EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida

27 Jul

EMVS: la cláusula del 20% al vender una Vivienda Protegida

Las Viviendas Protegidas son unas edificaciones construidas con una serie de ayudas otorgadas por las administraciones públicas y las Comunidades Autónomas. Están destinadas principalmente a familias con unos ingresos limitados. Otro dato que tenemos que tener en cuenta, es que no solo debemos cumplir unos requisitos para adquirir una VPO, sino también unas obligaciones mientras vivamos en ella. Por eso, si pasado un tiempo queremos venderla, debemos consultar las condiciones de venta. Por ejemplo, si vendemos antes de los primeros 10 años, la EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid) puede exigir el 20% del precio final de venta o bien ejercer su derecho de tanteo y retracto.

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Condiciones de la cláusula del 20% de la EMVS

La EMVS establece esta cláusula del 20% en las escrituras de la vivienda, aunque no queda inscrita por el Registrador de la Propiedad. La cláusula obliga al vendedor a entregar el 20% de la venta al Ayuntamiento, independientemente de si vendemos la vivienda con protección oficial o si ya la hemos descalificado. De ahí que muchos vendedores se hayan negado a pagar dicha cantidad. Y en esos casos la EMVS ha interpuesto un recurso de apelación. Una situación que evidentemente ralentiza la venta de la vivienda. Por eso, es importante contactar con una agencia especializada en materia de vivienda protegida, como Templo Consulting, para que puedan ayudarnos con los trámites y la venta sea lo más rápida y segura posible.

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En Templo Consulting realizamos más de 100 operaciones de asesoramiento a la semana sobre operaciones de compraventa en Viviendas Protegidas o procesos de descalificación. Nuestra trayectoria nos ha permitido lidiar con casos de todo tipo, resolviendo de la forma más satisfactoria posible cada uno de ellos.

Si quieres vender tu Vivienda Protegida sin pagar la cláusula del 20% de la EMVS, confía en Templo Consulting. Llámanos sin compromiso al 91 489 21 27 o déjanos tu contacto y te informamos nosotros. Te ayudaremos a conseguir la mayor rentabilidad en la operación.

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    Cómo se regula la cláusula del 20% de la EMVS

    Esta cláusula queda recogida en el Artículo 22 del reglamento de la EMV, aprobado el 19 de Abril de 2005. Entre sus puntos cabe destacar lo siguiente:

    Los adjudicatarios no podrán transmitir intervivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas, durante el plazo de 20 años desde la elevación a público del contrato de adjudicación (compraventa) de la vivienda. Quedando exceptuadas las familias numerosas -reconocidas como tales por la legislación en vigor- que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la adjudicada. Y cuando la transmisión intervivos obedezca a un cambio de residencia por otros motivos justificados. 

    Durante el plazo de 20 años dicha transmisión está sujeta al derecho de tanteo y retracto por parte de la EMVS. 

    En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto, el vendedor en primera y ulteriores transmisiones estará obligado a hacer efectivo el 20% del precio de la transmisión a la E.M.V., si ésta se verificara antes de los veinte años desde la venta de la vivienda en Escritura Pública por parte de la E.M.V. Esta obligación se configurará como condición resolutoria de la compraventa en la Escritura de Compraventa de la vivienda.

     Por lo tanto, si durante los primeros 20 años a contar desde la fecha de escritura, la EMVS no ejerce su derecho de tanteo y retracto; el propietario o cualquier transmitente, está obligado a pagar el 20% de la venta a la Empresa Municipal de la Vivienda.

    Si nos damos cuenta, ambas cláusulas son contradictorias, por lo que en 2017, el Consejo de Administración de la EMVS estableció que el periodo se reducía de 20 a 10 años. Y en muy pocos casos han ejercido su derecho de tanteo y retracto. Tal y como queda plasmado a continuación:

     

    Contestación de la EMVS de no aplicar la cláusula del 20%

    ¿Es posible reclamar la cláusula del 20%?

    Sí, sobre todo si hemos descalificado la vivienda y devuelto todas las ayudas recibidas. Actualmente existen sentencias del Tribunal Supremo, donde se desestima el recurso de apelación interpuesto por la EMVS, anulando la obligación del propietario a pagar el 20% de la venta al Ayuntamiento. Creando por tanto jurisprudencia en este tema.

    ¿Qué debemos tener en cuenta al adquirir una Vivienda Protegida?

    Los requisitos imprescindibles para adquirir una vivienda de este tipo varían en función de la tipología a la que pertenezca. Aunque hay determinadas condiciones que todas tienen en común y sonlas que exponemos a continuación:

    • Los ingresos familiares no deben superar el IPREM anual establecido por cada tipología de vivienda.
    • No ser propietario de otra vivienda protegida en España.
    • Ni estar en posesión de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid, cuyo valor supere el 40% del Precio Máximo total de Venta de la Vivienda Protegida que quiere adquirir.

    Además, la vivienda ha de ser destinada a la vivienda habitual de los compradores. Existe un plazo de 1 año para ocupar la vivienda desde el momento de la entrega y no podrá realizarse ningún tipo de gestión durante los primeros diez años, salvo causas justificadas.

    ¿Cómo podemos vender una Vivienda Protegida?

    Para vender una VPO en Madrid tenemos tres opciones. Por un lado, si todavía no han pasado los 15 años y un día, podemos venderla al precio máximo legal de venta o realizar un alquiler con opción a compra entre particulares. Si escogemos esta segunda opción, es importante dejar por escrito -en el propio contrato de arrendamiento- que el inquilino nos concede su consentimiento para realizar el proceso de descalificación. Porque, si no se llegara a producir la venta, tendríamos la posibilidad de ampliar el valor del inmueble al descalificarla -aunque tengamos que devolver  todas las ayudas recibidas- pudiendo venderla después a un precio real de mercado o ampliando el importe y los plazos de la hipoteca.

    No obstante, antes de realizar cualquier trámite, es necesario saber la tipología de la vivienda, a qué Real Decreto está acogida, cómo fue préstamo solicitado, cuál es su régimen y si fue una promoción privada o pública. Todos estos datos los podremos obtener de la Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda.

    Según la combinación de elementos, podemos encontrarnos con:

    Según el tipo de régimen:

    • Régimen general.
    • Régimen especial.

    Según el tipo de promoción:

    ¿Quieres vender una vivienda protegida sin tener que pagar el 20% a la EMVS? Llámanos sin compromiso: 914 89 21 27.

    Te ofrecemos un plan de venta personalizado según tus necesidades. Garantizando una venta rápida y segura. Además, tenemos una base de datos propia de clientes compradores interesados en la adquisición de Viviendas Protegidas y les ayudamos en la búsqueda de financiación.

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