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En un divorcio, quién se queda con la casa depende de tres factores: el régimen económico del matrimonio, si hay hijos menores y la situación económica de cada uno. Y hay que separar dos cosas que se confunden siempre: una es de quién es la vivienda y otra quién puede vivir en ella.
Propiedad y derecho de uso no son lo mismo
La propiedad
Quién figura como dueño en el Registro y en qué porcentaje. No cambia por divorciarse: cambia cuando se firma una escritura.
El derecho de uso
Quién puede habitar la vivienda y hasta cuándo. Lo decide el juez o el convenio, y puede recaer en quien no es propietario.
Si hay hijos menores
El artículo 96 del Código Civil atribuye el uso de la vivienda familiar a los hijos menores y al progenitor en cuya compañía queden, hasta que todos alcancen la mayoría de edad. Se aplica aunque la vivienda pertenezca al otro.
Si no hay hijos
El uso se atribuye a quien tenga la situación económica más desfavorable, y el juez puede fijarle un plazo determinado en lugar de dejarlo indefinido.
Si hay custodia compartida
No hay una regla automática. Se pondera qué progenitor lo necesita más y suele fijarse un plazo, porque la vivienda no puede quedar bloqueada indefinidamente.
El derecho de uso puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si consta inscrito, cualquier comprador lo verá en la nota simple y adquirirá la vivienda con esa carga, sabiendo que no podrá ocuparla. En la práctica eso hunde el número de interesados y el precio, así que lo habitual es pactar que el uso se extinga en el momento de la firma.
Si al final la salida pasa por vender, tienes el proceso completo en vender tu piso en Madrid, y te asesoramos sobre la mejor alternativa según vuestro caso antes de que decidáis nada.
El derecho de uso se decide caso por caso, pero la propiedad depende de cómo se compró la vivienda. Estas son las cinco situaciones que nos encontramos en Madrid, y en cada una cambian tanto quién es dueño como qué se puede hacer con el inmueble.
Pertenece a la sociedad de gananciales, con independencia de quién la pagara o de a nombre de quién figure. Al disolverse el matrimonio hay que liquidar la sociedad y decidir si la vivienda se reparte, se adjudica a uno de los dos con compensación o se vende para repartir el dinero.
Las capitulaciones matrimoniales pueden regular cómo se reparte el patrimonio, y para ser válidas basta con que consten en escritura pública ante notario, tal y como exige el artículo 1327 del Código Civil. No necesitan aprobación de un juez. Lo que sí aprueba el juez es el convenio regulador, que es otro documento distinto.
No hay sociedad que liquidar. Cada uno es dueño de lo que figura a su nombre, así que la clave está en la escritura: si comprasteis al 50%, sois copropietarios ordinarios y el dinero se reparte según esos porcentajes. Si la vivienda es de uno solo, sigue siendo suya.
Aun así, el otro cónyuge puede obtener el derecho de uso invocando las necesidades de la familia, y ese derecho puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que quede protegido frente a una venta posterior.
En principio es un bien privativo y sigue perteneciendo a quien la compró. El divorcio no transmite la propiedad, aunque sí puede atribuirse el uso al otro si tiene la custodia de los hijos o una situación económica más necesitada.
El artículo 1357 del Código Civil dice que lo comprado a plazos antes del matrimonio sigue siendo privativo aunque el precio aplazado se pague con dinero ganancial. Su párrafo segundo abre una excepción tasada: la vivienda y el ajuar familiares. En ese caso remite al artículo 1354, y el piso pasa a pertenecer proindiviso al cónyuge y a la sociedad de gananciales, en proporción al valor de las aportaciones de cada parte, no necesariamente al 50%.
Es un caso más frecuente de lo que parece: la pareja vive en un piso propiedad de los padres de uno de los dos. Al divorciarse, el derecho de uso puede atribuirse a quien tenga la custodia o peor situación económica, aunque la vivienda sea de los suegros y la relación con ellos sea mala.
Es un derecho temporal, no un usufructo vitalicio, y también puede inscribirse en el Registro para evitar que los propietarios vendan la vivienda dejando a quien la ocupa sin protección.
Se trata como cualquier otra vivienda, con una diferencia: mientras siga protegida hay que respetar el Valor Máximo Legal de Venta que fija la Comunidad de Madrid. Para venderla a precio de mercado antes de tiempo hay que descalificarla, y para eso hacen falta las firmas de todos los titulares.
