Cuando ponemos en venta una casa o local lo mejor es hacerlo a su precio real de mercado, de esta forma conseguiremos vender la propiedad en el menor tiempo posible. No obstante, podemos encontrar situaciones en las que es posible vender un piso o local por el valor mínimo fiscal. Eso sí, no es lo mismo vender al valor mínimo fiscal, que hacerlo por un precio inferior a este valor. En este último caso estaremos cometiendo una ilegalidad y tendremos que hacer frente a las sanciones correspondientes por parte de Hacienda. De igual modo que si la compramos por debajo de este valor, el pago de impuestos será más elevado que si lo hacemos a su precio real.
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¿Cómo calcular el valor mínimo fiscal para vender un inmueble?
En primer lugar, debemos tener claro que significa “valor fiscal de un inmueble”. Este término hace referencia al procedimiento que tiene la Agencia Tributaria para determinar el valor de un inmueble a la hora de pagar los impuestos en las transmisiones de compraventa y herencias. Por lo tanto, el valor fiscal es el importe mínimo que tiene una casa y por la que se puede escriturar y pagar los correspondientes impuestos. Por normal general, este valor suele ser inferior a su precio real de mercado. Aun así, no debemos olvidar que en la Comunidad de Madrid este valor ha aumentado con los años situándose casi al mismo nivel que su precio real de mercado.
Para calcular el valor fiscal de un inmueble, deberemos tener en cuenta el valor catastral, además este valor será distinto en cada comunidad autónoma. Sobre este valor se aplica un coeficiente multiplicador en función de los años del inmueble. La mayoría de las comunidades autónomas ponen a disposición de los propietarios un sistema de valoración de la vivienda para saber a cuánto vender por el valor mínimo fiscal. Se puede realizar de forma telemática y tiene una validez de 3 meses.
¿Es lo mismo el valor fiscal que el valor catastral de un inmueble?
Aunque sean dos términos que tienen relación no se deben confundir entre sí, ya que cada uno dará un valor distinto al inmueble. Por un lado, tenemos el valor fiscal que es el valor que da Hacienda a una vivienda. En la mayoría de los casos este valor es inferior a su precio real de mercado. Por otro lado, el valor catastral es un valor meramente administrativo que establece el catastro de cada zona y se usa como base para los impuestos municipales. Tiene en cuenta la ubicación de la casa, el valor del suelo, el coste de construcción y el valor que tiene el inmueble en el mercado. En este caso, el valor se aproxima más a su precio real de mercado.
¿Por qué vender un inmueble por el valor mínimo fiscal?
Aunque no es una práctica muy frecuente en las operaciones de compraventa tradicionales, sí lo es para el caso de las herencias, sobre todo de tíos a sobrinos en el que las bonificaciones son menores, o inexistentes como en el caso de herederos sin parentesco alguno.
Cada vez que recibimos una herencia o donación debemos pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para poder disfrutar de la herencia. Este impuesto se paga en la Comunidad Autónoma donde residía en fallecido, por lo que podemos encontrar una gran disparidad de porcentajes y pagar más impuestos en una comunidad que en otra. Esto puede suponer un gran problema si el heredero no puede hacer frente al pago. Además, al heredar una vivienda tanto si nos la quedamos como si la vendemos, estamos obteniendo una ganancia patrimonial que deberemos tributar en el IRPF del ejercicio correspondiente.
Para saber cuánto debemos pagar por una herencia debemos calcular la masa hereditaria bruta, que será el resultado de la suma del valor neto de todos los bienes, incluidos los inmuebles y dinero. Una vez calculado este valor y dividido entre los herederos se obtendrá la base imponible del Impuesto de Sucesiones. A este resultado se le aplicarán las reducciones y bonificaciones correspondientes a cada heredero.
Una vez llegados a este punto es cuando se plantea la posibilidad de vender la casa heredada por el valor mínimo fiscal. Si los herederos no pueden hacerse cargo de la vivienda y no tienen liquidez suficiente para afrontar el pago de impuestos, establecer un valor mínimo fiscal para la venta puede ser una de las opciones más adecuadas.
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