La primera pregunta que nos hacemos, si queremos cambiar de casa, es la siguiente: ¿podemos vender un piso con hipoteca? Claro que sí. Además, es un proceso mucho más común de lo que pensamos. Las hipotecas inscritas en España en septiembre de 2021 alcanzaron la cifra de 55.925. Lo que supone una variación del 30% respecto al mes anterior y un cambio del 46,57% frente al mismo mes de 2020, según datos del INE. El plazo medio de las hipotecas en nuestro país es de 22 años, con un importe de unos 200.000€. Las cuáles se dividen en 57,8% a tipo variable y 42,2% a tipo fijo.
El mecanismo de amortización de la hipotecas más utilizado en España es el sistema de amortización francés; que consiste en fijar una serie de cuotas mensuales -en las que al principio se pagan más intereses y después más capital-. La principal ventaja de este método es que las cuotas se mantienen constantes durante todo el pago del préstamo: Pero dado que debemos desembolsar los intereses al inicio, cuantas más amortizaciones hagamos más dinero ahorraremos. Además, a medida que se reduce la deuda, los intereses también van siendo cada vez más bajos.
Aunque el sistema de amortización francés es el más utilizado en todo el mundo, existen otros dos métodos: el alemán y el americano al vencimiento. Por un lado, el sistema de amortización alemán exige un pago constante del capital de amortización, lo que conlleva hacer frente a unos intereses variables cada mes. Y a diferencia del sistema de amortización francés, cuando se hayan pagado la mitad de las cuotas, también se habrá amortizado la mitad del capital prestado. En cambio, en el sistema de amortización americano al vencimiento, las cuotas están compuestas solo por los intereses generados. Por lo tanto, al final del préstamo, hay que abonar el capital en una cuota única. Premiando el ahorro a largo plazo y fomentando el exceso de liquidez.
Esta es una gráfica sobre la evolución de las hipotecas en España:
Índice
Estos son los procesos para vender un piso con hipoteca en Madrid
Cancelación hipotecaria cuando el préstamo se ha amortizado por completo
Si el préstamo hipotecario ha sido amortizado por completo, habrá que cancelar la hipoteca en el banco. Para ello necesitamos un certificado de saldo cero, que tendremos que presentar en el Registro de la propiedad. Evitando así problemas en el futuro, cuando se vaya a transmitir el inmueble. Bien sea inter vivos (compraventa o donación) o por mortis causa (herencia).
Normalmente, la propia entidad financiera se ofrece a realizar este trámite por ti, para que no salga de su circuito interno y así seguir ganando dinero con ese cliente. También puedes entregar el certificado de saldo cero en el registro por tu cuenta o a través de una gestoría externa (que con seguridad será mucho más barato).
En caso de no realizar este proceso al vender un piso sin cancelar la hipoteca -aunque hayamos amortizado el préstamo-, el banco de la parte compradora pedirá una provisión de fondos en escritura pública, que puede llegar a ser de 1.000€, para realizar ellos mismos la gestión. Cobrando a la parte vendedora (honorarios de la escritura de cancelación del notario, honorarios de la inscripción del registrador de la propiedad y gastos de gestoría por la presentación del modelo 601).
Cancelación hipotecaria cuando solo se ha realizado una amortización parcial del préstamo
Cuando aún no hemos terminado de pagar la hipoteca, debemos tener en cuenta la diferencia entre el importe que aún falta por abonar y el precio de la vivienda en el mercado en el momento de la venta. Siempre que el precio sea superior a la deuda pendiente, no tendremos problema en vender un piso con hipoteca.
Los trámites para vender un piso con hipoteca pendiente son muy parecidos a los de la cancelación de una hipoteca una vez abonado el préstamo por completo: el vendedor tendrá que solicitar a su entidad financiera un certificado de saldo pendiente con intereses diarios a fecha de firma. Un documento totalmente gratuito, que presentará el día de la compraventa ante notario.