No todas las viviendas protegidas de Madrid se pueden descalificar, y lo que decide es el decreto por el que se calificó la vuestra. Las Viviendas con Protección Pública acogidas al Decreto 74/2009 no admiten descalificación voluntaria: su artículo 10.3 lo prohíbe de forma expresa. En las calificadas con el Decreto 11/2005 y con los regímenes anteriores sí cabe, y ahí es donde aplican los quince años desde la calificación definitiva, no desde que vosotros comprasteis. Quedan fuera en todo caso las calificadas para arrendamiento y las que se acogieron a préstamo cualificado o a ayudas de determinados planes estatales. El dato está en la cédula de calificación. Tienes el detalle en descalificación de VPO y el caso del divorcio en divorcio y VPO.
Quedarse la casa no es lo mismo que tener el derecho de uso. El uso es temporal y revocable; la titularidad es lo que se conserva. Si de verdad queréis que la vivienda sea de uno solo, hay que cambiar la propiedad, y para eso hay dos caminos con costes muy distintos.
El Tribunal Supremo, en la sentencia 641/2018, de 20 de noviembre, estableció que si quien tiene atribuido el uso convive en esa vivienda con una nueva pareja, el inmueble pierde su naturaleza de vivienda familiar y el derecho de uso puede extinguirse. No basta con tener una nueva relación: lo determinante es la convivencia dentro de la casa. Y no ocurre solo: hay que pedir al juzgado una modificación de medidas.
Por eso apoyarse únicamente en el derecho de uso es frágil. Si queréis la vivienda de forma definitiva, las opciones son comprar directamente la parte del otro o, lo más habitual y más barato, hacer una extinción de condominio.
Con la extinción de condominio se pone fin a la propiedad compartida: uno de los dos cede su parte al otro, que pasa a ser dueño del cien por cien del inmueble. Es una figura independiente del derecho de uso, así que quien lo tenga puede ceder su parte de la propiedad sin renunciar a él, y al revés.
La cesión no suele ser gratuita: quien se queda la vivienda compensa económicamente al otro. Si adquiere la nuda propiedad pero no el derecho de uso, esa compensación suele ser menor. También podéis optar por vender el condominio a un tercero.
En notaría
La más habitual. Acudís a un notario y firmáis la escritura de extinción de condominio. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad para que quede constancia.
En el convenio regulador
La extinción se incluye en el convenio regulador que acompaña a la demanda de divorcio de mutuo acuerdo. Cuando el juez lo aprueba, queda aprobada también, y desde ese momento puede inscribirse.
La operación tributa por Actos Jurídicos Documentados. En la Comunidad de Madrid el tipo general es del 0,75%, y se calcula sobre el valor de la parte que se adquiere, no sobre el valor total de la vivienda. En otras autonomías el tipo varía: puedes consultarlo en el impuesto de AJD por comunidades autónomas.
Quien recibe la compensación puede tener una ganancia patrimonial sujeta a IRPF, y no solo si cobra más de lo que vale su parte: la hay si el valor de la vivienda se ha revalorizado entre el momento de la compra y el de la adjudicación. Lo fijó el Tribunal Supremo el 10 de octubre de 2022, en el recurso 5110/2020, y lo reiteró en la sentencia 1634/2023, de 5 de diciembre. Se declara en la renta del año siguiente y suele pillar por sorpresa.
Si en lugar de quedarse uno la vivienda preferís vender la parte de uno a un tercero, tenéis el proceso en cómo vender un proindiviso.
División de la vivienda en divorcios contenciosos
Aunque no haya acuerdo, cualquiera de los cónyuges puede pedir la división de la copropiedad del hogar familiar dentro del propio procedimiento de divorcio, sin abrir un pleito aparte.
Reforma del artículo 437.4 de la LEC
Permite acumular a la demanda de divorcio la división de los bienes en copropiedad. Si hay varios bienes comunes, el juez puede repartirlos en conjunto para lograr una distribución equilibrada.
Y una precisión sobre la compensación: aunque lo normal es que quien se queda la vivienda pague al otro, no siempre hay un pago directo. Si además asume en solitario la hipoteca pendiente, esa asunción de deuda puede hacer las veces de compensación total o parcial.
¿No sabéis quién se queda la casa?
Miramos la nota simple, comprobamos si el banco aceptaría liberar a uno de los dos y os decimos qué opciones tenéis realmente. Antes de que firméis el convenio, no después.
La hipoteca sigue a nombre de los dos hasta que el banco diga lo contrario, y eso no cambia por divorciarse ni por firmar un convenio. Mientras siga compartida, esa deuda computa en el nivel de endeudamiento de ambos y os bloquea a los dos para cualquier operación futura.
