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La denominación jurídica de contrato de arras, es la cantidad de dinero que se entrega como señal por parte del comprador al vendedor, justo en el momento de la firma del contrato de la compraventa. La cantidad pagada en concepto de arras, se resta a la totalidad del valor del inmueble que se entregará posteriormente. Con esta entrega de dinero se establece un compromiso por ambas partes de la compraventa, quedando reservado ese inmueble para dicho comprador. Existen varios tipos de contratos de arras en la Comunidad de Madrid. A lo largo de esta publicación explicaremos en qué se diferencian estos tipos de arras.
En Madrid, es habitual firmar un contrato de arras antes de formalizar la compraventa, pero no todos los contratos de arras son iguales. Cada tipo implica consecuencias jurídicas distintas en caso de que una de las partes no cumpla lo pactado. Por eso, antes de firmar, es clave conocer qué tipo de arras se está utilizando y qué efectos legales conlleva.
A continuación, te explicamos los tres tipos de contratos de arras que se aplican en la Comunidad de Madrid.
Las arras penitenciales o de desistimiento, son las más comunes en la compraventa de inmuebles.
- Comprador en arras penitenciales
En el caso de incumplimiento del contrato, la parte compradora perdería la cantidad entregada como compensación a la parte vendedora.
- Propietario en arras penitenciales
En el caso de ser la parte vendedora quien incumpla el contrato, indemnizará a la parte compradora con la restitución doblada, es decir, con el doble de la cantidad entregada.
Las arras penitenciales están recogidas en el Art. 1454 del Código Civil: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato. En el caso de incumplimiento del contrato por parte del vendedor o del comprador, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños, previamente probados y abono de intereses en ambos casos.
Este tipo de arras se establecen en el Art. 1124 del Código Civil: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato. En el caso de incumplimiento del contrato por parte del vendedor o del comprador, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños, previamente probados y abono de intereses en ambos casos.
Este tipo de arras se establecen en el Art. 1124 del Código Civil: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Artículo 1152: En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Artículo 1153: El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
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Por lo general, el contrato de arras lo redacta la agencia inmobiliaria encargada de gestionar la venta del inmueble. Este servicio suele estar incluido dentro de sus honorarios.
Si la operación se realiza entre particulares, en Templo Consulting podemos encargarnos de redactar un contrato de arras sólido y adaptado a tu caso, para garantizar la seguridad jurídica de la compraventa. Además, te acompañamos el día de la firma y supervisamos que todo el proceso esté en orden, de principio a fin.
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Para saber cuándo debe firmarse el contrato de arras debes tomar en cuenta lo siguiente:
Después de llegar a un acuerdo firme entre comprador y vendedor sobre el precio y las condiciones principales de la operación.
Antes de la firma ante notario, ya que las arras actúan como compromiso previo y dejan por escrito la voluntad de seguir adelante con la compraventa.
Una vez revisada la documentación del inmueble, como la nota simple, el recibo del IBI, o la existencia de cargas, para evitar sorpresas.
Cuando el comprador necesita solicitar hipoteca, ya que las entidades bancarias suelen pedir el contrato de arras para iniciar el estudio del préstamo
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