Comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria: impuestos adicionales

05 Nov
Qué pasa al comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria

El problema de comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria es que después tienes que pagar la diferencia de valor y los intereses generados.

Comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria tiene consecuencias. Básicamente, tendremos que pagar más impuestos que si la pagáramos a “su precio”. Por ello, si nos encontramos un “piso chollo”, debemos tener en cuenta este gasto extra. Y antes de comprar o vender un inmueble de esta forma, preguntar en una consultoría inmobliaria con experiencia en este tipo de trámites.

En el caso de una vivienda de segunda mano estamos hablando del ITP o Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales Onerosas. Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que son las encargadas de fijar su porcentaje y su forma de calcularse. El ITP varía según la Comunidad Autónoma en la que se realice la compraventa.

Por ejemplo, hay una diferencia entre el 4% del valor de venta del País Vasco y el 10% de Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Cantabria. Es decir, si un piso vale 100.000€, en el País Vasco pagaríamos 4.000€ adicionales y en Cataluña 10.000€. En la Comunidad de Madrid, por su parte, el porcentaje es del 6%. Cada Comunidad Autónoma se beneficia de sus propias bonificaciones en el ITP.

Tabla del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por Comunidades Autonomas

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por Comunidades Autónomas

¿Qué pasa al comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria?

Si compramos una vivienda por debajo del valor fiscal, seguramente nos llegará una notificación con la diferencia a pagar entre el valor declarado y el valor real de mercado del inmueble.

Tal y como hemos mencionado en otras ocasiones, al comprar una vivienda de segunda mano tenemos que pagar el 6% de ITP en la Comunidad de Madrid sobre el precio de venta. Por consiguiente, al comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria, la administración puede reclamar el pago del impuesto por su valor mínimo fiscal.

Ejemplo de una vivienda comprada por un valor inferior al mínimo fiscal:

Compramos una vivienda con un valor mínimo fiscal de 200.000€ pero la adquirimos por 170.000€.

Pagamos un ITP del 6% sobre el valor de venta, 170.000€, que nos da como resultado 10.200€.

La Agencia Tributaria comprobará el valor del inmueble y exigirá el pago del ITP por el valor mínimo fiscal, es decir, 200.000€, que sería 12.000€.

Por lo tanto, al comprar una vivienda más barata de lo que marca Hacienda, tendremos que abonar la diferencia del ITP entre las dos cantidades. Que en este caso serán 1.800€, más los intereses generados y una posible multa.

¿Cómo puedo saber si una vivienda está por debajo de este valor?

Existe una tabla de precios mínimos en cada Comunidad Autónoma. Así que al comprar o vender en una cantidad inferior a esa, nos estamos arriesgando a tener que pagar la diferencia entre un valor y otro, más los intereses por el retraso en el pago.

Así se evita que se escriture un inmueble por un valor inferior al real en el mercado o que se pague el resto del dinero en «B» para ahorrarse el porcentaje que le corresponde a la Hacienda Pública. Por ello, la Administración Tributaria competente tiene el derecho de comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

Comprobación mediante tasación Hipotecaria

La tasación hipotecaria es uno de los medios de comprobación establecidos por la Ley General Tributaria (LGT), para asegurar que el contribuyente ha pagado el IPT que le corresponde. De esta forma la Administración competente podrá comprobar, si el valor de tasación utilizado para la concesión del préstamo hipotecario, es el mismo que el de las escrituras.

Si este valor fuera superior al valor declarado por el sujeto pasivo en el ITP, la Administración le podrá exigir el pago de la diferencia en el momento de la liquidación del impuesto. Por tanto, a más valor de tasación más pagaremos de ITP.

Notificación de Hacienda tras comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria:

Notificación Agencia Tributaria por ITP

Notificación de la Agencia Tributaria tras comprobación de tasación hipotecaria

Comprobación por dictamen de un perito de la Administración

En aplicación del apartado a) del art. 57 de la Ley 55/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria; se establece que otro de los métodos de comprobación de que la base imponible del ITP está constituida por el valor real de los bienes y derechos que se transmiten, es mediante el dictámen perital.

Un procedimiento de cálculo determinado por la Orden ECO/805/2003, que consiste en la valoración de inmuebles a efectos financieros, y no a efectos tributarios. Aunque este informe sí tendrá valor a éste nivel.

