Comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria: impuestos adicionales

01 Ago

comprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia TributariaComprar una vivienda más barata de lo que marca la Agencia Tributaria tiene consecuencias. Básicamente, tendremos que pagar más impuestos que si la pagáramos a “su precio”. Por ello, si nos encontramos un “piso chollo”, debemos tener en cuenta este gasto extra.

En el caso de una vivienda de segunda mano estamos hablando del ITP o Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales Onerosas. Se trata de un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que son las encargadas de fijar su porcentaje y su forma de calcularse. Por lo tanto, la pregunta es ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa?

El ITP varía según la Comunidad Autónoma en la que se realice la compraventa. Por ejemplo hay una diferencia entre el 4% del valor de venta del País Vasco y el 10% de Cataluña, Comunidad Valenciana, Galicia y Cantabria. Es decir, si un piso vale 100.000€, en el País Vasco pagaríamos 4.000€ adicionales y en Cataluña 10.000€. En la Comunidad de Madrid, por su parte, el porcentaje es del 8%. Cada Comunidad Autónoma se beneficia de sus propias bonificaciones en el ITP.

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por Comunidades Autónomas

Tabla del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por Comunidades Autonomas

Pero, ¿cómo saber si una vivienda es más barata de lo que marca la Agencia Tributaria?

A través de la tabla de precios mínimos con el que cada Comunidad Autónoma calcula el ITP que hay que pagar. Si se vende por debajo de ese precio, tendremos que pagar la diferencia más intereses por el retraso en el pago.

Así se evita el fraude de escriturar una vivienda por un valor inferior al real en el mercado. Algunas personas utilizan esta estrategia para pagar el resto en dinero en «B», ahorrándose de esta forma el porcentaje que le corresponde a la Hacienda Pública. Por ello, la Administración Tributaria competente tiene el derecho de comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos.

Tasación Hipotecaria

Uno de los medios de comprobación establecidos por la Ley General Tributaria (LGT), para asegurar que el contribuyente ha pagado el IPT correspondiente por la compra de un inmueble, es utilizar el valor asignado en la tasación hipotecaria. De este modo, la Administración podrá comprobar si el valor de tasación que fue utilizado para la concesión del préstamo hipotecario es el mismo que el valor que está en las escrituras.

En el caso de que el valor del inmueble de la tasación hipotecaria sea superior al valor declarado por el sujeto pasivo en el ITP, la Administración podrá exigir el pago de un importe superior al que ya se abonó en el momento de la liquidación del impuesto.

Criterios dispares

Dependiendo de la región, se establecen uno baremos u otros. Por ejemplo, en Andalucía o Cataluña se toma como referencia el valor catastral de la vivienda. Este valor es multiplicado por un coeficiente según la ubicación del inmueble.

En cambio, en la Comunidad de Madrid se realiza de forma diferente. El territorio está delimitado por zonas, y a cada zona le corresponde un precio mínimo por metro cuadrado. Si conocemos la referencia catastral, podremos saber el valor aproximado de un bien inmueble en Madrid.

En este enlace podemos conocer los métodos de comprobación del valor de un inmueble en cada Comunidad Autónoma.

¿Y si estoy pagando el precio real y la vivienda vale menos?

Si estás comprando por el precio real, pero la vivienda está ruinosa y requiere una reforma completa, probablemente su valor sea inferior al establecido como precio mínimo del metro cuadrado en la zona.

También puede suceder que, en una misma zona, el valor de una vivienda sea muy diferente al de otra por diferentes razones: desde la tipología de vecinos, el estado de conservación o si la vivienda se compra con inquilino (hecho que también reduce su valor).

Como comprador, tienes derecho a alegar que el precio mínimo señalado por Hacienda no es real. Una vez que recibas la notificación, contarás con un plazo de alegaciones para demostrar que has comprado a precio.

Tenemos que señalar que lo más habitual es que los recursos no se admitan, aunque el comprador presente una tasación de un experto independiente demostrándolo. No obstante, existen casos recientes de jurisprudencia en el Poder Judicial de la Comunidad de Madrid, en los que a través del recurso de casación, se le ha dado la razón al comprador. Estableciendo como valor de adquisición el asignado por la Comunidad de Madrid a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales.

Lo que significa que se consiguió que se fijara un valor de adquisición superior al que aparecía en las escrituras, porque los compradores alegaron que debían considerarse los impuestos sobre el patrimonio y la reforma del inmueble como valor de adquisición.

Pero si vas a comprar una vivienda por un precio inferior al que marca la Agencia Tributaria, te recomendamos buscar asesoramiento con una consultora inmobiliaria con experiencia.

Si estás pensando en comprar o vender tu casa en Madrid, en Templo Consulting te calculamos los impuestos de la compraventa. Además, tenemos una tarifa fija de 1950€ + IVA, en la que están incluídos todos los trámites, y las visitas. ¡Y sólo tienes que pagar una vez hayamos vendido! Consulta sin compromiso. Déjanos tu teéfono o tu correo electrónico y te informamos del proceso a seguir.

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02 Comentarios

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    Julio

    Buenas tardes,

    Estoy cerrando la compra de una vivienda y hipoteca y me encuentro con la sorpresa que el impuesto a pagar del ITP puede ser muy diferente si lo pago sobre el valor de compra/tasación o valor fiscal en la comunidad de Madrid.

    El valor de compra de la vivienda va estar en unos 500.000 euros (espero poder negociar), el valor de tasación hipotecaria realizada hace 1 mes es de 477.000 euros. Sin embargo el valor fiscal que he consultado en la comunidad de Madrid es de 857.000 euros, me parece una barbaridad. El valor catastral es de 620.000 euros. Como ve la diferencia es importante, por lo que si liquido el impuesto de ITP sobre el valor de compra pagaría 30.000 euros de ITP, sin embargo si lo hago sobre el valor fiscal el ITP sería 50.000 euros.
    Mis dudas son:
    1. ¿Puedo liquidar el ITP en base al valor de compra o al valor de tasacion?
    2. ¿Hay muchas posibilidades que me llegue una complementaria?
    3. En caso que me llegue una complementaria, ¿qué posibilidades hay
    Que me aceptaran mis alegaciones aportando la tasación hipotecaria y no tener que pagar por la diferencia, se trata de una casa con 50 años de antigüedad y vamos no vale 850.000 ni en sueños.
    4. ¿Que gastos aproximados tendría una futura reclamación sobre una complementaria, tasación pericial, escrito de reclamación?

    Muchas gracias.

    Un saludo

    Reply
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      Templo Consulting

      Buenos días Julio,

      Respecto a la primera pregunta: sí puedes liquidar el ITP en base al valor de compra ya que es el valor real que tiene dicha vivienda en el mercado. Aunque nuestra recomendación es que informes a la Agencia Tributaria antes de comprar el inmueble para que tasen de nuevo la vivienda. Evitando así futuras complicaciones.

      Un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.

      Reply

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