¿Cómo vender la vivienda de una persona incapacitada?
En casi todas las familias tenemos un pariente con alguna incapacidad (física o psíquica) que necesita ayuda externa. Y si tiene inmuebles en propiedad, ¿por qué no venderlos para destinar ese dinero a pagar los gastos de una residencia o de un asistente a domicilio? ¿Pero es posible vender la vivienda de una persona incapacitada?
En principio no, porque para que una operación de compraventa sea legal, las dos partes deben presentarse de manera libre y en pleno uso de sus facultades. De manera que, si hubiera alguien con dependencia o discapacidad, el contrato sería nulo para el notario.
Por eso, la única manera de vender la vivienda de una persona persona incapacitada es mediante un poder notarial. Solo que para obtener este documento, tendremos que asistir a una notaría cuando el interesado todavía no haya perdido la capacidad de decidir sobre sus bienes.
Además, nuestra recomendación como profesionales del sector inmobiliario, es que este poder sea lo suficientemente amplio, que prevea la incapacidad sobrevenida. Así, el patrimonio de esa persona no quedará bloqueado, ni perderá valor por el paso del tiempo.
Para realizar un poder notarial de este tipo, hay que seguir los pasos que enumeramos a continuación:
Nombrar un apoderado que pueda gestionar nuestro patrimonio, en caso de incapacidad sobrevenida.
Especificar cómo será la disposición de los bienes en las facultades conferidas. ¿Podrán donar los bienes o utilizarlos como aval?
También es recomedable desactivar el art.1.713 del Código Civil que exige el «mandato expreso» del ponderante.
Establecer las relaciones entre el apoderado y el ponderante (cuidados, calidad de vida, etc.).
Cabe mencionar que nuestro ordenamiento jurídico permite al ponderante decidir en el mismo poder cómo se va a determinar la incapacidad. Aunque la más habitual suele ser mediante dos informes médicos. Pudiendo exigir en ocasiones que uno de los médicos sea experto en neurología. Y, por supuesto, que lo recoja un notario en instrumento público, afirmando que no aprecia capacidad en el ponderante para actuar en el ámbito jurídico.
No obstante, si realizaste este trámite hace tiempo, y ahora necesitas vender la vivienda de una persona incapacitada en Madrid, en Templo Consulting podemos ayudarte.
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Somos una agencia inmobiliaria especializada en la venta de inmuebles la capital, con más de 10 años de experiencia en el sector, y conocemos en profundidad todos los trámites a realizar en estas circunstancias.
La venta de un piso de una persona con dependencia es parecido a cuando un menor quiere vender una propiedad, ya que se necesita el consentimiento de un tutor y una autorización judicial.
¿Cómo vender la vivienda de una persona incapacitada en Madrid?
Para vender el piso de un incapacitado, antes tendremos que haber incapacitado a la persona mediante un procedimiento judicial. Habiendo presentado todas las pruebas e informes médicos necesarios ante el juez, que será quien declare la incapacidad del sujeto y nombre un tutor legal que actúe en su nombre. El tutor a su vez, necesitará en todo momento el consentimiento del juez, que será quien autorice cualquier tipo de acción legal en nombre de su tutelado.
De forma que, para vender la vivienda de una persona incapacitada, se necesita una autorización judicial que permita la enajenación del inmueble. Aportando también un informe pericial con la tasación del valor real de mercado de la vivienda.
Y aquí es donde más cuidado hay que tener, porque si tasamos por encima de este precio, el juez no permitirá la venta del piso por un valor inferior.
Lógicamente, el tutor legal del incapacitado debe justificar por qué se ha producido esta venta, y a qué se va a destinar la cantidad obtenida por la misma. Tanto el juez como el fiscal revisarán la operación y en caso de no observar beneficio real para la persona incapacitada, podrá ser denegada.
También puede suceder que, en el momento en que el nuevo propietario vaya al Registro de la Propiedad a inscribir la vivienda, el registrador pida la firmeza de auto de la autorización judicial. En cuyo caso, el comprador no podrá inscribir su vivienda hasta que el tutor legal acuda al juzgado y solicite la firmeza de auto.
Esto es así, porque la sentencia se podría haber recurrido por otro familiar, y el tutor estaría cometiendo una ilegalidad, penada con cárcel, por vender una propiedad de una persona incapacitada sin consentimiento judicial firme
Ventajas de vender la vivienda de una persona incapacitada
Si ya disponemos de un poder notarial, vender la vivienda de una persona incapacitada -o con algún tipo de dependencia- tiene ciertas ventajas. Como que no tendrá que tributar incremento patrimonial tras la operación. La ley del IRPF determina en su Art. 33. 4 b), lo siguiente:
Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.
Por tanto, siempre que sea o haya sido hasta durante los dos último años la vivienda habitual de la persona con dependencia o minusvalía, estará exenta de pagar IRPF.
¿Cómo se incapacita a una persona?
En su mayoría, las personas incapacitadas suelen ser mayores que sufren alguna enfermedad degenerativa, como Alzheimer o demencia senil. Aunque se puede dar el caso de personas más jóvenes, que no estén en pleno uso de sus facultades.
Para declarar la incapacidad de una persona mayor de edad, es necesario presentar una demanda de incapacidad en el juzgado de primera instancia en la localidad de residencia. Esta solicitud la puede presentar la misma persona a incapacitar, un familiar, amigo o el propio Ministerio Fiscal.
Vender la vivienda de una persona incapacitada : Documentación a presentar en Madrid
En este proceso la persona que se va a incapacitar debe estar representada por un abogado y un procurador. Se deberá presentar:
Nombre y DNI del demandado.
Certificado de empadronamiento y de nacimiento del demandado.
Informes médicos, psicológicos, o sociales, que puedan demostrar la incapacidad del demandado.
Si lo hubiese, el certificado de discapacidad.
Relación de bienes e ingresos del demandado.
Nombre y domicilio de la persona que se pide que ejerza la tutela.
La persona que se va a encargar de la tutela puede ser un familiar o amigo designado por el propio demandado o que sea el propio juez quien designe al tutor.
En caso de que estas personas no puedan cumplir con su labor, se puede asignar a una entidad tutelar de titulación jurídica, como es el caso de la Agencia Madrileña de la Tutela de Adultos (AMTA).
En Templo Consulting podemos ayudarte con las gestiones necesarias para realizar el proceso de incapacitación, y después vender la vivienda de una persona incapacitada.
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Nos alegra haber sido de ayuda y quedamos a tu disposición para cualquier otra consulta relacionada con el mercado inmobiliario en Madrid.
Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting.
Es necesario una autorización judicial para vender el usufructo de un incapacitado?
Buenas tardes Marta,
En principio sí, ya que se tratas de un derecho vitalicio y en el caso de una persona incapacitada, tendría que decidir sobre el futuro del mismo su tutor legal. De todas formas, habría que revisar los términos en los que se realizaría la venta y si le beneficiaría al usufructuario dicha transacción. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.