No obstante, hay que señalar que el proceso será distinto si es un contado o si el comprador necesita financiación. En el primer caso, se puede utilizar una gestoría independiente (que será más económica). Pero en el segundo, la gestoría del banco del comprador se encargará de realizar todos los trámites a través de una provisión de fondos, con el coste añadido que esto supone para el vendedor.
Una vez realizados estos trámites, el comprador realizará el pago correspondiente al saldo pendiente del préstamos a través de una OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos). Mientras que la cantidad restante, podrá entregarse mediante otra OMF o a través de un cheque nominativo bancario. Menos la provisión de fondos, que se utilizará para pagar la cancelación y la inscripción en el registro.
Para finalizar, la gestoría del comprador acudirá al Registro de la propiedad, con la documentación debidamente cumplimentada, asegurando así la cancelación de la hipoteca de la vivienda comprada.
Quedando reflejado de la siguiente forma en la escritura de cancelación hipotecaria:
«Las amortizaciones se han ido realizando en los plazos y por las cantidades previstos en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, mientras que el pendiente ha sido satisfecho mediante ingreso en cuenta. Son de cuenta de la parte deudora todos los gastos que pueda generar el otorgamiento de la presente escritura matriz, así como los que resulten de la copia auténtica expedida para dicha parte y de dos copias simples, una para la entidad financiera prestamista y otra para su depósito en el Registro de la Propiedad correspondiente. Igualmente serán de la parte prestataria los gastos derivados de la inscripción registral de la presente cancelación de hipoteca, así como el pago de los impuestos y demás tributos de toda especie que hayan de satisfacerse o reintegrarse con motivo de la extinción del préstamo hipotecario o/y demás obligaciones derivadas de este».
Por otro lado, cuando la deuda pendiente es mayor que el valor del inmueble en el mercado, vender ese piso hipotecado será bastante más complicado; porque el comprador no querrá hacerse cargo de la deuda y el vendedor tendrá que poner la diferencia de su propio bolsillo. A estos préstamos se los denomina hipotecas underwater.
Subrogación de la deuda pendiente
Existe un último caso en el cuál, la deuda pendiente con la entidad financiera pasa del vendedor al comprador. De forma que será el comprador quien se haga cargo de la hipoteca al comprar la vivienda. Aunque para que se pueda realizar este proceso, la entidad financiera será quien tenga la última palabra, tras comprobar que ciertamente el comprador podrá asumir la deuda pendiente. A este proceso se le llama subrogación de la hipoteca a otra persona.
Las ventajas de vender un piso con carga hipotecaria, es que tanto vendedor como comprador se ahorran los gastos de la cancelación del préstamo y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Solo existirá un gasto adicional por el estudio de viabilidad de la entidad bancaria, para realizar la subrogación.
A su vez es conveniente que, tras haber solicitado la subrogación de la hipoteca, se negocien las condiciones del préstamos con la entidad financiera. Ya que si el comprador quisiera cambiar estas condiciones, tendrá que realizar una novación de la hipoteca y asumir los posibles gastos correspondientes.
Hipoteca puente
Este tipo de hipotecas se contratan cuando buscamos vender una casa con hipoteca para comprar otra vivienda nueva. Las hipotecas puente son un tipo de préstamo hipotecario que permite al cliente adquirir una nueva vivienda mientras continúa pagando el préstamo anterior.
Así que el banco le estaría concediendo al cliente dos hipotecas distintas -aunque una de ellas solo se mantendrá hasta que se venda la vivienda anterior-. La duración de este proceso suele estar entorno a los seis meses, pero puede llegar a extenderse hasta cinco años (si la entidad bancaria lo permite).
En estos casos, el cliente solo tendrá que hacer frente a los gastos de los intereses del préstamo, como en los periodos de carencia hipotecaria. Por tanto, el objetivo de las hipotecas puentes es conseguir un anticipo económico para la compra de un nuevo inmueble, mientras se vende el antiguo.
