Cuando ponemos en venta un piso o un local comercial lo más aconsejable es comercializarlo al precio real de mercado, de esta forma conseguiremos vender la propiedad en el menor tiempo posible. No obstante, antes de que se aprobara el nuevo valor de referencia catastral en enero de 2022, había situaciones en las que era posible vender un piso o local por el valor mínimo fiscal. Eso sí, no es lo mismo vender al valor mínimo fiscal, que hacerlo por un precio inferior a este valor. En este último caso estaremos cometiendo una ilegalidad y tendremos que hacer frente a las sanciones correspondientes por parte de Hacienda. De igual modo que si la compramos por debajo de este valor. Pues el pago de impuestos será más elevado que si lo hacemos a su precio real.
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¿Cómo calcular el valor mínimo fiscal para vender un inmueble?
En primer lugar, debemos tener claro que significa “valor fiscal de un inmueble”. Este término hace referencia al procedimiento que tiene la Agencia Tributaria para determinar el valor de un inmueble a la hora de pagar los impuestos en las transmisiones de compraventa, herencias y donaciones.
Por lo tanto, el valor fiscal es el importe mínimo el que se puede escriturar una casa o un local en el Registro y pagar los correspondientes impuestos. En general, este valor suele ser inferior a su precio real de mercado. Aunque no debemos olvidar que en la Comunidad de Madrid este valor ha aumentado con el paso de los años, situándose casi al mismo nivel que la realidad del mercado.
Para calcular el valor fiscal de un inmueble, hay que tener en cuenta el valor catastral (una cantidad que será distinta en cada Comunidad Autónoma). Y sobre este valor se aplica un coeficiente multiplicador, en función de los años que se ha tenido el inmueble en propiedad.
En cada región se publica un sistema de valoración de la vivienda. Por lo que el cálculo que se puede realizar de forma telemática y tiene 3 meses de validez.
¿Es lo mismo el valor fiscal que el valor catastral de un inmueble?
Aunque son dos términos que tienen relación, no debemos confundirlos. Por un lado, tenemos el valor fiscal, que es el valor que le otorga Hacienda a una vivienda -y suele ser un valor inferior al precio que tendría en el mercado-. Por otro lado, está el valor catastral -que lo establece el catastro de cada zona y se usa como base para los impuestos municipales-. En este último se tiene en cuenta la ubicación del inmueble, el valor del suelo, el coste de construcción y el precio que tendría en el mercado (aproximándose más a la realidad).
¿Por qué vender un inmueble por el valor mínimo fiscal?
Aunque no es una práctica muy frecuente en las operaciones de compraventa tradicionales, sí lo es para el caso de las herencias, sobre todo de tíos a sobrinos en el que las bonificaciones son menores o inexistentes como en el caso de herederos sin parentesco alguno.
Cada vez que recibimos una herencia o una donación estamos obligados a pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para poder disfrutar de la misma. Este impuesto se paga en la Comunidad Autónoma donde tenia la residencia fiscal el fallecido, por lo que podemos encontrar una gran disparidad de porcentajes y pagar más impuestos en una comunidad que en otra.
Algo que puede suponer un enorme problema cuando el heredero no puede hacer frente al pago de dicha cantidad. Si este fuera tu caso, en Templo Consulting podemos ayudarte con todas las gestiones. Desde los pagos del impuesto hasta los trámites de adjudicación de herencia si has recibido un inmueble en Madrid.
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