Hipoteca de obra nueva

Guía completa para entenderla y solicitarla

Confía en expertos del sector

Comprar una vivienda de obra nueva (también llamada compra sobre plano) es una de las opciones más atractivas en el mercado inmobiliario actual. Permite acceder a promociones modernas, con mejores calidades y eficiencia energética, y además ofrece la ventaja de ir pagando poco a poco durante la construcción.

Ahora bien, la financiación tiene particularidades que conviene entender. En esta guía te contamos qué es una hipoteca de obra nueva, qué debes tener en cuenta antes de solicitarla y los pasos que deberás seguir.

¿Qué es una hipoteca de obra nueva?

Una hipoteca de obra nueva es un préstamo hipotecario destinado a financiar la compra de una vivienda que aún está en construcción.

La principal ventaja de comprar sobre plano es que no necesitas disponer desde el inicio del 20% de entrada más los gastos (aprox. 8%), como ocurre en la compra de segunda mano. Durante los meses o años de construcción, el comprador va entregando pagos aplazados (normalmente en torno al 10-20% del valor de la vivienda), lo que le permite ir ahorrando mientras tanto para:

Completar la entrada.
Hacer frente al 10% de IVA (en lugar de ITP).
Cubrir los gastos de tasación, notaría, registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Cuando llega el momento de la entrega de llaves, el comprador puede solicitar una hipoteca con mejores condiciones, ya con el capital necesario ahorrado.

Qué tener en cuenta al contratar una hipoteca de obra nueva

Los expertos recomiendan empezar a comparar hipotecas unos 2 o 3 meses antes de la entrega de la vivienda.

Aspectos clave:

Comparar ofertas: revisar diferentes entidades y condiciones.
FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): la Ley Hipotecaria obliga a los bancos a entregar este documento con todas las condiciones.
TAE: es el indicador clave, ya que refleja el coste total de la hipoteca en términos anuales.
Estudio del perfil financiero: el banco analizará ingresos, estabilidad laboral, deudas y capacidad de pago.

💡 Ten en cuenta que, tras la pandemia y con la situación económica actual, las entidades han endurecido las condiciones. En ciudades como Madrid, el valor medio de una hipoteca ronda los 197.000 €, con cuotas que superan los 790 € al mes, lo que implica destinar más de la mitad del sueldo en muchos casos.

Gastos e impuestos al comprar una vivienda de obra nueva

Al formalizar la compra, estos son los costes principales:

IVA: 10% del valor de la vivienda.
AJD (Actos Jurídicos Documentados): varía según la Comunidad Autónoma.
Tasación: único gasto que no asume el banco.
Notaría, registro e impuestos: desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria, la mayoría los asume la entidad financiera.
Registro de la Propiedad: es fundamental inscribir la vivienda a tu nombre tras la firma de escrituras.

👉 Si la vivienda es de segunda mano, el impuesto aplicable no es el IVA sino el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), también dependiente de la Comunidad Autónoma, con bonificaciones para familias numerosas.

Además, si la vivienda se convierte en tu residencia habitual, podrás disfrutar de bonificaciones fiscales en el IRPF en caso de venderla en el futuro.

Pasos para solicitar una hipoteca de obra nueva

Reserva de la vivienda con el promotor.
Firma del contrato de compraventa sobre plano y pagos aplazados durante la construcción.
Ahorro paralelo del IVA, entrada y gastos.
Comparación de hipotecas unos meses antes de la entrega.
Solicitud al banco (aportando documentación personal y del promotor).
Aprobación y tasación de la vivienda.
Firma de la hipoteca en notaría y registro de la propiedad.

Tipos de hipotecas disponibles

Fija: cuota estable durante toda la vida del préstamo.
Variable: vinculada al Euríbor, puede subir o bajar según mercado.
Mixta: combina unos años iniciales a tipo fijo y el resto variable.

La elección depende de tu perfil financiero, horizonte de vida en la vivienda y tu tolerancia al riesgo.

Checklist rápida para tu hipoteca de obra nueva

✅ Reserva y contrato de compraventa sobre plano.
✅ Ahorro del 20% + IVA + gastos.
✅ Solicitud de documentación al promotor (aval o póliza de garantías, cuenta especial).
✅ Comparar al menos 3 ofertas hipotecarias.
✅ Revisar la FiAE y calcular la TAE.
✅ Tasación y estudio bancario.
✅ Firma en notaría y registro a tu nombre.

Solo pagas si vendemos tu vivienda.

¡No tienes nada que perder!