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vpp cuando se puede vender
Vende tu Vivienda Protegida en Madrid
Nos encargamos de la venta de tu Vivienda de Promoción Privada
Juan Pedro Caro
Experto en Vivienda Protegida
¿Que es una Vivienda de Promoción Privada?
Las Viviendas de Protección Oficial tienen unas características muy peculiares y no todos los ciudadanos pueden acceder a ellas. En la construcción de estas viviendas suelen participar varios organismos públicos que ofrecen ayudas económicas para la gestión del proyecto. Según la entidad que lleve a cabo la gestión del proyecto podemos encontrar VPO de Promoción Privada o Promoción Pública.
En el caso de la Promoción Privada, como su propio nombre indica, la gestión la lleva una persona o empresa privada. Por el contrario, en la Promoción Pública es la propia administración quien la gestiona. Esta diferencia no afecta ni al precio ni a las características de la vivienda.
La construcción de este tipo de viviendas tiene la finalidad de ofrecer una vivienda digna a familias cuyos ingresos no superen unos mínimos establecidos. Este valor se marca con el IPREM (Indicador Público de Rentas Múltiples). El valor para 2020 está establecido en los 537,84€ de ingresos brutos mensuales. Además, deben destinarla a su vivienda habitual y no tener una vivienda libre en propiedad.
¿Qué opinan nuestros clientes?
¿Cuáles son los tipos de Viviendas de Promoción Privada en Madrid?
Dentro del ámbito de Viviendas de Protección Oficial podemos encontrarnos varias tipologías. En función de sus características, el Real Decreto al que se hayan acogido y el tipo de préstamo que se les haya concedido. En nuestra agencia somos expertos en este tipo de propiedades. A continuación te mostramos cuáles son las Viviendas Protegidas de Promoción Privada más comunes:
- Viviendas de Precio Limitado (VPPL)
- Vivienda de Precio Básico (VPPB)
- Viviendas de Protección Pública (VPP)
Antes de realizar cualquier tipo de trámite, tenemos que figurar como propietarios de dicha vivienda en el Registro de la Propiedad. Además de, conocer a qué Real Decreto está acogida la vivienda para no cometer ninguna infracción en el momento de vender.
En Templo Consulting somos especialistas en Viviendas de Protección Oficial. En el último año hemos realizado más de 100 operaciones de venta y descalificación de VPO en Madrid. Resolvemos cualquier duda sin compromiso. La primera consulta es totalmente gratuita.
¡Nos encargamos de todo por 2.950€ + IVA!
¿Cómo vender una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Antes de comenzar los trámites, es importante diferenciar dos tipologías de VPO de Promoción Privada. Podemos encontrarnos con viviendas de Régimen General o de Régimen Especial. Las características y condiciones son muy similares. Las diferencias las encontramos en su precio de venta.
Lo primero que debemos hacer es recopilar toda la información disponible sobre la vivienda.
Consulta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación
Para iniciar este proceso, es fundamental realizar una consulta a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Podemos asistirte en este trámite de manera gratuita. Solo requerimos 3 datos específicos de tu vivienda:
- Fecha de calificación definitiva.
- Dirección exacta.
- Número de expediente.
La Dirección General nos proporcionará la confirmación sobre la posibilidad de venta de la vivienda, así como los plazos para su descalificación voluntaria o el cumplimiento del periodo de protección.
Solicitud de Nota Simple
Posteriormente, para obtener toda la información relevante de la vivienda, es necesario solicitar una nota simple que permita verificar las cargas que pudiese tener la propiedad y completar el conocimiento sobre la misma. Para obtener la nota simple, existen varias opciones disponibles:
- Contratar nuestros servicios de venta, ya que la nota simple está incluida y nos encargamos de ello.
- Acudir personalmente a las oficinas del Registro.
- Realizar la solicitud a través de la página web del Registro.
Siguiendo estos pasos, podrás recopilar de manera efectiva toda la información necesaria sobre la vivienda en cuestión.
Otro dato muy importante que necesitamos conoser es si necesitamos una autorización o informe de venta.
Una vez confirmada la viabilidad de la venta, procederemos a preparar la vivienda para su comercialización.
- Prepara los documentos necesarios para poder llevar a cabo la venta de tu vivienda sin ningún obstáculo.
- Es fundamental realizar una limpieza exhaustiva de los espacios y despersonalizarlos al máximo. Este proceso garantiza que tanto en las fotografías como durante las visitas, los potenciales compradores no perciban la sensación de invadir un espacio personal, sino que puedan visualizarse viviendo allí cómodamente.
- Además, es importante atender a las reparaciones básicas, como humedades o manchas significativas, ya que estos detalles pueden influir en la percepción del valor de la vivienda por parte de los compradores.
Si tu vivienda protegida de promoción privada no puede descalificarse voluntariamente o decides no hacerlo, y aún no ha transcurrido el plazo de protección, obligatoriamente tienes que venderla al Valor Máximo Legal de Venta (VMLV).
La Comunidad de Madrid tiene tablas con los precios máximos legales de venta que cambian según la zona y la tipología. Aquí te mostramos la tabla actualizada:
Este cálculo podemos realizarlo de manera gratuita y sin ningún compromiso.
