Cuando una pareja se separa, uno de los aspectos fundamentales es decidir qué hacer con la vivienda en caso de divorcio. Por eso en este artículo hemos querido repasar los supuestos más habituales en esas circunstancias: ¿quién tiene derecho de uso? ¿y quién mantiene la propiedad? Frente a los conflictos en la disolución de un matrimonio, las opciones que contempla la ley varían en función de la titularidad del piso.
¿Qué ocurre con la vivienda en caso de divorcio?
Para saber quién tiene derecho a quedarse con la vivienda tenemos que averiguar a nombre de cuál de los dos cónyuges está inscrita en el registro.
1. Vender piso en gananciales
Si el matrimonio adquirió la vivienda una vez casados en régimen de gananciales nos encontramos con una de las situaciones más complejas. Sin embargo, en muchas ocasiones, aparece regulado por las capitulaciones matrimoniales firmadas. Eso sí, para que tengan valor deben estar aprobadas por un juez y situarse dentro de los límites legales.
De manera que, lo primero que necesitamos es una disolución de esos gananciales, que se consigue mediante un procedimiento de liquidación para repartir el patrimonio común entre ambos cónyuges. Pero dado que esta liquidación se hace de mutuo acuerdo, tendrán que decidir si la vivienda se reparte a partes iguales (una opción habitual para los que van a venderla posteriormente) o si uno de ellos se queda la propiedad completa.
No obstante, se elija la fórmula que se elija el derecho de uso le corresponderá a la parte que tenga una peor situación económica. Y en caso de haber hijos menores, dependerá de quién tenga la custodia. Pero si la custodia es compartida prevalecerá el derecho de uso de la persona más vulnerable. Por tanto, es posible que el derecho de uso le corresponda al cónyuge que no ostente la propiedad del bien inmueble.
2. Vivienda adquirida en separación de bienes
Pero si nos hemos casado en separación de bienes y después adquirimos la vivienda la situación es bastante más sencilla, ya que cada cónyuge seguirá teniendo la propiedad del piso. Aunque de nuevo podemos encontrar diferencias en el derecho de uso.
Pero si la vivienda sólo pertenece a uno de los dos cónyuges podemos invocar las necesidades de la familia para que la persona que no es propietaria pueda quedarse con la vivienda. En estos casos, el derecho de uso podría inscribirse en el Registro de la Propiedad para proteger al usufructuario ante una posible venta de la vivienda.
3. Vivienda adquirida por uno de los cónyuges
Sí la vivienda se adquirió por uno de los cónyuges antes del matrimonio en separación de bienes estaremos ante la misma situación. La propiedad no se trasmitirá pero el derecho de uso puede transferirse a la persona de la pareja que tenga una mayor necesidad económica. El uso de la vivienda en caso de divorcio será para aquella que tenga la custodia de los hijos en común.
En estos casos se puede llegar a un acuerdo que tendrá que aprobarse por un juez para buscar separaciones lo más justas posibles, sin que ninguna de las partes termine prevaleciendo. Además, en los casos en los que hay descendientes, el bienestar de los menores y la protección de la infancia siempre es lo más importante para la ley.
4. Vivienda perteneciente a los padres o suegros
Otro de los casos más comunes es que la pareja se quede en una vivienda perteneciente a los padres de uno de ellos. En caso de divorcio, volvemos a tener la misma situación. La persona que se quede con los hijos o que tenga una peor situación económica, tendrá derecho de uso de la misma. En este sentido, da lo mismo que la vivienda sea de sus suegros, ya que tendrán que mantener ese derecho aunque tengan mala relación con su nuera o yerno.
Aunque se trata de un derecho temporal. Es decir no se trata de un usufructo vitalicio. Este derecho temporal también se puede inscribir en el Registro de la Propiedad, evitando un posible desahucio posterior si los propietarios venden la vivienda.
5. Vivienda de Protección Oficial
Durante un proceso de divorcio ambas propietarios han de firmar la solicitud de descalificación voluntaria con independencia de su separación legal, puesto que dicho trámite deben realizarlo de mutuo acuerdo.
6. Vender piso tras la separación
Por último, y una de las opciones más frecuentes, siempre y cuando no haya hijos, es la venta de la vivienda. Si ambas partes están de acuerdo y y la vivienda ha sido adquirida en gananciales, no habrá ningún inconveniente con la venta. La ganancia obtenida se divide en partes iguales y no hay que realizar ningún procedimiento adicional a la demanda de divorcio.
