Divorcio y venta vivienda habitual
¿Cómo vender la vivienda habitual tras un divorcio?
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Una de las dudas más comunes entre los propietarios a la hora de vender es saber cuál es su vivienda habitual. Con esta información podremos disfrutar de una serie de bonificaciones y deducciones ante la Agencia Tributaria en caso de vender de la vivienda -además de saber dónde pagar los impuestos correspondientes en caso de fallecimiento o donación-. Ahora bien, ¿Qué ocurre con la vivienda habitual en caso de divorcio? Pues que, tras la ruptura matrimonial, seguramente uno de los contrayentes seguirá residiendo en la casa y la otra persona decidirá mudarse a otra vivienda. Aunque hay parejas que prefieren vender la casa en Madrid, y empezar de cero.
¿Qué bonificaciones y deducciones aplican al vender la vivienda habitual tras un divorcio?
Lamentablemente no, para poder disfrutar de estas bonificaciones es necesario cumplir una serie de requisitos expuestos en el Art. Artículo 38 Ley 35 /2006, de 28 de noviembre de 2006. Por lo tanto, la persona que se muda de vivienda pierde todas las bonificaciones y deducciones por vivienda habitual en caso de venta.
En otra ocasión os hablamos de los 3 supuestos en los que no es necesario tributar el IRPF.
Uno de los beneficios fiscales más relevantes al vender una casa es la exención por reinversión en vivienda habitual, aplicable cuando se reinvierte la ganancia en la compra de una nueva vivienda. No obstante, en situaciones de divorcio y vivienda habitual, esta exención puede perderse. Si uno de los cónyuges se ve obligado a abandonar la vivienda —incluso por resolución judicial—, deja de considerarse su residencia habitual. Por tanto, si pasan más de dos años desde que dejó de vivir en ella, no podrá beneficiarse de la exención por reinversión, aunque haya participado en la venta del inmueble.
¿Quién puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual tras un divorcio?
Caso práctico real
Un matrimonio compró una vivienda en 1992. Esta casa fue su vivienda habitual hasta el 2000, año en el que se separaron. Tras el divorcio, la vivienda fue adjudicada judicialmente para la esposa y los hijos. El exmarido siguió pagando la parte correspondiente al préstamo hipotecario por la compra de la vivienda hasta el año 2008 cuando se vendió la casa.
A pesar de haber invertido dinero en la compra y haber seguido pagando el préstamo, este contribuyente no puede disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual. Para poder aplicar este requisito es necesario que la vivienda transmitida constituya la vivienda habitual del contribuyente en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
En este supuesto, el contribuye abandonó la residencia habitual en el año 2000 y vendió la casa en el 2008. Por lo tanto, al haber pasado más de 2 años desde que dejó de ser su vivienda habitual no puede aplicarse dicha exención. En cambio, la otra parte si podrá acogerse a la normativa ya que ha seguido siendo su vivienda habitual y la de sus hijos.
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Divorcio y tipos de venta de vivienda habitual
- Venta de una vivienda tras la separarse una pareja de hecho
En el caso de la venta de la vivienda habitual por parte de una pareja de hecho, la operación puede realizarse sin mayores complicaciones. Si al adquirir la vivienda no se aportó la misma cantidad por ambas partes, el reparto del dinero obtenido en la venta deberá ajustarse a los porcentajes de titularidad que figuran en la escritura.
- Venta de una vivienda habitual tras un divorcio con hijos menores
Cuando tras un divorcio hay hijos menores implicados y se quiere vender la vivienda habitual, la operación es posible, pero requiere la autorización judicial. Para ello, es necesario presentar una solicitud formal para modificar la sentencia de divorcio.
El juez solo aprobará la venta si considera que no existe perjuicio alguno para el menor. Además, uno de los progenitores deberá acreditar que dispone de otra vivienda adecuada, lo suficientemente amplia y en condiciones que garanticen al menor una calidad de vida similar a la que tenía en el domicilio que se pretende vender.
- Venta de vivienda habitual en una casa comprada antes del matrimonio
Todo dependerá de cuándo se adquirió la vivienda y de cómo se financiaron los pagos posteriores. Si uno de los miembros de la pareja compró la casa antes del matrimonio, lo habitual es que se considere un bien privativo, es decir, que pertenece exclusivamente a quien la compró.
Sin embargo, hay excepciones. Por ejemplo, si:
La vivienda se adquirió con hipoteca antes del matrimonio.
Durante el matrimonio, régimen de gananciales, ambos cónyuges siguieron pagando cuotas de la hipoteca con dinero común.
La vivienda se convirtió en el domicilio habitual de la pareja.
En este caso, aunque el inmueble tenga origen privativo, se genera un derecho de reembolso a favor del otro cónyuge. Es decir, hay una parte proporcional de la casa que ha sido pagada con dinero ganancial, por lo que ambos tienen derecho a recuperar lo aportado en función del porcentaje pagado por cada uno.
- Venta de vivienda habitual en una casa comprada antes del matrimonio
Si, debido a un divorcio, se requiere vender la vivienda habitual, existen tres formas de llevarlo a cabo:
Extinción del condominio: Consiste en la venta de la mitad de la propiedad al otro cónyuge, de manera que uno de los dos se quede con la totalidad de la vivienda.
Venta del proindiviso: En este caso, se vende la mitad de la propiedad a una tercera persona, quien pasará a ser copropietario de la vivienda junto al otro cónyuge.
División de la cosa común: Esta opción se da cuando un juez ordena la venta de la vivienda en caso de desacuerdo entre las partes. Si no se logra vender de forma privada, la propiedad se subastará públicamente, y las ganancias se repartirán entre los cónyuges. Es importante tener en cuenta que esta modalidad suele generar una pérdida significativa de valor en la venta.
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Al divorciarse una de las partes pierde todas las bonificaciones en la venta de una vivienda habitual
Por lo tanto, en caso de divorcio la persona que debe abandonar la vivienda habitual pierde todas las bonificaciones y deducciones. Otra de las situaciones en las que no es necesario tributar el IRPF es si la venta de la vivienda la realiza una persona mayor de 65. En caso de divorcio tampoco se puede acoger a esta exención.
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