¿Qué es una hipoteca de obra nueva y cómo funciona?
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Una hipoteca de obra nueva es un préstamo hipotecario para financiar la compra de una vivienda que todavía está en construcción. También se llama hipoteca sobre plano o hipoteca para vivienda nueva, y funciona de forma diferente a la de segunda mano: el dinero no se entrega de golpe, sino que se va pagando en tramos durante la construcción y la hipoteca se formaliza en el momento de la entrega de llaves.
Comprar una vivienda de obra nueva es una de las opciones más atractivas en el mercado inmobiliario actual. Permite acceder a promociones modernas, con mejores calidades y eficiencia energética, y además ofrece la ventaja de ir pagando poco a poco durante la construcción. Pero la financiación de una vivienda nueva tiene particularidades que conviene entender bien antes de firmar nada.
En esta guía te explicamos cómo funciona una hipoteca para obra nueva paso a paso: qué pagas durante la construcción, qué gastos tienes que asumir, qué condiciones piden los bancos y qué tipos de hipoteca puedes elegir.
Diferencia clave con la segunda mano: en obra nueva pagas IVA (10%) en lugar de ITP. Además, los expertos recomiendan empezar a comparar hipotecas 2 o 3 meses antes de la entrega de llaves, no el día que te avisan. En Madrid, el valor medio de una hipoteca de obra nueva ronda los 197.000 €, con cuotas que superan los 790 € al mes.
Comprar un piso de obra nueva no funciona como comprar uno de segunda mano. No se paga todo el día de la firma ante notario — el proceso se divide en tres momentos distintos, cada uno con su importe y su documentación. Entender esto bien desde el principio evita sorpresas.
El primer pago es la reserva de la vivienda — una cantidad que se paga para apartar el piso del mercado mientras se tramita el contrato. Suele ser entre 3.000 € y 6.000 €, aunque puede variar según el promotor. Si finalmente no se compra, esta cantidad puede perderse, así que conviene tenerlo claro antes de firmar.
Tras la reserva viene el contrato de arras o contrato privado de compraventa. En este momento se paga entre el 10% y el 20% del precio total. Este importe no lo financia el banco — sale del ahorro propio del comprador. Es la parte que requiere más planificación financiera previa.
Estos pagos iniciales tributan con IVA al 10% desde el primer euro, ya que se trata de una vivienda nueva. No hay ITP, como sí ocurre en segunda mano.
Mientras el edificio se construye, el promotor puede solicitar pagos adicionales a cuenta — normalmente entre el 10% y el 20% más del precio, distribuidos en varios plazos según el avance de la obra. Estos plazos se negocian en el contrato privado y varían según el promotor y el plazo de construcción.
Durante esta fase el banco aún no ha dado la hipoteca. El comprador paga de su bolsillo, aunque algunos bancos ofrecen préstamos puente o anticipos para cubrir esta etapa. Es importante saber que estos pagos a cuenta están garantizados por ley — el promotor está obligado a tener un aval bancario o seguro que los cubra si la promoción no se termina.
El grueso del precio — normalmente el 70%-80% restante — se paga en el momento de la entrega de llaves, ante notario. Es aquí donde entra la hipoteca. El banco formaliza el préstamo ese día y paga directamente al promotor la parte financiada.
Por eso es fundamental haber negociado y aprobado la hipoteca antes de esa fecha. Los expertos recomiendan empezar a hablar con los bancos con al menos 2 o 3 meses de antelación — no cuando el promotor avisa de que las llaves están listas.
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Resumen de pagos al comprar un piso de obra nueva
| Momento | Qué se paga | Quién paga | Porcentaje habitual |
|---|---|---|---|
| Reserva | Señal para apartar el piso | Ahorro propio | 3.000–6.000 € |
| Contrato privado | Primer pago a cuenta | Ahorro propio | 10–20% del precio |
| Durante la obra | Plazos adicionales a cuenta | Ahorro propio | 10–20% del precio |
| Entrega de llaves | Precio restante + gastos | Hipoteca + ahorro | 70–80% del precio |
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Pedir una hipoteca para obra nueva tiene plazos más ajustados que una hipoteca normal porque la fecha de entrega de llaves no espera. Aquí tienes el proceso completo.
Los bancos financian hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante más los gastos (IVA, notaría, registro) tienen que salir del ahorro propio. En la práctica, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio total antes de empezar.
Consulta al menos 3 o 4 entidades. Compara tipo de interés, plazo, comisiones y productos vinculados. El error más habitual es esperar al aviso del promotor — para entonces ya no hay tiempo de negociar.
DNI, últimas 3 nóminas (o IRPF si eres autónomo), vida laboral actualizada, extractos bancarios de los últimos 3 meses y el contrato privado con el promotor.
El banco encarga una tasación oficial a una empresa homologada. En obra nueva puede hacerse sobre planos. El coste, entre 300 € y 500 €, lo paga el comprador.
Tras la aprobación recibes la FEIN y la FIAE. Tienes 10 días naturales obligatorios para leerlas y consultar dudas antes de firmar ante notario.
Se firman la escritura de compraventa y la hipoteca el mismo día. El banco transfiere el importe al promotor y el comprador empieza a pagar las cuotas mensualmente.
