Experta en vivienda protegida
Las Viviendas de Protección tienen unas características muy peculiares y no todos los ciudadanos pueden acceder a ellas. En la construcción de estas viviendas suelen participar varios organismos públicos que ofrecen ayudas económicas para la gestión del proyecto. Según la entidad que lleve a cabo la gestión del proyecto podemos encontrar Vivienda de Promoción Pública o Promoción Privada. Si tienes una vivienda protegida, te preguntarás cuándo se puede vender mi VPP.
En el caso de la Promoción Pública, como su propio nombre indica, la gestión la lleva la administración pública. Por el contrario, en la Promoción Privada es una persona o empresa privada quien se encarga de gestionarla.
La construcción de este tipo de viviendas tiene la finalidad de ofrecer una vivienda digna a familias cuyos ingresos no superen unos mínimos establecidos. Este valor se marca con el IPREM (Indicador Público de Rentas Múltiples). Además, deben destinarla a su vivienda habitual y no tener una vivienda libre en propiedad.
Para poder solicitar una VPP es necesario cumplir una serie de requisitos como:
Una vez adquirida la vivienda, tenemos una serie de obligaciones que acatar, como, por ejemplo:
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¿Es posible vender una Vivienda de Protección Oficial? Sí, pero dependiendo de la tipología tendremos que cumplir una serie de requisitos.
Por ejemplo, si se trata de una vivienda en la que intervino la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS), no es posible vender durante los primeros 10 años, salvo causas justificadas. En el caso de las VPP, la duración del régimen legal máximo es de 30 años. Y si la vivienda está acogida al Real Decreto 11/2001, de 25 enero, establece en su Art.7.3 que:
«La vinculación al régimen de protección de las Viviendas con Protección Pública, cuando no se haya obtenido financiación cualificada, o habiéndose obtenido ésta consista únicamente en subvención, durará veinticinco años, a partir de su calificación definitiva. Cuando se haya obtenido financiación cualificada y ésta se refiera al préstamo cualificado, la vinculación al régimen de protección Pública será por el mismo plazo que el plazo inicial de amortización del préstamo, a contar desde la fecha de calificación definitiva. Transcurrido el plazo que corresponda, se extinguirán las limitaciones de uso y precio establecidas.»
Por consiguiente, para saber la duración de protección de la VPP, deberemos comprobar el tipo de préstamo hipotecario que obtuvo la finca. Si no se obtuvieron medidas de financiación cualificada o no se obtuvo ayuda alguna, el plazo de protección será de 25 años. Por el contrario, en caso de haber obtenido préstamo cualificado, la protección estará vinculada al plazo inicial de amortización del préstamo, a contar desde la fecha de calificación definitiva. De otro modo, si se hubiesen obtenido medidas de financiación estatal del Real Decreto 801/2005, el plazo de protección de la vivienda sería de 30 años a contar desde la fecha de calificación definitiva.
En primer lugar, solicitando una autorización de venta. De este modo, la vivienda se venderá por un precio máximo legal establecido, según los precios de la siguiente tabla, con un tope de 25m2 para el garaje y 8m2 para el trastero. El plazo máximo legal establecido para la contestación de la Autorización de venta de nuestra vivienda de protección oficial es de 6 meses a contar desde la fecha de entrega de la Solicitud de autorización de la Transmisión en el registro correspondiente. En el caso de no recibir respuesta, deberíamos iniciar nuevamente el procedimiento.
En Templo Consulting somos especialistas en VPO, por lo tanto, realizar este tipo de trámites es muy sencillo para nosotros ya que siempre obtenemos respuestas por parte de la Administración.
Por último, a través de procedimiento de descalificación voluntaria, podremos vender la vivienda a un precio real de mercado siempre que hayamos devuelto las ayudas. Para realizar este procedimiento han de haber pasado al menos 15 años desde la calificación definitiva. En este post os contamos paso a paso cómo descalificar una VPO en Madrid.
Para calcular el precio de tu vivienda según los nuevos precios por metro cuadrado de las viviendas protegidas en Madrid, debes hacer lo siguiente:
Si queremos vender a un precio mayor del máximo legal establecido tenemos varias opciones:
Tenemos que tener en cuenta que si la vivienda está acogida al Real Decreto 801/2005, el cálculo del precio máximo legal de venta será superior al de las tablas, y se calculará con el precio de venta inicial actualizado según el IPC registrado desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión.
Para calcular el precio de venta de una plaza de garaje, multiplicaremos su superficie útil bruta, la de mayor cantidad, por los índices establecidos en la tabla de precios, recordando, que éstas tienen una limitación de 25m2 y en los trasteros de 8m2. Esto se realizará para cada plaza de garaje que aparezca en las escrituras.
Esta normativa queda recogida en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»
Antes de poner en venta una vivienda de protección oficial en necesario solicitar a la Administración competente, una Autorización de venta.
Esta autorización debe ir acompañada del justificante de pago de las tasas del Modelo 030 y la siguiente documentación:
El siguiente cuadro mostramos la duración del régimen legal de protección de las viviendas protegidas en el ámbito de la Comunidad de Madrid, e indicamos si son susceptibles a la descalificación voluntaria, según la tipología de vivienda protegida.
Existen 2 tipos: Precio Básico y Precio Limitado. La duración del régimen legal sin ayudas es de 15 años y no permiten las Descalificación voluntaria.
