Cuando fallece un familiar o un amigo y nos deja un piso en herencia tenemos que decidir qué hacer con ese inmueble para que no se convierta en un gasto extra. Evidentemente dejarlo vacío no es una opción, así que solo nos queda alquilar o vender el piso heredado para sacarle rentabilidad a ese patrimonio.
Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber y hacer para aceptar la herencia y vender la vivienda en Madrid.
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Reunir todos los documentos
Certificado de defunción
Es el documento más importante. En el certificado de defunción queda constancia de que la persona ha fallecido y, por tanto, sus bienes se deben trasmitir. Lo puedes solicitar de forma online desde esta dirección web.
- ¿Cuánto cuesta este documento? Es gratuito.
- ¿Cuánto tardan en entregárnoslo? Como máximo 15 días.
- ¿Qué nos van a solicitar para este certificado? El nombre completo y el DNI del fallecido. Y en algunos casos, número de tomo y folio de la inscripción del deceso.
DNI del fallecido y de los herederos
Otro dato fundamental son los documentos de identificación de los herederos y el fallecido, para demostrar que son las personas con derecho a recibir la herencia.
Certificado de últimas voluntades
También es obligatorio llevar el certificado de últimas voluntades. Un certificado que demuestra si hay testamento y ante qué notario se hizo. Aunque en este escrito no encontraremos ‘las últimas voluntades del difunto’, como podría parecer por el nombre.
Para solicitarlo deben haber transcurrido 15 días hábiles del deceso. Hay que rellenar el modelo 790 y entregarlo en el Registro, la Oficina de Atención al Ciudadano o en las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia.
- ¿Cuánto cuesta? 3,82 euros.
- ¿Cuánto tiempo tardan en entregarlo? 10 días hábiles.
- ¿Qué nos piden? El formulario 790, con el justificante de la tasa pagada y el certificado de defunción original.
Copia autorizada del testamento
Una vez hayamos recibido el certificado de últimas voluntades, sabremos si se realizó un testamento o no. Aunque es posible recibir una comunicación del notario que llevó a cabo el trámite.
- ¿Cuánto cuesta? Dependerá del número de folios que tenga el testamento original.
- ¿Cuánto tardan en entregarlo? Suele estar disponible en un semana.
- ¿Qué necesito para solicitarlo? El certificado de defunción junto al de últimas voluntades.
Títulos de propiedad de los bienes de la herencia y su valores
Pero los documentos para la adjudicación de herencia no acaban ahí. También es necesario llevar los diferentes títulos de propiedad de los bienes de la herencia -así como el valor de cada uno-.
Estamos hablando de todo lo que se va a repartir: cuentas corrientes (en cuyo caso habrá que solicitar un certificado bancario del pago pendiente a fecha de fallecimiento); bienes inmuebles (con sus escrituras de propiedad); el certificado de deuda pendiente si la hipoteca no estuviera cancelada aún; los recibos de IBI de las propiedades que correspondan; etc.)
Por último, mencionar que, también podemos presentar la factura de los gastos del entierro y del funeral.
Aceptar la herencia
Pasos para aceptar una herencia
- Certificado de defunción
- DNI del fallecido y de los herederos
- Certificado de últimas voluntades
- Copia autorizada del testamento
- Títulos de propiedad de los bienes de la herencia y su valores
- Impuestos tras la adjudicación de herencia
- Inscribir la adjudicación de herencia en el Registro de la Propiedad
¿Hay testamento?
Uno de los primeros pasos que hay que llevar a cabo tras la defunción de un pariente, es saber si existe testamento. En caso afirmativo, procederemos a la adjudicación de herencia, con su reparto correspondiente de bienes entre los herederos.
Si estás teniendo problemas con la adjudicación de herencia o no llegais a un acuerdo para vender un piso heredado entre hermanos, lo mejor es contratar profesionales del sector que se encarguen de todas las gestiones y ejerzan de mediador entre las partes.
