Comprar vivienda protegida de segunda mano
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¿Te están pidiendo dinero en B por comprar una VPO? Podemos ayudarte.
Existen dos escenarios principales en los que te podemos ayudar:
✅ Opción 1: Compraste ya la VPO y han pasado menos de 4 años desde su adquisición
Si ya has firmado la escritura de compraventa y puedes acreditar que pagaste cantidades adicionales fuera de contrato o contrato anexo (por mejoras, mobiliario u otros conceptos), aún estás a tiempo de reclamar. Si posees la documentación que acredite el pago de esas mejoras, podemos iniciar el procedimiento judicial para reclamar la devolución de ese dinero.
✅ Opción 2: Has firmado arras o estás a punto de hacerlo
- Obligar al vendedor a respetar el Valor Máximo Legal de Venta.
- Si el vendedor decide no seguir adelante, reclamar que te devuelvan el doble de la cantidad entregada en arras, por incumplimiento del contrato.
Multas por cobrar más del Precio permitido por una VPO
- Infracción grave (1.501 € a 6.000 €): por exigir pagos no autorizados.
- Infracción grave (1.501 € a 6.000 €): por exigir pagos no autorizados.
- Infracción muy grave (6.001 € a 60.000 €): si esos pagos se llegan a cobrar.
Además, la Administración puede obligar al vendedor a:
- Devolver el dinero cobrado ilegalmente.
- Y en ciertos casos, ejercer el derecho de retracto, es decir, recomprar la vivienda para frenar el abuso.
¿Hasta cuándo puedes reclamar estos pagos en B en una VPO?
Según el Artículo 14 de la Ley, tienes:
2 años para denunciar infracciones graves.
3 a 5 años para infracciones muy graves.
¿Pagaste dinero en extras o mejoras por una VPO?
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¿Cómo comprar una VPO de segunda mano en Madrid?
Tal y como hemos explicado al inicio, cada Comunidad Autónoma impone sus propios requisitos. Además, en función de la tipología, las condiciones de acceso también pueden ser distintas. Por ejemplo, en las VPO amparadas en el Decreto de 1968, estamos obligados a elevar el contrato a público, porque es como si hubieramos estado pagando un alquiler. Sin embargo, todas comparten los siguientes puntos:
- Ser mayor de edad o menor emancipado.
- Tener nacionalidad española o residente en España.
- Los ingresos familiares no pueden superar el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). (Algo que puede variar en función del tipo de vivienda).
- Disponer de la acreditación correspondiente en el caso de acceder a una vivienda destinada a familia numerosa o persona discapacitada.
- Ningún miembro de la familia puede tener otra vivienda con pleno dominio o derecho de usufructo en el territorio nacional.
⚠️Eso sí, estas condiciones solo son necesarias para acceder a una Vivienda Protegida por primera vez. Mientras que en segundas o ulteriores transmisiones, los únicos requisitos son no tener otra VPO en propiedad en todo el territorio español y destinarla a residencia habitual y permanente.
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Obligaciones para los propietarios de una Vivienda Protegida
Por otro lado, una vez adquirida la vivienda, los propietarios deben cumplir con una serie de obligaciones:
- La vivienda debe ser vivienda habitual y permanente. No pudiendo abandonarse por un periodo superior a 3 meses una vez habitada.
- El propietario tienen un plazo máximo de 1 año para ocupar la vivienda.
- Se podrán realizar obras o reformas previa autorización a la Consejería de la Vivienda de la Comunidad.
- Si el propietario es una persona jurídica (una empresa o una entidad) no podrán ser usuarios de las mismas. Sólo las personas físicas pueden hacer uso de estas viviendas, según el artículo 9 del Real Decreto 11/2005 del 27 de enero y el artículo 11 del Real Decreto 74/2009 del 30 de junio.
- Asimismo, las personas jurídicas sólo podrán ser propietarias de las viviendas con protección pública calificadas expresamente con destino al alquiler o al alquiler con opción a compra.
Cabe destacar que, el hecho de ser propietario de una VPO no nos impide comprar una segunda residencia en el futuro -siempre y cuando no sea de Protección Oficial-.
Por otra parte, si somos un segundo o un tercer adquiriente, no se nos exige ninguno de estos requisitos; a excepción de que debe ser nuestra vivienda habitual y permanente.
La Oficina de Vivienda de Madrid así lo aclara:
«La normativa no establece ningún requisito a cumplir por el nuevo adquirente, pero sí respecto al uso de la vivienda. En éste sentido, queda prohibida la reserva o disfrute para uso propio -por cualquier título- de más de una vivienda con protección pública. Salvo lo dispuesto por la normativa sectorial vigente en materia de familias numerosas. En cuyo caso se podrá adjudicar a una sola familia numerosa dos o más viviendas que horizontal o verticalmente puedan constituir una sola unidad.
