Primera consulta gratuita
¿Tienes dudas? Estamos aquí para ayudarte. Déjanos tus datos y te llamaremos, o si prefieres, contáctanos directamente al 919385678.
Gestionamos la venta de tu piso por solo 2.950€ + IVA
Déjanos tu número y nos comprometemos a llamarte lo antes posible.
Experto en Herencias y Donaciones en Madrid
Se puede vender la vivienda de una persona que ya no está en condiciones de decidir por sí misma. Y el primer paso no es incapacitarla, entre otras cosas porque ese procedimiento desapareció hace cuatro años.
La Ley 8/2021, de 2 de junio suprimió la incapacitación judicial y, con ella, la tutela de personas adultas. Desde entonces a nadie se le declara incapaz: lo que hace el juzgado es determinar para qué actos concretos necesita apoyo esa persona, y nada más. Si alguien te ha dicho que hay que presentar una demanda de incapacidad antes de poder vender el piso de tu madre, te está contando el sistema anterior.
A efectos prácticos, lo que decide cómo se vende es una sola pregunta: si tu familiar llegó a firmar un poder ante notario cuando todavía podía hacerlo. De esa respuesta salen los dos caminos, y no cuestan ni tardan lo mismo.
El orden importa, porque el segundo camino cuesta meses y el primero se resuelve en una mañana. Si tu familiar conserva capacidad para entender lo que firma, lo urgente no es vender: es ir al notario mientras esté a tiempo.
Si tu familiar firmó un poder ante notario cuando todavía podía decidir, la venta se hace en la notaría y no pisas el juzgado. El apoderado comparece, firma la escritura y la operación sigue el curso de cualquier otra compraventa en Madrid. Es la vía más rápida y la más barata, y la única que no depende de los tiempos de nadie más.
Ese documento tiene nombre propio desde 2021. Se llama poder preventivo y está regulado en los artículos 256 a 262 del Código Civil. Se otorga en escritura pública, como exige el artículo 260, mientras la persona conserva plenamente su capacidad y precisamente previendo que algún día pueda necesitar apoyo. El Código lo recoge en dos artículos distintos, y no dan el mismo juego.
Un poder general no basta para vender un inmueble. El artículo 1.713 del Código Civil exige mandato expreso para enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier acto de riguroso dominio, así que el documento tiene que decir con todas las letras que el apoderado puede vender bienes inmuebles. Si no lo dice, el notario no autoriza la escritura y te quedas igual que si no hubiera poder.
Revisa tres cosas antes de dar nada por hecho: que aparece la facultad de enajenar, que no se ha extinguido por revocación o por fallecimiento del poderdante, y qué dice sobre si el apoderado puede vender a sí mismo o a un familiar, que es donde aparecen los conflictos de intereses.
Un poder preventivo de dos folios bien redactado cuesta unos cientos de euros en una notaría de Madrid y se firma en una mañana. La alternativa, cuando ya no se puede otorgar, es un expediente judicial de varios meses. Si tu padre o tu madre todavía entienden lo que firman, esta conversación es más urgente que la de vender.
Dinos en qué situación está tu familiar y te decimos qué camino te toca
Miramos si hay poder firmado y qué dice, valoramos el piso con el informe que el juzgado va a pedirte y nos ocupamos de la venta. Si al final no se vende, no pagas nada.
O llámanos directamente al 919 38 56 78
Sin poder firmado, la venta necesita autorización de un juez. Lo que no necesita es un procedimiento previo para declarar incapaz a tu familiar ni para nombrarle un tutor. Si ya te ocupas de él, eres guardador de hecho sin que ningún juez tenga que nombrarte, y con eso puedes pedir directamente la autorización para esa venta concreta.
El Código Civil llama a la guarda de hecho una «medida informal de apoyo», en su artículo 250. Informal quiere decir exactamente eso: no se solicita y no se constituye. El hijo que lleva las cuentas de su padre, la hija que habla con la residencia, el cónyuge que se ocupa de todo. Mientras esa guarda funcione, el juzgado no tiene por qué nombrar a nadie, y solo se acude al juez para los actos que la guarda por sí sola no cubre.
Vender un inmueble es uno de ellos, y el camino hasta ahí va en dos pasos. El párrafo segundo del artículo 264 obliga al guardador a pedir autorización judicial para los actos que enumera el artículo 287, y entre ellos está «enajenar o gravar bienes inmuebles». De ahí sale la obligación, no del 264 por sí solo.
«Cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad.»
Artículo 264 del Código Civil, redacción dada por la Ley 8/2021
Dos palabras de ese artículo deciden tu caso. «Excepcionalmente», porque la ley quiere que el guardador acompañe y que represente solo cuando no hay otra salida. Y «se oirá»: el juzgado va a hablar con tu familiar antes de autorizar nada, por deteriorado que esté.
Lo que separa a las dos vías es el calendario. Una son dos procedimientos encadenados y la otra es uno solo.
Un solo expediente, el de la autorización para esa venta. No hay que constituir nada antes. Es la vía cuando la familia está de acuerdo y hay una única operación que resolver.
Primero un procedimiento para constituirla, con demanda y vista, y después el de la autorización. Es la vía cuando hace falta apoyo continuado durante años o varios actos a lo largo del tiempo.
Hay tres situaciones en las que el juzgado va a querer una figura formal antes de autorizar la venta. Que la familia no esté de acuerdo, porque dos hermanos que discrepan sobre si vender no se resuelven con una autorización puntual. Que haga falta actuar de forma continuada, gestionando el dinero, contratando la residencia y decidiendo sobre otros bienes durante años. O que exista conflicto de intereses, cuando quien vendería es también comprador o coheredero: ahí se nombra un defensor judicial.
La solicitud se presenta por la vía de la jurisdicción voluntaria y tiene que llevar tres cosas dentro: la causa que justifica la venta, el precio previsto y el destino del dinero. Lo exige el artículo 63 de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria. No basta con razonar que hay que vender: el escrito tiene que decir en qué se va a emplear el dinero que se obtenga. Pagar una residencia en Madrid es causa suficiente y se acredita con el presupuesto del centro.
A partir de ahí el Ministerio Fiscal informa, el juzgado oye a tu familiar y, si no ve sostenido el precio que propones, encarga una tasación pericial. Los plazos, los costes y el testimonio de firmeza que te va a pedir el notario están desarrollados en la guía de cómo se tramita una autorización judicial paso a paso.
Una autorización por cada finca registral
Si además del piso hay plaza de garaje o trastero y figuran en el Registro como fincas independientes, van en la misma solicitud pero hay que pedirlas expresamente. Descubrirlo el día de la firma significa volver al juzgado y empezar de nuevo con esa finca.
La venta tributa igual que cualquier otra, con una excepción que en estos casos suele aplicar: si quien vende tiene más de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia, la ganancia patrimonial de la venta de su vivienda habitual queda exenta de IRPF. No hay que reinvertir nada ni justificar el destino del dinero a efectos fiscales.
Lo establece el artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 del IRPF, que declara exentas las ganancias puestas de manifiesto «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia». La exención es total y no tiene límite de importe.
La letra pequeña no está en la ley sino en el reglamento, y son tres condiciones que hay que leer por separado.
Mayor de 65 años, o con dependencia severa o gran dependencia reconocida conforme a la Ley de Promoción de la Autonomía Personal. Si la vivienda pertenece a dos cónyuges y solo uno cumple el requisito, la exención alcanza únicamente a su mitad.
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF pide tres años de residencia continuada para que una vivienda tenga ese carácter, salvo fallecimiento u otras circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio.
Con carácter general, hasta dos años desde que se deja de residir en ella. Y aquí es donde acaba de cambiar la norma para el caso que nos ocupa.
Es el escenario más habitual: el piso lleva tres o cuatro años cerrado en Madrid y la familia lo vende para pagar el centro. Con la regla de los dos años, esa vivienda había dejado de ser habitual y la venta tributaba entera. El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre modificó el artículo 41 bis.3 del Reglamento y, desde el 8 de octubre de 2026, ese límite ya no opera para este colectivo.
«…o en el supuesto de transmisión por personas mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia, hasta el momento en el que trasladó su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, por razón de su edad o situación de dependencia.»
Artículo 41 bis.3 del Reglamento del IRPF, redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre
Traducido: la vivienda conserva el carácter de habitual hasta el día en que tu familiar se mudó a la residencia o a casa de un hijo, sin importar cuántos años hayan pasado desde entonces. La exención se mantiene.