Si no hay testamento
Debes demostrar el grado de parentesco que tienes con la persona fallecida, ya que el notario debe determinar quiénes son los herederos según lo establecido por la ley. También deberás ir a notaria a firmar:
- El acta de declaración de herederos
- La escritura de participación de la herencia o cuaderno particional
Calcular de la liquidación de herencia
Hay que sumar el valor real de los bienes y derechos con el ajuar doméstico, cuyo resultado será la masa hereditaria bruta.
Después hay que restar las cargas, deudas y gastos deducibles para obtener la masa hereditaria neta. La cual se divide entre cada heredero según el testamento o la ley. Y así conseguiremos la porción hereditaria individual.
A la porción hereditaria individual, se le suman los seguros (sí los hubiera) y de ahí sacamos la base imponible. A la cual habrá que aplicarle las reducciones existentes, y así tendremos la base liquidable del impuesto.
Una vez tengamos la tarifa o porcentaje del impuesto, lograremos la cuota íntegra. A la que habrá que añadir el coeficiente multiplicador para conseguir la cuota tributaria. Finalmente, deduciremos las últimas bonificaciones y obtendremos, por fin, el total a ingresar.
Impuestos
Siempre que se recibe una herencia o una donación, tenemos que pagar:
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones Un impuesto que se paga en la Comunidad Autónoma donde residía el fallecido. De manera que, si una persona tiene inmuebles en varias ciudades españolas y fallece, los sucesores únicamente tendrán que pagar el ISD donde el fallecido tenía su residencia fiscal.Este impuesto debe liquidarse dentro de los próximos 6 meses a contar desde la fecha de defunción. Y si necesitamos más tiempo para pagar, podemos solicitar una prórroga de otros 6 meses (siempre y cuando esta petición la realicemos durante los primeros 5 meses).
- Plusvalía Municipal, que grava el incremento del valor del suelo urbano.
- Al año siguiente de haber vendido el piso, los herederos están obligados a tributar en Hacienda la venta del inmueble si hubo ganancia patrimonial, mediante el IRPF por la venta de la vivienda heredada.
Inscribir la vivienda heredada en el Registro de la propiedad
Para evitar problemas en el futuro, cuando hayamos realizado todos los trámites y abonado cada uno de los impuestos correspondientes, sería importante ir al Registro de la Propiedad e inscribir la adjudicación de herencia para cambiar el nombre del titular o titulares del inmueble.
De esta forma evitaremos que, al pedir una nota simple de la vivienda aparezca reflejado el nombre del difunto; pudiendo generar malentendidos y retrasos en la compraventa del inmueble.
Comenzar a comercializar la vivienda
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Con Templo Consulting no tendrás que preocuparte por nada. En la primera llamada te informamos de los impuestos a pagar al vender una casa heredada, que son los que enumeramos a continuación:
- Impuesto de sucesiones.
- Plusvalía municipal.
- Y el incremento patrimonial, que habrá que tributar mediante el IRPF en la declaración de la renta del año que viene.
Después de esta toma de contacto, nuestro agente experto en la zona realizará la valoración gratuita de la vivienda, y te informará de cuál es el mejor precio de venta en estos momentos. Consulta sin compromiso por tu caso en concreto, con Templo Consulting venderás al mejor precio y sin comisiones. Llámanos al 919 38 56 78 o déjanos tus datos:
Situaciones en las que la venta de una casa heredada se complica
Cuando la vivienda heredada es una VPO
Si la vivienda heredada es una VPO u otro tipo de Vivienda Protegida, lo mejor será consultar con expertos en este tipo de viviendas para no cometer una infracción con la venta y arriesgarnos a tener una sanción económica por parte de la Administración.
Con Templo Consulting no tendrás problemas para vender tu casa en Madrid, sea cual sea su situación. Conocemos perfectamente el mercado de la vivienda en Madrid, tanto libre como de Viviendas de Protección Oficial, y contamos con base de datos de clientes compradores. ¡Mira nuestras reseñas en Google!
