Es muy frecuente encontrarnos en situaciones, en las que una persona mayor o joven, que no está en pleno uso de sus facultades necesita vender sus propiedades para pagar una ayuda externa, ya sea para pagar los gastos de una residencia o de un asistente. En estos casos, ¿puede una persona incapacitada vender su vivienda? De primeras la respuesta es no, ya que, para poder realizar la venta de la propiedad, ambas partes deben presentarse de manera libre y en pleno uso de sus facultades. Por lo que el notario podría considerar nulo el contrato, al no estar una de las partes en pleno uso de razón.
Al igual que en el caso de que un menor quiera vender su propiedad, una persona incapacitada que requiera vender su vivienda, necesita el consentimiento de su tutor y una autorización judicial, ya que estos sujetos uno por enfermedad y otro por ser menor de edad, no tienen la capacidad de obrar que les permite realizar acciones legales.
Entonces, ¿cómo podemos vender la vivienda de una persona incapacitada?
Para poder llevar a cabo este trámite, es necesario incapacitar a la persona mediante un procedimiento judicial. Presentando todas las pruebas e informes médicos necesarios, será un juzgado quien declare la incapacidad del sujeto y nombre un tutor legal que actúe en su nombre.
Una vez nombrado el tutor, este será supervisado en todo momento por el juez, el cual, deberá autorizar cualquier tipo de acción legal en nombre de su tutelado. Para poder vender la vivienda de una persona incapacitada, se ha de solicitar una autorización al mismo juzgado para enajenar la vivienda. En el caso de que se solicite la venta directa del inmueble, se deberá presentar aportar un informe pericial con la tasación del valor real de mercado de la vivienda. El tutor legal del incapacitado deberá justificar la razón de la venta del inmueble y el fin al que se va a destinar la cantidad obtenida por la venta. Esta solicitud será estudiada tanto por un juez como por el fiscal y en algunos casos puede ser denegada si no ven beneficio para la persona incapacitada.
¿Cómo se incapacita a una persona?
La gran mayoría de las personas incapacitadas, son mayores que sufren una enfermedad degenerativa, como el Alzheimer o la demencia senil. También, se puede dar el caso de personas más jóvenes, que no estén en pleno uso de sus facultades. Para poder declarar la incapacidad de una persona, siempre que esta sea mayor de edad, es necesario presentar una demanda de incapacidad en el juzgado de primera instancia en la localidad de residencia. Esta solicitud la puede presentar la misma persona a incapacitar, un familiar, amigo o el propio Ministerio Fiscal.
Documentación a presentar
En este proceso la persona que se va a incapacitar debe estar representada por un abogado y un procurador. Se deberá presentar:
- Nombre y DNI del demandado.
- Certificado de empadronamiento y de nacimiento del demandado.
- Informes médicos, psicológicos, o sociales, que puedan demostrar la incapacidad del demandado.
- Si lo hubiese, el certificado de discapacidad.
- Relación de bienes e ingresos del demandado.
- Nombre y domicilio de la persona que se pide que ejerza la tutela.
La persona que se va a encargar de la tutela puede ser un familiar o amigo designado por el propio demandado, o incluso ser el propio juez quien designe el tutor. En el caso de que estas personas no puedan cumplir con esta labor, se puede asignar a una entidad tutelar de titulación jurídica, como es el caso de la Agencia Madrileña de la Tutela de Adultos (AMTA).
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