¿Cómo vender un piso de una empresa o sociedad?

26 Jul

vender un piso de una empresa o sociedad

La venta de una vivienda no es una tarea sencilla, ya no solo por los trámites administrativos que tengamos que hacer, sino por todos los inconvenientes que puedan ir surgiendo durante la compraventa. Pero si lo que queremos es vender un piso de una empresa o sociedad la operación será mucho más compleja que la de una vivienda particular. Además, también será diferente si el comprador es otra empresa o un particular. Es habitual que las empresas tengan patrimonio inmobiliario y muchas veces deciden venderlo para tener liquidez. Sin embargo, no basta con hacer la operación, a veces es necesario un Acuerdo de la Junta General.

¿Qué debemos tener en cuenta a la hora de vender un piso de una empresa o sociedad?

Lo más importante es saber si estamos ante un activo esencial de la sociedad. Se les llama así a los activos que superan el 25% del valor total de los mismos en el último balance aprobado. Si no lo es, podremos vender un piso de una empresa o sociedad sin ningún problemas.

Sin embargo, si es un activo esencial hay que operar de manera diferente. Para ello, habrá que llevar la venta a la Junta General de la empresa o sociedad. En la misma, se deberá llegar a un acuerdo que autorice la venta del inmueble. Este Acuerdo tendrá que presentarse en notaría junto con el resto de documentación.

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Vender el piso a otra empresa o sociedad

Hay impuestos de la venta de un piso que hay que pagar siempre, como la plusvalía municipal que cuenta con muy pocas exenciones. Sin embargo, hay diferencias en el pago del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Según el artículo 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, al vender a otra empresa tenemos derecho a deducir el IVA. Aun así, se puede renunciar a la exención. Entonces, podremos hacer la venta con IVA, pero no quedaremos exentos de pagar el ITP.

Documentación necesaria para la venta

  •  Escrituras del Título de Propiedad.
  • Último recibo del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
  • Certificado de estar al corriente en gastos de la comunidad expedido por el Administrador.
  • Documento Nacional de Identidad (DNI).
  • Poder, si procede, en caso de ser representante legal y la propiedad estar a nombre de otra persona física.
  • Certificado de eficiencia energética (Real Decreto 235/2013).
  • Escritura de Constitución de la Sociedad y poderes vigentes de la misma así como la renovación de cargos, acta de identificación de titular real.

Inconvenientes que pueden surgir durante la compraventa

Uno de los principales problemas que podemos encontrar a la hora de vender un piso de una empresa es que ésta esté inactiva y la Agencia Tributaria haya revocado su CIF. Según lo establecido en el apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, General Tributaria (LGT) y el artículo 147 del RGAT, la Agencia Tributaria puede revocar el CIF de una empresa por los siguientes motivos:

  • Publicación de la revocación del NIF en el Boletín Oficial del Estado, que determina su pérdida de validez a efectos identificativos en el ámbito fiscal hasta que se rehabilite dicho número o se asigna un nuevo número de identificación fiscal.
  • Imposibilidad de realizar inscripciones en el registro público correspondiente.
  • No se podrán de realizar cargos y abonos en cuentas o depósitos abiertos en entidades de crédito.
  • Imposibilidad de obtener el certificado de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias.
  • Baja en el Registro de operadores intracomunitarios (ROI) y en el de Devolución Mensual (REDEME).

Para llevar a cabo la venta del inmueble, será necesario realizar una junta y nombrar a un administrador liquidador. Durante este procedimiento pueden surgir algunos inconvenientes, como por ejemplo, que el administrador liquidador abra una cuenta bancaria donde el comprador pueda ingresar la reserva por el inmueble y el Banco de España congele dicha cuenta, impidiendo cualquier tipo de trámite y pagos.

La solución a este problema será la rehabilitación del CIF de la empresa. Puede solicitarlo por escrito a la Agencia Tributaria junto con la documentación necesaria que demuestre la actividad económica lícita y real de la empresa.

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