Hasta octubre de 2026 el criterio de la Dirección General de Tributos era el contrario. En la consulta vinculante V1043-25, de junio de 2025, Hacienda negó la exención a una persona dependiente que llevaba más de dos años en un centro residencial, con independencia del motivo del traslado. Si vendiste antes de esa fecha y te lo denegaron, consulta con tu asesor si el cambio normativo te abre alguna vía.
Al margen del IRPF, la venta paga la plusvalía municipal al Ayuntamiento donde esté el inmueble, y ahí no hay exención por edad ni por dependencia. Es un impuesto distinto, con su propia base y su propio plazo de treinta días hábiles desde la firma.
La documentación de la venta es la misma que en cualquier compraventa de Madrid, con tres o cuatro papeles propios de cada vía. Lo que cambia es quién acredita que puede firmar.
El testimonio de firmeza es el documento que acredita que contra el auto ya no cabe recurso. El notario de Madrid no autoriza la escritura sin él, y se pide al letrado de la Administración de Justicia una vez pasado el plazo de apelación.
En Templo Consulting, con más de 10 años de experiencia en Madrid, gestionamos todo el proceso de venta de un inmueble de una persona incapacitada por 2.950€ + IVA, incluyendo valoración gratuita, financiación para el comprador y acceso a nuestra cartera de clientes. La primera consulta es gratuita y sin compromiso.
Depende de lo que diga el notario, no del diagnóstico. El notario habla con él a solas y comprueba si entiende qué vende, a quién y por cuánto. Una persona con deterioro leve puede firmar perfectamente la venta de su piso.
No evalúa su memoria ni su enfermedad: evalúa si comprende esa operación concreta. Si duda, puede pedir informes médicos antes de autorizar la escritura.
No, y ese procedimiento ya no existe. La Ley 8/2021 suprimió la incapacitación judicial y la tutela de personas adultas. Si ya te ocupas de tu familiar eres guardador de hecho por ley, y con eso puedes pedir al juzgado la autorización para esa venta concreta.
Depende de la vía. Con poder preventivo firma el apoderado, en nombre del propietario y sin que este comparezca. Con autorización judicial firma quien el juzgado haya autorizado, que será el guardador de hecho o el curador con facultades de representación.
En los dos casos el notario va a pedir el documento que acredita esa facultad: la copia autorizada del poder, o el auto judicial con su testimonio de firmeza.
El notario no autoriza la escritura. El artículo 1.713 del Código Civil exige mandato expreso para enajenar, así que un poder redactado en términos generales solo sirve para actos de administración.
Si tu familiar ya no puede otorgar uno nuevo, el camino pasa a ser el judicial, con los plazos que eso supone.
No, si tiene más de 65 años o dependencia severa o gran dependencia reconocida. La ganancia de la venta de su vivienda habitual queda exenta por el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, sin límite de importe y sin obligación de reinvertir.
Desde el 8 de octubre de 2026 la vivienda conserva el carácter de habitual hasta el día en que se trasladó al centro, aunque hayan pasado más de dos años. La plusvalía municipal sí se paga.
Te asesoramos y resolvemos tus dudas sobre compra, venta, alquiler, herencias o cualquier trámite de tu vivienda. La primera consulta es gratuita.
Ingrese su dirección de correo electrónico y le enviaremos un enlace para cambiar su contraseña.
¿Tienes dudas? Estamos aquí para ayudarte. Déjanos tus datos y te llamaremos, o si prefieres, contáctanos directamente al 919385678.
4 respuestas
Soy estudiante de derecho en prácticas y he encontrado esta página para resolver mis dudas, he dejado mi número de teléfono y me han contactado al momento, incluso en dos ocasiones, con mucha amabilidad. Mis dudas han sido resueltas con bastante claridad y me ha sido de gran ayuda. Muchas gracias.
Muchas gracias a ti Paula,
Nos alegra haber sido de ayuda y quedamos a tu disposición para cualquier otra consulta relacionada con el mercado inmobiliario en Madrid.
Un cordial saludo de todo el equipo de Templo Consulting.
Es necesario una autorización judicial para vender el usufructo de un incapacitado?
Buenas tardes Marta,
En principio sí, ya que se tratas de un derecho vitalicio y en el caso de una persona incapacitada, tendría que decidir sobre el futuro del mismo su tutor legal. De todas formas, habría que revisar los términos en los que se realizaría la venta y si le beneficiaría al usufructuario dicha transacción. Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.