Dirección General de la Vivienda. Y para ello hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 22 del Decreto 74/2009 del 30 de julio, que establece lo siguiente:

«Artículo 22 de la modificación y anulación definitiva»

La calificación definitiva, una vez otorgada, sólo podrá ser modificada o anulada de acuerdo a lo dispuesto en los artículos del 102 al 119 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, sin prejuicio de lo establecido en la disposición adicional cuarta del presente Reglamento.

Quedan a salvo la realización de obras, modificaciones o reformas de las viviendas y demás elementos a los que se extienda. Siempre que no sean contrarias a lo establecido en la normativa aplicable, y que hayan sido previamente autorizadas por la Consejería competente en materia de vivienda».

Información no vinculante

Sin embargo, toda esta información tiene carácter orientativo y no vinculante. De manera que, nuestra recomendación es que se consulten las publicaciones oficiales del artículo 14 del Decreto 21/2002, de 24 de enero; BOCM, 5 de febrero de 2002.

Características de los inmuebles de Protección Oficial, además de las viviendas:

1. Locales comerciales

La extensión de la protección oficial a los locales comerciales se realiza porque desde el punto de vista urbanístico son útiles y muchas veces necesarios para la construcción. Además, la integración de estos locales destinados a comercios, oficinas, talleres, restaurantes, etc. aumentan el valor del edificio, y por tanto de las viviendas.

Los requisitos para que un local comercial sea considerado de protección oficial son:

  • Superficie útil no superior al 40% de la superficie útil total.
  • Deben estar situados en el mismo edificio. Pero en plantas completas y distintas a las que se destinan a viviendas.
  • Cuando un promotor construye más de 100 viviendas VPO, podrá agrupar la superficie dedicada a locales de negocio en un edificio independiente, con la condición de que esté situado en terrenos colindantes y forme parte del mismo proyecto que las viviendas.
  • Se podrán destinar, además de a usos comerciales, a usos industriales, docentes y de oficina.
  • Su venta y alquiler será libre, salvo cuando vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción. En cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 40% del que corresponda a las viviendas.

Para vender un local VPO es necesario presentar el título de propiedad; el certificado de no deuda con la comunidad; la acreditación de estar al corriente de pagos con los impuestos; las licencias del local, etc. En este post os contamos más detalladamente cómo vender un local comercial.

Cómo fijar el precio máximo de venta de un local VPO

Antes de establecer un precio de venta a nuestro local, debemos tener en cuenta lo establecido en el Art. 3 del Decreto 11/2005, de 27 de enero:

«La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:

a) Los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, cuya superficie útil no exceda del 40 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio deberán ubicarse en la promoción de modo que no sea factible su unión física con viviendas medianeras, y su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»

Una opción interesante para vender o alquilar a precio libre un local protegido, es proceder a su descalificación voluntaria. Aunque solo está permitido una vez han transcurrido 15 años y un día desde su fecha de calificación definitiva.

Pero no solo es interesante descalificar un local para venderlo a precio libre, sino para segregarlo y dividirlo en 2 o para convertirlo en vivienda, pues mientras esté protegido no están permitidas ninguna de las acciones anteriores.

2. Garajes

Extender la protección oficial a los garajes sirve para mejorar las condiciones de vida de los adquirentes. Aunque el promotor puede regular las propiedades según le convenga. Las más comunes son:

  • Como anejos inseparables de la vivienda, con lo que tendrán un precio máximo de venta y renta en caso de alquiler.
  • Como locales independientes, que significa que pueden venderse o alquilarse a precio real de mercado.

En la Comunidad de Madrid se establecen 3 tipos de garajes:

  • Plazas de garaje cerradas (vinculadas y no vinculadas)
  • Plazas porticadas (vinculadas o no vinculadas)
  • Plazas de motos (siempre serán no vinculadas)

Los requisitos de los garajes con protección oficial son:

  • Que consten en proyecto y estén registralmente vinculados como anejos inseparables de la vivienda. En caso contrario, se considerarán como locales comerciales a todos los efectos.
  • La superficie de los mismos, debe ser un 0,8 de la superficie construida dentro de los límites máximos establecidos en la correspondiente ordenanza, se computará a efectos de determinar los precios de venta y renta.
  • A una vivienda se le pueden vincular hasta 2 plazas de garaje para coches, pero ninguna para motos. El precio establecido para dichas plazas será del 50 % del módulo la 1ª plaza y del 40 % del módulo para la 2ª plaza.

Cómo calcular el precio máximo legal de venta de una plaza de garaje VPO

Se aplicará la tabla de precios correspondiente a la tipología de vivienda, teniendo en cuenta lo dispuesto en la normativa establecida en el Real Decreto al que esté acogida. Además, se hará conforme a unos límites establecidos de superficie. En el caso de los garajes se limita a una superficie útil de 25m2 y serán estos los que se tendrán en cuenta para determinar el precio de venta y renta, independientemente de que su superficie sea mayor.

El Art.5 b) del Real Decreto 74/2009 establece que la protección pública, se extenderá no solo a la vivienda, sino también a garajes y trasteros:

El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de garajes, cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 50% (20% si se trata de plazas de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. No obstante, cuando se vincule una segunda plaza de garaje a la vivienda, el precio de aquella no podrá exceder del 40% del precio máximo de venta.

No podrán vincularse en proyecto y registralmente a una vivienda más de dos plazas de garaje. Las plazas de garaje no vinculadas no podrán exceder del 50% del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, salvo cuando las mismas sean adquiridas por los adquirentes de las viviendas, en cuyo caso no podrá exceder del 30% del precio máximo de venta.

