¿Subrogar o cancelar una hipoteca? ¿Cuál es mejor?

21 Feb

subrogar o cancelar hipotecaElegir la hipoteca adecuada no es algo fácil, podemos encontrar gran variedad de entidades bancarias, y cada una establecer sus propias condiciones, ¿cuál se adapta mejor a tus circunstancias? ¿cómo elegir la más adecuada? Para facilitarnos esta tarea debemos fijarnos en la TAE de una hipoteca. Se trata de un indicador en porcentaje que calcula el coste total de la hipoteca en el cómputo anual. Gracias a este indicador podemos hacer una comparativa de las distintas hipotecas, sus precios y condiciones, y de esta manera elegir la más adecuada. Pero, si más adelante nos damos cuenta que no es la correcta, o encontramos otra que nos ofrezca mejores condiciones, siempre podemos valorar la posibilidad de cambiarnos. Otra situación en la que puede que tengamos que subrogar o cancelar la hipoteca y contratar una nueva, será en el caso de que queramos vender nuestra casa para comprar otra nueva. Así que primero vamos a explicar en qué consiste cada una de estas operaciones y cuál es la más recomendable, según las circunstancias.

Subrogar la hipoteca

Antes de subrogar o cancelar la hipoteca debemos saber lo que significada cada concepto. A través de la subrogación de una hipoteca podemos cambiar nuestro préstamo hipotecario a otra entidad bancaria que nos ofrezca una condiciones mejores. Pero realizar este cambio tiene un coste económico. Antes de realizar cualquier operación debemos calcular este cambio y ver si nos sale rentable. Si necesitas ayuda con el cálculo de subrogración de hipoteca, en este enlace os ponemos un ejemplo.

Posiblemente, cuando le comuniquemos a la entidad financiera nuestra decisión de cambiarnos, nos ofrezcan una novación de hipoteca para que sigamos con sus servicios. Así, mantendremos nuestro préstamo con la misma entidad pero bajo otras condiciones.

Gastos por subrogar la hipoteca

Como ya hemos mencionado, cualquier operación bancaria supondrá unos costes. Por eso tenemos que asegurarnos bien antes de tomar una decisión para no perder dinero. La subrogación de una hipoteca está regulada por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios, esta ley establece las comisiones máximas que los bancos pueden cobrar por realizar estas operaciones. Otro punto a tener en cuenta es la antigüedad de nuestro préstamo, es decir, según lo establecido por la nueva Ley de Crédito inmobiliario, aprobada en junio de 2019, si solicitamos la subrogación pasados 3 años, esta operación no tendrá ningún coste. En cambio si lo hacemos antes de los 3 primeros años, el coste será de un 0,15%.

Los gastos que tenemos que pagar por la subrogación de la hipoteca son:

  • Comisión por subrogración.
  • Gastos de notaría, gestoría y registro.
  • Compensación por riesgo de tipo de interés.
  • Tasación.

A diferencia de otras operaciones, en este caso, no hay que pagar ningún impuesto.

Cancelar la hipoteca

Otra de las opciones puede ser la cancelación de la hipoteca. Por este medio el cliente cancela por completo el préstamo hipotecario y constituir una nueva en otra entidad. Para realizar esta operación de manera correcta, debemos llevar a cabo una serie de gestiones, que en el caso de no hacerlas correctamente podemos tener problemas en un futuro. Si hemos terminado de pagar el préstamo por completo y no realizamos las gestiones pertinentes, pueden aparecer cargas no deseadas en la nota simple de la vivienda. Si no sabes cómo llevar a cabo estas gestiones, en este artículo puede consultar todos los pasos a seguir. En nuestro caso, cancelamos la hipoteca para solicitar una nueva, deberemos afrontar los gastos correspondientes a:

  • Gastos de comisión por cancelación.
  • Gastos de notaría, registro y gestoría.
  • Tasación.
  • Impuestos: Actos Jurídicos Documentados (AJD).

A esto hay que añadirle los gastos que pueda conllevar abrir una nueva hipoteca en otra entidad financiera.

¿Subrogamos o cancelamos la hipoteca?

Entonces, ¿qué es más rentable subrogar o cancelar la hipoteca? Vistos los requisitos de cada una de estas gestiones, entendemos que la subrogación de una hipoteca puede salir más rentable que una cancelación. Pero debemos tener en cuenta, que cualquier momento no es bueno para la subrogación. Si queremos subrogar nuestra hipoteca, deberemos hacerlo durante los primeros años, ya que el pago de intereses aún no supera la amortización de capital.

Otra de las opciones que nos ofrece la subrogación, es la posibilidad de adquirir una vivienda de segunda mano con carga hipotecaria. De manera que el vendedor subrogaría su hipoteca al comprador. Cabe destacar que en estos casos, la entidad financiera tiene siempre la última palabra.

Si necesitas ayuda con tus gestiones bancarias, no dudes en ponerte en contacto con Templo Consulting. Somos una inmobiliaria en Madrid especializada en este tipo de operaciones. Gracias a los distintos convenios con las entidades financieras podemos ofrecer un amplio abanico de servicios a los clientes, con las mejores condiciones:

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