¿Cómo vender un piso con hipoteca?

15 Dic

La primera pregunta que nos hacemos, si queremos cambiar de casa, es la siguiente: ¿podemos vender un piso con hipoteca? Afirmativo. Y es un proceso mucho más común de lo que pensamos. Las hipotecas inscritas en España en septiembre de 2021 alcanzó la cifra de 55.925. Lo que supone una variación del 30% respecto al mes anterior y un cambio del 46,57% frenta al mismo mes de 2020, según datos del INE. El plazo medio de las hipotecas en nuestro país es de 22 años, con un importe de unos 200.000€. Las cuáles se dividen en 57,8% a tipo variable y 42,2% a tipo fijo.

El mecanismo de amortización de la hipotecas más utilizado en España es el sistema de amortización francés; que consiste en fijar una serie de cuotas mensuales -en las que al principio se pagan más intereses y después más capital-. La principal ventaja de este método es que las cuotas se mantienen constantes durante todo el pago del préstamo: Pero dado que debemos desembolsar los intereses al inicio, cuantas más amortizaciones hagamos más dinero ahorraremos. Además, a medida que se reduce la deuda, los intereses también van siendo cada vez más bajos.

Aunque el sistema de amortización francés es el más utlizado en todo el mundo, existen otros dos métodos: el alemán y el americano al vencimiento. Por un lado, el sistema de amortización alemán exige un pago constante del capital de amortización, lo que conlleva hacer frente a unos intereses variables cada mes. Y a diferencia del sistema de amortización francés, cuando se hayan pagado la mitad de las cuotas, también se habrá amortizado la mitad del capital prestado. En cambio, en el sistema de amortización americano al vencimiento, las cuotas están compuestas solo por los intereses generados. Por lo tanto, al final del préstamo, hay que abonar el capital en una cuota única. Premiando el ahorro a largo plazo y fomentando el exceso de liquidez.

A continuación podemos ver una gráfica con la evolución de las hipotecas en España:

Estos son los procesos para vender un piso con hipoteca en Madrid

Cancelación hipotecaria cuando el préstamo se ha amortizado por completo

Si el préstamo hipotecario ha sido amortizado por completo, habrá que cancelar la hipoteca en el banco. Para ello necesitamos un certificado de saldo cero, que tendremos que presentar en el Registro de la propiedad. Evitando así problemas en el futuro, cuando se vaya a transmitir el inmueble. Bien sea inter vivos (compraventa o donación) o por mortis causa (herencia).

 

Certificado de cancelación hipotecaria para vender un piso con hipoteca

 

Normalmente, la propia entidad financiera se ofrece a realizar este trámite por ti, para que no salga de su circuito interno y así seguir ganando dinero con ese cliente. También puedes entregar el certificado de saldo cero en el registro por tu cuenta o a través de una gestoría externa (que con seguridad será mucho más barato).

En caso de no realizar este proceso al vender un piso con hipoteca -aunque hayamos amortizado el préstamo-, el banco de la parte compradora pedirá una provisión de fondos en escritura pública, que puede llegar a ser de 1.000€, para realizar ellos mismos la gestión. Cobrando a la parte vendedora (honorarios de la escritura de cancelación del notario, honorarios de la inscripción del registrador de la propiedad y gastos de gestoría por la presentación del modelo 601).

Cancelación hipotecaria cuando solo se ha realizado una amortización parcial del préstamo

Cuando aún no hemos terminado de pagar la hipoteca, debemos tener en cuenta la diferencia entre el importe que aún falta por abonar y el precio de la vivienda en el mercado en el momento de la venta. Siempre que el precio sea superior a la deuda pendiente, no tendremos problema en vender un piso con hipoteca.

Los trámites a realizar en esta situación son muy parecidos a los de la cancelación de una hipoteca una vez abonado el préstamo por completo: el vendedor tendrá que solicitar a su entidad financiera un certificado de saldo pendiente con intereses diarios a fecha de firma. Un documento totalmente gratuito, que presentará el día de la compraventa ante notario.

 

certificado de deuda pendiente para vender un piso con hipoteca

 

No obstante, hay que señalar que el proceso será distinto si es un contado o si el comprador necesita financiación. En el primer caso, se puede utilizar una gestoría independiente (que será más económica). Pero en el segundo, la gestoría del banco del comprador se encargará de realizar todos los trámites a través de una provisión de fondos, con el coste añadido que esto supone para el vendedor.

Una vez realizados estos trámites, el comprador realizará el pago correspondiente al saldo pendiente del préstamos a través de una OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos). Mientras que la cantidad restante, podrá entregarse mediante otra OMF o a través de un cheque nominativo bancario. Menos la provisión de fondos, que se utilizará para pagar la cancelación y la inscripción en el registro.

Para finalizar, la gestoría del comprador acudirá al Registro de la propiedad, con la documentación debidamente cumplimentada, asegurando así la cancelación de la hipoteca de la vivienda comprada.

