VENDER PLAZA DE GARAGE VPO

La extensión de la protección oficial a los locales comerciales se realiza porque es necesaria desde el punto de vista urbanístico. Asimismo la integración de estos locales destinados a comercios, oficinas, talleres, restaurantes etc., aumenta el valor de la vivienda.

Los requisitos para que un local comercial tenga protección oficial son los siguientes:

• Su superficie útil no puede exceder el 40% de la superficie útil total. Se han de situar en el mismo edificio, pero en plantas completas y distintas de las que se destinan a viviendas.
• Cuando un promotor construya más de 100 viviendas, podrá agrupar la superficie dedicada a locales de negocio en un edificio independiente, con la condición de que esté situado en los terrenos colindantes y que forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y esté incluido en el mismo proyecto.
• Se podrán destinar, además de a usos comerciales, a usos industriales, docentes y de oficina. Su venta y alquiler será libre, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 40% del que corresponda a las viviendas.

Para poder vender un local, es necesario presentar una serie de documentos como son las escrituras de la propiedad; certificado de no deuda con la comunidad; acreditación de estar al corriente de pagos con los impuestos; licencias del local, etc. En este post os contamos más detalladamente cómo vender un local comercial.

Precio de venta para locales

Antes de establecer un precio de venta a nuestro local, debemos tener en cuenta lo establecido en el Art. 3 del Decreto 11/2005, de 27 de enero:

«La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:

1. a) Los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, cuya superficie útil no exceda del 40 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio deberán ubicarse en la promoción de modo que no sea factible su unión física con viviendas medianeras, y su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»

Es decir no es necesario proceder a su descalificación voluntaria para vender  o alquialr a precio libre. «su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»

Para segregar y dividirlo en dos o para convertirlo en vivienda, si en necesaria la descalificación pues mientras esté protegido no se permiten ninguna de estas acciones legalmente.

Hay dos alternativas para llevar a cabo un cambio de uso de un local a vivienda:

Descalificar el local para permitir su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Solicitar una autorización a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Una vez convertido en vivienda y al no ser de libre disposición, estará sujeto al valor máximo legal de venta o de renta.

Al igual que en los garajes, la protección oficial de los trasteros tiene como objetivo, aumentar la comodidad en la vivienda. Es necesario que tengan los siguientes requisitos:

• Su altura libre ha de ser superior a 1,5m.
• Han de ser calificados registralmente y en proyecto como anejo inseparable.

Al igual que en el caso de los garajes existe un límite de superficie útil para establecer el precio máximo de venta. En el caso de los trasteros esa limitación es de 8m2. El precio máximo legal de venta será el resultado de multiplicar su superficie útil por el 50 % del módulo.

Dependencias anejas y edificaciones complementarias

Las ventajas derivadas de la protección oficial también se hacen extensibles a una serie de dependencias anejas, como talleres de artesanos o anejos de viviendas de agricultores, etc., que se utilizan en promociones en zonas rurales o pueblos en el caso de viviendas destinadas a familias cuyo trabajo principal sea la agricultura.

También tienen protección oficial aquellas edificaciones complementarias destinadas a un equipamiento social, cuyo fundamento se encuentra no sólo en solucionar el problema de vivienda; sino en cubrir, al mismo tiempo, el conjunto de necesidades básicas de los ciudadanos en materia educativa, deportiva o de salud.

En algunas ocasiones, en las escrituras pueden aparecer dos superficies distintas de una misma plaza de garaje: superficie útil y superficie útil bruta. ¿Cuál debemos tomar como referencia? ¿Qué se entiende por superficie útil?

Según lo establecido en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

En estos casos se tomará siempre por referencia la superficie superior, es decir, la superficie útil bruta para cada plaza de garaje.

Para vender una plaza de garaje, se necesita un informe de venta previo abono de una tasa de 13,28€ y es de aplicación el precio máximo de venta que resulta de la tabla de precios. Dicho informe de venta, junto con la documentación requerida, se deberá presentar en cualquier registro con ventanilla única de procedimiento administrativo común.