¿Cómo elevar un contrato de compraventa de VPO a escritura pública en Madrid?

Decreto de 1968

El origen de estos contratos de compraventa se remonta a finales de los años 60, amparados por el Plan Nacional de Vivienda. El organismo encargado de gestionar la venta de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) -bajo el Decreto 2114/1968, de 24 de julio- fue el Instituto Nacional de la Vivienda. Que después pasó a ser el IVIMA, y actualmente se denomina Agencia de Vivienda Social.

En 1968 se aprueba este decreto para regular la Ley de Viviendas de Protección Oficial con texto refundido de dos decretos anteriores: el 2131/1963, de 24 de julio; y el 3964/1964, de 3 de diciembre. El Ministro de Vivienda en aquellos momento era José María Martínez Sánchez-Arjona.

Características de las VPO de 1968

Las Viviendas de Protección Oficial que se construyeron en este periodo, gozaron de un plazo de 20 años de bonificación de las bases imponibles. Por un lado de la Contribución Territorial Urbana, y por otro del incremento del Valor de los Terrenos. Además, por el contrato de acceso en diferido a la propiedad; el cedente, en este caso el Instituto nacional de la Vivienda y más tarde el IVIMA, tenían que hacerse cargo de los gastos de conservación, el coste de la prestación de servicios y el importe de las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos estatales y locales.

No obstante, el cesionario, es decir, el ciudadano adquiriente, debía pagar una cantidad mensual fija, durante una serie de años determinados.

Esa cuota se definía en función de los siguientes criterios:

• La cantidad resultante de deducir del presupuesto protegible de la vivienda los importes de la subvención del préstamo y del anticipo, en su caso. Un 20% debía hacerse efectiva en el momento de firmar el contrato, y el resto se exigía en un número de años pactados. Este periodo no podía ser inferior a diez años o el tiempo en que se tenía que amortizar el préstamo concedido como beneficio, pudiendo ser incluso menor.
• La cuota de amortización correspondiente al anticipo y préstamo, si se le hubiese concedido para la financiación de la vivienda. Y los intereses de este último.
• Los gastos de administración y conservación acordados, según el apartado primero. Igual que el coste de los servicios pactados.
• Y por último, las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos que graven a la propiedad o uso de las mismas, con sus recargos legales.

Asimismo, aquellos cesionarios de viviendas que hubiesen sido objeto de anteriores contratos de acceso diferido a la propiedad, estarán obligados a satisfacer de una sola vez , en la fecha de otorgar el contrato si lo exigiera el cedente, tanto la entrega inicial como los plazos vencidos. Además de las cuotas de amortización, junto a los intereses del préstamo y del anticipo, que estuvieren vencidos en la fecha marcada.

También se establecía en este decreto que, mientras el contrato estuviera vigente, el cedente podía concertar con el cesionario la realización de mejoras en la vivienda. Cuyo importe sería reintegrado al cedente, en el caso de que este fuera quien las hubiera satisfecho, de la forma en que ambas partes lo hubieran pactado.

¿Cómo se accedía a estas viviendas?¿Por qué después de tantos años tengo que elevar el contrato de compraventa de VPO a escritura pública?

Por supuesto, si el cesionario dispusiera de la cantidad comprendida en el primer apartado en el momento de la firma del contrato, podrá satisfacerla de una sola vez y acceder a la propiedad -si el Instituto nacional de la Vivienda da su aprobación-. Subrogándose, lógicamente, a las obligaciones contraídas por el anticipo y el préstamos concedido, si lo hubiera.

Cuando se termine el plazo señalado en el contrato, y una vez se hayan cumplido todas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario. Quien, a partir de entonces, será el que se haga cargo de los gastos que correspondan, más las cuotas de amortización y los intereses de los beneficios económicos, cuyo vencimiento tenga una fecha posterior al otorgamiento.

En caso de resolución del contrato de compraventa

Si se disolviera el contrato de acceso diferido a la propiedad, el cesionario deberá devolver la vivienda en las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad y tendrá derecho a que el Instituto de la Vivienda, en este caso el cedente, le reintegre las cantidades que hubiera satisfecho, deduciendo el importe de las rentas y demás cantidades, si hubiera ocupado la vivienda como arrendatario. Además, el propietario o cedente, podrá retener el saldo de las obras necesarias para dejar el inmueble habitable, reintegrándole al cesionario el sobrante, si lo hubiera.

Excepciones

Muchas Viviendas Militares -que actualmente dependen del INVIED (Instituto de Vivienda Infraestructura y Defensa)- también estaban amparadas por el Decreto de 1968, aunque podían transmitirse de forma libre. En el precio que acordaran las partes. Para vender una casa del Invied en la capital, esto es lo que tienes que hacer.

Antecedentes

Real Decreto de 8 de julio de 1922

Ley de las casas Baratas

Esta norma regulaba que si no había posibilidad de constituir una hipoteca como garantía, solo se otorgaría un compromiso de venta entre las partes. Y una vez satisfechos los plazos, se elevará a escritura pública para que la compraventa quede consumada.

Decreto de 11 de noviembre de 1955

Contratos de cesión

En este caso los beneficiarios accedían a las viviendas del Instituto Nacional de la Vivienda en régimen de promesa de venta. Por lo que tienen un carácter mixto, de arrendamiento y compraventa hasta que se produzca la amortización total del precio fijado, en un plazo máximo de 50 años.

