Descalificar una VPO con inquilino
23 de enero de 2026
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La calificación definitiva de una VPO es uno de los requisitos imprescindibles para que una vivienda sea considerada con Protección Oficial, es la obtención de la calificación correspondiente por parte de las autoridades competentes. El procedimiento de calificación consiste en la verificación y comprobación del cumplimiento de la normativa aplicable a las Viviendas de Protección Oficial. Un proceso que se regula por el Real Decreto 3148/1978 y consta de dos fases diferenciadas: la calificación provisional, en la que se analiza la adecuación del proyecto a la normativa de aplicación, y la calificación definitiva, en la que se analiza la adecuación de la obra. En nuestra agencia inmobiliarias nos hemos especializado en Viviendas Protegidas en Madrid y podemos resolver cualquier duda sobre tu inmueble.
La solicitud de calificación debe efectuarse por el promotor antes de que finalice el plazo de 24 meses desde la fecha de la calificación provisional y después de finalizadas las obras. Según los Decretos 74/2009, de 30 de julio y 11/2005 de 27 enero será necesario presentar:
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Una vez que hayamos presentado la solicitud, los servicios técnicos competentes efectuarán las verificaciones e inspecciones necesarias. Si la vivienda cumple la normativa y el proyecto de ejecución final presentado se ajusta a la obra realizada, se concederá la calificación solicitada mediante la expedición de la correspondiente cédula. Debemos mencionar que en algunos casos la calificación se puede retrotraer a la fecha de terminación de las obra.
A partir de la fecha en la que se concede la calificación definitiva, comienzan a contar los siguientes plazos:
En caso de que se hubieran vendido viviendas antes de obtener esta calificación, se comenzará a contar desde:
En la construcción de una Vivienda Protegida pueden intervenir distintos organismos y cada uno de ellos, pueden determinar una fecha inicial del plazo de protección totalmente independiente. Por ejemplo, en el caso de la Dirección General de Rehabilitación y Vivienda (Comunidad de Madrid) establece que la fecha de inicio coincide con la fecha de Calificación Definitiva. En cambio, cuando interviene la Empresa Municipal de la Vivienda de cualquier municipio, ésta determina que la fecha en la que empieza a computar el plazo de protección es desde la firma de escritura pública de compra.
Esto puede provocar alguna confusión, sobre todo, a la hora de realizar cualquier trámite con un inmueble protegido. Por ejemplo, si nos entregan una vivienda en el 2000, pero ésta tiene la fecha de Calificación Definitiva el 19 de agosto de 2002, no podremos llevar a cabo la descalificación voluntaria hasta que no haya transcurrido 15 años y un día.
En las transacciones en las que haya intervenido alguna Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo, tendremos que tener en cuenta, que si la escritura de adquisición es posterior a la fecha de calificación definitiva otorgada por Dirección General y se transmite antes del transcurso de los 10 años desde la escrituración, habrá que abonar un 20% del valor de venta.
Una vez aprobada la solicitud se extiende una Cédula de Calificación Definitiva. Es el documento que otorga la Comunidad de Madrid a las viviendas que cumplen los requisitos para ser consideradas protegidas, como las Viviendas de Precio Limitado (VPPL), las Viviendas de Precio Básico (VPPB) y las Viviendas de Protección Pública (VPP).
Quien quiera vender su Vivienda de Protección Oficial necesita tener este documento delante. Es el que fija las reglas de esa vivienda en concreto. Su número de expediente tiene que aparecer además en la escritura pública de compraventa.
Con la cédula en la mano salen los tres datos que deciden la operación: bajo qué norma se calificó la vivienda, qué tipo de protección tiene y desde qué fecha corre el plazo. De ahí sale el precio máximo legal de venta y la respuesta a cuándo termina el régimen de protección. Si necesitas recuperar esos datos, el organismo competente en la Comunidad de Madrid es la Agencia de Vivienda Social, que es como se llama desde 2015 el antiguo IVIMA.
Una advertencia sobre la descalificación, porque se da por hecha y no siempre es posible. Que el periodo de protección termine y que la vivienda se pueda descalificar voluntariamente son dos cosas distintas, y la segunda depende de la norma bajo la que se calificó. El artículo 10.3 del Decreto 74/2009 de la Comunidad de Madrid dice que las Viviendas con Protección Pública «no podrán ser objeto de descalificación voluntaria», así que en todo lo calificado desde agosto de 2009 esa vía no existe. Hay que esperar a que el régimen se extinga. En regímenes anteriores sí cabe, y entonces entra la devolución de las ayudas recibidas.
Y si no encuentras la cédula o no sabes si tu vivienda sigue estando protegida, hay otras vías para averiguarlo antes de pedir nada: la nota simple del Registro, el Catastro, la placa del portal y el propio expediente de la Comunidad de Madrid. Las repasamos en qué papeles lo acreditan y dónde mirarlos.
En ella podemos ver el tipo de vivienda a la que pertenece, en este caso se trata de una Vivienda de Protección Pública (VPP) para venta o uso propio y se acoge al Real Decreto 11/2001. Según este decreto y las tablas de duración de Régimen Legal de la Comunidad de Madrid, esta vivienda tiene una protección de 25 años. En el caso de haber recibido un préstamo cualificado, la duración será de 20 años. Si queremos proceder a la descalificación voluntaria, devolviendo todas las ayudas recibidas, el plazo será de 15 años a contar desde la fecha de calificación.
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La primera consulta es gratuita. Lo primero que obtendremos será el expediente de la vivienda. Este documento nos permitirá saber si se puede o no descalificar en función de a qué Real Decreto esté acogida. De esta forma decidiremos contigo cuál es la mejor manera de vender. Solo cobramos nuestros honorarios en el caso de realizar la descalificación o solicitar la Autorización e Informe de venta. Además, ayudamos a la parte compradora a conseguir las mejores condiciones de financiación con las principales entidades bancarias de nuestro país.
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