Cambio titular vivienda protección oficial

Decreto de 1968

El origen de estos contratos de compraventa se remonta a finales de los años 60, amparados por el Plan Nacional de Vivienda. El organismo encargado de gestionar la venta de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) -bajo el Decreto 2114/1968, de 24 de julio- fue el Instituto Nacional de la Vivienda. Que después pasó a ser el IVIMA, y actualmente se denomina Agencia de Vivienda Social.

En 1968 se aprueba este decreto para regular la Ley de Viviendas de Protección Oficial con texto refundido de dos decretos anteriores: el 2131/1963, de 24 de julio; y el 3964/1964, de 3 de diciembre. El Ministro de Vivienda en aquellos momento era José María Martínez Sánchez-Arjona.

Características de las VPO de 1968

Las Viviendas de Protección Oficial que se construyeron en este periodo, gozaron de un plazo de 20 años de bonificación de las bases imponibles. Por un lado de la Contribución Territorial Urbana, y por otro del incremento del Valor de los Terrenos. Además, por el contrato de acceso en diferido a la propiedad; el cedente, en este caso el Instituto nacional de la Vivienda y más tarde el IVIMA, tenían que hacerse cargo de los gastos de conservación, el coste de la prestación de servicios y el importe de las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos estatales y locales.

No obstante, el cesionario, es decir, el ciudadano adquiriente, debía pagar una cantidad mensual fija, durante una serie de años determinados.

Esa cuota se definía en función de los siguientes criterios:

• La cantidad resultante de deducir del presupuesto protegible de la vivienda los importes de la subvención del préstamo y del anticipo, en su caso. Un 20% debía hacerse efectiva en el momento de firmar el contrato, y el resto se exigía en un número de años pactados. Este periodo no podía ser inferior a diez años o el tiempo en que se tenía que amortizar el préstamo concedido como beneficio, pudiendo ser incluso menor.
• La cuota de amortización correspondiente al anticipo y préstamo, si se le hubiese concedido para la financiación de la vivienda. Y los intereses de este último.
• Los gastos de administración y conservación acordados, según el apartado primero. Igual que el coste de los servicios pactados.
• Y por último, las contribuciones, impuestos, arbitrios, tasas y derechos que graven a la propiedad o uso de las mismas, con sus recargos legales.

Asimismo, aquellos cesionarios de viviendas que hubiesen sido objeto de anteriores contratos de acceso diferido a la propiedad, estarán obligados a satisfacer de una sola vez , en la fecha de otorgar el contrato si lo exigiera el cedente, tanto la entrega inicial como los plazos vencidos. Además de las cuotas de amortización, junto a los intereses del préstamo y del anticipo, que estuvieren vencidos en la fecha marcada.

También se establecía en este decreto que, mientras el contrato estuviera vigente, el cedente podía concertar con el cesionario la realización de mejoras en la vivienda. Cuyo importe sería reintegrado al cedente, en el caso de que este fuera quien las hubiera satisfecho, de la forma en que ambas partes lo hubieran pactado.

Si se disolviera el contrato de acceso diferido a la propiedad, el cesionario deberá devolver la vivienda en las condiciones necesarias para obtener la cédula de habitabilidad y tendrá derecho a que el Instituto de la Vivienda, en este caso el cedente, le reintegre las cantidades que hubiera satisfecho, deduciendo el importe de las rentas y demás cantidades, si hubiera ocupado la vivienda como arrendatario. Además, el propietario o cedente, podrá retener el saldo de las obras necesarias para dejar el inmueble habitable, reintegrándole al cesionario el sobrante, si lo hubiera.

Por supuesto, si el cesionario dispusiera de la cantidad comprendida en el primer apartado en el momento de la firma del contrato, podrá satisfacerla de una sola vez y acceder a la propiedad -si el Instituto nacional de la Vivienda da su aprobación-. Subrogándose, lógicamente, a las obligaciones contraídas por el anticipo y el préstamos concedido, si lo hubiera.

Cuando se termine el plazo señalado en el contrato, y una vez se hayan cumplido todas las condiciones pactadas, se procederá al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, transmitiéndose el dominio de la vivienda al cesionario. Quien, a partir de entonces, será el que se haga cargo de los gastos que correspondan, más las cuotas de amortización y los intereses de los beneficios económicos, cuyo vencimiento tenga una fecha posterior al otorgamiento.

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La extinción se produce cuando se termina el periodo de protección de la vivienda -que en este caso es de 50 años- a contar desde la calificación definitiva. Este proceso supone que se eliminan de forma automática las limitaciones impuestas, y a partir de entonces es una vivienda libre, lo que significa que se puede vender, alquilar o reformar sin restricciones de precio, ni de posibles modificaciones.

Mientras que la descalificación puede solicitarla el interesado o por sanción del expediente. Para conseguir la descalificación voluntaria -a petición del interesado- habrá que devolver la totalidad de los anticipos, préstamos, subvenciones y primas recibidas del Instituto nacional de Estadística o de la Entidad de Crédito que hubiese concedido estos beneficios (más los intereses legales, menos el interés estipulado si existiera).  Junto con las exenciones y bonificaciones tributarias municipales, regionales o estatales, que hubiera disfrutado (más los intereses generados). A excepción de la bonificación dela contribución territorial urbana y sus recargos.

Esta descalificación se otorgaba por Orden Ministerial, previa tramitación del Instituto de la Vivienda; y ahora se realiza a través de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid primero, y del actual Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (antes denominado Ministerio de Fomento), la Agencia de la Vivienda Social (antiguo IVIMA), la Agencia Tributaria y el Ayuntamiento de Madrid.

Real Decreto de 8 de julio de 1922

Ley de las casas Baratas

Esta norma regulaba que si no había posibilidad de constituir una hipoteca como garantía, solo se otorgaría un compromiso de venta entre las partes. Y una vez satisfechos los plazos, se elevará a escritura pública para que la compraventa quede consumada.

Decreto de 11 de noviembre de 1955

Contratos de cesión

En este caso los beneficiarios accedían a las viviendas del Instituto Nacional de la Vivienda en régimen de promesa de venta. Por lo que tienen un carácter mixto, de arrendamiento y compraventa hasta que se produzca la amortización total del precio fijado, en un plazo máximo de 50 años.

¿Qué tienen en común estas tres leyes?

Las tres normativas coinciden en estos puntos:

1. Es el mismo sistema de venta aplazada, aunque con distintos nombres: En 1922 se le llamaba compromiso de venta; en cambio en 1955 evolucionó a promesa de venta; y en 1968 recibió la denominación de contrato de acceso diferido a la propiedad.
2. Todos ellos regulan que el dominio se trasmite en un periodo más o menos lejano, y que hasta que llegue ese momento, el cedente, conserva el mismo; mientras que el adquiriente solo tendrá la posesión. Lo que le permite disfrutar de la vivienda. Algo similar a lo que hoy en día conocemos como nudo propietario y usufructuario.
3. Hasta que se cumple el plazo de la transición dominical, el cesionario o adquiriente está obligado a pagar unas cantidades fijas durante un periodo de tiempo determinado.
4. Por último, cuando se termina de pagar la cantidad establecida, tanto el Decreto de 1955 como el de 1968 hablan de compra-venta.