Que el convenio regulador diga que la hipoteca la paga uno solo no vincula al banco. El convenio regula vuestra relación entre vosotros; la entidad no es parte de ese acuerdo y sigue teniendo dos deudores. Si quien asumió el pago deja de pagar, el banco puede reclamar al otro la totalidad de la deuda, y además figurará como impagado en su historial.
Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
Es la salida más limpia y la que deja a los dos libres de golpe. El importe de la venta cancela el préstamo el mismo día de la firma, con el certificado de deuda pendiente que emite el banco, y el resto se reparte. Nadie queda atado a nadie.
Que uno se quede la vivienda y la deuda
Requiere una novación con liberación de deudor, y aquí está el punto crítico: el banco tiene que aceptarla y no está obligado a hacerlo. Analizará si quien se queda puede soportar solo la cuota, y si concluye que no, la denegará. Hasta que la firme, seguís siendo deudores los dos.
Refinanciar o subrogar el préstamo
Reestructurar la deuda para adaptarla a la nueva situación, alargando el plazo o cambiando de entidad. Puede combinarse con lo anterior: a veces otro banco acepta una subrogación con un solo titular cuando el vuestro se ha negado.
Es el efecto que menos se anticipa y el que más urgencia acaba generando. Mientras el préstamo siga a nombre de ambos, esa deuda aparece en el historial de los dos y cuenta entera al calcular cuánto puede endeudarse cada uno. En la práctica significa que ninguno va a conseguir otra hipoteca para empezar de nuevo, aunque el convenio diga que la paga el otro y aunque lleve años pagándola puntualmente.
Mucha gente lo descubre tarde: cuando va a comprar o alquilar otra vivienda y el banco le dice que no. Por eso lo primero que hay que comprobar, antes de firmar el convenio, es si el banco va a aceptar liberar a uno de los dos. Si la respuesta es que no, el reparto que estabais pensando quizá no sea viable y convenga replantearlo.
Pedid al banco por escrito si aceptaría la novación con liberación de deudor y en qué condiciones. Es una consulta gratuita y os da la respuesta que condiciona todo lo demás: si la vivienda se puede quedar uno o si hay que venderla. Nosotros hacemos esa gestión con la entidad antes de que os comprometáis a nada.
Vender una casa tras un divorcio es complicado en lo legal y en lo personal. La diferencia entre una operación que sale bien y otra que se atasca durante meses casi nunca está en el mercado: está en cómo os organicéis los dos. Estas son las cinco claves que marcan el resultado.
Un profesional neutral para los dos
Que la operación la lleve alguien imparcial evita que cada parte sospeche que el otro está mejor informado. Trasladamos lo mismo a los dos, al mismo tiempo: las ofertas, los plazos y las condiciones. Nadie se entera de nada por su expareja.
Separad la decisión económica de la personal
Es normal que una casa donde habéis vivido años valga más para vosotros que para el mercado. El problema es cuando ese apego se convierte en un precio de salida inflado, o cuando una de las partes rechaza una buena oferta por no dársela por ganada a la otra. El coste de esa decisión lo pagáis los dos.
Un precio de salida realista desde el primer día
Un anuncio concentra sus visitas en las primeras semanas, cuando lo ven los compradores que ya llevan tiempo buscando en esa zona. Si el precio está fuera de mercado en ese tramo, esa oportunidad no vuelve: después toca bajar igualmente, pero con el anuncio ya desgastado.
La documentación lista antes de publicar
Nota simple, escritura, certificado energético y, si ya hay sentencia, el testimonio con la diligencia de firmeza y el convenio regulador. Un comprador decidido que tiene que esperar tres semanas a que aparezcan los papeles se enfría. Nosotros los reunimos por vosotros.
Compradores que ya están buscando
Tenemos una base de clientes interesados en vivienda en Madrid a los que podemos presentar el inmueble desde el primer día, sin esperar a que llegue alguien por el portal. En una venta con prisa, eso acorta semanas.
Si necesitáis vender la casa tras el divorcio, dejadnos vuestros datos y nos ponemos en contacto. Os acompañamos en todo el proceso, con una tarifa fija de 2.950 € + IVA que solo se abona cuando la venta se firma.
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2 respuestas
Vivienda de protección adquirida por uno de los progenitores antes del matrimonio en régimen de gananciales en 2005.
Divorcio en 2014. Pero pendiente de liquidación de la sociedad. Sentencia custodia compartida y uso compartido semanal alterno de la casa.
Ahora quiero liquidar la casa. Falta un año para la descalificación de la protección de la casa.
¿Qué sería lo más justo y recomendable?
Hola Mario,
Si quieres puedes mandarnos un correo a info@temploconsulting.com con más información sobre la vivienda y nuestros especialistas en VPO podrán ayudarte con los trámites.
Un saludo.