Cuando varias personas heredan una propiedad indivisible, como por ejemplo una vivienda, el inmueble pasa a denominarse de la siguiente forma: copropiedad, condominio o comunidad de bienes. Y cada una de las partes que reciben los herederos es un proindiviso.
La mejor forma de que cada uno reciba su parte proporcional es vender el piso heredado y dividir las ganancias resultantes.
Cómo vender un piso heredado entre hermanos cuando uno no quiere vender
Nuestra recomendación es intentar llegar a un acuerdo entre hermanos. Dado que no es legal obligar a nadie a vender, ni tampoco seguir siendo copropietario contra su voluntad. Por tanto, para poder realizar la transmisión todos los propietarios deben querer vender.
En caso de no llegar a un entendimiento, lo siguiente sería contratar un mediador para tratar de acercar posturas y conseguir el objetivo de vender la cosa común.
Pero si ninguna de estas opciones diera resultado, habría que acudir a la vía judicial. Un procedimiento que se pondrá en marcha, solo con que una de las partes interesadas lo requiera. El problema de esta opción es que cada parte tendrá que costear su defensa en el juicio, y después el inmueble se sacará a subasta pública. Además, en estos casos, el piso se comercializará a un precio muy inferior al que tendría en el mercado.
¿Es buena solución vender la casa heredada a uno de los hermanos?
Por supuesto que sí.
Sobre todo debido a que los copropietarios tienen el derecho de adquisición preferente. De manera que, si uno de los herederos ofreciera su parte a un tercero, los demás propietarios podrían reclamar que se les hiciera a ellos la misma propuesta. Y desde que reciben la notificación, dispondrán del plazo de un mes para subrogarse a esa cantidad.
Aunque es complicado encontrar inversores a los que les interese comprar proindivisos; ya que lo que ellos buscan es la rentabilidad, y para eso necesitan poder disponer del inmueble por completo. En definitiva, nuestra recomendación como profesionales del sector, es vender el piso heredado entre hermanos a un tercero; a no ser que uno de los herederos tenga liquidez suficiente para pagar al contado o pueda pueda asumir la compra de las otras partes mediante un préstamo.
Factores para decidir si reformar un piso heredado
- La ubicación del inmueble: un piso en el centro de Madrid es más goloso, que en una población de las afueras.
Los alquileres turísticos han ido invadiendo el casco histórico de todas las ciudades europeas. Un fenómeno al que se denomina gentrificación, y que supone el incremento del precio medio del mercado del alquiler en la zona.
Ya en varias ciudades como Barcelona, Berlín, Lisboa o Nueva York se han aprobado leyes para regular la especulación de los barrios más tensionados. Que es otro de los objetivos de la nueva Ley de Vivienda. Aunque la competencia seguirá recayendo en las Comunidades Autónomas, que serán quienes tendrán la última palabra para aplicar o no esta normativa.
- El presupuesto: ¿Cuánto deberías invertir en la reforma de un piso heredado?
En función del presupuesto disponible podemos realizar una reforma integral o únicamente darle un lavado de cara para que no se vea tan antiguo. Desde nuestro punto de vista, antes de comenzar las obras, sería interesante analizar en qué condiciones se encuentran los pisos similares que se están comercializando en la zona.
Si tenemos la intención de renovar por completo el piso heredado, todos los propietarios tienen que estar de acuerdo y dejar todo por escrito. Así no habrá problemas en el futuro. Lógicamente si uno de los herederos aporta una cantidad distinta al resto, cuando se produzca la venta habrá que compensar esa inversión.
Precios de las reformas de pisos antiguos en Madrid
Una reforma integral de un piso antiguo en el distrito centro, puede costar en torno a los 100.000€. Dado que habrá que cambiar el cuadro eléctrico y las tuberías; pintar las paredes; acuchillar el parqué o poner nuevas ventanas, para mejorar el aislamiento térmico.
