¿Cuánto se paga a Hacienda por el incremento patrimonial al vender tu casa en Madrid?
Todo lo que necesitas saber: cálculo, costes y cómo pagar menos.
Si has vendido o estás pensando en vender tu vivienda en Madrid, es probable que obtengas una ganancia patrimonial que deberás declarar en el IRPF. En esta guía te explicamos exactamente cuánto se paga a Hacienda por el incremento de patrimonio, cómo se calcula paso a paso, qué gastos puedes deducir y en qué casos puedes quedar completamente exento de pagar.
¿Qué es el incremento de patrimonio al vender una vivienda?
Cuando vendes una vivienda por un precio superior al que pagaste en su momento, Hacienda considera que has obtenido un incremento patrimonial. Ese beneficio económico tributa en el IRPF dentro de la llamada base imponible del ahorro, a tipos fijos y progresivos que van del 19% al 30%.
Es importante entender que no pagas impuestos sobre el precio de venta total, sino únicamente sobre la ganancia neta obtenida, una vez descontados todos los gastos y costes deducibles. Si vendes más barato de lo que compraste, no solo no pagas nada, sino que puedes usar esa pérdida para compensar otras ganancias. Descubre cómo se calculan los impuestos al vender tu vivienda.
¿Cuándo se declara la ganancia patrimonial por la venta de tu piso?
La ganancia patrimonial por la venta de un piso se declara en la Declaración de la Renta del año siguiente a la venta.
Es decir, si vendes tu vivienda en 2025, tendrás que incluir esa ganancia en la renta que presentarás en 2026. Esto se debe a que el IRPF se declara una vez finaliza el año fiscal en el que se ha producido la operación.
En cualquier caso, es importante recordar que no tributa el precio total de la venta, sino la ganancia obtenida.
¿Cómo calcular cuánto se paga a Hacienda si vendes tu casa en Madrid?
El cálculo de la ganancia patrimonial sigue una fórmula clara:
Ganancia Patrimonial = Valor de Transmisión − Valor de Adquisición
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Introduce los datos de transmisión y adquisición para obtener una estimación de tu ganancia patrimonial y la cuota de IRPF o IRNR a pagar.
Pueden aplicar coeficientes reductores (abatimiento). Introduce el importe total de otras ventas de bienes adquiridos antes del 31/12/1994 realizadas desde el 1/1/2015:
Cálculo orientativo elaborado por Templo Consulting. No constituye asesoramiento fiscal. Para un cálculo exacto y personalizado, consúltanos.
Qué incluye el Valor de Transmisión (lo que recibes)
Es el precio por el que vendes la vivienda, menos los gastos que pagas como vendedor:
Qué incluye el Valor de Adquisición (lo que te costó en su día)
Es el precio que pagaste cuando compraste la vivienda, más todos los gastos e inversiones que realizaste en ella:
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Sin justificantes, Hacienda no aceptará esos gastos como deducibles. Si compraste hace años y no tienes las facturas de los impuestos, puedes solicitarlas en el Registro de la Propiedad. Los intereses de la hipoteca no son deducibles.
Tramos del IRPF para ganancias patrimoniales: cuánto se paga por incremento de patrimonio
Una vez calculada tu ganancia patrimonial neta, se aplican los tipos del ahorro de forma progresiva. Esto significa que no pagas el mismo porcentaje sobre toda la ganancia, sino que cada tramo tribute a su tipo correspondiente.
| Tramo de ganancia patrimonial | Tipo a aplicar |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
* Tramos de la base imponible del ahorro vigentes para la Renta 2025. El tramo del 30% para ganancias superiores a 300.000 € entró en vigor a partir del 1 de enero de 2025.
Ejemplo práctico: ¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa en Madrid?
Para ilustrar cómo funciona este cálculo en la práctica, planteamos un caso real con precios representativos del mercado madrileño:
Cálculo de la ganancia patrimonial
- Precio de compra465.000 €
- + Gastos de compra (ITP, notaría, gestoría…)+ 27.000 €
- = Valor de adquisición total492.000 €
- Precio de venta615.000 €
- − Gastos de venta (agencia, plusvalía, gestoría…)− 25.000 €
- = Valor de transmisión590.000 €
- 🔴 Ganancia patrimonial (590.000 − 492.000)98.000 €
En este caso, sobre una ganancia de 98.000 €, el tipo efectivo medio es de aproximadamente el 21,8%. Si la ganancia fuese menor, el tipo efectivo sería aún más reducido gracias a la progresividad.
¿Cuándo no tengo que pagar a Hacienda por la venta de mi casa en Madrid?
Existen situaciones en las que puedes quedar total o parcialmente exento de tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Estas son las principales exenciones vigentes:
✅ Reinversión en vivienda habitual
Si usas el dinero obtenido para comprar una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años (o si la compraste en los 2 años anteriores a la venta), quedas exento. La exención es proporcional al importe reinvertido.
✅ Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la exención es total. No tienes que reinvertir nada. También aplica en situaciones de dependencia reconocida oficialmente.
✅ Pérdida patrimonial
Si vendes por menos de lo que pagaste, no pagas nada. Además, puedes usar esa pérdida para compensar otras ganancias patrimoniales del mismo año o de los 4 ejercicios fiscales siguientes.
✅ Dación en pago
La transmisión de la vivienda habitual como dación en pago para cancelar deuda hipotecaria puede estar exenta, siempre que el propietario no disponga de otros bienes para hacer frente a la deuda.
Solo pagas si vendemos tu vivienda.
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Buenos días,
Gracias por vuestra fantástica web me ha sido de mucha ayuda.
Quiero comentaros una duda, en el 2010 adquirí una vivienda de VPO a través de una cooperativa y ahora, más de 10 años después me estoy planteando la venta… pero no tengo claro cual será mi incremento patrimonial en la renta pues según me han dicho no es seguro que hacienda tenga en cuenta el dineral que recibió la cooperativa en la compra.
¿Vosotros tenéis experiencia en estos casos?, ¿sabéis si hacienda tiene en cuenta además de precio en escrituras, impuestos, notaria, etc también los gastos como adhesión + compra a la cooperativa etc?.
Un saludo,
Jorge
Buenos días Jorge,
Para poder darte mayor información sobre tu caso mándanos un correo a info@www.temploconsulting.com con todos tus datos y te contestaremos lo antes posible.
Un saludo y gracias por escribirnos.