¿Cómo vender una Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)?

09 Jul

VPPL

¿Tienes una VPPL o Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado en Madrid y quieres venderla?

¡En Templo Consulting te ayudamos! En este post te contamos todo lo que necesitas saber sobre esta tipología de vivienda y cómo venderla. Somos una agencia inmobiliaria especializada en Viviendas Protegidas en la Comunidad de Madrid.

Para vender una Vivienda de Protección Oficial en Madrid tenemos que saber qué tipo de protección tiene la vivienda y a qué Real Decreto está acogida. Según esta información el procedimiento será de una u otra manera. Dentro de las VPO podemos encontrar varias tipologías, como las VPPL o Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado. Estas viviendas son muy parecidas a las Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB), de las cuales ya hablamos anteriormente. Estas viviendas a su vez, pueden ser de Promoción Privada o estar acogidas al Real Decreto 74/2009.

Estas viviendas tienen un máximo de 150m2 construidos. Cuando tenga una superficie construida de entre 110 y 150 metros cuadrados, irá destinada principalmente a familias numerosas. La construcción de estas viviendas solo se podrá realizar en suelo que se ajuste a unas condiciones muy específicas.

Requisitos iniciales para acceder a una VPPL o Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado en Madrid

  • Los ingresos familiares no deben superar en 7,5 veces el IPREM anual. A este requisito se le suele aplicar índices correctores según el número de miembros de la unidad familiar.
  • No tener en propiedad una vivienda protegida en España.
  • No estar en posesión de una vivienda libre en la Comunidad de Madrid con un valor superior al 40% del Precio Máximo total de Venta.

Para saber si puedes acceder a una Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado, el IPREM pone a servicio de los usuarios un portal para calcular determinar el límite de salario.

En cambio en operaciones de 2ºtransmisión, el comprador no tiene ningún tipo de requisito, salvo el de destinar la propiedad a su vivienda habitual.

Obligaciones en las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado o VPPL

Una vez que adquirimos una Vivienda de Protección Oficial, debemos cumplir una serie de obligaciones para poder vivir en ella:

  • El inmueble se debe destinar a vivienda habitual y permanente por sus propietarios legales.
  • Los nuevos ocupantes deberán ocupar la vivienda en un plazo máximo de 1 año a contar desde la fecha de entrega.
  • Si se necesita hacer algún tipo de obra o reforma, se deberá solicitar una autorización a la D.G. de Vivienda y Rehabilitación.

¿Se pueden descalificar las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado?

Según la normativa de la Comunidad de Madrid encontramos dos opciones:

  • Si la vivienda no se ha acogido a ningún préstamo tienen una duración del régimen legal de 20 años y se permite la descalificación voluntaria transcurridos 15 años.
  • O bien, en el caso de tener un préstamo convenido al amparo del RD 801/2005 la duración del régimen será de 30 años y en este caso, no se permite la descalificación voluntaria.

Vender una Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado o VPPL en Madrid

Como ya hemos mencionado en otras ocasiones, las VPO tienen unas condiciones muy específicas. Estos inmuebles reciben una serie de ayudas para su construcción, por eso, es más asequibles su compra para familias con unas rentas más limitadas. Lo que tenemos que tener en cuenta a la hora de adquirir una vivienda de este tipo es que si queremos venderla tendrá un precio Máximo Legal establecido y será inferior al precio real de mercado y en algunos casos, en función de la zona donde se encuentra la vivienda, el precio puede ser más bajo. ¿Por qué? Por las ayudas recibidas y la protección que tiene la vivienda.

A la hora de vender una vivienda de protección oficial, debemos esperar un plazo inicial de 10 años mínimo en los cuales no se puede vender el inmueble, salvo causas justificadas. Es muy frecuente confundir este plazo con el periodo de protección de una vivienda, pero son conceptos totalmente distintos. Según el Real Decreto 11/2005, la duración de protección de las VPPL es de 20 años.