Además, las Viviendas con Protección Pública deben constituir el domicilio habitual y permanente de sus ocupantes legales (adquirentes o inquilinos), sin que en ningún caso puedan dedicarse a segunda residencia o cualquier otro uso.
Para que una vivienda sea considerada como domicilio habitual y permanente, ésta no puede permanecer desocupada más de 3 meses seguidos al año. Salvo que se obtenga una autorización de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Dado que a ella le corresponde el control de esta limitación».
Comprar una VPO al máximo legal establecido
El precio de venta de una Vivienda Protegida está regulado por unas Tablas de Precios Máximos legales de fijados por cada Comunidad Autónoma. Tanto vendedor como comprador deberían estar al corriente de estos esta normativa para evitar cualquier tipo de fraude en la compraventa.
Por otro lado, es importante conocer el Real Decreto al que está acogida la vivienda. Por ejemplo, aquellas regida por el Real Decreto 801/2005 establecen su precio en función del IPC y se necesita una fórmula específica para calcular el precio de venta.
Comprar por encima del precio máximo legal de venta
Para poder vender o comprar una VPO en Madrid por un precio máximo legal de venta, será necesario llevar a cabo el proceso de descalificación. Aunque hay algunas viviendas que no permiten su descalificación voluntaria.
Y una vez que la vivienda ha sido descalificada, se podrá vender a un precio real de mercado. Además, esta Vivienda Protegida ya será libre y el comprador no tendrá que realizar ningún trámite en el futuro, en el caso de que quiera vender o alquilar la vivienda.
Comprar una VPO a través de una inmobiliaria
En definitiva, si quieres comprar una VPO en Madrid confía siempre en expertos en la materia, así te ahorrarás problemas innecesarios. También disponemos de un servicio de intermediación financiera para la parte compradora, mediante convenio de colaboración con las principales entidades financieras del país. Y contamos con base de datos de clientes compradores, especialmente interesados en Viviendas Protegidas.
Preguntas frecuentes sobre Viviendas Protegidas
En segundas o posteriores transmisiones de una vivienda adaptada a personas con movilidad reducida, el adquiriente no es necesario que tenga discapacidad.
Sí, aunque depende del tipo de Vivienda Protegida que sea. Por ejemplo, las Viviendas Promoción Pública, que no permiten su venta en segundas transmisiones hasta pasados cinco años, no se pueden descalificar de manera voluntaria y tienen prohibido su arrendamiento.
«Luego estas viviendas, constante su régimen de protección, además estarán afectadas por una limitación legal que consiste en una prohibición de transmisión durante los cinco años siguientes a su adquisición, salvo justa causa.
De igual manera, estas viviendas no se pueden arrendar mientras estén protegidas, prohibición que se desprende del artículo 25 del Real Decreto2278/1976, de 16 de septiembre. Por tanto, se tienen que destinar a uso propio como domicilio habitual o a venta con la preceptiva autorización».
En cambio, para aquellas que son de Promoción Privada no existe normativa que regule el plazo que debe transcurrir, desde que una persona compra la Vivienda Protegida de segunda mano, hasta que la pone en alquiler. Siempre y cuando haya sido su residencia habitual y permanente por un tiempo.
* Aunque la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid advierte que las Viviendas de Protección Pública están destinadas a vivienda habitual y permanente. No para segundas residencias u otros fines lucrativos.
Hasta ahora hemos hablado sobre los requisitos y obligaciones de adquirir una VPO de obra nueva en Madrid, pero ¿cómo debemos proceder si es una VPO de segunda mano?
En Templo Consulting podemos resolver cualquier duda que tengas al respecto. Somos especialistas en compraventa de Viviendas Protegidas en la Comunidad de Madrid, y gracias a nuestro profundo conocimiento de este mercado realizamos más de 100 consultas a la semana.
Además, si decides a contratarnos, no tendrás que preocuparte por nada, puesto que nosotros llevamos a cabo todos los trámites, ya seas propietario o adquiriente, consiguiendo que la operación resulte lo más sencilla y segura posible.
Si vamos a comprar una VPO de segunda mano, lo primero es consultar si necesitamos una Autorización o un Informe de venta.
En el momento en que un vendedor o un comprador requiere asesoramiento, solo necesitamos que nos facilite unos datos que se encuentran en la Cédula de Calificación Definitiva o escrituras de la vivienda. Con este documento sabremos la tipología del inmueble, el Real Decreto al que esté acogido, la duración de la protección y cómo proceder a su venta o descalificación.
Es importante saber qué tipología de VPO vamos adquirir. Ya que cada una tiene unas condiciones de acceso y de venta distintas. Algunas de las Viviendas Protegidas más comunes, quitando las antiguamente denominadas de Protección Oficial, son las siguientes: VPP, VPPL, VPPB, que según la entidad promotora, serán Viviendas de Promoción Pública o Viviendas de Promoción Privada.
Una vez conocemos las peculiaridades de esa vivienda concreta, informamos a los interesados para que tomen la decisión ideal.
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