Para obtener el valor real del inmueble se han efectuado las siguientes comprobaciones:
  • Referencia catastral coincidente.
  • Que su uso y tipología sea el mismo que se establece en la operación de compraventa, como por ejemplo: vivienda colectiva residencial.
  • Mismas superficies.
  • Estado de conservación del edificio.
  • Si se trata de una Vivienda con Protección Pública o pertenece a Patrimonio Arquitectónico.
  • Si se adecúa al planeamiento urbano actual.
Los documentos requeridos para dicha comprobación han sido los siguientes:
  • Referencia catastral.
  • Fotografía de la fachada.
  • Ortofotos aéreas de la zona.
  • Croquis catastral del inmueble.
  • Información urbanística.
  • Escritura notarial/ficha notarial.

Además del estado del inmueble, también se estudian la localización y el entorno (comunicaciones, servicios dotacionales, etc.).

Conclusiones textuales del informe pericial:

«Los acabados del inmueble, afectados de modo normal por el transcurso del tiempo, no inciden de manera sustancial en la valoración del mismo en segundas y ulteriores transmisiones. Además, estos bienes son objeto, como norma general, de actuaciones de renovación y sustitución de revestimientos y acabados previas a su ocupación. Por ello, en el mercado de inmuebles de segunda mano, el normal deterioro de los acabados interiores no tiene una incidencia sustancial en la decisión de compra ni en su valor de mercado, siendo los condicionantes principales del precio de mercado la ubicación y superficie del inmueble. Además, en este caso, no consta en el expediente ninguna documentación que ponga de manifiesto para este bien en concreto, que los acabados o terminaciones interiores hayan sido un condicionante en el valor del mismo, ni que se encuentren en otro estado que el normal por su antigüedad y uso.

No hay pruebas que demuestren que su precio deba ser inferior

Todo ello sin perjuicio de cualquier circunstancia o prueba que se aporte en este sentido podrá ser objeto de estudio y consideración para la determinación del valor del bien inmueble.

Asimismo, no existe en la calle donde se ubica el inmueble ninguna situación conocida de infraequipamiento que pudiera afectar o minorar el valor del inmueble respecto a los del entorno. Y cuenta con todos los servicios e instalaciones urbanas: pavimentación y encintado de aceras, electricidad, agua y saneamiento. Por tanto, la calle donde se ubica la vivienda no tiene ninguna particularidad notable que la diferencie de las de su entorno próximo.

Tampoco consta ningún tipo de protección, ni condicionantes conocidos derivados de la normativa urbanística que puedan afectar a la valoración del inmueble. Ni se encuentra sujeto a régimen de arrendamiento ninguno que minore su valor.

En definitiva, no se tiene constancia de la existencia de ninguna circunstancia, en este caso, que pueda provocar una disminución del valor real del bien inmueble».

También se mira que la oferta y la demanda sea normal en la zona. Escogiendo una muestra significativa de inmuebles vendidos en fechas similares, con características semajantes al que es objeto del informe y cuyo valor declarado esté dentro del rango. Se han utilizado en la comparación del caso seis plazas de garaje y seis viviendas colectivas distintas. El resultado del informe de valoración quedaría así:

Informe pericial de comprobación del valor real de un bien inmueble en Madrid

Criterios dispares entre regiones

Cada Comunidad Autónoma establece su propio baremos. Por ejemplo, Andalucía y Cataluña toman como referencia el valor catastral de la vivienda. Un valor que después se multicplica por un coeficiente según la ubicación del inmueble.

En cambio en Madrid, el territorio está delimitado por zonas, y a cada una le corresponde un precio mínimo por metro cuadrado. Si conocemos la referencia catastral, podremos saber el valor aproximado de un bien inmueble en la capital.

Aquí puedes conocer los métodos de comprobación del valor de un inmueble en cada Comunidad Autónoma.

Por otro lado, hay que tener en cuenta el cambio de normativa en materia de Plusvalía Municipal. La cual establece que se podrá utilizar como valor de liquidación del impuesto, tanto el valor final de adquisición como el valor comprobado por la Administración.

Para conocer más detalles sobre el funcionamiento de la Plusvalía Municipal en Madrid. Mira nuestro artículo al respecto. 

¿Y qué pasa si pago el precio real pero la vivienda vale menos?

