¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa?

¿Cómo calcular el incremento patrimonial por vender mi casa?

Al vender nuestra vivienda obtendremos un incremento patrimonial que debemos declarar en la Renta del año siguiente. La cantidad mínima para calcular este impuesto en España, desde enero de 2022, es el nuevo valor de referencia catastral.

¿Y cómo se calcula la ganancia patrimonial?

Hay que señalar que no solo debemos tributar al vende una vivienda, sino también al donar o heredar un piso. En este artículo os planteamos un supuesto para realizar este cálculo. Las cantidades económicas son aproximadas:

• Cuando compramos nuestra vivienda habitual lo hicimos por un precio de:

465.000 € + gastos (ITP, Gestoría, notaría)* = 492.000€

Tuvimos unos gastos aproximados de 27.000€

*En el caso de no estar en posesión de estas facturas, se puede solicitar en el Registro de la Propiedad la factura correspondiente del pago de dichos impuestos.

• Vamos a vender nuestra vivienda habitual y establecemos un precio de:

615.000 € – gastos (Inmobiliaria, Plusvalía, gestorías, abogados) = 590.000€

Por la venta de nuestra vivienda tendremos unos gastos aproximados de: 25.000€  

Para calcular la ganancia patrimonial que hemos obtenido con la venta de la vivienda, restaremos a la cantidad de la venta la cantidad de la compra:

• Venta – Compra= 590.000€ – 492.000€ = 98.000€ de incremento patrimonial

La cantidad obtenida de esta resta será el incremento patrimonial que hemos generado en el año 2018. Esta cantidad se tributa en Hacienda de la siguiente manera:

• Hasta los 6.000€ pagaremos el 19%.
• Desde los 6.000€ hasta los 50.000 € pagaremos el 21%.
• Desde los 50.000€ en adelante se pagará el 23%.
• Más de 200.00€ se pagará un 26%. (Nuevo tramo incorporado en 2021)

En algunos casos podemos estar exentos de tributar por ese incremento patrimonial. Estos casos son:

• Las personas mayores 65 años o con dependencia.
• Si se decide reinvertir la cantidad obtenida de la venta en comprar una vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años. ¿Qué se considera como vivienda habitual? En este enlace os lo explicamos.
• También están exentas las ganancias patrimoniales en inmuebles situados en el territorio español adquiridos entre el 12 de mayo de 2012 y el 31 de diciembre de 2012.

Utilizar el incremento patrimonial para reinvertir en otra vivienda en Madrid

Como hemos mencionado antes, si utilizamos la cantidad obtenida de la venta de nuestra vivienda en la compra de una nueva -dentro del plazo de 2 años-, quedaremos exentos de pagar a Hacienda. ¿Cómo podemos calcular la cantidad económica a reinvertir?

En este caso os presentamos dos supuestos:

Compra de la vivienda sin hipoteca

El precio de la vivienda es de 590.000€, pero no necesito una hipoteca. La reinversión es de 590.000€.

Compra de la vivienda con hipoteca

Solicitamos una hipoteca por un valor de 93.000€. La cantidad restante (590.00€- 93.000€= 497.000€), es la que dispongo en mi cuenta. Por lo tanto, esa es la cantidad total que tengo que reinvertir en la compra de una vivienda habitual y con la que estaría exento de tributar.

Finalmente, si no utilizamos la ganancia obtenida por la venta, es decir los 98.000 €, sí que habrá que tributarlos. Por lo tanto, del 19% al 23% tendrás que pagar 21.420 € de impuestos de esos 98.000€ que has ganado.

Alquilar la vivienda habitual y después venderla

También puede darse el caso de alquilar nuestra vivienda habitual y pasado un tiempo la parte compradora ejerce el derecho a compra pasado un año, el antiguo propietario dispone de un año para reinvertir el dinero de la compra en una vivienda habitual y por lo tanto quedar exentos de tributar por dicha ganancia.

Es importante mencionar que cuando la parte propietaria alquila el inmueble, éste pierde su carácter de vivienda habitual a contar desde la fecha de la firma del contrato de alquiler.

Trámites para la exención por reinversión en vivienda habitual

Para quedar exentos por la reinversión en vivienda habitual será necesario presentar en la declaración el Modelo 210, sea una reinversión parcial o total, y dentro de los 3 meses posteriores al adquirir tu nueva vivienda habitual.

En el caso de no reinvertir la totalidad del incremento patrimonial, habrá que tributar la parte proporcional. Es decir, si se vende en 497.000€ y te sobran 5.000€, tributarás por esa cantidad.

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