¿Cómo vender la vivienda de una persona incapacitada?

Somos una agencia inmobiliaria especializada en la venta de inmuebles la capital, con más de 10 años de experiencia en el sector, y conocemos en profundidad todos los trámites a realizar en estas circunstancias.

La venta de un piso de una persona con dependencia es parecido a cuando un menor quiere vender una propiedad, ya que se necesita el consentimiento de un tutor y una autorización judicial.

¿Podemos vender la vivienda de una persona incapacitada en Madrid?

Sí, aunque para ello tendremos que haber incapacitado antes a la persona mediante un procedimiento judicial. Habiendo presentado todas las pruebas e informes médicos necesarios ante el juez, que será quien declare la incapacidad del sujeto y nombre un tutor legal que actúe en su nombre.

El tutor a su vez, necesitará en todo momento el consentimiento del juez, que será quien autorice cualquier tipo de acción legal en nombre de su tutelado.

Así que, para vender la vivienda de una persona incapacitada se necesita una autorización judicial que permita la enajenación del inmueble. Aportando también un informe pericial con la tasación del valor real de mercado de la vivienda. Y aquí es donde más cuidado hay que tener, porque si tasamos por encima de este precio, el juez no permitirá la venta del piso por un valor inferior.

Lógicamente, el tutor legal del incapacitado debe justificar por qué se ha producido esta venta, y a qué fin se va a destinar la cantidad obtenida por la misma.

Tanto el juez como el fiscal revisarán la operación y en caso de no observar beneficio real para la persona incapacitada, podrá ser denegada.

Ventajas de vender la vivienda de una persona incapacitada

Si ya disponemos de un poder notarial, vender la vivienda de una persona incapacitada -o con algún tipo de dependencia- tiene ciertas ventajas. Como que no tendrá que tributar incremento patrimonial tras la operación. La ley del IRPF determina en su Art. 33. 4 b), lo siguiente:

Con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

Por tanto, siempre que sea o haya sido hasta durante los dos último años la vivienda habitual de la persona con dependencia o minusvalía, estará exenta de pagar IRPF.

¿Cómo se incapacita a una persona?

En su mayoría, las personas incapacitadas suelen ser mayores que sufren alguna enfermedad degenerativa, como Alzheimer o demencia senil. Aunque se puede dar el caso de personas más jóvenes, que no estén en pleno uso de sus facultades.

Para declarar la incapacidad de una persona mayor de edad, es necesario presentar una demanda de incapacidad en el juzgado de primera instancia en la localidad de residencia. Esta solicitud la puede presentar la misma persona a incapacitar, un familiar, amigo o el propio Ministerio Fiscal.

Vender la vivienda de una persona incapacitada : Documentación a presentar en Madrid

En este proceso la persona que se va a incapacitar debe estar representada por un abogado y un procurador. Se deberá presentar:

• Nombre y DNI del demandado.
• Certificado de empadronamiento y de nacimiento del demandado.
• Informes médicos, psicológicos, o sociales, que puedan demostrar la incapacidad del demandado.
• Si lo hubiese, el certificado de discapacidad.
• Relación de bienes e ingresos del demandado.
• Nombre y domicilio de la persona que se pide que ejerza la tutela.

La persona que se va a encargar de la tutela puede ser un familiar o amigo designado por el propio demandado o que sea el propio juez quien designe al tutor.

En caso de que estas personas no puedan cumplir con su labor, se puede asignar a una entidad tutelar de titulación jurídica, como es el caso de la Agencia Madrileña de la Tutela de Adultos (AMTA).

En Templo Consulting podemos ayudarte con las gestiones necesarias para realizar el proceso de incapacitación, y después vender la vivienda de una persona incapacitada.

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