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EMVS: la cl√°usula del 20% al vender una Vivienda Protegida

Publicado por Templo Consulting en 16 de marzo de 2024
2 comentarios
La cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida se refiere a una disposición contractual que establece que al momento de vender una vivienda protegida, el propietario está obligado a compartir un porcentaje del incremento del valor de la propiedad.

Las Viviendas Protegidas son unas edificaciones construidas con una serie de ayudas otorgadas por las administraciones p√ļblicas y las Comunidades Aut√≥nomas. Est√°n destinadas principalmente a familias con unos ingresos limitados. Otro dato que tenemos que tener en cuenta, es que no solo debemos cumplir unos requisitos para adquirir una VPO, sino tambi√©n unas obligaciones mientras vivamos en ella. Por eso, si pasado un tiempo queremos venderla, debemos consultar las condiciones de venta. Por ejemplo, si vendemos antes de los primeros 10 a√Īos, la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid) puede exigir el 20% del precio final de venta o bien ejercer su derecho de tanteo y retracto.

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Condiciones de la cl√°usula del 20% de la EMVS

La EMVS establece esta cl√°usula del 20% en las escrituras de la vivienda, aunque no queda inscrita por el Registrador de la Propiedad. Esta cl√°usula obliga al vendedor a entregar el 20% de la venta al Ayuntamiento, si se vende el piso durante los primeros diez a√Īos. Una situaci√≥n que evidentemente ralentiza la venta del inmueble. Por eso, es importante contactar con una agencia especializada en materia de vivienda protegida, como Templo Consulting. Ellos nos prestar√°n ayuda con los tr√°mites, para que la venta sea lo m√°s r√°pida y segura posible.

¬ŅCu√°ndo estamos exentos de entregar el 20% de la venta de una Vivienda protegida a la EMVS?

En el momento en que se cumplen los 10 a√Īos desde la adquisici√≥n de la misma. Si vendemos antes de esos 10 a√Īos, estamos obligados a pagar el 20% del precio de venta a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS). Adem√°s, esta transmisi√≥n solo puede realizarse por causas justificadas. Por ejempl0, la condici√≥n de familia numerosa no es una de ellas, tal y como explican en la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Citamos textualmente:

La condici√≥n de familia numerosa no afecta al ejercicio del derecho de tanteo y retracto a favor de la EMVS, ni exime del abono del 20% de la transmisi√≥n, en caso de que la EMVS no ejerciese el tanteo y retracto, siempre que la transmisi√≥n se produzca dentro del plazo de 10 a√Īos desde que se formaliz√≥ la escritura de compraventa, tal y como se establecido por el Consejo de Administraci√≥n de la EMVS SA, en sesi√≥n ordinaria de 13 de junio de 2017.

En el referido Consejo se acord√≥ que los derechos de tanteo y retracto solo se exigir√≠an hasta el l√≠mite temporal de 10 a√Īos establecido en el C√≥digo Civil; mantener la exigencia de cobro del 20% del precio de venta en los casos previsto en los contratos y dentro del l√≠mite de los 10 a√Īos; y no ejercitar estos condicionantes respecto a ulteriores adquirentes si no constan inscritos en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, siempre que vendamos una Vivienda Protegida en Madrid antes de los 10 a√Īos, la EMVS puede ejercer su derecho de tanteo y retracto o exigirnos el pago del 20% de la venta si se vendiera a un tercero.

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Cómo se regula la cláusula del 20% de la EMVS

Esta cláusula queda recogida en el Artículo 22 del reglamento de la EMVS, aprobado el 19 de Abril de 2005. Entre sus puntos cabe destacar lo siguiente:

Cl√°usula del 20% de la EMVS

Los adjudicatarios no podr√°n transmitir intervivos ni ceder el uso por ning√ļn t√≠tulo de las viviendas, durante el plazo de 20 a√Īos desde la elevaci√≥n a p√ļblico del contrato de adjudicaci√≥n (compraventa) de la vivienda. Quedando exceptuadas: familias numerosas -reconocidas como tales por la legislaci√≥n en vigor- que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie √ļtil que la adjudicada por el incremento de los miembros de la unidad familiar o debido al cambio de necesidades, por discapacidades sobrevenidas; personas mayores de 65 as√Īos que deseen cambiar su domicilio habitual y permanente; ciudadanos con discapacidad, v√≠ctimas de violencia de g√©nero o de terrorismo que tambi√©n requieran de un traslado de su residencia habitual; o cuando existan otros motivos justificados.¬†