Aunque si una de las partes decide quedarse con la vivienda habrá que realizar una extinción de condominio o bien venderlo. Y la parte que se quede con el uso de la vivienda deberá compensar económicamente a la otra.
Si por el contrario no hay acuerdo entre las partes para vender la vivienda porque una parte quiere vender y la otra no quiere, habrá que iniciar un proceso judicial para solicitar la división de la cosa común. En estos casos la vivienda sale a la venta en subasta pública.
¿Puedo disfrutar de las bonificaciones y deducciones si al divorciarme vendo la vivienda habitual?
Lamentablemente no, para poder disfrutar de estas bonificaciones es necesario cumplir una serie de requisitos expuestos en el Art. Artículo 38 Ley 35 /2006, de 28 de noviembre de 2006. Por lo tanto, la persona que se muda de vivienda pierde todas las bonificaciones y deducciones por vivienda habitual en caso de venta.
Estos son los 3 supuestos en los que no es necesario tributar el IRPF, y uno de ellos es si vendemos nuestra vivienda habitual y la ganancia obtenida la invertimos para comprar una nueva. En caso de divorcio, la persona que debe abandonar el hogar, aunque sea por resolución judicial, pierde dicho beneficio.
Os ponemos un ejemplo
Un matrimonio compró una vivienda en 1992. Esta casa fue su vivienda habitual hasta el 2000, año en el que se separaron. Tras el divorcio, la vivienda fue adjudicada judicialmente para la esposa y los hijos. El ex marido siguió pagando la parte correspondiente al préstamo hipotecario por la compra de la vivienda hasta el año 2008 cuando se vendió la casa.
A pesar de haber invertido dinero en la compra y haber seguido pagando el préstamo, este contribuyente no puede disfrutar de la exención por reinversión en vivienda habitual. Para poder aplicar este requisito es necesario que la vivienda transmitida constituya la vivienda habitual del contribuyente en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
En este supuesto, el contribuye abandonó la residencia habitual en el año 2000 y vendió la casa en el 2008. Por lo tanto, al haber pasado más de 2 años desde que dejó de ser su vivienda habitual no puede aplicarse dicha exención. En cambio, la otra parte si podrá acogerse a la normativa ya que ha seguido siendo su vivienda habitual y la de sus hijos.
Al divorciarse una de las partes pierde todas las bonificaciones en la venta de una vivienda habitual
Por lo tanto, en caso de divorcio la persona que debe abandonar la vivienda habitual pierde todas las bonificaciones y deducciones. Otra de las situaciones en las que no es necesario tributar el IRPF es si la venta de la vivienda la realiza una persona mayor de 65. En caso de divorcio tampoco se puede acoger a esta exención.
¿Es posible mantener la casa tras el divorcio?
Mantener la casa tras un divorcio puede ser más complicado de lo que creemos. No solo se trata de tener el derecho de uso, que corresponde a la persona que más lo necesite, sino la titularidad de la vivienda. Muchas veces se opta, simplemente, por vender la casa y repartir los beneficios entre los ex cónyuges. Sin embargo, puede darse el caso que una de las personas quiera conservar la vivienda y la otra no.
Hay que tener en cuenta que aunque tengamos el derecho de uso, podemos perderlo fácilmente. Por ejemplo, si encontramos una nueva pareja según la jurisprudencia del Tribunal Supremo. En ese caso, se entiende que se ha creado una nueva unidad familiar y la atribución de uso que se hizo en el divorcio ha cambiado. Por ello, dejaríamos de poder disfrutar de la misma.
Si realmente queremos la vivienda, tenemos dos opciones: comprar la otra parte del inmueble o realizar una extinción del condominio y vender la cosa común. Así es más sencillo mantener la casa tras un divorcio porque es más económico a nivel fiscal.
La extinción del condominio cuando quiero vender parte del piso a mi ex
Con una extinción del condiminio se termina una propiedad compartida tras un divorcio. Una de las dos partes, cede la que le corresponde a la otra persona, que termina teniendo toda la propiedad del inmueble. Hay que tener en cuenta que esta figura es independiente al derecho de uso. Es decir, la persona que tiene el derecho de uso puede si quiere ceder su parte a la otra, sin que esto le afecte a sus derechos o viceversa. También se puede llegar al acuerdo de vender el condominio.