Si el edificio está en ruinas o requiere una reforma integral, puedes alegar con pruebas que su valor es inferior al establecido. Para lo cual habría que realizar un informe pericial contradictorio (pagada por el propietario) y esperar una nueva respuesta.

También puede suceder que en una misma zona el valor de una vivienda sea muy diferente al de otra por diferentes razones: desde la tipología de vecinos, el estado de conservación del inmueble o si la vivienda se compra con inquilino (un hecho que evidentemente reduce su valor, como cuando vendemos una casa ocupada).

Además, lo más habitual es que los recursos no se admitan (pese a que el comprador presente la tasación de un experto independiente).

No obstante, hay casos recientes que han sentado jurisprudencia en el Poder Judicial de la Comunidad de Madrid. Una sentencia, que mediante recurso de casación le ha dio la razón al comprador. Consiguiendo que se fijara un valor de adquisición superior al que aparecía en las escrituras. Alegando que también debían considerarse los impuestos sobre el patrimonio y la reforma del inmueble como valor de adquisición.

En definitiva, como podéis comprobar es un tema bastante complejo. De manera que, si vas a comprar o vender una vivienda por un precio inferior al que marca la Agencia Tributaria, te recomendamos buscar asesoramiento en agentes expertos en este tipo de transacciones.

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    04 Comentarios

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      Julio

      Buenas tardes,

      Estoy cerrando la compra de una vivienda y hipoteca y me encuentro con la sorpresa que el impuesto a pagar del ITP puede ser muy diferente si lo pago sobre el valor de compra/tasación o valor fiscal en la comunidad de Madrid.

      El valor de compra de la vivienda va estar en unos 500.000 euros (espero poder negociar), el valor de tasación hipotecaria realizada hace 1 mes es de 477.000 euros. Sin embargo el valor fiscal que he consultado en la comunidad de Madrid es de 857.000 euros, me parece una barbaridad. El valor catastral es de 620.000 euros. Como ve la diferencia es importante, por lo que si liquido el impuesto de ITP sobre el valor de compra pagaría 30.000 euros de ITP, sin embargo si lo hago sobre el valor fiscal el ITP sería 50.000 euros.
      Mis dudas son:
      1. ¿Puedo liquidar el ITP en base al valor de compra o al valor de tasacion?
      2. ¿Hay muchas posibilidades que me llegue una complementaria?
      3. En caso que me llegue una complementaria, ¿qué posibilidades hay
      Que me aceptaran mis alegaciones aportando la tasación hipotecaria y no tener que pagar por la diferencia, se trata de una casa con 50 años de antigüedad y vamos no vale 850.000 ni en sueños.
      4. ¿Que gastos aproximados tendría una futura reclamación sobre una complementaria, tasación pericial, escrito de reclamación?

      Muchas gracias.

      Un saludo

      Reply
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        Templo Consulting

        Buenos días Julio,

        Respecto a la primera pregunta: sí puedes liquidar el ITP en base al valor de compra ya que es el valor real que tiene dicha vivienda en el mercado. Aunque nuestra recomendación es que informes a la Agencia Tributaria antes de comprar el inmueble para que tasen de nuevo la vivienda. Evitando así futuras complicaciones.

        Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.

        Reply
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      Laura

      Hola:

      hemos comprado un piso por debajo del valor fiscar. La agencia tributaria nos ha enviado la carta para actualizar el valor.

      Entiendo por un lado que no vale la pena recurrir.

      Por otro lado, una vez hayamos pagado la diferencia que nos piden para actualizar el precio de compra a valor de mercado, la agencia tributaria nos remitirá documentación para que cuando vendamos sea considerado el valor de mercado de cara al pago de plusvalía?

      Un saludo.

      Gracias.

      Reply
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        Templo Consulting

        Buenas tardes Laura,

        La plusvalía es independiente a la tasación. Es un impuesto que se calcula en relación al número de años que se ha tenido la vivienda en propiedad, por el incremento del valor del suelo urbano. En cambio, en vuestra situación lo que sí puede variar es respecto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Te dejamos un enlace a continuación, para que veas cómo funciona: https://temploconsulting.com/incremento-patrimonial-pagar-a-hacienda-casa/

        Un cordial saludo y gracias por contactar con Templo Consulting.

        Reply

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