Durante el plazo de 20 a√Īos dicha transmisi√≥n est√° sujeta al derecho de tanteo y retracto por parte de la EMVS.¬†

En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto, el vendedor en primera y ulteriores transmisiones est√° obligado a hacer efectivo el 20% del precio de la transmisi√≥n a la E.M.V. S. Si la venta se realizase antes de los 20 a√Īos.¬†

¬†Por lo tanto, si durante los primeros 20 a√Īos a contar desde la fecha de escritura, la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto; el propietario o cualquier transmitente, est√° obligado a pagar el 20% de la venta a la Empresa Municipal de la Vivienda.

Si nos damos cuenta, ambas cl√°usulas son contradictorias, por lo que en 2017, el Consejo de Administraci√≥n de la EMVS estableci√≥ que el periodo se reduc√≠a de 20 a 10 a√Īos. Y en muy pocos casos han ejercido¬†su derecho de tanteo y retracto. Tal y como queda plasmado a continuaci√≥n:

Contestación de la EMVS de no aplicar la cláusula del 20%

¬ŅEs posible reclamar la cl√°usula del 20%?

Sí, sobre todo si hemos descalificado la vivienda y devuelto todas las ayudas recibidas. Actualmente existen sentencias del Tribunal Supremo, donde se desestima el recurso de apelación interpuesto por la EMVS, anulando la obligación del propietario a pagar el 20% de la venta al Ayuntamiento. Creando por tanto jurisprudencia en este tema.

¬ŅQu√© debemos tener en cuenta al adquirir una Vivienda Protegida?

Los requisitos imprescindibles para adquirir una vivienda de este tipo var√≠an en funci√≥n de la tipolog√≠a a la que pertenezca. Aunque hay determinadas condiciones que todas tienen en com√ļn y sonlas que exponemos a continuaci√≥n:

  • Los ingresos familiares¬†no deben superar el IPREM anual establecido por cada tipolog√≠a de vivienda.
  • No ser propietario de otra vivienda protegida en Espa√Īa.
  • Ni estar en posesi√≥n de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid, cuyo valor supere el 40% del Precio M√°ximo total de Venta de la Vivienda Protegida que quiere adquirir.

Adem√°s, la vivienda ha de ser destinada a la vivienda habitual de los compradores. Existe un plazo de 1 a√Īo para ocupar la vivienda desde el momento de la entrega y no podr√° realizarse ning√ļn tipo de gesti√≥n durante los primeros diez a√Īos, salvo causas justificadas.

¬ŅC√≥mo podemos vender una Vivienda Protegida?

Existen varias opciones para vender una VPO en Madrid.

Por ejemplo, si no han pasado los 15 a√Īos y un d√≠a, podemos venderla al precio m√°ximo legal de venta o realizar un alquiler con opci√≥n a compra entre particulares. Si escogemos esta segunda opci√≥n, es importante dejar por escrito -en el propio contrato de arrendamiento- que el inquilino nos concede su consentimiento para realizar el proceso de descalificaci√≥n.

De esta forma, si no se llegara a producir la venta, tendríamos la posibilidad de aumentar el valor del inmueble al descalificarla -aunque tengamos que devolver todas las ayudas recibidas- pudiendo venderla después a un precio real de mercado o ampliar el importe y el plazo de la hipoteca.

No obstante, antes de realizar cualquier tr√°mite, es necesario saber la tipolog√≠a de la vivienda, a qu√© Real Decreto est√° acogida, c√≥mo fue pr√©stamo solicitado, cu√°l es su r√©gimen y si fue una promoci√≥n privada o p√ļblica.

Todos estos datos aparecen la Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda.

Seg√ļn la combinaci√≥n de elementos, podemos encontrarnos con:

Seg√ļn el tipo de r√©gimen:

  • R√©gimen general.
  • R√©gimen especial.

Seg√ļn el tipo de promoci√≥n:

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Un pensamiento en & ldquo; EMVS: la cl√°usula del 20% al vender una Vivienda Protegida y rdquo;

  • ana
    sobre 3 de noviembre de 2021

    He vendido mi vivienda de la EMV y no me han pedido ese 20% del que habl√°is. Era una cl√°usula abusiva que incluyeron en las escrituras, en 2009 en mi caso, pero sin efecto. Han pasado m√°s de 10 a√Īos desde que compramos la vivienda, eso s√≠. Pero la EMV no reclama ese pago.

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