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VENDER PLAZA DE GARAGE VPO
¿Se puede vender una plaza de garaje vpo en Madrid?
Vender local, garaje o tratero VPO
Juan Pedro Caro
Experto en Viviendas Protegidas
¿Se puede vender un garaje VPO?
Sí, siempre y cuando sea una finca registral independiente. Pero es importante considerar que, al igual que en el caso de las viviendas, cada situación es única, por lo que es recomendable contar con la asesoría de expertos que te orienten durante el proceso. En las viviendas protegidas, los garajes se consideran como «anejos».
¿Qué es un anejo a la vivienda?
El término «anejo» se refiere a un elemento inseparable de una vivienda que se utiliza en conjunto con esta. En este contexto, se engloban aquellas propiedades que, además de la vivienda principal, cuentan con un garaje y/o trastero que no está destinado a uso habitacional, pudiendo ser utilizado para otros fines. Esta condición está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y se encuentra documentada en la escritura pública de la vivienda.
Viviendas Protegidas con anejos
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y sus anejos, garajes y trasteros, tienen ventajas económicas y fiscales. Su objetivo principal es garantizar el derecho a una vivienda a todas las familias que, debido a su situación económica, encontrarán dificultades para acceder a la misma por las condiciones de financiación del mercado.
Estos inmuebles tienen características establecidas en el Real Decreto 3148/1978 y cuentan con elementos protegidos cuya finalidad es facilitar la habitabilidad.
Desde nuestra inmobiliaria especializada en VPO en Madrid, te asesoramos sobre el proceso de venta de estos anejos, asegurando que cumplas con todos los requisitos legales y obtengas el mejor precio posible en el mercado.
Tabla de contenidos
La mejor manera de vender tu garaje VPO en Madrid
¿Cómo vender un garaje VPO?
Para comenzar, es fundamental obtener la información adecuada sobre la tipología de la vivienda y el garaje en cuestión. Para esto necesitaremos:
- La fecha de calificación definitiva
- Número de expediente
- Dirección exacta.
También puedes consultar la escritura para identificar el tipo de Vivienda Protegida, o solicitar una nota simple que incluya información sobre el garaje y asi asegurarnos que es una finca registral independiente.
Recuerda que podemos ayudarte sin coste ni compromiso. ¡Contáctanos!
Calcular el Valor Máximo Legal de Venta es un proceso sencillo. Primero, consulta los nuevos valores en la tabla correspondiente, teniendo en cuenta la tipología, la zona y los metros cuadrados útiles. Luego, simplemente multiplicamos los metros cuadrados por el valor de la tabla y obtenemos el VMLV.
Ejemplo cálculo Valor Máximo Legal de Venta Garaje:
Tipología: VPPL 11/2005
Zona: A
Metros cuadrados: 25
Calculamos: 1.692,00 € x 25 m2 = 42.300 €
Para realizar el cálculo se aplicará la tabla de precios correspondiente a la tipología de vivienda teniendo en cuenta lo dispuesto en la normativa establecida en el Real Decreto al que esté acogida. Además, se hará conforme a unos límites establecidos de superficie. En el caso de los garajes se limita a una superficie útil de 25m2 y serán estos los que se tendrán en cuenta para determinar el precio de venta y renta, independientemente de que su superficie sea mayor.
El Art.5 b) del Real Decreto 74/2009 establece que la protección pública, se extenderá no solo a la vivienda, sino también a garajes y trasteros:
El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de garajes, cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 50% (20% si se trata de plazas de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. No obstante, cuando se vincule una segunda plaza de garaje a la vivienda, el precio de aquella no podrá exceder del 40% del precio máximo de venta.
No podrán vincularse en proyecto y registralmente a una vivienda más de dos plazas de garaje. Las plazas de garaje no vinculadas no podrán exceder del 50% del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, salvo cuando las mismas sean adquiridas por los adquirentes de las viviendas, en cuyo caso no podrá exceder del 30% del precio máximo de venta.
Es crucial tener en cuenta que el precio de los módulos de vivienda protegida ha aumentado después de tres años. Por lo tanto, el cálculo del valor máximo legal de venta de los garajes de Viviendas Protegidas es distinto a partir del 22 de febrero del 2024.
⚠️Si la vivienda está sujeta al Real Decreto, su trastero y garaje en la misma finca registral el Valor Máximo Legal de Venta se determinan mediante una fórmula; mientras que si cuenta con una segunda plaza de garaje en una finca registral independiente, se calcula según una tabla.
