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SI NO VENDEMOS TÚ NO PAGAS 😊
Vivienda EMVS
Vender vivienda de la EMVS con cláusula del 20%
Podemos asistirte tanto en la venta de tu vivienda como en la gestión de la cancelación de la cláusula de derecho de tanteo y retracto con la Empresa Municipal de la Vivienda.
Cláusula del 20% de la EMVS
Esta cláusula establece que los propietarios de una vivienda protegida en Madrid, adjudicada por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), pueden vender su inmueble bajo ciertas condiciones si no han transcurrido 10 años desde la fecha de compra. Durante estos primeros años, la EMVS posee un derecho de tanteo y retracto sobre la vivienda.
Para proceder con la venta, los propietarios deben solicitar una autorización a la Comunidad de Madrid si han pasado menos de 10 años. Adicionalmente, deben solicitar a la EMVS la renuncia a su derecho de tanteo y retracto dentro del periodo.
Si la EMVS decide no ejercer su derecho, el propietario puede vender la vivienda. No obstante, está obligado a pagar a la EMVS el 20% del precio de la transmisión. Este requisito se basa en el dictamen del Consejo de Administración de la EMVS del 13 de junio de 2017, que estipula el límite de 10 años y la exigencia del 20%.
Cabe destacar que algunos Registradores de la Propiedad no consideraron esta cláusula legal y, en consecuencia, no procedieron a inscribirla.
Vende sin pagar el 20% a la EMVS
Si compraste una vivienda protegida de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) y estás considerando venderla, es fundamental que comuniques tu intención a la empresa pública, independientemente de si han pasado 10 años desde la compra o no. A continuación, se detallan los pasos y requisitos a tener en cuenta:
Comunicación Obligatoria a la EMVS
- Antes de los 10 años: La EMVS posee un derecho de tanteo y retracto, por lo que, si deseas vender tu vivienda antes de que se cumpla el plazo estipulado, debes solicitarles la renuncia a este derecho.
- Después de los 10 años: Es necesario comunicar a la EMVS que ha vencido su derecho de tanteo y retracto.
Requisitos
Una vez obtenido el permiso de venta por parte de la Comunidad de Madrid, deberás solicitar a la EMVS la renuncia al ejercicio de sus derechos de tanteo y retracto.
Debes especificar las condiciones esenciales de la transmisión: precio, formas de pago y nombre del comprador, tal y como están estipulados en la escritura de compraventa.
Cómo se regula la cláusula del 20% de la EMVS
Esta cláusula queda recogida en el Artículo 22 del reglamento de la EMVS, aprobado el 19 de Abril de 2005. Entre sus puntos cabe destacar lo siguiente:
Cláusula del 20% de la EMVS
Los adjudicatarios no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas, durante el plazo de 20 años desde la elevación a público del contrato de adjudicación (compraventa) de la vivienda. Quedando exceptuadas: familias numerosas -reconocidas como tales por la legislación en vigor- que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la adjudicada por el incremento de los miembros de la unidad familiar o debido al cambio de necesidades, por discapacidades sobrevenidas; personas mayores de 65 años que deseen cambiar su domicilio habitual y permanente; ciudadanos con discapacidad, víctimas de violencia de género o de terrorismo que también requieran de un traslado de su residencia habitual; o cuando existan otros motivos justificados.
Durante el plazo de 20 años dicha transmisión está sujeta al derecho de tanteo y retracto por parte de la EMVS.
En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto, el vendedor en primera y ulteriores transmisiones está obligado a hacer efectivo el 20% del precio de la transmisión a la E.M.V. S. Si la venta se realizase antes de los 20 años.
Por lo tanto, si durante los primeros 20 años a contar desde la fecha de escritura, la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto; el propietario o cualquier transmitente, está obligado a pagar el 20% de la venta a la Empresa Municipal de la Vivienda.
Si nos damos cuenta, ambas cláusulas son contradictorias, por lo que en 2017, el Consejo de Administración de la EMVS estableció que el periodo se reducía de 20 a 10 años. Y en muy pocos casos han ejercido su derecho de tanteo y retracto.
