Cómo vender una casa alquilada

25 Oct

Cómo vender una casa alquilada en Madrid
Vender una casa alquilada en Madrid
es posible. Y tener un inquilino no impide, en ningún caso, la operación de compraventa. Una vez aclarado este punto, hay que señalar que esto no significa que podamos echar al arrendatario tras vender la propiedad, dado que sus derechos que no se extinguen aunque se produzca una trasmisión. Entonces, ¿qué debemos tener en cuenta en esos casos? Pues los derechos de tanteo y retracto, o la capitalización de la renta anual si fuera una casa de renta antigua.

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Requisitos para vender una casa alquilada

Lo primero que tenemos que hacer cuando queremos vender una casa alquilada es avisar al inquilino. Debido a que el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente. *A no ser que haya una cláusula en el contrato que especifique lo contrario o que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Este derecho supone que el inquilino podrá comprar la vivienda de forma prioritaria, si el propietario se decide a venderla. Aunque será siempre bajo las mismas condiciones que cualquier otro comprador potencial.

Después de comunicárselo al inquilino, si éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario, y dejar esta renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro. El documento que nos van a entregar quedaría de la siguiente forma:

«El señor X renuncia a cualquier derecho de adquicisión preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquicisión preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma». 

Cómo vender un piso alquilado cuando el contrato de alquiler está inscrito en el Registro

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiere todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto, la titularidad del contrato de alquiler será traspasado al nuevo propietario. Y el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes, mientras siga vigente el contrato. Eso sí, una vez se extinga, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo.

Además, si no hay una notificación expresa tras la finalización del mismo, éste se renueva de forma automática -por de 5 años más, según última reforma del Ejecutivo-.

Si por el contrario el contrato de alquiler de la vivienda no está inscrito en el Registro, ¿qué debo hacer?

En esta situación se puede añadir una cláusula en la que se especifique la renuncia a la adquisición preferente. En cuyo caso el vendedor puede vender sin ninguna complicación, aunque debe avisar al inquilino con 30 días de antelación para que abandone el inmueble.

  • Si esta cláusula no existe, el inquilino tiene derecho a retracto. Esto significa que puede comprar el piso al mismo precio que el casero haya cerrado con otro comprador. Eso sí, este derecho solo puede ejercerse durante un plazo de 30 días -desde que se conoce el precio y la intención de venta-.
  • Si el contrato es inferior a cinco años, hay que comunicar la venta antes de que termine ese periodo. De lo contrario también se renovará por cinco años más. (Ahora es posible firmar un contrato de alquiler solo por seis meses).

Que se renueve el contrato no significa que la propiedad no se pueda vender, sino que habrá que realizarlo con el inquilino dentro. Esta opción es muy atractiva para aquellos compradores que buscan invertir en vivienda, ya que tendrán unos ingresos mensuales sin tener que buscar un inquilino. Y en muchas ocasiones, gracias a esta renta, pagarán la mensualidad de la hipoteca, en caso de necesitarla.

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