Para proceder con la venta del anejo, será necesario obtener una autorización o un informe de venta.
¿Cómo determinar cuál de los dos necesitas?
Esto dependerá de tu situación particular. No dudes en consultarnos sin compromiso ni costes adicionales. Esta gestión es crucial para que el Valor Máximo Legal de Venta (VMLV) esté certificado, ya que en ocasiones puede superar los precios de mercado. Por ejemplo, el VMLV podría ser de 34.000€, mientras que los garajes libres se valoran en torno a los 18.000€. Esto puede generar complicaciones en la venta, especialmente si el comprador requiere financiación, ya que la tasación bancaria se basará únicamente en los precios de mercado, es decir, los 18.000€.
Esto implicaría que la diferencia deberá ser cubierta por el comprador con sus propios fondos. Lo más recomendable es fijar un precio de venta para el garaje que no supere significativamente su valor real de mercado.
Ejemplo de un informe de venta de una plaza de garaje con el precio actualizado
Es importante el anuncio para vender un garaje porque es la herramienta clave para atraer a potenciales compradores y destacar las características únicas de la plaza de garaje. Un anuncio de calidad debe tener las siguientes características:
- Información Detallada: Debe incluir información precisa sobre la plaza de garaje, como su ubicación, dimensiones, accesibilidad, y cualquier característica especial que la distinga.
- Fotografías de Calidad: Las imágenes deben ser claras, nítidas y mostrar diferentes ángulos de la plaza de garaje para que los compradores puedan visualizarla adecuadamente.
- Gastos y Cargas: Es fundamental mencionar los gastos de comunidad, si la plaza está alquilada, cuánto se recibe mensualmente, y cualquier otro detalle económico relevante.
- Precio Competitivo: El precio de venta debe ser realista y competitivo en relación con el mercado para atraer a compradores potenciales.
- Destacar Características Únicas: Si la plaza de garaje tiene características especiales, como una ubicación privilegiada o medidas de seguridad adicionales, es importante resaltarlas en el anuncio.
- Actualización Periódica: Mantener el anuncio actualizado y renovado periódicamente para que siga siendo relevante y atractivo para los posibles compradores.
- Puedes colocar un cartel en el garaje, en el edificio o en la comunidad, ya que es muy probable que quien te compre la plaza de garaje sea un vecino.
Realizar visitas con todos los interesados es una parte crucial del proceso de venta de un garaje. Al programar todas las visitas en una sola tarde, se pueden obtener varios beneficios significativos. En primer lugar, al reservar un bloque de tiempo específico para las visitas, se optimiza la organización y la logística, lo que permite una gestión más eficiente del tiempo tanto para el vendedor como para los posibles compradores. Esto evita la dispersión de citas a lo largo de varios días, lo que puede resultar en una mayor carga de trabajo y en la necesidad de coordinar múltiples horarios.
Además, al concentrar las visitas en un solo día, se crea un sentido de urgencia y exclusividad para los interesados, lo que puede generar un mayor interés y competencia entre ellos. Esta estrategia puede ser beneficiosa para acelerar el proceso de venta y potencialmente obtener mejores ofertas.
Una vez identificado un comprador adecuado, se procede con la elaboración del contrato de arras y la recopilación de documentos necesarios para la firma. Finalmente, se realiza la escritura pública de la venta, cumpliendo con todas las normativas y regulaciones.
Nuestra experiencia y conocimiento especializado en este tipo de transacciones nos posiciona como los expertos ideales para brindar asesoramiento personalizado en cada etapa del proceso.
Tipos de garaje VPO
Existen varios tipos de garajes vinculados y no vinculados a las VPO, cada uno con características específicas que deben tenerse en cuenta.
- 1º Garaje vinculado
- 2º Garaje Vinculado
- Garajes Porches
- Garaje no vinculado adquirentes
- Garaje no vinculado externos
Documentación necesaria para vender un garaje VPO
- Autorización o informe de venta
- DNI de todos los titulares
- Nota simple
- Plano
- Último recibo de comunidad y acta de la última junta de propietarios
- Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
- Último recibo del IBI
- Certificado de estar al corriente con la comunidad y sin derramas pendientes de pago
- Escrituras originales
- Certificado de deuda pendiente con intereses diarios al día de la firma (En caso de existir una hipoteca)
- Certificado de deuda cero o escritura de cancelación (En caso de existir una hipoteca)
- Certificado de titularidad de cuentas bancarias
- Justificantes de transferencias de señal y de arras
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Aspectos a considerar antes vender tu plaza de garaje VPO
En la calificación definitiva aparecen los anejos o no vinculados, y para vender de manera independiente esos elementos, deberán autorizarse expresamente en por la Dirección General de la Vivienda. Para ello hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 22 del Decreto 74/2009 del 30 de julio, que establece lo siguiente:
«Artículo 22 de la modificación y anulación definitiva»
La calificación definitiva, una vez otorgada, sólo podrá ser modificada o anulada de acuerdo a lo dispuesto en los artículos del 102 al 119 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional cuarta del presente Reglamento.