Primero, es necesario solicitar la autorización de venta a la Dirección General de Vivienda y Arquitectura de la Comunidad de Madrid. Además, deberás calcular el valor máximo legal de venta con la superficie útil indicada en las escrituras. En caso de necesitar asesoría para realizar este cálculo, ofrecemos este servicio de manera gratuita.
Documentación necesaria
Para llevar a cabo este trámite, necesitas los siguientes documentos:
- Fotocopia de la escritura de la vivienda.
- Fotocopia del DNI de los titulares de la vivienda.
- Fotocopia del permiso de venta de la Comunidad de Madrid.
- Si la solicitud la realiza una persona distinta al titular, debe aportar autorización del representado y copia del DNI del interesado y autorizado.
Seguir estos pasos asegurará que el proceso de venta de tu vivienda protegida se realice de manera legal y eficiente. Si necesitas ayuda, no dudes en contactarnos.
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Nos encargamos de la venta de tu Vivienda protegida
Una vez que la EMVS haya renunciado al derecho de tanteo y retracto, o si han pasado más de 10 años desde la adquisición, es probable que hayas sido notificado del vencimiento de este derecho. En este momento, tienes la oportunidad de vender tu vivienda protegida. Es importante destacar que, si han pasado 15 años y un día, puedes solicitar la descalificación voluntaria. Todos estos factores son clave en el proceso de venta, ya que, si la vivienda está protegida, solo se podrá comercializar al valor máximo legal permitido.
Pasos para vender tu vivienda
1. Autorización o Informe de Venta
Si decides vender antes de que transcurran los 10 años, necesitarás obtener la misma autorización que se presentó para el derecho de tanteo y retracto. Si la venta se realiza después de los 10 años, se requerirá un informe de venta. Estos documentos serán solicitados durante el proceso de venta por entidades como la notaría o el banco de la parte compradora en caso de necesitar financiación.
2. Cálculo VMLV
Si la vivienda no está descalificada, es obligatorio venderla por este valor. Recuerda que podemos calcular este valor de manera gratuita.
Ejemplo cálculo del Valor Máximo Legal de venta
Tipología de vivienda: VPPL del decreto 11/2005
Zona: A – Madrid
M2 útiles: 76 m2
Trastero: No
Garaje: No
Valor máximo legal de venta por m2: 2.430,00
Cálculo: 2.430,00 € x 76 m2 = 184.680 €
3. Anuncio
Preparamos las fotografías, vídeo y descripción de tu vivienda para publicar un anuncio en los portales inmobiliarios más relevantes del sector.
4. Marketing inmobiliario
Implementamos una estrategia de marketing personalizada para focalizar la estrategia de venta a las personas que están realmente interesadas en tu piso.
- Rastro digital: Cada vez que una persona navega por internet, deja una huella. Utilizamos esta información para identificar sus intereses y preferencias, lo que nos permite dirigir publicidad a aquellos que podrían estar interesados en tu inmueble.
- Virtual Home Staging:Es una herramienta digital que nos permite despersonalizar los espacios, facilitando a los posibles compradores la visualización de su propio diseño y uso del área.
- Base de datos: Contamos con una base de datos desarrollada a lo largo de más de 10 años. Antes de publicar tu anuncio, informamos a nuestros contactos para identificar posibles interesados.
5. Visitas
Filtramos a los interesados explicándoles con claridad lo que implica una Vivienda Protegida y los detalles específicos de tu propiedad, como si está en proceso de descalificación o cuántos años de protección le quedan.
6. Escritura Pública
Una vez que hayamos encontrado al comprador ideal para tu vivienda, preparamos una propuesta de compra, contrato de arras y los documentos necesarios para llevar a cabo la transacción en la notaría.
Como mencionamos anteriormente, nos encargamos de todo, incluso de la descalificación de tu vivienda. ¡Contáctanos! Nuestra primera consulta es gratuita.
Preguntas frecuentes
La condición de familia numerosa no es una de ellas, tal y como explican en la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid. Citamos textualmente:
La condición de familia numerosa no afecta al ejercicio del derecho de tanteo y retracto a favor de la EMVS, ni exime del abono del 20% de la transmisión, en caso de que la EMVS no ejerciese el tanteo y retracto, siempre que la transmisión se produzca dentro del plazo de 10 años desde que se formalizó la escritura de compraventa, tal y como se establecido por el Consejo de Administración de la EMVS SA, en sesión ordinaria de 13 de junio de 2017.
