¿Cómo vender un local, garaje o trastero VPO?
Las Viviendas de Protección Oficial, y sus anejos, son un tipo de inmuebles con ventajas económicas y fiscales. Su principal objetivo es garantizar el derecho a una vivienda a todas las familias que, debido a su situación económica, encontrarán dificultades para acceder a la misma por las condiciones de financiación del mercado. Este tipo propiedades tienen unas características establecidas en el Real Decreto 3148/1978. Además, existen elementos, protegidos también, cuya finalidad es hacer la habitabilidad más fácil. Desde nuestra inmobiliaria especializada en viviendas de protección oficial en Madrid, os contamos cómo vender un local, garaje o trastero VPO.
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¿Cómo vender un local, garaje o trastero VPO?
Una vez obtenida la calificación definitiva, en dicho documento aparecen los anejos o no vinculados, y para vender de manera independiente esos elementos, deberán autorizarse expresamente en por la Dirección General de la Vivienda. Para ello hay que tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 22 del Decreto 74/2009 del 30 de julio, que establece lo siguiente:
"Artículo 22 de la modificación y anulación definitiva"
La calificación definitiva, una vez otorgada, sólo podrá ser modificada o anulada de acuerdo a lo dispuesto en los artículos del 102 al 119 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, sin prejuicio de lo establecido en la disposición adicional cuarta del presente Reglamento.
Quedan a salvo la realización de obras, modificaciones o reformas de las viviendas y demás elementos a los que se extienda. Siempre que no sean contrarias a lo establecido en la normativa aplicable, y que hayan sido previamente autorizadas por la Consejería competente en materia de vivienda».
Información no vinculante
Sin embargo, toda esta información tiene carácter orientativo y no vinculante, para lo que recomendamos consultar las publicaciones oficiales del artículo 14 del Decreto 21/2002, de 24 de enero; BOCM, 5 de febrero de 2002.
Especificidades de cada elemento vinculado a la Vivienda de Protección Oficial
Lo primero, ¿qué características han de tener estos inmuebles para considerarse de Protección Oficial? Como hemos dicho antes, estos espacios tienen la finalidad de mejorar las condiciones de habitabilidad de las viviendas, pero también han de tener una serie de características físicas:
Locales de negocio
La extensión de la protección oficial a los locales comerciales se realiza porque es necesaria desde el punto de vista urbanístico. Asimismo la integración de estos locales destinados a comercios, oficinas, talleres, restaurantes etc., aumenta el valor de la vivienda.
Los requisitos para que un local comercial tenga protección oficial son los siguientes:
Su superficie útil no puede exceder el 40% de la superficie útil en total.
Se han de situar en el mismo edificio, pero en plantas completas y distintas de las que se destinan a viviendas.
Cuando un promotor construya más de 100 viviendas, podrá agrupar la superficie dedicada a locales de negocio en un edificio independiente, con la condición de que esté situado en los terrenos colindantes y que forme con los edificios de viviendas un conjunto urbano y esté incluido en el mismo proyecto.
Se podrán destinar, además de a usos comerciales, a usos industriales, docentes y de oficina.
Su venta y alquiler será libre, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del 40% del que corresponda a las viviendas.
Para poder vender un local, es necesario presentar una serie de documentos como son las escrituras de la propiedad; certificado de no deuda con la comunidad; acreditación de estar al corriente de pagos con los impuestos; licencias del local, etc. En este post os contamos más detalladamente cómo vender un local comercial.
Precio de venta para locales
Antes de establecer un precio de venta a nuestro local, debemos tener en cuenta lo establecido en el Art. 3 del Decreto 11/2005, de 27 de enero:
«La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:
a) Los locales de negocio situados en los inmuebles destinados a vivienda, cuya superficie útil no exceda del 40 por 100 de la superficie útil total. Estos locales de negocio deberán ubicarse en la promoción de modo que no sea factible su unión física con viviendas medianeras, y su venta y alquiler serán libres, salvo cuando los mismos vayan a venderse o arrendarse a los adquirentes o inquilinos de las viviendas de la promoción, en cuyo caso, su precio máximo de venta o renta por metro cuadrado de superficie útil no podrá exceder del que corresponda a las viviendas.»
Una opción interesante para vender o alquilar a precio libre un local protegido, es proceder a su descalificación voluntaria. Aunque solo está permitido una vez han transcurrido 15 años y un día desde su fecha de calificación definitiva. Y no solo es interesante descalificar un local para venderlo a precio libre, sino para segregarlo y dividirlo en dos o para convertirlo en vivienda, pues mientras esté protegido no se permiten ninguna de estas acciones legalmente.
Garajes
La extensión de la protección oficial a los garajes tiene su fundamento en la mayor comodidad en las condiciones de la vivienda. El promotor puede regular la propiedad de distintas formas. Las más comunes son:
Como anejos inseparables de la vivienda, con lo que tendrán un precio máximo de venta y renta en caso de alquiler.
Como locales independientes y pueden venderse o alquilarse a precio real de mercado.
En la Comunidad de Madrid se establecen tres tipos de garajes:
Plazas de garaje cerrados (vinculadas y no vinculadas)
Las plazas porticadas (vinculadas o no vinculadas)
Y las plazas de motos (siempre serán no vinculadas)
Los requisitos de los garajes con protección oficial son:
Que consten en proyecto y estén registralmente vinculados como anejos inseparables de la vivienda. En caso contrario, se considerarán como locales comerciales a todos los efectos.
La superficie de los mismos, un 0,8 de su superficie construida dentro de los límites máximos establecidos en la correspondiente ordenanza, se computará a efectos de determinar los precios de venta y renta.