Quedan a salvo la realización de obras, modificaciones o reformas de las viviendas y demás elementos a los que se extienda. Siempre que no sean contrarias a lo establecido en la normativa aplicable, y que hayan sido previamente autorizadas por la Consejería competente en materia de vivienda».
Información no vinculante
Sin embargo, toda esta información tiene carácter orientativo y no vinculante, para lo que recomendamos consultar las publicaciones oficiales del artículo 14 del Decreto 21/2002, de 24 de enero; BOCM, 5 de febrero de 2002.
Especificidades de cada elemento vinculado a la Vivienda de Protección Oficial
Primero, ¿qué características han de tener estos inmuebles para considerarse de Protección Oficial? Como hemos dicho antes, estos espacios tienen la finalidad de mejorar las condiciones de habitabilidad de las viviendas, pero también han de tener una serie de características físicas:
Garajes
La extensión de la protección oficial a los garajes tiene su fundamento en la mayor comodidad en las condiciones de la vivienda. El promotor puede regular la propiedad de distintas formas. Las más comunes son:
- Como anejos inseparables de la vivienda, con lo que tendrán un precio máximo de venta y renta en caso de alquiler.
- Como locales independientes y pueden venderse o alquilarse a precio real de mercado.
Los requisitos de los garajes con protección oficial son:
- Que consten en proyecto y estén registralmente vinculados como anejos inseparables de la vivienda. En caso contrario, se considerarán como locales comerciales a todos los efectos.
- La superficie de los mismos, un 0,8 de su superficie construida dentro de los límites máximos establecidos en la correspondiente ordenanza, se computará a efectos de determinar los precios de venta y renta.
- A una vivienda se le pueden vincular hasta 2 plazas de garaje para coches, pero ninguna para motos. El precio establecido para dichas plazas será del 50 % del módulo la 1ª plaza y del 40 % del módulo para la 2ª plaza.
Cálculo de una superficie bruta de garaje
Cuando en escritura aparece la superficie del garaje sin divisiones para realizar el cálculo del precio máximo de la plaza de garaje se tendrá que dividir el total de superficie útil bruta destinada a garajes no vinculados que consta en cédula por el número de unidades de garaje. Sin olvidar que sólo podrá tener un máximo de 25m2 útiles en el caso de que el resultado lo supere.
¿Puedo descalificar mi garaje VPO?
Si, pero generalmente no compensa, dado que el Precio Máximo Legal suele equipararse (y en algunos casos superar) el precio de mercado. Por tanto, no tiene mucho sentido descalificar un garaje cuando se trata de una finca registral independiente. Aunque, podemos encontrarnos ante una situación como ésta que describimos a continuación:
Que hayamos descalificado nuestra VPO, con sus anejos vinculados e inseparables; pero no esa segunda plaza de garaje y el comprador nos lo exija como condición innegociable. Si nos encontramos ante esta tesitura, lo mejor será proceder a la descalificación -aunque no nos compense particularmente- porque en caso contrario podríamos perder la venta y eso sí que podría suponer un verdadero problema.
Por tanto, nuestra recomendación como profesionales del sector es consultar con una agencia especializada en VPO. Como podría ser Templo Consulting, si la Vivienda Protegida está ubicada en la Comunidad de Madrid.
Otros anejos de Viviendas Protegidas
La extensión de la protección oficial a los locales comerciales se realiza porque es necesaria desde el punto de vista urbanístico. Asimismo la integración de estos locales destinados a comercios, oficinas, talleres, restaurantes etc., aumenta el valor de la vivienda.
Los requisitos para que un local comercial tenga protección oficial son los siguientes:
- Su superficie útil no puede exceder el 40% de la superficie útil total. Se han de situar en el mismo edificio, pero en plantas completas y distintas de las que se destinan a viviendas.