 

Al vender una vivienda antes de los 10 años, habrá que devolver las ayudas recibidas con los intereses legales que se hayan ido acumulando.

Si por otro lado la vivienda tiene un préstamo cualificado o convenido, habría que cancelarlo o novarlo a uno libre. Para saber esta información, el titular de la vivienda deberá solicitar a su banco un certificado donde se establezca el tipo de préstamo que tiene. En el caso de ser un préstamo convenido se debe indicar el convenio al que se ha acogido.

Con dicho certificado bancario y la escritura de adquisición de la vivienda, habrá que acudir al Ministerio de Fomento para solicitar un certificado en el que se establezca el importe a reintegrar en concepto de ayudas o, por el contrario, un certificado negativo si no las obtuvo.

Una vez terminado este periodo inicial tenemos dos opciones:

  • Solicitar una autorización de venta o informe de venta y vender la vivienda al precio máximo establecido. El tiempo de resolución es de 6 meses a contar desde la fecha de la Solicitud de autorización de la Transmisión. Si pasado este plazo no se ha obtenido respuesta, quiere decir que la solicitud ha sido denegada.
  • Si queremos venderla a un precio mayor del establecido, deberemos esperar a que termine el periodo de protección para vender dicha vivienda o bien realizar un proceso de descalificación, es decir devolver las ayudas recibidas. Este proceso se conoce como descalificación voluntaria y en las VPPL se puede realizar la descalificación transcurridos al menos 15 años desde la fecha de calificación definitiva.

Otro punto que tenemos que tener en cuenta es saber si se trata de una VPPL con promoción privada o al amparo del Real Decreto 74/2009.

En la siguiente imagen os mostramos un ejemplo de una respuesta por parte del organismo competente de un Informe de venta:

Informe de venta para una VPPL

Informe de venta para una VPPL

Las viviendas con promoción privada son aquellas que están financiadas por promotor privado, que se encarga de su venta y su gestión.

Puede tratarse de una empresa o persona física. Los precios máximos legales de venta en este tipo de viviendas son:

precios VPPB VPPL

Fuente: Comunidad de Madrid

Nota: superficie útil de plaza/s garaje máximo 25m2, trastero máximo 8m2.

Tabla de precios para el cálculo del valor máximo de venta establecido.

Según este decreto el precio máximo legal de venta queda establecido por el resultado de multiplicar los metros cuadrados útiles de la vivienda, si tuviera garaje y trastero, por los precios correspondientes que figuran en la siguiente tabla. La superficie útil para los garajes serán de un máximo de 25m2 y para los trasteros de 8m2.

Precios venta VPPL 74_2009Destacar que las viviendas acogidas a este Real Decreto, no pueden descalificarse de manera voluntaria. Se podrá proceder a la descalificación una vez transcurrido el plazo de protección (15 años). Por otro lado, si el adquiriente solicita un préstamo convenido al amparo del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, la duración del régimen legal de protección será la establecida en el Artículo 6 de dicho Real Decreto.

Otra variación en el cálculo del máximo legal de venta establecido

A su vez, estas viviendas, pueden haber obtenido un préstamo al amparo del Real Decreto 801/2005por el cual la venta de la vivienda se calculará con el precio de venta inicial actualizado según el IPC registrado desde la fecha de la primera transmisión hasta la de la segunda o ulterior transmisión. Por otro lado, debemos tener en cuenta que si la vivienda se ha acogido a este Real Decreto, la duración del régimen legal es de 30 años sin posibilidad de descalificación voluntaria.