¿Qué tienen en común estas tres leyes?

Las tres normativas coinciden en estos puntos:

1. Es el mismo sistema de venta aplazada, aunque con distintos nombres: En 1922 se le llamaba compromiso de venta; en cambio en 1955 evolucionó a promesa de venta; y en 1968 recibió la denominación de contrato de acceso diferido a la propiedad.
2. Todos ellos regulan que el dominio se trasmite en un periodo más o menos lejano, y que hasta que llegue ese momento, el cedente, conserva el mismo; mientras que el adquiriente solo tendrá la posesión. Lo que le permite disfrutar de la vivienda. Algo similar a lo que hoy en día conocemos como nudo propietario y usufructuario.
3. Hasta que se cumple el plazo de la transición dominical, el cesionario o adquiriente está obligado a pagar unas cantidades fijas durante un periodo de tiempo determinado.
4. Por último, cuando se termina de pagar la cantidad establecida, tanto el Decreto de 1955 como el de 1968 hablan de compra-venta.

Extinción y descalificación de las Viviendas de Protección Oficial

La extinción se produce cuando se termina el periodo de protección de la vivienda -que en este caso es de 50 años- a contar desde la calificación definitiva. Este proceso supone que se eliminan de forma automática las limitaciones impuestas, y a partir de entonces es una vivienda libre, lo que significa que se puede vender, alquilar o reformar sin restricciones de precio, ni de posibles modificaciones.

Mientras que la descalificación puede solicitarla el interesado o por sanción del expediente. Para conseguir la descalificación voluntaria -a petición del interesado- habrá que devolver la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas recibidas del Instituto nacional de Estadística o de la Entidad de Crédito que hubiese concedido estos beneficios (más los intereses legales, menos el interés estipulado si existiera).  Junto con las exenciones y bonificaciones tributarias municipales, regionales o estatales, que hubiera disfrutado (más los intereses generados). A excepción de la bonificación dela contribución territorial urbana y sus recargos.

Esta descalificación se otorgaba por Orden Ministerial, previa tramitación del Instituto de la Vivienda; y ahora se realiza a través de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid primero, y del actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes denominado Ministerio de Fomento), la Agencia de la Vivienda Social (antiguo IVIMA), la Agencia Tributaria y el Ayuntamiento de Madrid.

Conclusiones sobre los contratos de compraventa de VPO a escritura pública

En resumidas cuentas, si firmaste un contrato privado de compraventa de acceso diferido a la propiedad en Madrid, nosotros podemos ayudarte a elevarlo a escritura pública. Así mismo, si el contrato estuviera firmado por un familiar ya fallecido, primero habrá que realizar un cambio de titularidad. *Además, si sólo heredas esa vivienda, te ahorras la adjudicación de herencia al realizar el cambio de titularidad. Y en Templo Consulting nos encargamos de cualquiera de estos procesos. 

Si necesitas realizar una cambio de titularidad de tu VPO en Madrid, los requisitos son:

1. Ser heredero del titular fallecido.
2. Estar en posesión del contrato privado de compraventa suscrito por el titular fallecido y el organismo propietario.
3. Haber solicitado el pago del impuesto de sucesiones.

Y la documentación a entregar, junto con la solicitud correspondiente son:

• DNI o pasaporte del solicitante.
• Copia del Certificado de defunción del titular, y también el del cónyuge, si hubieran fallecido ambos.
• Otra del contrato de compraventa suscrito por el titular fallecido, y el organismo propietario.
• Y del testamento del titular fallecido si lo hubiera, o en su defecto:

– Si la solicitud se realiza por ascendiente, descendiente o cónyuge, habrá que presentar el acta de notoriedad tramitada por notario hábil para actuar en el lugar donde hubiera tenido su último domicilio.

– Si la solicitud se formula por otros parientes, se necesitará un Auto Judicial de Declaración de Herederos «abintestato».

• Copia del Certificado de Actos de Última Voluntad del fallecido y del cónyuge, en su caso, expedido por el Ministerio de Justicia (Plaza Jacinto Benavente, 3; Planta Baja).
• Copia del justificante de haber solicitado en la Dirección General de Tributos el pago del Impuesto de Sucesiones (Paseo General Martínez Campos, 30).
• Si concurren varios herederos, pero se desea el cambio de titularidad únicamente en favor de uno, o del cónyuge viudo/a, deberá acompañarse con una copia del acta notarial de renuncia de los restantes herederos, o bien Escritura de Aceptación de Herencia o Cuaderno Particional, por el que se adjudica la vivienda en pago a su porción hereditaria.
• Original del ejemplar para la Administración de la Tasa 7803 del modelo 030, una vez que haya sido abonada.

Hay un plazo de resolución de seis meses, a partir de la fecha que conste en el documento una vez registrado. Si no hubiera ningún tipo de notificación durante dicho periodo, habrá que considerar que la solicitud ha sido desestimada. Sea como fuere, si estás interesado en realizar alguno de estos trámites en tu Vivienda de Protección Oficial en Madrid, en Templo Consulting podemos ayudarte.

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Desde solicitar el informe o autorización de venta, el proceso de descalificación completo o directamente vender tu VPO a precio máximo establecido en Madrid. Tenemos base de datos propia de clientes compradores en este tipo de viviendas y ayudamos al comprador a conseguir la financiación adecuada.

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