Nueva ley de vivienda, ¿cómo afecta al pequeño propietario?

El pasado 27 de abril de 2023 se aprobó en el Congreso de los Diputados la primera Ley de Vivienda en España. Pero todavía es necesaria una segunda votación, esta vez en la Cámara Alta –el Senado– para que se ponga en marcha definitivamente. La razón por la que la norma ha estado atascada en el Congreso desde febrero de 2022 es que el Gobierno de Coalición, formado por el PSOE y Unidas Podemos, no había conseguido llegar a un acuerdo con sus socios. Pero finalmente lograron negociar con ERC y EH Bildu para poder sacar esta ley adelante. Pero, ¿cuáles son las novedades que trae consigo la nueva ley de vivienda y en qué afecta al pequeño propietario? Te lo contamos en este siguiente post.

Las 7 claves de la nueva ley de vivienda

1. Posibilidad de ampliar las zonas tensionadas en las grandes ciudades y regulación del precio de los alquileres en las mismas.
2. Aplicar sólo un porcentaje del 3% para actualizar la renta anual en 2024, eliminar el IPC como indicador de actualización para 2025 y prohibir el incremento con gastos extra (comunidad, tasa de basuras, etc.).
3. Calificación indefinida para las viviendas de protección construidas en suelo público y un perodo mínimo de 30 años para las de promoción privada.
4. Redefinición de gran tenedor: «Aquel propietario que tenga 5 o más viviendas en una zona declarada como tensionada».
5. Traslado de los honorarios de la inmobiliaria al arrendador.
6. Beneficios fiscales para los propietarios que alquilen su vivienda vacía y penalización para los que la mantengan fuera del mercado.
7. Medidas de protección para las personas vulnerables frente a los desahucios.

1. ¿Qué es una zona tensionada y cómo me influye como propietario?

Para que una zona sea declarada como tensionada debe cumplir al menos uno de estos 2 requisitos:

• Que el precio medio haya aumentado en más de 3 puntos porcentuales en los últimos 5 años.
• Que el coste de una vivienda supere el 30% de los ingresos de la población.

Las medidas que aplicará la ley para controlar los precios serán 3:

1. Los inquilinos a los que se les acaba el contrato podrán solicitar una prórroga extraordinaria por un año más.
2. Los nuevos contratos tendrán que limitar su alquiler a la renta anterior.
3. Limitar los precios a aquellas viviendas que no hubiesen estado alquiladas durante los últimos 5 años.

2. Actualización de la renta sin el IPC

La nueva ley limitará la actualización de la renta anual al 3% en 2024. Y al año siguiente, 2025, estas revisiones quedarán desvinculadas del IPC. En su lugar, se regulará por un nuevo indicador, que será más estable e inferior que Índice de Precios al Consumo.

Tampoco se permitirá incrementar la renta con gastos extra como la tasa de basuras, la cuota de la Comunidad, derramas, etc.

3. Calificación indefinida para las Viviendas Protegidas

Aquellas viviendas que se hayan construido en suelo destinado a viviendas de protección oficial tendrán una calificación protegida permanente. Impidiendo así la especulación con este tipo de inmuebles.

Por otro lado, las viviendas que hayan sido promovidas por una iniciativa privada, mantendrán un plazo de protección de, al menos, 30 años. Durante los cuáles no estará permitida su descalificación voluntaria.

4. La nueva ley de vivienda redefine el concepto de ‘gran tenedor’

Cuando entre en vigor esta nueva norma, serán considerados grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más viviendas en zonas tensionadas (cuando así lo solicite la comunidad autónoma).

Aunque también contará como gran tenedor quien disponga de 10 viviendas en zonas no tensionadas o más de 1.500m2 de terreno.

5. La comisión de la agencia le corresponde al casero

Desde ahora se establece que sea el arrendador quien corra con los gastos de la gestión inmobiliaria y la formalización del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el inquilino seguirá estando obligado a entregar una fianza y, en los casos que el arredador lo exija, una garantía adicional.

6. Bonificaciones fiscales para los propietarios que rebajen el precio de su vivienda en alquiler

Los propietarios que alquilen un inmueble rebajando el precio en una zona tensionada podrán disfrutar de hasta un 90% de bonificación en su declaración de la renta. Un beneficio que se reduce al 50% en las zonas no declaradas como tales, pero que aumenta de nuevo al 70% si el inquilino es un joven con una edad comprendida entre los 18 y los 35 años o si se han realizado obras de mejora o de rehabilitación en la vivienda.

Eso sí, para que se les apliquen estos descuentos, deben rebajar la renta de sus alquileres por lo menos en un 5%. De manera que, si lo estaban alquilando a 800€, y lo alquilan a 760€, podrán optar a ese 90% de bonificación en el IRPF, si su inmueble está ubicado en una zona tensionada.

Otra medida para formentar el alquiler de viviendas vacías, para los que sean grandes tenedores, será permitir que los Ayuntamientos apliquen un recargo del 150% en el IBI para las viviendas que lleven vacías 2 años sin justificación alguna. 

7. Protección de la población vulnerable frente a los desahucios

Por último, la nueva ley de vivienda pondrá fin a los desahucios sin fecha predeterminada y establece prórrogas para los lanzamientos (alargando los procesos hasta los 2 años).

También se promoverá la mediación extrajudicial y se ofrecerán aquellos recursos habitacionales que se consideren necesarios. Utilizando los fondos de planes estatales con alquileres sociales bonificados.