Esto no quiere decir que la cesión de derechos sea gratuita. Normalmente se realiza una compensación económica por parte de la persona que consigue la plena propiedad del inmueble. En caso de que consiga la nuda propiedad pero no el derecho de uso, esta compensación suele ser inferior.
Existen 2 maneras para realizar este cambio:
1. Notaría
La más habitual es hacerlo directamente en notaría. Para ello, la pareja puede acudir a su notario y firmar una escritura de extinción de condominio. Una vez firmada, se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para que quede constancia.
2. Convenio Regulador
La otra opción es hacerlo a través del Convenio Regulador. Este convenio de mutuo acuerdo irá junto a la demanda de divorcio. En el mismo se puede realizar la extinción del condominio por voluntad mutua de ambos cónyuges.
Una vez que el Convenio Regulador se aprueba por el juez también lo hará la extinción de condominio, al haber mandamiento judicial. Desde ese momento, también se puede inscribir en el Registro de la Propiedad.
Novedades de la Ley 42/2015
Las 2 novedades de la Ley 42/2015 que debemos tener en cuenta a la hora de mantener la casa tras un divorcio.
La primera es que aunque el divorcio sea contencioso, se permite esta división. En la petición de divorcio se puede añadir la acción de dividir la copropiedad sobre el domicilio familiar.
Por la misma ley también se añade un apartado al artículo 437 de la LEC. Según el apartado cuatro:
«En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos».
Normalmente, como ya hemos mencionado, se da una compensación monetaria al que cede su parte. Aunque debemos señalar que si una de las partes asume la deuda de la hipoteca existente no tendrá que compensar a la otra.
Viviendas hipotecadas
Hay un posible tercer actor a la hora de mantener la casa tras un divorcio. Efectivamente, estamos hablando de la entidad bancaria si la vivienda está hipotecada. Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario se concedió al matrimonio y al cambiar el titular habría que hacer una novación de hipoteca.
Al extinguir un condominio, la persona que pierde la propiedad tiene que desaparecer de la hipoteca. Como ya hemos comentado, es un procedimiento que se puede realizar mediante la novación ante notario. Sin embargo, resulta bastante complicado de conseguir. Para un banco, aun en el caso de que la otra persona no tenga bienes ni ingresos, se trata de una garantía adicional que perdería. Por ello, prefieren no aceptar estos cambios.
Lo recomendable en esos casos es llevar diferentes alternativas para que el banco lo acepte. Por ejemplo, introducir otro titular o añadir algún avalista con mayor solvencia. En esos casos se podría finalmente realizar el cambio.
Impuestos tras una extinción de condominio
En primer lugar se tributa por Actos Jurídicos Documentados, aplicando entre un 0,5% y un 1% sobre el valor real de los bienes. Consulta cuánto se paga de AJD por comunidades autónomas.
Si la persona que cede su proindiviso recibe más dinero de lo que vale su parte, deberá tributar por ese incremento de patrimonio en el IRPF. En este post os contamos cómo vender un proindiviso.
¿Cómo vender la vivienda en un proceso de divorcio?
Si necesitas ayuda para vender tu vivienda durante un proceso de divorcio lo mejor es contar con profesionales del sector que puedan ayudarte durante todo el proceso agilizando los trámites y evitando más quebraderos de cabeza.
En Templo Consulting podemos ayudaros con las gestiones y haceros mucho más cómodo el proceso. Contamos con más de 10 años de experiencia en el sector, además de una gran confianza por parte de otros clientes para llevar a cabo sus operaciones.
El experto en la zona realizará un estudio del inmueble para conocer el valor de mercado del inmueble. Y para garantizar una venta de éxito, ponemos a disposición de la parte compradora nuestros servicios de búsqueda de financiación, para conseguir las condiciones más favorables en su hipoteca.
Solicita más información en el teléfono 919 38 56 78 o bien déjanos tus datos y nosotros nos pondremos en contacto contigo.
02 Comentarios
Vivienda de protección adquirida por uno de los progenitores antes del matrimonio en régimen de gananciales en 2005.
Divorcio en 2014. Pero pendiente de liquidación de la sociedad. Sentencia custodia compartida y uso compartido semanal alterno de la casa.
Ahora quiero liquidar la casa. Falta un año para la descalificación de la protección de la casa.
¿Qué sería lo más justo y recomendable?
Hola Mario,
Si quieres puedes mandarnos un correo a info@temploconsulting.com con más información sobre la vivienda y nuestros especialistas en VPO podrán ayudarte con los trámites.
Un saludo.