¿Cómo vender una casa con hipoteca?

La primera pregunta que nos hacemos, ¿es posible vender una casa con hipoteca? Sí, y además es un proceso bastante sencillo, más de lo que pensamos. Para vender una casa con hipoteca podremos hacerlo mediante estos tres procesos:

Cancelación hipoteca

Hemos pagado todo el préstamo hipotecario

Si el préstamo hipotecario ha sido pagado por completo, es necesario realizar una cancelación de hipoteca, el banco ha de emitir un certificado de saldo cero, y registrar esta cancelación en el Registro de la propiedad para evitar problemas en la venta de este inmueble. Si no se realiza este proceso, la gestoría del banco de la parte compradora puede pedir una provisión de fondos en escritura pública que puede llegar a ser de 1.000€ y posteriormente nos devolverán la cantidad sobrante de dicha provisión. Descontando los honorarios de la escritura de cancelación del notario, de la inscripción del registrador de la propiedad y los gastos de gestoría por la presentación del modelo 601.

No se ha pagado todo el préstamo hipotecario

A la hora de realizar esta operación debemos tener en cuenta el importe que queda por abonar a la hipoteca y el precio de la vivienda en el mercado a la hora de su venta. Si el precio de este inmueble es superior a la deuda pendiente con el banco no tendremos ningún problema.

Los trámites que se han de realizar son muy parecidos a los que haríamos con la cancelación de una hipoteca una vez finalizado el pago de esta. Acudiremos a la entidad financiera y esta emitirá un certificado de saldo pendiente, os recordamos que este documento ha de ser entregado de manera gratuita. El vendedor tendrá que presentar este documento ante notario y la gestoría del banco del comprador se encargará de realizar todos los trámites, con el coste señalado anteriormente. Si el comprador no necesita financiación se puede utilizar una gestoría independiente y más económica.

Una vez realizados estos trámites, el comprador deberá realizar el pago correspondiente de la vivienda mediante cheque bancario o OMF (Órdenes de Movimientos de Fondos). El comprador realizará una OMF por la cantidad económica reflejada en el certificado de saldo pendiente y otra por la cantidad restante hasta el precio de venta menos la provisión de fondos. Esta cantidad irá destinada para la parte vendedora.

Para finalizar esta operación, el comprador o la gestoría del comprador deberá acudir al Registro de la propiedad, y con la documentación debidamente cumplimentada presentar la cancelación de la hipoteca de la vivienda comprada.

En el caso de que la cantidad pendiente a pagar de la hipoteca sea mayor que el precio de la vivienda, las denominadas hipotecas underwater, llevar a cabo la venta de esta va a ser más complicado. El comprador posiblemente no se haga cargo de la deuda pendiente del vendedor.

Subrogación de la deuda pendiente

En este caso, la deuda pendiente con la entidad financiera pasa del vendedor al comprador. Ahora es el comprador el que se hacer cargo de esta hipoteca. Para que se pueda realizar este proceso, la entidad financiera será la que tenga la última palabra, ya que tiene que comprobar si el comprador podrá hacerse cargo de esta. ¿Cómo se puede subrogar la hipoteca a otra persona? Os lo explicamos en este post.

Las ventajas que presenta esta opción, es que en este caso tanto vendedor como comprador se ahorran los gastos del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y los trámites que conlleva la cancelación de esta. El único gasto adicional que habrá que pagar será por parte del comprador, y serán los gastos que la entidad financiera crea oportunos por el estudio del nuevo cliente.

Es conveniente que una vez solicitada la subrogación de la hipoteca se negocien las condiciones de estas con la entidad financiera. Si el comprador quisiera cambiar estas condiciones, deberá realizar una novación de la hipoteca y asumir los posibles gastos que esto conlleve.

Hipoteca puente o cambio de casa

Este tipo de hipotecas son comunes cuando queremos vender una casa con hipoteca o no y comprarnos otra. Las hipotecas puente, son un tipo de préstamo hipotecario, el cual permite al cliente adquirir una nueva vivienda mientras sigue pagando la hipoteca de la anterior.

Con este tipo de préstamos, el banco concede al cliente 2 hipotecas en una hasta que se venda el primer inmueble. Una de las ventajas de este tipo de hipotecas es que suelen tener un periodo de vigencia de 6 meses, y en algunos casos, dependiendo de la entidad financiera de hasta 5 años. El cliente solo tendrá que hacer frente a los gastos de los intereses del préstamo. En definitiva, el banco anticipa una cantidad económica para la compra de un nuevo inmueble hasta que este venda el antiguo.

Trámites de la parte compradora

  • Solicitar todos los datos del inmueble al vendedor. El comprador deberá acudir al Registro de la propiedad para verificar que la vivienda está al nombre de dicho vendedor. Además, podrá obtener más información sobre este inmueble como embargos o deudas pendientes. También deberá pedir el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), y un justificante de que está al corriente de todos los pagos de la propiedad.
  • Gastos a afrontar al comprar el piso. Todos los gastos que generen la compraventa del piso corren a cargo del comprador, excepto el impuesto de plusvalía que le corresponde al vendedor. Cuando se compra un piso hipotecado, estas viviendas de segunda mano tienen un Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP). Este importe dependerá de la comunidad autónoma donde se realice la compra.
  • Ir a la notaría para realizar la compraventa de la vivienda. Con toda la documentación anterior deberá acudir al notario para cerrar los acuerdos de la compraventa.

 

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