Quedando reflejado de la siguiente forma en la escritura de cancelación hipotecaria:

“Las amortizaciones se han ido realizando en los plazos y por las cantidades previstos en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, mientras que el pendiente ha sido satisfecho mediante ingreso en cuenta. Son de cuenta de la parte deudora todos los gastos que pueda generar el otorgamiento de la presente escritura matríz, así como los que resulten de la copia auténtica expedida para dicha parte y de dos copias simples, una para la entidad financiera prestamista y otra para su depósito en el Registro de la Propiedad correspondiente. Igualmente serán de la parte prestataria los gastos derivados de la inscripción registral de la presente cancelación de hipoteca, así como el pago de los impuestos y demás tributos de toda especie que hayan de satisfacerse o reintegrarse con motivo de la extinción del préstamo hipotecario o/y demás obligaciones derivadas de este”.

Honorarios de la cancelación hipotecaria para vender un piso con hipoteca en Madrid

 

Por otro lado, cuando la deuda pendiente es mayor que el valor del inmueble en el mercado, vender este piso con hipoteca será bastante más complicado; porque el comprador no querrá hacerse cargo de la deuda y el vendedor tendrá que poner la diferencia de su propio bolsillo. A estos préstamos se los denomina hipotecas underwater.

Subrogación de la deuda pendiente

Existe un último caso en el cuál, la deuda pendiente con la entidad financiera pasa del vendedor al comprador. Siendo el comprador quien se hace cargo de la hipoteca al comprar la vivienda. Aunque para que se pueda realizar este proceso, la entidad financiera será quien tenga la última palabra, tras comprobar que ciertamente el comprador podrá asumir la deuda pendiente. A este proceso se le llama subrogación de la hipoteca a otra persona.

Las ventajas que presenta esta opción, es que tanto vendedor como comprador se ahorran los gastos de la cancelación del préstamo y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Solo existirá un gasto adicional por el estudio de viabilidad de la entidad bancaria, para realizar la subrogación.

A su vez es conveniente que, tras haber solicitado la subrogación de la hipoteca, se negocien las condiciones del préstamos con la entidad financiera. Ya que si el comprador quisiera cambiar estas condiciones, tendrá que realizar una novación de la hipoteca y asumir los posibles gastos correspodientes.

Hipoteca puente

Este tipo de hipotecas se contratan cuando buscamos vender una casa con hipoteca para comprar otra vivienda nueva. Las hipotecas puente son un tipo de préstamo hipotecario que permite al cliente adquirir una nueva vivienda mientras continúa pagando el préstamo anterior.

De forma que el banco, le estaría condeciendo al cliente dos hipotecas distintas -aunque una de ellas solo se mantendrá hasta que se venda la vivienda anterior-. La duración de este proceso suele estar entorno a los seis meses, pero puede llegar a extenderse hasta cinco años (si la entidad bancaria lo permite).

En estos casos, el cliente solo tendrá que hacer frente a los gastos de los intereses del préstamo, como en los periodos de carencia hipotecaria. Por tanto, el objetivo de las hipotecas puentes es conseguir un anticipo económico para la compra de un nuevo inmueble, mientras se vende el antiguo.

Trámites para la parte compradora

  • Solicitar todos los datos del inmueble al vendedor. Si se trata de una venta entre particulares, el comprador tendrá que acudir al Registro de la propiedad para verificar que la vivienda está al nombre del vendedor (una gestión de la que podremos olvidarnos si vendemos a través de agencia). Otra información relevante que obtendremos en el registro será si el inmueble tiene embargos o deudas pendientes, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), y el justificante de estar al corriente de todos los pagos de la propiedad.
  • Gastos al comprar un piso. Todos los gastos generados en la compraventa de un inmueble corren por parte del comprador. A excepción de la Plusvalía Municipal, que le corresponde al vendedor. Al comprar una vivienda de segunda mano, estamos obligados a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Un tributo que dependerá de la comunidad autónoma donde se realice la compra.
  • Acudir a notaría para realizar la compraventa de la vivienda. Una vez cerrada la venta, ambas partes tendrán que personarse en la notaría el día de la firma, con toda la documentación requerida.

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    02 Comentarios

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      Marta Menéndez

      Qué interesante saber cómo funciona este tipo de venta de viviendas. Imaginaba que se podía hacer porque, de hecho, conozco a varias personas que vendieron su piso incluso estando pagando aún la hipoteca. Sin embargo, no sabía muy bien qué requisitos había que cumplir o cómo hacerlo. Me ha gustado mucho el post porque se explica todo muy bien y es muy completo. Gracias por vuestro trabajo.

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        Templo Consulting

        Muchas gracias Marta,
        Nos alegra saber que ofrecemos información de calidad a nuestros lectores. Para cualquier duda sobre el mercado inmobiliario en Madrid, no dudes en consultarnos. Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting y felices fiestas.

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