Trámites para la parte compradora
- Solicitar todos los datos del inmueble al vendedor. Si se trata de una venta entre particulares, el comprador tendrá que acudir al Registro de la propiedad para verificar que la vivienda está al nombre del vendedor (una gestión de la que podremos olvidarnos si vendemos a través de agencia). Otra información relevante que obtendremos en el registro será si el inmueble tiene embargos o deudas pendientes, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), y el justificante de estar al corriente de todos los pagos de la propiedad.
- Gastos al comprar un piso. Todos los gastos generados en la compraventa de un inmueble corren por parte del comprador. A excepción de la Plusvalía Municipal, que le corresponde al vendedor. Al comprar una vivienda de segunda mano, estamos obligados a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Un tributo que dependerá de la comunidad autónoma donde se realice la compra.
- Acudir a notaría para realizar la compraventa de la vivienda. Una vez cerrada la venta, ambas partes tendrán que personarse en la notaría el día de la firma, con toda la documentación requerida.
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El registrador Santiago Ruiz explica hoy el procedimiento y los beneficios de la cancelación de la #hipoteca en el registro de la propiedad. pic.twitter.com/7mbBgaQLJo
— Registradores de España (@Registrador_es) November 22, 2021
Reclamación de gastos de hipoteca
Teniendo claro que se puede vender un piso con hipoteca. La última sentencia del Tribunal Supremo, surgen las dudas sobre la reclamación de gastos hipotecarios. Como expertos del sector, en Templo Consulting vamos a desvelar todas las preguntas que han surgido de la misma.
Beneficiarios de la reclamación de gastos hipotecarios
¿Quién puede reclamar? ¿Cuánto tiempo puede haber pasado?
En este sentido, la sentencia es clara. Podrán reclamar aquellas personas que firmaron un préstamo hipotecario antes de 2019. Incluyendo tanto personas que no hayan intentado reclamar hasta ahora como las que lo hayan hecho y siguen en espera de sentencia firme.
Por otra parte, también podrán reclamar aquellas personas que hayan amortizado su hipoteca en los últimos cuatro años.
No podrán reclamar aquellos que ya hayan tenido una sentencia firme en su caso. Tampoco los que hayan amortizado la hipoteca hace más de 4 años.
¿Qué se puede reclamar?
Otra pregunta habitual es qué son exactamente los gastos hipotecarios. Denominamos de esta manera a aquellos gastos obligatorios para la formalizar una hipoteca, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la tasación, los gastos de notaría o de inscripción en el Registro.
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es diferente según la autonomía, es el único gasto que debe pagar el prestatario según la última sentencia del Tribunal Supremo.
Impuestos de Actos Jurídicos Documentados por comunidad autónoma
| Andalucía | 1,5% |
| Aragón | 1,5% |
| Asturias | 1,2% |
| Baleares | 1,2% |
| Comunidad Valenciana | 1,5% |
| Canarias | 1% |
| Cantabria | 1% |
| Castilla-La-Mancha | 1,25% |
| Castilla y León | 1,5% |
| Cataluña | 1,5% |
| Ceuta | 0,5% |
| Extremadura | 1,2% |
| Galicia | 1,5% |
| La Rioja | 1% |
| Comunidad de Madrid | 0,75% |
| Melilla | 0,5% |
| Región de Murcia | 1,5% |
| Comunidad Foral de Navarra | 0,5% |
| País Vasco | 0,5% |
Por otra parte, la inscripción en el Registro suele costar entre 100 y 300€, dependiendo del Registro de cada localidad. Los gastos de notaría pueden ascender a alrededor de 800€, aunque dependerá del importe del préstamo hipotecario. Igualmente habrá que hablar de los gastos de gestoría en caso de utilizar la del banco y no realizar las gestiones nosotros mismos.