Existen 2 tipos: Precio Básico y Precio Limitado. La duración del régimen legal sin ayudas es de 15 años y no permiten las Descalificación voluntaria.
Existen 3 tipos: Precio Básico, Precio Limitado y Para Jóvenes. La duración del régimen legal sin ayudas es de 10 años y no permiten las Descalificación voluntaria.
Existen 2 tipos de Viviendas con Protección Pública Básica:
Existen 2 tipos de Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado:
Existen 2 tipos de Viviendas con Protección Pública para arrendamiento:
Existen 2 tipos de VPP para Arrendamiento de Renta Concertada según el tipo de ayudas:
La duración del Régimen Legal para una VPP para Arrendamiento con Opción de Compra es de 7 años y no se pueden descalificar.
La duración del Régimen Legal para las Viviendas de Integración Social es de 25 años y no permiten su descalificación voluntaria.
Existen 2 tipos de VPP para venta o uso propio calificada al amparo del Decreto 43/1997:
Existen 2 tipos deVPP para venta o uso propio calificada al amparo del Decreto 228/1998:
Existen 3 tipos de VPP para venta o uso propio calificada al amparo del Decreto 11/2001:
Existen 2 tipos de VPPA, VPPJYM y VIS, cualquiera que sea el Decreto al amparo del cual se calificaron con anterioridad al Decreto 11/2005:
Mediante la descalificación de una VPO estamos eliminando la protección de dicha vivienda y convirtiéndola en una vivienda libre, lo que nos permitirá venderla a un precio real de mercado. Este procedimiento no es sencillo y requiere de muchos trámites, por eso es importante contar con la ayuda de especialistas como Templo Consulting.
Este procedimiento supondrá un coste económico que puede ir desde los 1.000€ hasta los 30.000€, todo dependerá del tipo de ayudas que haya recibido la vivienda y el Real Decreto al que esté acogida.
Por otro lado, debemos señalar, que todas las VPO han recibido ayudas, como por ejemplo:
Las VPO de Promoción Pública pueden descalificarse de manera voluntaria a los 15 años desde la fecha de la calificación definitiva de la vivienda. Cuando descalificamos una vivienda, debemos devolver todas las ayudas recibidas, así como las bonificaciones y exenciones fiscales que pudieran obtenerse en su día con todos los intereses legales generados desde la primera adquisición, así como cancelar el préstamo cualificado o novarlo por uno libre. Para conocer las cantidades a devolver por las ayudas recibidas, debemos iniciar el procedimiento de descalificación, ya que no se pueden conocer previamente.
Para comenzar este procedimiento, debemos pagar la tasa correspondiente de 55,58€ y presentar el justificante de pago junto con una solicitud de descalificación voluntaria, más la documentación requerida. Una vez iniciado el procedimiento de descalificación, la Dirección General de la Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, le enviará una carta certificada donde aparecerán los organismos a los que tendría que acudir para que le emitieran un certificado de descalificación donde aparezcan las cantidades a devolver. Los organismos que en su día entregaron ayudas al promotor para la construcción de las viviendas, serán los que calculen el coste de la descalificación.
El propietario tendrán un plazo de 3 meses desde que recibe la carta certificada para solicitar dichos certificados ante los organismos correspondientes. Una vez que los organismos nos den una respuesta y conocer las cantidades a pagar, el propietario tiene 2 opciones:
El procedimiento de descalificación voluntaria se resuelve en un plazo máximo de cinco meses. La resolución definitiva se inscribirá en el Registro de la Propiedad para cancelar la carga de protección.
La descalificación automática de una VPO de Promoción Pública se producirá a los 50 años desde dicha calificación. Cuando hablamos de descalificación de forma automática nos referimos a que el periodo de protección de la vivienda ha terminado de forma natural. En este enlace explicamos qué debemos hacer cuando finaliza el periodo de nuestra VPO.
VPO de Promoción Pública se producirá a los 50 años desde dicha calificación. Cuando hablamos de descalificación de forma automática nos referimos a que el periodo de protección de la vivienda ha terminado de forma natural. En este enlace explicamos qué debemos hacer cuando finaliza el periodo de nuestra VPO.
En conclusión, si quieres vender tu Vivienda de Protección Pública y necesitas ayuda con los trámites, en Templo Consulting podemos ayudarte. Somos especialistas en VPO y contamos con más de siete años de experiencia en el sector. Nos encargamos de todas las gestiones oportunas y acompañamos en todo momento al cliente durante el proceso venta. Realizamos la descalificación de la vivienda por 800€+IVA. También nos encargamos de solicitar la Autorización e Informe de venta por 200€+IVA.
Gracias a nuestra amplia experiencia en el sector, hemos conseguido elaborar una base de datos propia de compradores interesados en de Viviendas Protegidas. Además, ayudamos al comprador con la búsqueda de financiación, agilizando los trámites de la operación.
No dudes en ponerte en contacto con nosotros para cualquier gestión. La primera consulta es gratuita. En este primer trámite obtenemos el expediente de la vivienda, con el cual podemos saber si la vivienda se puede descalificar, a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor manera de vender. Solo cobramos nuestros honorarios en el caso de realizar la descalificación o solicitar la Autorización e Informe de venta.
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