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Experta en Vivienda Protegida
Si eres comprador de una Vivienda Protegida y quieres conocer todas las características del inmueble que vas a adquirir —el VMLV y las implicaciones legales que conlleva— elaboramos un Templo Informe con todo lo que necesitas saber antes de firmar.
Qué incluye el Templo Informe
Todo lo que necesitas saber de tu VPO antes de comprar
Intermediación financiera
Convenio de colaboración con las principales entidades financieras del país para ayudarte con la financiación de tu compra.
Base de datos de compradores
Contamos con una cartera de clientes compradores especialmente interesados en Viviendas Protegidas en Madrid.
Nos encargamos de todo, seas comprador o vendedor
Tarifa fija de 2.950 € + IVA · La primera consulta es gratuita.
Aquí está la buena noticia que casi nadie explica bien: en la Comunidad de Madrid, comprar una VPO de segunda mano tiene muchos menos requisitos que comprar una de obra nueva. En segunda transmisión no se te exige un límite de ingresos ni carecer de otra vivienda libre.
1ª transmisión
4 requisitos2ª transmisión
Solo 2 requisitosDos matices importantes: solo las personas físicas pueden comprar una VPO —una empresa no puede—, y aunque los requisitos de acceso sean menores, la vivienda sigue sujeta a precio máximo y puede requerir autorización o informe para la transmisión. Cada caso depende de la calificación concreta de la vivienda.
Comprar una vivienda protegida de segunda mano no es como comprar una vivienda libre: hay trámites previos con la Comunidad de Madrid que la notaría y el banco te van a exigir sí o sí. Este es el camino completo, desde que encuentras el piso hasta que firmas.
Lo primero es saber qué tipo de protección tiene y cuántos años le quedan. Esa información está en la cédula de calificación definitiva. Si el vendedor no la tiene, el número de expediente aparece en la escritura de propiedad y se puede solicitar a la Comunidad de Madrid.
Con ese documento sabrás la tipología del inmueble, el Real Decreto al que está acogido, la duración de la protección y cómo proceder a su venta. No todas las VPO son iguales: las más habituales son VPP, VPPL y VPPB, y cada una tiene condiciones de acceso y de venta distintas según sea de promoción pública o promoción privada.
Mientras la vivienda siga protegida, no se puede vender a precio libre: existe un Valor Máximo Legal de Venta fijado por la Comunidad de Madrid según el municipio y el tipo de vivienda. Conocer estas tablas es la mejor forma de evitar fraudes en la compraventa.
Ojo con el Real Decreto al que está acogida la vivienda, porque cambia el cálculo: las viviendas regidas por el Real Decreto 801/2005 fijan su precio en función del IPC y requieren una fórmula específica. Comprobarlo antes de firmar arras te evita pagar de más — o que la operación se caiga en notaría.
Aquí está el trámite que más operaciones retrasa. Según el caso, el vendedor necesitará una autorización de transmisión (si el régimen de protección sigue vigente y hubo préstamo cualificado o ayudas dentro de plazo) o un informe para la transmisión, que acredita que la autorización no hace falta y certifica el precio máximo. En segundas transmisiones, la notaría y el banco del comprador siempre lo piden.
La Comunidad de Madrid debe ser notificada de la venta antes de firmar y dispone de un plazo para ejercer su derecho de adquisición preferente. En la práctica rara vez lo ejerce, pero el trámite es obligatorio y hay que contar con él en los plazos.
Con la autorización o el informe en la mano, se firma la escritura. En ella debe constar expresamente que la vivienda está sujeta al régimen de protección y que el precio no excede el máximo legal. Conviene firmar en una notaría con experiencia en VPO: los errores aquí salen caros.
El trámite más lento es la autorización o el informe: la Comunidad de Madrid puede tardar hasta tres meses en resolverlo. En Templo Consulting gestionamos estos expedientes a diario y solemos tenerlo en menos de tres semanas. Si tienes prisa por cerrar la compra, este es el punto donde más tiempo se gana.