Para una vivienda de 200.000 € en Madrid, necesitas ahorrados al menos 60.000–70.000 € antes de firmar el contrato privado. El banco financiaría los 160.000 € restantes.
Uno de los errores más comunes al comprar obra nueva es calcular solo el precio del piso. Los gastos e impuestos añaden entre un 10% y un 12% sobre el precio de compra — una cantidad que tiene que salir del ahorro propio porque el banco no la financia. Aquí tienes el desglose completo para Madrid.
IVA — 10%
En obra nueva se paga IVA al 10% sobre el precio de compra, en lugar del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que se aplica en segunda mano. Para una vivienda de 200.000 €, el IVA supone 20.000 € adicionales. En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), el IVA se reduce al 4%.
El IVA se paga desde el primer euro — incluyendo la reserva y los pagos a cuenta durante la construcción.
AJD — 0,75%
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava la escritura de compraventa y la escritura de hipoteca. En Madrid el tipo es del 0,75% sobre el importe escriturado. Para una vivienda de 200.000 € con una hipoteca de 160.000 €, el AJD total puede rondar los 2.700 €.
Desde la reforma de 2018, el AJD de la hipoteca lo paga el banco, no el comprador.
Otros gastos a tener en cuenta
Varía según el precio del inmueble y la complejidad de la operación. Se paga el día de la firma.
Inscripción de la escritura en el Registro. Obligatorio para que el comprador sea propietario oficial.
Gestiona los trámites post-firma: liquidación de impuestos, inscripción, entrega de copias.
La encarga el banco para valorar el inmueble antes de aprobar la hipoteca. La paga el comprador.
Ejemplo: gastos totales para una vivienda de 200.000 € en Madrid
| Concepto | Porcentaje | Importe aprox. |
|---|---|---|
| IVA | 10% | 20.000 € |
| AJD | 0,75% | 1.500 € |
| Notaría | — | 900 € |
| Registro | — | 600 € |
| Gestoría | — | 450 € |
| Tasación | — | 400 € |
| Total gastos | ≈ 11,7% | ≈ 23.850 € |
Una de las decisiones más importantes al pedir una hipoteca de obra nueva es elegir el tipo de interés. No hay una opción universalmente mejor — depende del plazo, del perfil del comprador y del momento del mercado. Aquí tienes las tres opciones y cuándo conviene cada una.
La cuota mensual es siempre la misma durante toda la vida del préstamo, independientemente de cómo evolucione el Euríbor. Es la opción que da más tranquilidad y facilita la planificación financiera a largo plazo.
Recomendada si valoras la estabilidad por encima de todo y no quieres pendiente del Euríbor cada mes.
El tipo de interés se revisa periódicamente — normalmente cada 6 o 12 meses — en función del Euríbor más un diferencial fijo. Si el Euríbor baja, la cuota baja. Si sube, la cuota sube.
Recomendada si tienes capacidad de asumir fluctuaciones y prevés amortizar anticipadamente en pocos años.
Combina un periodo inicial a tipo fijo — normalmente entre 3 y 10 años — con un tramo posterior a tipo variable. Es la opción más popular en la actualidad porque ofrece estabilidad al principio y la posibilidad de beneficiarse de bajadas del Euríbor después.
Recomendada si quieres seguridad los primeros años y prevés que el Euríbor bajará o que amortizarás antes de llegar al tramo variable.
En obra nueva, muchos promotores tienen acuerdos con entidades financieras y ofrecen hipotecas con condiciones especiales. Antes de aceptarlas, compara siempre con otras entidades — las condiciones del promotor no siempre son las más ventajosas para el comprador.
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Los bancos analizan varios factores antes de aprobar una hipoteca de obra nueva. Conocer estos criterios de antemano te permite llegar mejor preparado y conseguir las mejores condiciones.
La cuota no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales. El banco valora el tipo de contrato, antigüedad en la empresa y, si eres autónomo, la regularidad de ingresos de los últimos 2 años.
El banco revisa extractos de los últimos 3 a 6 meses para comprobar que tienes el 20% de entrada más los gastos. El ahorro tiene que ser tuyo y estar consolidado — no puede venir de un préstamo personal reciente.
El banco consulta ASNEF y RAI. Cualquier incidencia puede ser motivo de denegación. Las deudas activas — coche, tarjetas, préstamos — se suman al cálculo de esfuerzo mensual.
El banco también analiza al promotor. Los pagos a cuenta deben estar garantizados con aval bancario o seguro — obligatorio por ley. Una promotora con solvencia reconocida facilita la aprobación.
Los bancos ofrecen rebajas en el tipo a cambio de seguros, tarjetas o planes de pensiones. Antes de aceptar, calcula si el coste de esos productos compensa realmente la bajada del tipo.
En obra nueva hay que presentar la documentación antes de que llegue la fecha de entrega. El proceso de aprobación puede tardar entre 4 y 8 semanas desde que entregas todo.
Antes de sentarte con el banco, asegúrate de tener todo esto en orden. Cuanto más completa y ordenada esté tu documentación, más rápido avanza el proceso — y en obra nueva, los plazos no esperan.
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