A continuación os dejamos un ejemplo de cómo se calcula el precio máximo de venta de una VPO acogida al R.D 801/2005:

La fórmula que se utiliza es la siguiente: [Vi + (Vi x IPC/100)] x 1,5

  • Vi: este parámetro hacer referencia al valor inicial de la vivienda, incluido el garaje y trastero, que aparece en la escritura (sin IVA). Si existe más de una plaza de garaje, hay que señalar que esta no recibe la financiación del Real Decreto 801/2005. Para establecer el valor de esta plaza deberá calcularse según los datos la tabla de duración de Régimen Legal de la Comunidad de Madrid. Recordar, que en una plaza de garaje VPO solo se tendrán en cuenta 25m2, independientemente de la superficie que tenga.
  • IPC: variación experimentada por el IPC desde la fecha de la primera adquisición de la vivienda hasta la fecha en que se va a vender.

Si queremos vender la plaza de garaje habrá que realizar el siguiente cálculo.

Para calcular el precio de venta de una plaza de garaje de una Vivienda Protegida, multiplicaremos la superficie de ésta por los índices establecidos en las tablas de precios. Debemos tener en cuenta que las superficies tienen unos límites marcados, en el caso de los garajes el máximo es de 25m2 y en los trasteros de 8m2.

Se tomará como referencia la superficie útil bruta, ya que será superior a la superficie útil que aparece en las escrituras de la vivienda. Esta medida viene establecida en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero«Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

Antes de poner a la venta nuestra vivienda de Protección Oficial, es obligatorio solicitar una autorización de venta a la administración.

Si queremos vender una vivienda de protección oficial en necesario solicitar al organismo competente, en este caso la Consejería de la Vivienda de la Comunidad de Madrid, una Autorización de venta que podéis encontrar en el siguiente este enlace. Además, debemos presentar el justificante de pago de las tasas del Modelo 030 y aportar la siguiente documentación:

  • Copia del DNI/NIF del titular/es de la vivienda.
  • Ejemplar para la Administración de la Tasa 7803 del modelo 030, una vez que ésta haya sido abonada.
  • Nota Simple Informativa actualizada del Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda.
  • Copia de la escritura o título público de adquisición de la vivienda.
  • En el caso de existir representante, escrito firmado por el titular/es de la vivienda, autorizando dicha representación.

¿A qué Reales Decretos se puede acoger una Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado?

Las Viviendas de Protección Oficial están reguladas por un Real Decreto, por el cual se determina la duración del régimen legal y cuándo se puede proceder a su descalificación voluntaria. Las VPPL se pueden acoger al Real Decreto 11/2005, de 27 de enero, por la cual la duración del régimen de protección es de 20 años. No obstante, en el caso de que el adquirente formalice préstamo convenido al amparo del RD 2066/2008, de 12 de diciembre, la duración del régimen legal de protección será el establecido en el artículo 6, apartado a de dicho Real Decreto.

¿Quieres vender tu VPO en Madrid?

En Templo Consulting somos especialistas en Vivienda de Protección Oficial. Nos encargamos de todos los trámites para la venta, desde la descalificación de la vivienda (800€+IVA), Solicitud de Autorización e Informe de venta (200€+IVA) y su posterior venta por un precio fijo de 1.950€+IVA. Hacemos un seguimiento exhaustivo del proceso y acompañamos al cliente en todo momento en sus trámites.

Metodología de Templo Consulting en Viviendas de Protección Oficial

(Pincha en el enlace para descargar nuestro dossier)

¿Sigues con dudas? Déjanos tu número de teléfono y te llamamos. La primera consulta es gratuita. En este primer trámite obtendremos el expediente de la vivienda -que nos permitirá saber si la vivienda se puede descalificar, a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor manera de vender-. Solo cobramos nuestros honorarios en el caso de realizar la descalificación o solicitar la Autorización e Informe de venta.

Además, gracias a nuestra experiencia en el sector, hemos creado nuestra propia base de datos con clientes compradores de Viviendas Protegidas y también les ayudamos con la búsqueda de financiación, por lo que la operación será mucho más sencilla que con otras agencias inmobiliarias que no estén especializadas en este tipo de propiedades.

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