A una vivienda se le pueden vincular hasta 2 plazas de garaje para coches, pero ninguna para motos. El precio establecido para dichas plazas será del 50 % del módulo la 1ª plaza y del 40 % del módulo para la 2ª plaza.
Calcular el precio máximo legal de venta
Para realizar el cálculo se aplicará la tabla de precios correspondiente a la tipología de vivienda teniendo en cuenta lo dispuesto en la normativa establecida en el Real Decreto al que esté acogida. Además, se hará conforme a unos límites establecidos de superficie. En el caso de los garajes se limita a una superficie útil de 25m2 y serán estos los que se tendrán en cuenta para determinar el precio de venta y renta, independientemente de que su superficie sea mayor.
El Art.5 b) del Real Decreto 74/2009 establece que la protección pública, se extenderá no solo a la vivienda, sino también a garajes y trasteros:
El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de garajes, cuando estén vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 50% (20% si se trata de plazas de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. No obstante, cuando se vincule una segunda plaza de garaje a la vivienda, el precio de aquella no podrá exceder del 40% del precio máximo de venta.
No podrán vincularse en proyecto y registralmente a una vivienda más de dos plazas de garaje. Las plazas de garaje no vinculadas no podrán exceder del 50% del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, salvo cuando las mismas sean adquiridas por los adquirentes de las viviendas, en cuyo caso no podrá exceder del 30% del precio máximo de venta.
Ocasiones excepcionales
En algunas ocasiones, en las escrituras pueden aparecer dos superficies distintas de una misma plaza de garaje: superficie útil y superficie útil bruta. ¿Cuál debemos tomar como referencia? ¿Qué se entiende por superficie útil?
Según lo establecido en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»
En estos casos se tomará siempre por referencia la superficie superior, es decir, la superficie útil bruta para cada plaza de garaje.
Para vender una plaza de garaje, se necesita un informe de venta previo abono de una tasa de 13,28€ y es de aplicación el precio máximo de venta que resulta de la tabla de precios. Dicho informe de venta, junto con la documentación requerida, se deberá presentar en cualquier registro con ventanilla única de procedimiento administrativo común.
Cálculo de una superficie bruta de garaje
Cuando en escritura aparece la superficie del garaje sin divisiones para realizar el
Calcular el precio en los garajes en superficie no techado
Según el Art.3.b del Real Decreto 11/2005 de 27 de enero. Extensión de la protección pública, se establece que:
La protección pública, en las condiciones que para cada caso se establecen a continuación, se extenderá no sólo a la vivienda sino también a:
Los garajes y trasteros. El precio máximo legal por metro cuadrado de superficie útil de venta de tales anejos, estén o no vinculados en proyecto y registralmente a la vivienda, no podrá exceder del 60% (40% si se trata plazas de garaje bajo porches no cerrados lateralmente en todos sus lados) del precio máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de la vivienda, siendo computables a estos efectos, como máximo, 8m2 de superficie útil de trastero, y 25 m2 de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea mayor.
Trasteros
Al igual que en los garajes, la protección oficial de los trasteros tiene como objetivo, aumentar la comodidad en la vivienda. Es necesario que tengan los siguientes requisitos:
Su altura libre ha de ser superior a 1,5m.
Han de ser calificados registralmente y en proyecto como anejo inseparable.
Al igual que en el caso de los garajes existe un límite de superficie útil para establecer el precio máximo de venta. En el caso de los trasteros esa limitación es de 8m2. El precio máximo legal de venta será el resultado de multiplicar su superficie útil por el 50 % del módulo.
Dependencias anejas y edificaciones complementarias
Las ventajas derivadas de la protección oficial también se hacen extensibles a una serie de dependencias anejas, como talleres de artesanos o anejos de viviendas de agricultores, etc., que se utilizan en promociones en zonas rurales o pueblos en el caso de viviendas destinadas a familias cuyo trabajo principal sea la agricultura.
También tienen protección oficial aquellas edificaciones complementarias destinadas a un equipamiento social, cuyo fundamento se encuentra no solo en solucionar el problema de vivienda; sino en cubrir, al mismo tiempo, el conjunto de necesidades básicas de los ciudadanos en materia educativa, deportiva o de salud.
¿Me compensa realizar la descalificación voluntaria para vender un local o un garaje VPO cuando no están vinculados?
Generalmente no compensa, dado que el precio máximo legal suele equipararse (y en algunos casos superar) el precio de mercado. Por tanto, no tiene mucho sentido descalificar una garaje cuando se trata de una finca registral distinta. Aunque, podemos encontrarnos ante una situación como esta que describimos a continuación:
Que hayamos descalificado nuestra VPO, con sus anejos vinculados e inseparables; pero no esa segunda plaza de garaje y el comprador nos lo exija como condición innegociable. Si nos encontramos ante esta tesitura, lo mejor será proceder a la descalificación -aunque no nos compense particularmente- porque en caso contrario podríamos perder la venta y eso sí que podría suponer un verdadero problema.
Por tanto, nuestra recomendación como profesionales del sector es consultar con una agencia especializada en VPO. Como podría ser Templo Consulting, si la Vivienda Protegida está ubicada en la Comunidad de Madrid.
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Hola buenas tardes necesito saber si los locales comerciales y los garajes para viviendas de vpo se pueden desvincular de las viviendas? Y a qué precio se puede vender en cada caso
Estimado Antonio,
Hemos consultado al IVIMA por la venta de locales y garajes anejos a viviendas de protección oficial y hemos actualizado la información en el post. Esperamos que te sea de ayuda y seguimos a tu completa disposición para solucionar tu caso concreto si estuvieras interesado.
Un cordial saludo y gracias por confiar en el equipo de Templo Consulting.