¿Dudas con tu VPO? Te lo resolvemos gratis y sin compromiso.
¿Puede el vendedor pedir lo que quiera por su VPO?
No.
Mientras la vivienda siga protegida existe un tope legal que no se puede superar. Depende de tres factores. Conocerlos es tu mejor defensa como comprador.
Zona
La Comunidad de Madrid divide los municipios en zonas A, B y C. Madrid capital, Pozuelo, Las Rozas o Alcobendas están en la zona A, la más cara.
Tipo de protección
No es lo mismo una VPO de régimen general que una VPPB o una VPPL: cada tipología tiene su propio módulo por metro cuadrado útil.
Superficie útil
Se calcula sobre metros útiles, no construidos. Garaje y trastero computan aparte y solo hasta un máximo de superficie.
Sí, pero solo si la vivienda ya no está protegida. Una VPO en vigor no puede venderse por encima del precio máximo legal — punto. Lo que sí existe es la descalificación: el trámite que convierte una vivienda protegida en una vivienda libre. Y como comprador, esto te afecta de lleno.
Compras una VPO
Precio máximo legal, autorización para transmitir y obligación de destinarla a domicilio habitual. El vendedor no puede pedirte más del máximo.
Compras una vivienda libre
Precio de mercado, sin ataduras. Y si el día de mañana quieres venderla o alquilarla, no tendrás que hacer ningún trámite.
Antes de aceptar un sobreprecio, exige que lo acrediten
Si un vendedor te pide un precio por encima del máximo legal alegando que «la vivienda ya está descalificada», pídele el documento que lo demuestre. Si no puede acreditarlo, esa vivienda sigue protegida y ese sobreprecio es ilegal — con lo que puedes reclamarlo. Nosotros lo comprobamos por ti antes de que firmes nada.
Y si compras una VPO todavía protegida, conviene que sepas qué te espera a futuro: no todas las viviendas se pueden descalificar. Existen tipologías que no permiten la descalificación voluntaria, como las de promoción pública. Además, la descalificación no es automática ni gratuita: hay que solicitarla, cumplir plazos y, si se recibieron ayudas, devolverlas con sus intereses. Antes de comprar, te decimos exactamente en qué caso estás.
Aunque la compraventa de una VPO de segunda mano está regulada por un Valor Máximo Legal de Venta, hay vendedores que intentan saltarse la norma exigiendo pagos extra fuera de contrato, disfrazados de «mejoras» o «mobiliario». Estas prácticas son ilegales — y sí, puedes reclamar.
En Templo Consulting, expertos en vivienda protegida en Madrid, defendemos tus derechos como comprador y te ayudamos a recuperar lo que te pertenece. Hay dos escenarios en los que podemos actuar:
Ya compraste la VPO y han pasado menos de 4 años
Si ya has firmado la escritura de compraventa y puedes acreditar que pagaste cantidades adicionales fuera de contrato —por mejoras, mobiliario u otros conceptos—, aún estás a tiempo de reclamar.
Has firmado arras o estás a punto de hacerlo
Si has entregado una señal y el vendedor quiere cerrar la operación por encima del precio legal, consúltanos antes de avanzar. Todavía estás a tiempo.
¿Te ha pasado? Cuéntanos tu caso
Estudiamos tu situación sin coste y te decimos si tienes opciones de reclamar.
Conviene no confundir dos vías que corren en paralelo y con relojes distintos: denunciar la infracción ante la Comunidad de Madrid, y reclamar judicialmente tu dinero.
Son acciones independientes: puedes seguir ambas vías, pero cada una tiene su propio plazo.
¿Pagaste dinero en extras o mejoras por una VPO?
Nuestro equipo jurídico analiza tu caso gratis y con total confidencialidad. Cuanto antes actúes, más opciones tendrás.