En el referido Consejo se acordó que los derechos de tanteo y retracto solo se exigirían hasta el límite temporal de 10 años establecido en el Código Civil; mantener la exigencia de cobro del 20% del precio de venta en los casos previsto en los contratos y dentro del límite de los 10 años; y no ejercitar estos condicionantes respecto a ulteriores adquirentes si no constan inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, siempre que vendamos una Vivienda Protegida en Madrid antes de los 10 años, la EMVS puede ejercer su derecho de tanteo y retracto o exigirnos el pago del 20% de la venta si se vendiera a un tercero.
Los requisitos imprescindibles para adquirir una vivienda de este tipo varían en función de la tipología a la que pertenezca. Aunque hay determinadas condiciones que todas tienen en común y sonlas que exponemos a continuación:
- Los ingresos familiares no deben superar el IPREM anual establecido por cada tipología de vivienda.
- No ser propietario de otra vivienda protegida en España.
- Ni estar en posesión de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid, cuyo valor supere el 40% del Precio Máximo total de Venta de la Vivienda Protegida que quiere adquirir.
Además, la vivienda ha de ser destinada a la vivienda habitual de los compradores. Existe un plazo de 1 año para ocupar la vivienda desde el momento de la entrega y no podrá realizarse ningún tipo de gestión durante los primeros diez años, salvo causas justificadas.
Las Viviendas Protegidas son unas edificaciones construidas con una serie de ayudas otorgadas por las administraciones públicas y las Comunidades Autónomas. Están destinadas principalmente a familias con unos ingresos limitados. Otro dato que tenemos que tener en cuenta, es que no solo debemos cumplir unos requisitos para adquirir una VPO, sino también unas obligaciones mientras vivamos en ella.
Por eso, si pasado un tiempo queremos venderla, debemos consultar las condiciones de venta. Por ejemplo, si vendemos antes de los primeros 10 años, la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid) puede exigir el 20% del precio final de venta o bien ejercer su derecho de tanteo y retracto.
Pregunta por tu caso concreto. Somos una inmobiliaria especializada en Viviendas de Protección Oficial en la Comunidad de Madrid.
Según la combinación de elementos, podemos encontrarnos con:
- Viviendas de Protección Pública
- Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB)
- Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)
Según el tipo de régimen:
- Régimen general.
- Régimen especial.
Según el tipo de promoción:
¿Quieres vender una vivienda protegida sin tener que pagar el 20% a la EMVS? Llámanos sin compromiso: 919 38 56 78
Te ofrecemos un plan de venta personalizado según tus necesidades. Garantizando una venta rápida y segura. Además, tenemos una base de datos propia de clientes compradores interesados en la adquisición de Viviendas Protegidas y a quienes también ayudamos en la búsqueda de las mejores condiciones de financiación.
Sí, sobre todo si hemos descalificado la vivienda y devuelto todas las ayudas recibidas. Actualmente existen sentencias del Tribunal Supremo, donde se desestima el recurso de apelación interpuesto por la EMVS, anulando la obligación del propietario a pagar el 20% de la venta al Ayuntamiento. Creando por tanto jurisprudencia en este tema.
Juan Pedro Caro
Arquitecto técnico. Experto en Viviendas de Protección.
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Un pensamiento en & ldquo; EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida y rdquo;
He vendido mi vivienda de la EMV y no me han pedido ese 20% del que habláis. Era una cláusula abusiva que incluyeron en las escrituras, en 2009 en mi caso, pero sin efecto. Han pasado más de 10 años desde que compramos la vivienda, eso sí. Pero la EMV no reclama ese pago.
Hola Ana, buenos días.
La EMVS no reclama la cláusula del 20% si ya han pasado diez años desde la primera adquisición. Lo explicamos en este otro artículo: https://temploconsulting.com/cuando-ejerce-su-derecho-de-tanteo-y-retracto-la-emvs/
Un cordial saludo y gracias por informarnos de tu caso concreto.