Vender vivienda. ¿Nuda propiedad o hipoteca inversa?

27 Feb

nuda propiedad hipoteca inversa

España es uno de los países con mayor número de habitantes con propiedades, sobre todo entre personas mayores, existen alrededor de 8 millones de personas mayores de 65 años con una vivienda en propiedad. Es muy frecuente que las personas mayores de 55 años hayan invertido gran parte de sus ahorros en la compra de una propiedad en el pasado. Algo muy poco frecuente entre los menores de 35 años, ya que vender una casa a los millennials cada vez es más complicado.

Debido a la situación económica que se está viviendo en España, la mayoría de los jubilados no disponen de unas altas pensiones y no pueden hacer frente a todos los gastos que conlleva tener una propiedad. Para poder disfrutar de una jubilación digna buscan otras opciones que les puedan aportar unas ganancias y poder hacer frente a estos gastos. En anteriores ocasiones ya hemos hablado de este tipo de opciones como son: vender la nuda propiedad o la hipoteca inversa. ¿Pero cuál es mejor? ¿Qué ventajas y desventajas tiene cada una?

Vender nuda propiedad vs Hipoteca inversa

Vender nuda propiedad

Esta una de las gestiones más comunes entre las personas mayores. Esta opción te da la posibilidad de vender la propiedad de la casa, pero seguir disfrutando de esta pasando a ser el usufructuario. Además, si no quisiera seguir viviendo en la casa puede alquilarla sin ningún problema, ya que la posibilidad de alquilar entra dentro de los derechos del usufructo. El perfil de estos vendedores suele ser de personas mayores entre los 75 y 80 años, sin herederos y con necesidades económicas.

Otra de las ventajas, es que los gastos del nuevo usufructuario serían menores, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos habituales de la vivienda y el IBI. Mientras que el nuevo comprador de la vivienda, el nudo propietario, se encargaría de los gastos extraordinarios que pudiera tener la vivienda y los gastos de comunidad.

Ventajas

Además, en el tema de impuestos, la venta de la nuda propiedad también es beneficiosa para los mayores de 65 años. A la hora de la venta de una vivienda habitual quedan exentos de pagar el Incremento Patrimonial en la declaración de la renta correspondiente. Una de las exenciones fiscales vigentes es: «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años».  Según la Agencia Tributaria, en el caso de la venta de una vivienda no habitual y siempre que los ingresos obtenidos de esta sean inferiores a 240.000€ cabe la posibilidad de destinarlos a una renta vitalicia.

La desventaja principal que presenta esta opción, es la pérdida del patrimonio y que la cantidad económica que se recibe por la vivienda es menor a la del precio de mercado. Esta cantidad se calcula en función de la edad del vendedor.

Hipoteca inversa

En cambio, la hipoteca inversa consiste en un tipo de préstamo, en el cual el cliente recibe una cantidad económica a cambio de utilizar la vivienda del cliente como aval. A diferencia de la venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa, el cliente sigue siendo el propietario de la vivienda, con la posibilidad de alquilarla sin ningún tipo de problema. La cantidad que el beneficiario reciba, dependerá del valor de mercado de la vivienda y la edad del cliente.

Inconvenientes

El cliente recibe una cantidad económica a cambio de utilizar la vivienda del cliente como aval. A diferencia de la venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa, el cliente sigue siendo el propietario de la vivienda.

Uno de los inconvenientes que presenta este tipo de préstamos, es que a la larga va acumulando unos intereses por las cantidades recibidas. Esta deuda se deberá pagar cuando el cliente fallezca o cuando este decida cancelarla. En el caso de fallecimiento los herederos tendrán un plazo de 12 meses para devolver los intereses. Esto puede ser un problema si los herederos no pueden hacer frente a esa cantidad económica.

Llevar a cabo esta operación tiene unos gastos de apertura, gestoría y notaría. En cambio, los gastos notariales y registrales tienen un coste menor que un préstamo normal. Además, quedan exentos de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Otro dato a tener en cuenta es que las cantidades que se reciben por esta hipoteca no tienen la consideración de renta, por lo tanto, no tributan. A no ser que, este préstamo lleve aparejado la contratación de algún seguro de rentas. Por lo tanto, en este caso, estas cantidades económicas sí estarían sometidas a tributación.

La cantidad recibida no será igual que el valor total de la vivienda

Por último, debemos tener en cuenta que la cantidad recibida por la hipoteca inversa no será el valor total de tu vivienda. Dependerá mucho de la edad del titular, de la calidad del inmueble y de lo fácil o difícil que sea venderlo. Por ejemplo, para una vivienda valorada en 400.000€ la cantidad a recibir por la hipoteca inversa podría ser de sólo 100.000€.

En definitiva, ¿conviene contratar el seguro de Renta Vitalicia?

Si firmas una hipoteca inversa y vives muchos años podría ocurrir que el dinero recibido no sea suficiente. Es decir, si recibimos 100.000€ de nuestra hipoteca inversa nos daría para 10.000€ al año durante los próximos 10 años. Si la persona en cuestión vive muchos más años podría tener un problema.
Es por esto que las entidades financieras ofrecen la posibilidad de contratar un seguro de rentas vitalicias para garantizar que cobraremos una renta independientemente de lo que vivamos.
El problema es que este tipo de seguros pueden ser caros. La mayoría de las entidades tratarán de cobrarlo al cliente en un pago único al inicio de la operación en lugar de abonarlo mensualmente.
Tal y como se ha dicho antes las rentas que te paguen a cambio de poner como garantía del préstamo tu vivienda quedarán exentas de tributación. Sin embargo, si la renta que percibes proviene de la póliza contratada con un seguro de vida, sí que tendrás que pagar tributar por el importe que recibas.

En definitiva, si quieres vender la nuda propiedad o solicitar una hipoteca inversa, es importante contar con los especialistas adecuados en la materia. Por ello en Templo Consulting tenemos los mejores asesores para ofrecerte la mejor solución. Ponemos a disposición de los clientes nuestros servicios de asesoramiento financiero para conseguir las mejores condiciones en sus gestiones financieras.

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