Aunque para vender un piso heredado entre hermanos de estas características, no es imprescindible llevar a cabo una obra de este calibre. Puesto que el posible comprador quizá esté interesado en realizarla a su gusto. Eso sí, el precio final de venta será distinto.
En resumen, tanto si realizamos una pequeña obra, como si reformamos por completo, lo más importante será ajustar el precio de la vivienda al mercado. De nada nos servirá invertir 30.000€, si la competencia tiene pisos semejantes en cantidades muy inferiores.
Y es precisamente ahí, donde se nota la diferencia entre un buen agente inmobiliario y un particular que desconozca el mercado. Para vender un piso con varios herederos rápidamente, la estrategia más sencilla es precio, precio, precio y precio.
En Templo Consulting podemos ayudarte con todas las gestiones. Desde la mediación entre hermanos, hasta la adjudicación de herencia, la prórroga del impuesto de sucesiones y la comercialización posterior para vender el inmueble heredado.
Nuestra tarifa plana de 1.950€+IVA incluye los siguientes servicios:
- Reportaje fotográfico profesional.
- Publicación del anuncio en más de 40 portales inmobiliarios.
- Realización de visitas.
- Negociación de propuesta en firme.
- Búsqueda de financiación para la parte compradora.
- Elaboración de contratos.
- Acompañamiento a notaría el día de la firma.
Asimismo, disponemos de una red de agentes expertos en cada zona de Madrid y una base de datos de clientes compradores, gracias a los más de 10 años de experiencia en operaciones de este tipo.
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¿Cuánto hay que esperar para vender una casa heredada?
La comercialización del inmueble puede realizarse desde el momento en que somos conocedores del fallecimiento, pero no podremos transferir la casa heredada hasta que seamos propietarios de pleno derecho, es decir, que hayamos realizado la adjudicación de herencia y hayamos abonado los impuestos correspondientes (impuesto de sucesiones y plusvalía municipal).
¿Puedo vender una casa heredada antes de aceptar la herencia?
Podemos comenzar la comercialización de la casa heredada, pero hasta que no hayamos aceptado la herencia no seremos propietarios del inmueble. Esto queda establecido en el artículo 440 del Código Civil que dice que para tomar posesión de los bienes hereditarios y posteriormente poder gestionarlos, es necesario aceptar la herencia.
¿Puede un sólo heredero vender la totalidad de la vivienda?
No, para vender una casa heredada entre varias personas todas ellas deben estar de acuerdo en querer traspasar el inmueble. No se puede obligar a nadie a vender, así que lo mejor es llegar a un acuerdo entre las partes.
¿Es legal vender una casa heredada sin registrar en madrid?
Consecuencias de vender una casa heredada sin registrar
En España no es obligatorio inscribir la vivienda heredada en el registro de la propiedad. Pero lo más seguro es que tengamos problemas para que al comprador le concedan la hipoteca e incluso encontremos dificultades a la hora de realizar la transmisión del inmueble porque el registro es el único título que avala legalmente quién es el propietario de un piso.
¿Qué pasa si el piso a heredar tiene una hipoteca pendiente?
Consejos al heredar un piso con hipoteca
Debemos ser conscientes de que al aceptar una herencia estamos heredamos bienes y derechos, pero también deudas y obligaciones. Por tanto, si la vivienda heredada tiene una hipoteca debemos hacernos cargo de la misma. Aunque podemos elegir heredar a beneficio de inventario también.
No obstante, una excelente opción será vender el piso con hipoteca, ya que así podemos cubrir la deuda pendiente con la transacción.
02 Comentarios
Buena info, gracias por compartir el post. Saludos
Gracias a vosotros por el comentario y el reconocimiento. Un cordial saludo de parte de todo el equipo de Templo Consulting.