Ocasiones excepcionales

En ocasiones, en las escrituras, pueden aparecer 2 superficies distintas de una misma plaza de garaje: superficie útil y superficie útil bruta. ¿Cuál debemos tomar como referencia? ¿Qué se entiende por superficie útil?

Según lo establecido en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

En estos casos se tomará siempre por referencia la superficie superior, es decir, la superficie útil bruta para cada plaza de garaje.

Para vender una plaza de garaje, se necesita un informe de venta previo abono de una tasa de 13,28€ y es de aplicación el precio máximo de venta que resulta de la tabla de precios. Dicho informe de venta, junto con la documentación requerida, se deberá presentar en cualquier registro con ventanilla única de procedimiento administrativo común.

Cálculo de una superficie bruta de garaje VPO

Cuando en escritura aparece la superficie del garaje sin divisiones para realizar el lculo del precio ximo de la plaza de garaje se tendrá que dividir el total de superficie útil bruta destinada garajes no vinculados que consta en dula por el mero de unidades de garaje. Sin olvidar que lo podrá tener un ximo de 25m2 útiles en el caso de que el resultado lo supere.

Calcular el precio en los garajes en superficie no techado

Según el Art.3.b del Real Decreto 11/2005 de 27 de enero. Extensión de la protección pública, se establece que:

La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:
Los garajes y trasteros. El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de tales anejos, estén o no vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 60% (40% si se trata plazas de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, siendo computables a estos efectos, como máximo, 8m2 de superficie útil de trastero, y 25 m2 de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea mayor.

3. Trasteros

Como los garajes, extender la protección oficial de los trasteros tiene como objetivo aumentar la calidad de vida del propietario. Y sus requisitos son:

  • Su altura libre ha de ser superior a 1,5m.
  • Han de ser calificados registralmente y en proyecto como anejo inseparable.

Igual que en el caso de los garajes existe un límite de superficie útil para establecer el precio máximo de venta. En el caso de los trasteros esa limitación es de 8m2. El precio máximo legal de venta será el resultado de multiplicar su superficie útil por el 50 % del módulo.

Dependencias anejas y edificaciones complementarias

Las ventajas derivadas de la protección oficial también se hacen extensibles a una serie de dependencias anejas, como talleres de artesanos o anejos de viviendas de agricultores, etc., que se utilizan en promociones en zonas rurales o pueblos en el caso de viviendas destinadas a familias cuyo trabajo principal sea la agricultura.

También tienen protección oficial aquellas edificaciones complementarias destinadas a un equipamiento social, cuyo fundamento se encuentra no solo en solucionar el problema de vivienda; sino en cubrir, al mismo tiempo, el conjunto de necesidades básicas de los ciudadanos en materia educativa, deportiva o de salud.

¿Compensa realizar la descalificación voluntaria de un local comercial o un garaje VPO cuando no están vinculados?

Generalmente no compensa, dado que el precio máximo legal suele equipararse (y en algunos casos superar) el precio de mercado. Por tanto, no tiene mucho sentido descalificar una garaje cuando se trata de una finca registral distinta. Aunque, podemos encontrarnos ante una situación como esta que describimos a continuación:

Que hayamos descalificado nuestra VPO, con sus anejos vinculados e inseparables; pero no esa segunda plaza de garaje y el comprador nos lo exija como condición innegociable. Si nos encontramos ante esta tesitura, lo mejor será proceder a la descalificación -aunque no nos compense particularmente- porque en caso contrario podríamos perder la venta y eso sí que podría suponer un verdadero problema.

Por tanto, nuestra recomendación como profesionales del sector es consultar con una agencia especializada en VPO. Como podría ser Templo Consulting, si la Vivienda Protegida está ubicada en la Comunidad de Madrid.

Templo Consulting, tu aliado en Segundas Transmisiones de Viviendas Protegidas en Madrid

Si estás interesado/a en vender un local, garaje o trastero VPO, no dudes en contar con Templo Consulting, somos especialistas en Viviendas de Protección Oficial. Gestionamos todos los trámites necesarios para la venta de la vivienda, así como la descalificación de tu VPO en Madrid. En nuestra página web puedes encontrar todo lo relacionado con las Viviendas de Protección Oficial en Madrid.

Más de 10 años de experiencia en el sector, conocemos a quién recurrir para cada gestión y tenemos una base propia de clientes compradores. Además, te ayudamos a conseguir las mejores condiciones de financiación.

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¿Puedo vender un piso y un garaje por separado?

Sólo si se trata de fincas registrales independientes. Cuando una vivienda VPO se adquiere un garaje y un trastero como anejos vinculados, estos 3 elementos son inseparables, y deben venderse en conjunto. Sin embargo, es muy común en las promociones de Viviendas Protegidas de Promoción Privada se incluya una segunda plaza de garaje protegida. Pero dicha plaza de garaje sí podría venderse por separado, ya que trata de una finca registral distinta.

¿Cómo vender una vender una plaza de garaje que figura en la misma escritura que el piso?

En este caso estamos obligados a vender el piso y la plaza de garaje a una sola persona, ya que se trata de la misma finca registral, es decir, estamos hablando de que la vivienda y el garaje están vinculados y son anejos inseparables. 

02 Comentarios

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    Construcciones mochango s.l

    Hola buenas tardes necesito saber si los locales comerciales y los garajes para viviendas de vpo se pueden desvincular de las viviendas? Y a qué precio se puede vender en cada caso

    Reply
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      Templo Consulting

      Estimado Antonio,

      Hemos consultado al IVIMA por la venta de locales y garajes anejos a viviendas de protección oficial y hemos actualizado la información en el post. Esperamos que te sea de ayuda y seguimos a tu completa disposición para solucionar tu caso concreto si estuvieras interesado.
      Un cordial saludo y gracias por confiar en el equipo de Templo Consulting.

      Reply

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