¿Qué es el contrato de arras?

09 May

Para qué sirve el contrato de arras antes de una compraventaEl contrato de arras es uno de los documentos más importantes en la compraventa de una vivienda. Para explicar cómo funciona, nada mejor que ponernos en situación. Imagina que has llegado a ver una de nuestras viviendas y te ha encantado. En buen estado, luminosa, a un precio asequible…¡Y quieres comprarla ya! Pero necesitas esperar unos días hasta conseguir financiación.

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Además, existe una solución para que puedas esperar unas semanas o incluso un par de meses. Se trata del contrato de arras. Este documento es un acuerdo entre las dos partes con garantías.

Las arras son un contrato privado y está regido por el Art. 1454 del Código Civil.

El objetivo del contrato de arras es la reserva del derecho de compra sobre una propiedad. Para ello se entrega una cantidad previa, estipulada como señal. Y en caso de incumplimiento, ya sea por parte del vendedor como del comprador, hay una penalización pactada.

Sin embargo, no debemos confundir nunca un contrato de arras con un contrato de reserva de vivienda, pues la resolución jurídica es distinta en cada uno de ellos.

En resumen, se trata de un precontrato donde queda por escrito que existe un compromiso de realizar una operación de compraventa en una fecha concreta.

Y pese a ser así de sencillo, tiene algún que otro inconveniente. Por eso es muy importante que todo quede bien detallado.

¿Qué datos deben aparecer en el contrato de arras?

Lo primero que debe aparecer en el contrato de arras son los datos personales del comprador y del vendedor -junto con sus documentos de identidad-.

El siguiente paso es la descripción del inmueble. Es fundamental que se especifique la ciudad, la dirección exacta, la superficie, si hay garaje o trastero, etc. Aunque no es necesario que aparezcan tantos detalles como en el contrato oficial de compraventa. Pero debemos asegurarnos que está todo incluido para evitar sorpresas. Porque, por ejemplo, si no aparece el garaje nos quedaremos sin él y tendremos que comprarlo aparte. También es muy importante que aparezca el precio final por el que se va a adquirir la propiedad. Además hay que cumplir con el plazo máximo para la formalización de la venta, o perderemos el dinero de la señal.

El dinero que se pagará como señal, debe quedar señalado en el contrato de arras. Y hay que dejar constancia de que esa cantidad se descontará al firmar la escritura. Si no queda establecido, el vendedor nos puede pedir el precio completo.

Por último está el reparto de los gastos de compraventa: notaría y las posibles cargas de la propiedad

Si todos estos datos aparecen en nuestro contrato de arras, podemos estar tranquilos.

¿Cuánto hay qué pagar?

La cantidad que se acuerde entre las partes. No está establecido por ley. Aunque lo habitual es que vaya en función de la seguridad que tengamos sobre el piso: Será poco si no estamos seguros del todo, y pensamos que podemos echarnos atrás. O un más elevada para que el vendedor tenga que pensárselo dos veces antes de arrepentirse.

El pago debe ser nominativo. Es decir, que debe aparecer tanto el nombre del vendedor como el del comprador -ya se haga por cheque bancario o por transferencia-; igual que el concepto.

¿Quién tiene que firmar el contrato de arras?

Deben firmar tanto el comprador como el vendedor. Si la parte compradora fuera una pareja, dependerá del régimen en que se casaron. Por ejemplo, en gananciales solo será necesaria la firma de uno de los miembros de la pareja, mientras que si se unieron con separación de bienes, tendrán que firmar los dos.

En caso de que lo comprara una pareja que no esté casada, amigos o socios, tendrán que firmar todos. Si no firmas, perderás el derecho a la vivienda.

El incumplimiento del contrato de arras

Según el artículo 1454 del Código Civil, lo que ocurre si se incumple el contrato de arras, es que si el comprador se arrepiente, perderá la señal. Pero si es el vendedor el que se arrepiente, el problema es mayor. No solo tendrá que devolver la cantidad del contrato, sino que tendrá que devolver el doble de lo recibido. Es decir, si el contrato de arras es de 5.000€, tendrá que entregar 10.000€ al comprador.

Solo hay una situación en la que el comprador puede echarse atrás sin tener que pagar. Y es que el contrato de arras quedará invalidado si ha habido un vicio oculto en la vivienda.

¿Qué son los vicios ocultos?

Los vicios ocultos son problemas o defectos que puede tener una vivienda, pero que que no se pueden ver a simple vista. Además hay que demostrar que el comprador no tenía conocimiento de los mismos. Por ejemplo, no se podrá utilizar esta figura, si el comprador fuera un arquitecto.

Además, los vicios deben existir antes de que se realizara la firma del contrato. Si ha sucedido después no se puede tener en cuenta. Este proceso tiene un plazo de seis meses máximo. También hay que añadir que solo se puede acudir al vicio oculto cuando la situación sea grave. Es decir, cuando por culpa del vicio oculto, el valor de la vivienda disminuya.

En estos casos se puede cancelar el contrato de arras sin problema. Por ello, es muy importante tener muy en cuenta todas las situaciones posibles.

Por último, al redactar este acuerdo, debemos tener claro que hay tres tipos de arras, para escoger el que más nos convenga.

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