¿Cómo mantener la casa tras un divorcio?

Mantener la casa tras un divorcioMantener la casa tras un divorcio puede ser más complicado de lo que creemos. No solo se trata de tener el derecho de uso, que corresponde a la persona que más lo necesite, sino la titularidad de la vivienda. Muchas veces se opta, simplemente, por vender la casa y repartir los beneficios entre los excónyuges. Sin embargo, puede darse el caso que una de las personas quiera conservar la vivienda y la otra no.

Hay que tener en cuenta que aunque tengamos el derecho de uso, podemos perderlo fácilmente. Por ejemplo, si encontramos una nueva pareja según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En ese caso, se entiende que se ha creado una nueva unidad familiar y la atribución de uso que se hizo en el divorcio ha cambiado. Por ello, dejaríamos de poder disfrutar de la misma.

Si realmente queremos la vivienda, tenemos dos opciones. O comprar directamente la parte de la otra parte o, la mejor opción, realizar una extinción del condominio. Esta última manera es mejor para mantener la casa tras un divorcio porque es mucho más económico a nivel fiscal.

La extinción del condominio

Con una extinción del condiminio se termina una propiedad compartida tras un divorcio. Una de las dos partes, cede la que le corresponde a la otra persona, que termina teniendo toda la propiedad del inmueble. Hay que tener en cuenta que esta figura es independiente al derecho de uso. Es decir, la persona que tiene el derecho de uso puede si quiere ceder su parte a la otra, sin que esto le afecte a sus derechos o viceversa. También se puede llegar al acuerdo de vender el condominio.

Esto no quiere decir que la cesión de derechos sea gratuita. Normalmente se realiza una compensación económica por parte de la persona que consigue la plena propiedad del inmueble. En caso de que consiga la nuda propiedad pero no el derecho de uso, esta compensación suele ser inferior.

Existen dos maneras para realizar este cambio:

1. Notaría

La más habitual es hacerlo directamente en notaría. Para ello, la pareja puede acudir a su notario y firmar una escritura de extinción de condominio. Una vez firmada, se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para que quede constancia.

2. Convenio Regulador

La otra opción es hacerlo a través del Convenio Regulador. Este convenio de mutuo acuerdo irá junto a la demanda de divorcio. En el mismo se puede realizar la extinción del condominio por voluntad mutua de ambos cónyuges. Una vez que el Convenio Regulador se aprueba por el juez también lo hará la extinción de condominio, al haber mandamiento judicial. Desde ese momento, también se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.

Novedades de la Ley 42/2015

Hay dos novedades de la Ley 42/2015 que debemos tener en cuenta a la hora de mantener la casa tras un divorcio.

La primera es que aunque el divorcio sea contencioso, se permite esta división. En la petición de divorcio se puede añadir la acción de dividir la copropiedad sobre el domicilio familiar.

Por la misma ley también se añade un apartado al artículo 437 de la LEC. Según el apartado cuatro:

En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos“.

Normalmente, como ya hemos mencionado, se da una compensación monetaria al que cede su parte. Sin embargo, también hay que señalar que hay veces que no existe la misma. Por ejemplo, si la parte propietaria asume la deuda de la hipoteca existente.

Viviendas hipotecadas

Hay un posible tercer actor a la hora de mantener la casa tras un divorcio. Efectivamente, estamos hablando de la entidad bancaria si la vivienda está hipotecada. Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario se concedió al matrimonio y al cambiar el titular habría que hacer una novación de hipoteca.

Al extinguir un condominio, la persona que pierde la propiedad tiene que desaparecer de la hipoteca. Como ya hemos comentado, es un procedimiento que se puede realizar mediante la novación ante notario. Sin embargo, resulta bastante complicado de conseguir. Para un banco, aun en el caso de que la otra persona no tenga bienes ni ingresos, se trata de una garantía adicional que perdería. Por ello, prefieren no aceptar estos cambios.

Lo recomendable en esos casos es llevar diferentes alternativas para que el banco lo acepte. Por ejemplo, introducir otro titular o añadir algún avalista con mayor solvencia. En esos casos se podría finalmente realizar el cambio.

Impuestos tras una extinción de condominio

En primer lugar se tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1% sobre el valor real de los bienes. Consulta cuánto se paga de AJD por comunidades autónomas.

Si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF. En este post os contamos cómo vender un proindiviso.

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