¿Cómo vender un piso de una empresa o sociedad?

26 Jul

vender un piso de una empresa o sociedad

Vender un inmueble es una operación que requiere de unos conocimientos básicos del mercado inmobiliario, no solo por los trámites administrativos que tengamos que hacer, sino por aquellos inconvenientes que puedan ir surgiendo durante el proceso de compraventa. Además, si en vez de como particulares, necesitamos vender un piso de una empresa o sociedad todo se vuelve mucho más complejo.

Por ejemplo, puede ocurrir que el comprador sea otra empresa, o que por el contrario le interese a un particular. Y en función de cada caso, habrá que realizar unas gestiones u otras.

¿Qué hay que hacer para vender un piso de una empresa o sociedad?

Es habitual que las empresas tengan patrimonio inmobiliario, y que si sus circunstancias cambian decidan vender para obtener liquidez. Sin embargo a veces es necesario un Acuerdo de la Junta General.

Lo más importante es saber si estamos ante un activo esencial de la sociedad. Se les llama así a los activos que superan el 25% del valor total de la empresa en el último balance realizado.

En estos casos hay que presentarle la venta ante la Junta General de la empresa. Quien deberá llegar a un acuerdo que autorice la venta del bien inmueble. (Un acuerdo que tendremos que llevar a notaría el día de la firma).

Especialistas en el sector inmobiliario en Madrid

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En Templo Consulting ofrecemos un servicio personalizado, adaptándonos a sus necesidades independientemente de la situación del inmueble. Además, nuestros profesionales te acompañarán durante todo el proceso de la compraventa y gracias a nuestra valoración gratuita conocerás el precio real de la vivienda, local o edificio en el mercado.

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    Vender el piso a otra empresa o sociedad

    Hay impuestos de la venta de un piso que hay que pagar siempre, como la plusvalía municipal. Sin embargo, hay diferencias en el pago del IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

    Según el artículo 7 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, al vender entre empresas, tenemos derecho a deducir el IVA. Aunque podemos renunciar a esa exención y pagar el ITP.

    Además, en cuanto al precio del inmueble, la Ley de Sociedades de Capital prohibe su venta por una cantidad inferior al precio de mercado. Evitando así la picaresca de adquirir una bien inmueble por debajo de su valor real.

    Documentación necesaria para la venta

    •  Escrituras del Título de Propiedad.
    • Último recibo del impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
    • Certificado de estar al corriente en gastos de la comunidad expedido por el Administrador.
    • Documento Nacional de Identidad (DNI).
    • Poder, si procede, en caso de ser representante legal y la propiedad estar a nombre de otra persona física.
    • Certificado de eficiencia energética (Real Decreto 235/2013).
    • Escritura de Constitución de la Sociedad y poderes vigentes de la misma así como la renovación de cargos, acta de identificación de titular real.

    Inconvenientes que pueden surgir durante la compraventa

    Uno de los principales problemas que podemos encontrar a la hora de vender un piso de una empresa es que ésta esté inactiva y la Agencia Tributaria haya revocado su CIF.

    Según lo establecido en el apartado 4 de la disposición adicional sexta de la Ley 58/2003, General Tributaria (LGT) y el artículo 147 del RGAT, la Agencia Tributaria puede revocar el CIF de una empresa por los siguientes motivos:

    • Publicación de la revocación del NIF en el Boletín Oficial del Estado, que determina su pérdida de validez a efectos identificativos en el ámbito fiscal hasta que se rehabilite dicho número o se asigna un nuevo número de identificación fiscal.
    • Imposibilidad de realizar inscripciones en el registro público correspondiente.
    • No se podrán de realizar cargos y abonos en cuentas o depósitos abiertos en entidades de crédito.
    • Imposibilidad de obtener el certificado de encontrarse al corriente de sus obligaciones tributarias.
    • Baja en el Registro de operadores intracomunitarios (ROI) y en el de Devolución Mensual (REDEME).

    Para llevar a cabo la venta del inmueble, será necesario realizar una junta y nombrar a un administrador liquidador.

    Si estamos en esta situación, es posible que surjan más obstáculos, como por ejemplo: que el administrador liquidador abra una cuenta bancaria, para que el comprador pueda ingresar la reserva del inmueble y el Banco de España congele dicha cuenta, impidiendo cualquier trámite.

    La solución a este problema será la rehabilitación del CIF de la empresa. Pudiendo hacerlo por escrito en la Agencia Tributaria, y enviándolo con la documentación que demuestre la actividad económica lícita y real de la empresa.

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