Antes de firmar, asegúrate de conocer el precio máximo legal, los trámites y las obligaciones de tu Vivienda Protegida. Analizamos tu caso y te acompañamos en toda la compra — seas comprador o vendedor. La primera consulta es gratuita.
Comprar una vivienda protegida no termina en la notaría. Mientras dure el régimen de protección asumes obligaciones legales concretas. Aquí tienes cada una con su consecuencia real si no la cumples, según la Ley 9/2003 de la Comunidad de Madrid.
La multa nunca puede ser inferior al beneficio obtenido con la infracción. Y en los casos más graves, la Administración puede imponer la descalificación de la vivienda —con devolución de ayudas más intereses— o ejercer su derecho de retracto.
Estas son las dudas que más nos plantean quienes están a punto de comprar una vivienda protegida de segunda mano en Madrid. Si la tuya no está aquí, escríbenos: la primera consulta es gratuita.
En segunda transmisión, en la Comunidad de Madrid, sí: lo que no puedes es ser titular de otra vivienda protegida en todo el territorio nacional. Tener una vivienda libre no te impide comprar una VPO de segunda mano, aunque sí deberás destinarla a domicilio habitual y permanente.
Es una de las grandes diferencias con la obra nueva, donde los requisitos de acceso son bastante más estrictos.
La Comunidad de Madrid puede tardar hasta tres meses en resolver este trámite, que es el que más retrasa las compraventas de vivienda protegida. En Templo Consulting gestionamos estos expedientes a diario y solemos tenerlo en menos de tres semanas.
Es importante contar con este plazo antes de firmar unas arras con fecha de vencimiento ajustada: muchas operaciones se caen precisamente aquí.
Depende del tipo de vivienda protegida, y la diferencia es importante.
Las Viviendas de Promoción Pública tienen prohibido el arrendamiento mientras estén protegidas, no permiten la descalificación voluntaria y no pueden venderse hasta pasados cinco años desde su adquisición, salvo justa causa. Deben destinarse a uso propio como domicilio habitual, o venderse con la preceptiva autorización.
En las de Promoción Privada, en cambio, no existe una normativa que fije un plazo concreto entre la compra y el alquiler, siempre que la vivienda haya sido tu residencia habitual y permanente durante un tiempo. Aun así, la Comunidad de Madrid recuerda que las viviendas protegidas están destinadas a vivienda habitual y permanente, no a segundas residencias ni a fines lucrativos.
En segundas o posteriores transmisiones de una vivienda adaptada a personas con movilidad reducida, no es necesario que el adquirente tenga discapacidad.
Que es ilegal y puedes reclamarlo. Vender una vivienda protegida por encima del Valor Máximo Legal de Venta está tipificado como infracción muy grave, y el vendedor puede verse obligado a reintegrarte las cantidades cobradas de más.
Da igual que lo disfracen de «mejoras», «mobiliario» o cualquier otro concepto fuera de contrato: si puedes acreditar el pago, tienes vía para reclamar. Consúltanos antes de firmar nada.
Sí, mediante la descalificación voluntaria, siempre que se cumplan los plazos y condiciones que marca la normativa. Una vez descalificada, la vivienda deja de estar sujeta al precio máximo y puede venderse a precio libre.
Ojo: no es automática ni gratuita. Hay que solicitarla, y si se recibieron ayudas puede implicar devolverlas con sus intereses. Conviene estudiar cada caso antes de dar el paso.
No. Solo las personas físicas pueden ser titulares de una vivienda protegida para uso propio, porque la finalidad de la VPO es servir de domicilio habitual y permanente a una persona o unidad familiar.
Una sociedad no puede cumplir ese requisito, así que no puede adquirirla en las condiciones ordinarias de una compraventa de vivienda protegida.
Te asesoramos y resolvemos tus dudas sobre compra, venta, alquiler, herencias o cualquier trámite de tu vivienda. La primera consulta es gratuita.
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