- Cuando un promotor construya más de 100 viviendas, podrá agrupar la superficie dedicada a locales de negocio en un edificio independiente, con la condición de que esté situado en los terrenos colindantes y que forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y esté incluido en el mismo proyecto.
- Se podrán destinar, además de a usos comerciales, a usos industriales, docentes y de oficina. Su venta y alquiler será libre, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 40% del que corresponda a las viviendas.
Para poder vender un local, es necesario presentar una serie de documentos como son las escrituras de la propiedad; certificado de no deuda con la comunidad; acreditación de estar al corriente de pagos con los impuestos; licencias del local, etc. En este post os contamos más detalladamente cómo vender un local comercial.
Precio de venta para locales
Antes de establecer un precio de venta a nuestro local, debemos tener en cuenta lo establecido en el Art. 3 del Decreto 11/2005, de 27 de enero:
«La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:
- a) Los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, cuya superficie útil no exceda del 40 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio deberán ubicarse en la promoción de modo que no sea factible su unión física con viviendas medianeras, y su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»
Es decir no es necesario proceder a su descalificación voluntaria para vender o alquialr a precio libre. «su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»
Para segregar y dividirlo en dos o para convertirlo en vivienda, si en necesaria la descalificación pues mientras esté protegido no se permiten ninguna de estas acciones legalmente.
Hay dos alternativas para llevar a cabo un cambio de uso de un local a vivienda:
Descalificar el local para permitir su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Solicitar una autorización a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Una vez convertido en vivienda y al no ser de libre disposición, estará sujeto al valor máximo legal de venta o de renta.
Al igual que en los garajes, la protección oficial de los trasteros tiene como objetivo, aumentar la comodidad en la vivienda. Es necesario que tengan los siguientes requisitos:
- Su altura libre ha de ser superior a 1,5m.
- Han de ser calificados registralmente y en proyecto como anejo inseparable.
Al igual que en el caso de los garajes existe un límite de superficie útil para establecer el precio máximo de venta. En el caso de los trasteros esa limitación es de 8m2. El precio máximo legal de venta será el resultado de multiplicar su superficie útil por el 50 % del módulo.
Dependencias anejas y edificaciones complementarias
Las ventajas derivadas de la protección oficial también se hacen extensibles a una serie de dependencias anejas, como talleres de artesanos o anejos de viviendas de agricultores, etc., que se utilizan en promociones en zonas rurales o pueblos en el caso de viviendas destinadas a familias cuyo trabajo principal sea la agricultura.
También tienen protección oficial aquellas edificaciones complementarias destinadas a un equipamiento social, cuyo fundamento se encuentra no sólo en solucionar el problema de vivienda; sino en cubrir, al mismo tiempo, el conjunto de necesidades básicas de los ciudadanos en materia educativa, deportiva o de salud.
En algunas ocasiones, en las escrituras pueden aparecer dos superficies distintas de una misma plaza de garaje: superficie útil y superficie útil bruta. ¿Cuál debemos tomar como referencia? ¿Qué se entiende por superficie útil?
Según lo establecido en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»
En estos casos se tomará siempre por referencia la superficie superior, es decir, la superficie útil bruta para cada plaza de garaje.
Para vender una plaza de garaje, se necesita un informe de venta previo abono de una tasa de 13,28€ y es de aplicación el precio máximo de venta que resulta de la tabla de precios. Dicho informe de venta, junto con la documentación requerida, se deberá presentar en cualquier registro con ventanilla única de procedimiento administrativo común.
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Somos una consultora inmobiliaria especializada en Viviendas Protegidas, con más de una década de experiencia en el sector. Ofrecemos una amplia gama de servicios relacionados con VPO. Desde la venta de viviendas, garajes, trasteros hasta locales, nos encargamos de todos los aspectos necesarios para garantizar una venta exitosa.
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Un pensamiento en & ldquo; ¿Cómo vender un local, garaje o trastero VPO? y rdquo;
Hola buenas tardes necesito saber si los locales comerciales y los garajes para viviendas de vpo se pueden desvincular de las viviendas? Y a qué precio se puede vender en cada caso
Estimado Antonio,
Hemos consultado al IVIMA por la venta de locales y garajes anejos a viviendas de protección oficial y hemos actualizado la información en el post. Esperamos que te sea de ayuda y seguimos a tu completa disposición para solucionar tu caso concreto si estuvieras interesado.
Un cordial saludo y gracias por confiar en el equipo de Templo Consulting.