EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida
Las Viviendas Protegidas son unas edificaciones construidas con una serie de ayudas otorgadas por las administraciones públicas y las Comunidades Autónomas. Están destinadas principalmente a familias con unos ingresos limitados. Otro dato que tenemos que tener en cuenta, es que no solo debemos cumplir unos requisitos para adquirir una VPO, sino también unas obligaciones mientras vivamos en ella. Por eso, si pasado un tiempo queremos venderla, debemos consultar las condiciones de venta. Por ejemplo, si vendemos antes de los primeros 10 años, la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid) puede exigir el 20% del precio final de venta o bien ejercer su derecho de tanteo y retracto.
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Condiciones de la cláusula del 20% de la EMVS
La EMVS establece esta cláusula del 20% en las escrituras de la vivienda, aunque no queda inscrita por el Registrador de la Propiedad. Esta cláusula obliga al vendedor a entregar el 20% de la venta al Ayuntamiento, si se vende el piso durante los primeros diez años. Una situación que evidentemente ralentiza la venta del inmueble. Por eso, es importante contactar con una agencia especializada en materia de vivienda protegida, como Templo Consulting. Ellos nos prestarán ayuda con los trámites, para que la venta sea lo más rápida y segura posible.
¿Cuándo estamos exentos de entregar el 20% de la venta de una Vivienda protegida a la EMVS?
En el momento en que se cumplen los 10 años desde la adquisición de la misma. Si vendemos antes de esos 10 años, estamos obligados a pagar el 20% del precio de venta a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS). Además, esta transmisión solo puede realizarse por causas justificadas. Por ejempl0, la condición de familia numerosa no es una de ellas, tal y como explican en la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Citamos textualmente:
La condición de familia numerosa no afecta al ejercicio del derecho de tanteo y retracto a favor de la EMVS, ni exime del abono del 20% de la transmisión, en caso de que la EMVS no ejerciese el tanteo y retracto, siempre que la transmisión se produzca dentro del plazo de 10 años desde que se formalizó la escritura de compraventa, tal y como se establecido por el Consejo de Administración de la EMVS SA, en sesión ordinaria de 13 de junio de 2017.
En el referido Consejo se acordó que los derechos de tanteo y retracto solo se exigirían hasta el límite temporal de 10 años establecido en el Código Civil; mantener la exigencia de cobro del 20% del precio de venta en los casos previsto en los contratos y dentro del límite de los 10 años; y no ejercitar estos condicionantes respecto a ulteriores adquirentes si no constan inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, siempre que vendamos una Vivienda Protegida en Madrid antes de los 10 años, la EMVS puede ejercer su derecho de tanteo y retracto o exigirnos el pago del 20% de la venta si se vendiera a un tercero.
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Cómo se regula la cláusula del 20% de la EMVS
Esta cláusula queda recogida en el Artículo 22 del reglamento de la EMVS, aprobado el 19 de Abril de 2005. Entre sus puntos cabe destacar lo siguiente:
Cláusula del 20% de la EMVS
Los adjudicatarios no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas, durante el plazo de 20 años desde la elevación a público del contrato de adjudicación (compraventa) de la vivienda. Quedando exceptuadas: familias numerosas -reconocidas como tales por la legislación en vigor- que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la adjudicada por el incremento de los miembros de la unidad familiar o debido al cambio de necesidades, por discapacidades sobrevenidas; personas mayores de 65 asños que deseen cambiar su domicilio habitual y permanente; ciudadanos con discapacidad, víctimas de violencia de género o de terrorismo que también requieran de un traslado de su residencia habitual; o cuando existan otros motivos justificados.
Durante el plazo de 20 años dicha transmisión está sujeta al derecho de tanteo y retracto por parte de la EMVS.
En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto, el vendedor en primera y ulteriores transmisiones está obligado a hacer efectivo el 20% del precio de la transmisión a la E.M.V. S. Si la venta se realizase antes de los 20 años.
Por lo tanto, si durante los primeros 20 años a contar desde la fecha de escritura, la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto; el propietario o cualquier transmitente, está obligado a pagar el 20% de la venta a la Empresa Municipal de la Vivienda.
Si nos damos cuenta, ambas cláusulas son contradictorias, por lo que en 2017, el Consejo de Administración de la EMVS estableció que el periodo se reducía de 20 a 10 años. Y en muy pocos casos han ejercido su derecho de tanteo y retracto. Tal y como queda plasmado a continuación:
¿Es posible reclamar la cláusula del 20%?
Sí, sobre todo si hemos descalificado la vivienda y devuelto todas las ayudas recibidas. Actualmente existen sentencias del Tribunal Supremo, donde se desestima el recurso de apelación interpuesto por la EMVS, anulando la obligación del propietario a pagar el 20% de la venta al Ayuntamiento. Creando por tanto jurisprudencia en este tema.
¿Qué debemos tener en cuenta al adquirir una Vivienda Protegida?
Los requisitos imprescindibles para adquirir una vivienda de este tipo varían en función de la tipología a la que pertenezca. Aunque hay determinadas condiciones que todas tienen en común y sonlas que exponemos a continuación:
- Los ingresos familiares no deben superar el IPREM anual establecido por cada tipología de vivienda.
- No ser propietario de otra vivienda protegida en España.
- Ni estar en posesión de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid, cuyo valor supere el 40% del Precio Máximo total de Venta de la Vivienda Protegida que quiere adquirir.
Además, la vivienda ha de ser destinada a la vivienda habitual de los compradores. Existe un plazo de 1 año para ocupar la vivienda desde el momento de la entrega y no podrá realizarse ningún tipo de gestión durante los primeros diez años, salvo causas justificadas.
¿Cómo podemos vender una Vivienda Protegida?
Existen varias opciones para vender una VPO en Madrid.
Por ejemplo, si no han pasado los 15 años y un día, podemos venderla al precio máximo legal de venta o realizar un alquiler con opción a compra entre particulares. Si escogemos esta segunda opción, es importante dejar por escrito -en el propio contrato de arrendamiento- que el inquilino nos concede su consentimiento para realizar el proceso de descalificación.
De esta forma, si no se llegara a producir la venta, tendríamos la posibilidad de aumentar el valor del inmueble al descalificarla -aunque tengamos que devolver todas las ayudas recibidas- pudiendo venderla después a un precio real de mercado o ampliar el importe y el plazo de la hipoteca.
No obstante, antes de realizar cualquier trámite, es necesario saber la tipología de la vivienda, a qué Real Decreto está acogida, cómo fue préstamo solicitado, cuál es su régimen y si fue una promoción privada o pública.
Todos estos datos aparecen la Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda.
Según la combinación de elementos, podemos encontrarnos con:
- Viviendas de Protección Pública
- Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB)
- Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)
Según el tipo de régimen:
- Régimen general.
- Régimen especial.
Según el tipo de promoción:
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He vendido mi vivienda de la EMV y no me han pedido ese 20% del que habláis. Era una cláusula abusiva que incluyeron en las escrituras, en 2009 en mi caso, pero sin efecto. Han pasado más de 10 años desde que compramos la vivienda, eso sí. Pero la EMV no reclama ese pago.
Hola Ana, buenos días.
La EMVS no reclama la cláusula del 20% si ya han pasado diez años desde la primera adquisición. Lo explicamos en este otro artículo: https://temploconsulting.com/cuando-ejerce-su-derecho-de-tanteo-y-retracto-la-emvs/
Un cordial saludo y gracias por informarnos de tu caso concreto.