En total, las devoluciones pueden superar los 4000€ por préstamo hipotecario, lo que ha hecho que las entidades bancarias sufran una fuerte caída en la Bolsa.
¿Cómo hacer la Reclamación?
Reclamación de gastos hipotecarios ante la entidad bancaria
La opción tradicional requiere que vayamos al banco a solicitar la reclamación en su servicio de atención al cliente. La entidad financiera tendrá un plazo de dos meses para responder. En caso de que no haya respuesta se podrá acudir a vía judicial, donde fallarán a nuestro favor.
Reclamación de gastos hipotecarios ante Hacienda
Según el sindicato de técnicos de Hacienda, existe una opción más rápida que la judicial. Se trata de pedir a la Hacienda autonómica que nos devuelva el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados mediante la devolución de ingresos indebidos. Además, tendremos derecho a los intereses de demora.
Esta opción solo es válida si la formalización de la hipoteca se hizo en los últimos cuatro años. Además, tiene otro problema. Solo se podrá reclamar el IAJD, no los gastos de notaría, gestoría, inscripción o tasación, que corresponderá al banco. Por ello, es más recomendable hacer la reclamación completa si queremos toda la cantidad.
¿Qué es la TAE en una hipoteca y para qué sirve?
Quizás necesites tener esta información clara para poder vender tu piso con hipoteca, asi que en Templo Consulting nos queremos asegurar que tegas todo lo más claro posible.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador en porcentaje que calcula el coste total de la hipoteca en el cómputo anual. En este cálculo se tiene en cuenta:
- El tipo de interés nominal (TIN).
- Las comisiones y gastos de apertura (si los tuviera), tasación e impuestos.
- La duración de la hipoteca.
¿Para qué sirve la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es un indicador en porcentaje que calcula el coste total de la hipoteca en el cómputo anual. En este cálculo se tiene en cuenta:
- El tipo de interés nominal (TIN).
- Las comisiones y gastos de apertura (si los tuviera), tasación e impuestos.
- La duración de la hipoteca.
Gracias a este indicador podemos comparar las distintas hipotecas y sus precios y elegir la que mejor se adapte a nuestras necesidades. El Banco de España obliga a todas las entidades financieras a informar a sus clientes antes de contratar el préstamo. Además, debe aparecer de manera clara y legible en distintos lugares como, por ejemplo: contratos, información previa a la contratación y publicidad.
Diferencia entre la Tasa Anual Equivalente y el Tipo Interés Nominal
No debemos confundir la TAE con el TIN, ya que son conceptos muy distintos. Como hemos mencionado, la TAE se rige por una fórmula matemática que calcula el coste total de nuestra hipoteca. En cambio, el TIN (tipo de interés nominal), es una cantidad económica fija pactada con la entidad que debemos pagar por el dinero prestado. Este concepto regula el tanto por ciento que recibe el banco por prestarnos el dinero. Este se calcula en función del Euribor
Algo que debemos tener en cuenta es que los porcentajes de la TAE y el TIN suelen ser más elevados en los préstamos personales que en los préstamos hipotecarios.
Además de vender un piso con hipoteca rápidamente y al mejor precio, en Templo Consulting te ayudamos a ahorrar dinero al recibir una herencia.
02 Comentarios
Qué interesante saber cómo funciona este tipo de venta de viviendas. Imaginaba que se podía hacer porque, de hecho, conozco a varias personas que vendieron su piso incluso estando pagando aún la hipoteca. Sin embargo, no sabía muy bien qué requisitos había que cumplir o cómo hacerlo. Me ha gustado mucho el post porque se explica todo muy bien y es muy completo. Gracias por vuestro trabajo.
Muchas gracias Marta,
Nos alegra saber que ofrecemos información de calidad a nuestros lectores. Para cualquier duda sobre el mercado inmobiliario en Madrid, no dudes en consultarnos. Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting y felices fiestas.