EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida

27 Jul

EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida

Las Viviendas Protegidas, son unas edificaciones construidas con una serie de ayudas otorgadas por las administraciones públicas y las Comunidades Autónomas, destinadas principalmente, a familias con unos ingresos que no superan el mínimo establecido. Otro dato que tenemos que tener en cuenta, es que no solo debemos cumplir unos requisitos para adquirir una VPO, sino que también debemos cumplir unas obligaciones mientras vivamos en ella. Por eso, si pasado un tiempo queremos venderla, debemos consultar las condiciones de venta. En algunos casos la EMVS puede establecer una cláusula del 20%. Según esta cláusula, si la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto podría solicitar el 20% del importe de la venta.

Condiciones de la cláusula del 20% de la EMVS

La EMVS establece esta cláusula del 20% en las escrituras de la vivienda, pero no queda inscrita por el Registrador de la Propiedad. La cláusula obliga a dar el 20% de la venta a la EMVS, independientemente de si vendemos la vivienda con su protección oficial o si la descalificamos. Muchos vendedores se han negado a pagar dicha cláusula, a lo que la EMVS responde con un recurso de apelación.

Esta situación ralentiza la venta de la vivienda. Por eso es importante contar siempre con profesionales del sector que puedan ayudarnos con los trámites, para que la venta sea lo más rápida y segura posible.

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En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas Protegidas. Hemos realizado más de 100 operaciones de descalificación y compraventa de VPO. Durante nuestra trayectoria profesional, nos hemos encontrado varias veces con este tipo de situaciones, que gracias a nuestra amplia experiencia en el sector, hemos podido resolverlo de manera satisfactoria para nuestros clientes.

Si quieres vender tu Vivienda Protegida y negarte a pagar la cláusula del 20% de la EMVS, confía en Templo Consulting.

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Cómo se regula la cláusula del 20% de la EMVS

Esta cláusula queda recogida en el Artículo 22 del reglamento de la EMV, aprobado el 19 de Abril de 2005. Entre sus puntos cabe destacar el apartado B, en el que se establece que:

En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto, el vendedor en primera y ulteriores transmisiones estará obligado a hacer efectivo el 20% del precio de la transmisión a la E.M.V., si ésta se verificara antes de los veinte años desde la venta de la vivienda en Escritura Pública por parte de la E.M.V. Esta obligación se configurará como condición resolutoria de la compraventa en la Escritura de Compraventa de la vivienda.

 Por lo tanto, si durante los primeros 20 años a contar desde la fecha de escritura, la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto, el propietario o cualquier transmitente, estará obligado a pagar el 20% de la venta a la Empresa Municipal de la Vivienda. Esta situación también puede darse en los primeros 10 años a contar desde la escrituración de la vivienda.

Otras cláusulas de las viviendas de la EMVS

En las escrituras de algunas de estas viviendas, no solo podemos encontrarnos la cláusula del 20% mencionada anteriormente, sino también otra limitación a los propietarios en la venta de su vivienda:

Esta cláusula establece que los propietarios no podrán transmitir inter vivos ni ceder el uso de la vivienda durante un plazo de 20 años.

Ambas cláusulas son contradictorias, por lo que en 2017, el Consejo de Administración de la EMVS estableció que el periodo se reducía de 20 a 10 años y en algunos caso no ejercerá su derecho de tanteo y retracto.

 

Contestación de la EMVS de no aplicar la cláusula del 20%

¿Es posible reclamar la cláusula del 20%?

Muchos propietarios se han visto afectados por esta cláusula al querer vender sus viviendas. Una obligación totalmente injusta, que les obliga a pagar el 20% de la venta a la EMVS aunque hayan descalificado la vivienda y devuelto todas las ayudas correspondientes.

Actualmente, existen sentencias, en las que el Tribunal Supremo desestima el recurso de apelación interpuesto por la EMVS, y anula la obligación del propietario a pagar el 20% de la venta.

¿Qué debemos tener en cuenta al adquirir una Vivienda Protegida?

Lo primero que debemos tener en cuenta son los requisitos imprescindibles para adquirir una vivienda de este tipo. Estos tipos variarán en función de la tipología de la vivienda. Los requisitos que todas tienen en común son:

  • Los ingresos familiares no deben superar el IPREM anual establecido por cada tipología de vivienda.
  • No tener en propiedad una vivienda protegida en España.
  • No estar en posesión de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid con un valor superior al 40% del Precio Máximo total de Venta.

Además, la vivienda ha de ser destinada a la vivienda habitual de los compradores. Existe un plazo de 1 año para ocupar la vivienda desde el momento de la entrega y no podrá realizarse ningún tipo de gestión durante los primeros diez años, salvo causas justificadas.

¿Cómo podemos vender una Vivienda Protegida?

Para vender una VPO en Madrid tenemos dos opciones. Por un lado, podemos venderla al precio máximo legal de venta o bien, descalificarla y devolver todas las ayudas recibidas para venderla a un precio real de mercado. Antes de realizar cualquier trámite, es necesario saber la tipología de la vivienda, a qué Real Decreto está acogida, el tipo de préstamo solicitado, tipo de régimen y promoción. Todos estos datos los podemos obtener de la Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda.

Según esto podemos encontrarnos:

Según el tipo de régimen:

  • Régimen general.
  • Régimen especial.

Según el tipo de promoción:

¿Te encuentras en la misma situación? Llámanos sin compromiso. Te ofrecemos un plan de venta personalizado a tus necesidades. De esta forma garantizamos una venta rápida y segura.

Además, contamos una base de datos propia de clientes compradores interesados en la adquisición de Viviendas Protegidas.

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