Cómo vender una casa alquilada

25 Oct

cómo vender una casa alquilada
Vender una casa alquilada en Madrid
es posible. Y tener un inquilino no impide, en ningún caso, la operación de compraventa. Una vez aclarado este punto, hay que señalar que esto no significa que podamos echar al inquilino porque vayamos a vender la propiedad. El arrendatario tiene una serie de derechos que no se extinguen aunque se produzca una trasmisión. Entonces, ¿qué debemos tener en cuenta en esos casos? Pues los derechos de tanteo y retracto, o la capitalización de la renta anual si fuera una casa de renta antigua.

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Entonces, cuando queremos vender una casa alquilada, tenemos la obligación de avisar al inquilino lo antes posible. Ya que, salvo que en el contrato ponga lo contrario -o no esté inscrito en el Registro de la Propiedad– el arrendatario tendrá derecho a una adquisición preferente. Es decir, podrá comprar la vivienda de forma prioritaria, si el propietario se decide a venderla. Aunque se hará siempre bajo las mismas condiciones que cualquier otro comprador potencial.

Después de comunicárselo al inquilino, si éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario, y dejar esa renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro, si al inquilino se le ocurriera reclamar. El documento que nos van a entregar quedaría así:

“El señor X renuncia a cualquier derecho de adquicisión preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquicisión preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma”. 

Si el contrato de alquiler de la vivienda está inscrita en el Registro

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiriría todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Esto quiere decir que la titularidad del contrato de alquiler se traspasará al nuevo propietario, mientras el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes.

Una vez que se extinga el contrato, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo. No obstante, no podrá hacerlo en mitad del contrato. Además hay que tener en cuenta que, si no se avisa de la finalización del contrato, este se renovará de forma automática. Anteriormente se renovaba por un periodo de tres años, pero tras la última reforma del Ejecutivo, este plazo se amplió hasta cinco años.

Vender una casa alquilada en Madrid: Si el contrato de alquiler de la vivienda no está inscrita en el Registro

En esta situación se puede añadir una cláusula en la que se especifique la renuncia a la adquisición preferente. En cuyo caso el vendedor puede vender sin ninguna complicación, aunque si debe avisar al inquilino con 30 días de antelación. Dentro del cual tendrá que abandonar el inmueble.

Si esta cláusula no existe, el inquilino tiene derecho a retracto. Esto significa que puede comprar el piso al mismo precio que el casero haya cerrado con el otro comprador. Eso sí, este derecho solo puede ejercerse durante un plazo de 30 días.

Si el contrato es inferior a los cinco años (hoy se puede hacer con un mínimo de seis meses), hay que comunicar la venta antes de que termine ese periodo. De lo contrario también se renovará por cinco años más.

De todas formas, aunque se renueve el contrato eso no significa que la propiedad no se pueda vender, sino que habrá que realizarlo con el inquilino dentro. Esta opción es muy atractiva para aquellos compradores que buscan invertir en vivienda, ya que se aseguran unos ingresos mensuales determinados sin tener que buscar un nuevo arrendatario. En muchas ocasiones con la renta del alquiler se aseguran el pago de la hipoteca, en caso de necesitarla.

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