Cómo vender una vivienda del Plan 18000 en 2025
Para vender una vivienda sujeta al Plan 18.000 en 2025, lo primero es aclarar dos preguntas clave que marcarán el rumbo de todo el proceso:
¿Sigue siendo una vivienda protegida?
Es decir, ¿está todavía dentro del periodo de protección de 30 años o ya ha pasado ese plazo y es una vivienda libre?
¿Ya eres propietario del suelo?
¿Has adquirido la propiedad del suelo al Ayuntamiento de Madrid en alguna de las convocatorias o solo tienes el derecho superficiario?
Estas cuestiones son fundamentales porque afectan directamente al precio y a la complejidad de la venta. Pero no te preocupes, aunque vender una vivienda bajo del Plan 18.000 requiere tomar decisiones adicionales, siempre es posible avanzar con éxito. En Templo Consulting, somos expertos en hacer fácil lo difícil.
Dificultades de vender una vivienda del Plan 18000:
Tras comprender en profundidad la situación específica de tu vivienda, es esencial prever los desafíos más frecuentes que pueden surgir durante el proceso de venta:
1. Tasación de la vivienda:
El valor que otorgan las sociedades de tasación a las viviendas sujetas al Plan 18.000 lo calculan a través de un método que actualiza las rentas hasta el final del derecho de superficie. Esto provoca que la tasación sea bastante baja, ya que se basa en estimaciones de los flujos futuros de caja que no se corresponden con el valor de mercado habitual de viviendas similares en la zona.
Ejemplo tasación de una vivienda sujeta al Plan 18.000:
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- Vender piso acogido al Real Decreto Ley 31/1978
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- Vender vivienda sujeta al plan 18000
2. Financiación para el comprador:
Uno de los principales retos a la hora de vender una vivienda del Plan 18.000 es la dificultad para que los compradores obtengan financiación.
¿Por qué? Muchas entidades bancarias no conceden hipotecas para este tipo de inmuebles protegidos, lo que reduce significativamente el número de compradores con acceso a crédito. Además, en los casos en que sí se ofrece financiación, como mencionamos anteriormente, la tasación suele ser más baja que el precio de venta deseado, lo que puede impedir que el banco financie el total.
Por eso, la opción más favorable es encontrar compradores que puedan pagar al contado. Para lograrlo, es imprescindible que el precio de venta sea competitivo y esté alineado con el valor real que el mercado está dispuesto a asumir.
No obstante, no debes preocuparte, porque en Templo Consulting contamos con convenios exclusivos con dos entidades bancarias que son las únicas dispuestas a financiar viviendas acogidas al Plan 18.000. Sin embargo, incluso estas entidades están sujetas a ciertas condiciones específicas establecidas por la normativa vigente:
Según el Real Decreto 716/2009, de 24 de abril, que desarrolla aspectos de la Ley 2/1981, de regulación del mercado hipotecario, en su artículo 11.1.C se establece lo siguiente:
“Los derechos de superficie cuya duración, contada a partir de la fecha prevista para el final del plazo de amortización del préstamo o crédito hipotecarios, no alcance los 20 años […]”
Esto implica que: la duración mínima restante del derecho de superficie, al finalizar el préstamo hipotecario, debe ser de al menos 20 años para que la financiación sea viable. En otras palabras, el plazo máximo para amortizar la hipoteca no puede exceder el año 55 desde el inicio del derecho de superficie.
3. Compra del suelo:
Si el suelo de la vivienda del Plan 18.000 aún no se ha adquirido, esto puede ser un obstáculo importante para los compradores potenciales. Ya que el valor del suelo solo se puede conocer al iniciar el proceso con la Empresa Municipal de la Vivienda, que ofrece dos valoraciones:
- Una a precio protegido con restricciones de venta por 15 años.
- Otra mucho más alta sin restricciones
Esta incertidumbre y la complejidad del proceso pueden generar desinterés en los compradores, ya que prefieren opciones más claras y sencillas.
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