¿Cuáles son los tipos de arras?

La denominación jurídica de contrato de arras, es la cantidad de dinero que se entrega como señal por parte del comprador al vendedor, justo en el momento de la firma del contrato de la compraventa. La cantidad pagada en concepto de arras, se resta a la totalidad del valor del inmueble que se entregará posteriormente. Con esta entrega de dinero se establece un compromiso por ambas partes de la compraventa, quedando reservado ese inmueble para dicho comprador. Dependiendo de la finalidad que las partes den a esa entrega se pueden distinguir tres tipos de arras. Es muy importante saber diferenciar estos contratos por las consecuencias jurídicas que pueden generar estos tres tipos de arras.

¿Cuáles son los distintos tipos de contratos de arras?

Arras penitenciales

Las arras penitenciales o de desistimiento, son las más comunes en la compraventa de inmuebles. En el caso de incumplimiento del contrato, la parte compradora perdería la cantidad entregada como compensación a la parte vendedora. En el caso de ser la parte vendedora quien incumpla el contrato, indemnizará a la parte compradora con la restitución doblada, es decir, con el doble de la cantidad entregada. Es importante mencionar el precepto del Código Civil donde se encuentran reguladas en el contrato, de no ser así, estaremos ante otro tipo de arras.

Las arras penitenciales están recogidas en el Art. 1454 del Código Civil: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias funcionan como un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato. En el caso de incumplimiento del contrato por parte del vendedor o del comprador, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños, previamente probados y abono de intereses en ambos casos.

Este tipo de arras se establecen en el Art. 1124 del Código Civil: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

Arras penales

Las arras penales establecen una garantía del cumplimiento del contrato. En el caso de incumplimiento, se procederá a la pérdida, total o parcial, de las arras por parte del comprador. Si el incumplimiento se realiza por parte del vendedor, este abonará el total de las arras más el importe convenido en el contrato. En estos casos no existe la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación establecida en el contrato. Este procedimiento es un sistema de fijación a priori de la liquidación de posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación.

Las arras penales están reguladas por los Artículos 1152 y 1153 del Código Civil:

Artículo 1152: En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.

Artículo 1153: El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.

Por último, hay que tener en cuenta, que serán las partes interesadas las que determinen la finalidad de las arras. Es importante diferenciar los tipos de arras: si se trata de una señal o parte del precio, unas arras penitenciales o penales. En el caso de no establecerse esa finalidad:

• Si no se establece que sean arras y no se demuestra lo contrario se considerará como una señal o parte del precio.
• Si consta que son arras, pero no se define de qué tipo, según el Art. 1.454 del Código Civil, se establece que serán arras penitenciales o de desistimiento.

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