⚠ A partir del 1 de enero de 2025, los precios máximos de las viviendas protegidas se actualizarán anualmente según la variación del IPC. La dirección general publicará los nuevos precios durante el primer trimestre de cada año, entrando en desde el 1 de enero.
Como expertos en viviendas de protección, en Templo Consulting Inmobiliario nos especializamos en facilitar el proceso de venta de tu hogar. Si estás considerando realizar la venta por ti mismo, aquí te dejamos algunos consejos útiles:
Fotografías de Calidad
- Toma fotografías durante el día para aprovechar la luz natural.
- Sube todas las persianas y enciende todas las luces para que la vivienda luzca acogedora.
- Destaca las mejores cualidades de la vivienda y evita elementos que puedan distraer visualmente.
- Utiliza una cámara de buena calidad y procura tomar las fotos en formato horizontal.
- Considera realizar un video para ofrecer una visión más completa de los espacios.
Descripción Concisa
- El primer párrafo de la descripción es crucial, ya que muchos posibles compradores solo leen esta parte.
- Incluye toda la información relevante desde el inicio para captar la atención de los interesados.
Publicación en Portales Inmobiliarios
- Publica tu anuncio en los portales inmobiliarios más relevantes para aumentar la visibilidad de tu propiedad y llegar a un mayor número de posibles compradores.
Siguiendo estos consejos, podrás mejorar la presentación de tu vivienda y aumentar las posibilidades de cerrar una venta exitosa.
¡Recuerda que en Templo Consulting estamos aquí para ayudarte en todo el proceso!
Antes de organizar las visitas de los interesados, es importante tener en cuenta dos aspectos relevantes:
1. Manejo de interesados en viviendas a precio de VMLV
Si estás vendiendo tu vivienda a precio de VMLV (Valor Máximo Legal de Venta), es probable que recibas una gran cantidad de interesados. En este caso, te recomendamos:- Tener un número de teléfono exclusivo para la publicación de la vivienda, o no publicar tu número personal y realizar todo el proceso a través de un chat.
- Filtrar adecuadamente a los interesados para asegurarte de que entienden lo que es una Vivienda Protegida y que cumplen con los requisitos necesarios para adquirirla.
2. Proceso de desacalificación de la vivienda
Si tu vivienda está en proceso de desacalificación mientras se lleva a cabo la venta, es fundamental informar a los clientes sobre esta situación. Es importante tener en cuenta que la compraventa no podrá concretarse hasta que finalice el proceso de desacalificación.Organización de las visitas
Para optimizar el tiempo y los recursos, te recomendamos organizar todas las visitas de los interesados en un solo día. Coloca a las personas más interesadas en los primeros horarios de visitas, de modo que si alguno de ellos decide reservar el piso, no tendrás que dedicar el resto del día a más visitas.Servicios de venta de Viviendas Protegidas
Si necesitas ayuda en el proceso de venta de tu vivienda protegida, no dudes en contactarnos. Nos encargamos de todo el proceso por solo 2.950 € + IVA. Nuestro equipo de expertos te guiará a lo largo de cada etapa, asegurando una venta exitosa y sin complicaciones.¡Estamos aquí para ayudarte a vender tu vivienda protegida de manera eficiente y sin estrés! No dudes en comunicarte con nosotros si tienes alguna pregunta o necesitas más información.Una vez encontrado el comprador ideal para tu Vivienda Protegida, es momento de formalizar el proceso de compraventa. Aquí te explicamos los pasos a seguir:
1. Propuesta de compra
Redactaremos un documento de propuesta de compra que deberán firmar tanto el comprador como el vendedor. En este acuerdo se establecerá la entrega de una señal económica para detener la comercialización del inmueble y comenzar a preparar la firma.
2. Contrato de arras
El siguiente paso es la elaboración del contrato de arras, en el que se entregará el 10% del valor de la vivienda. Es crucial que este contrato esté bien redactado para evitar complicaciones en caso de que la operación se pare. De esta manera, se evitará tener que devolver el doble de la cantidad económica por incumplimiento.
3. Documentación y notaría
Si optas por nuestros servicios, nuestro departamento jurídico se encargará de gestionar todos los contratos necesarios. Nos aseguraremos de que la redacción sea precisa y proteja tus intereses.
Reuniremos todos los documentos que sabemos son necesarios para la notaría. Nos encargaremos de que, por parte de la notaría, todo esté listo para la firma. Tú solo tendrás que elegir la fecha y asistir junto a nosotros.
Recuerda que nuestro equipo de expertos está a tu disposición para guiarte en cada paso del proceso y asegurarse de que la compra de tu Vivienda Protegida se realice de manera fluida y segura. ¡Estamos aquí para ayudarte!
¿Qué documentos se necesitan para vender una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Para proceder a la transmisión de la vivienda protegida, no es necesario, como en otros casos, solicitar la autorización de venta. Aún así es recomendable solicitar un informe de venta emitido por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, indicando que la vivienda puede venderse sin solicitar dicha autorización.
Este es el formulario que debe presentar, indicando el número de expediente y fecha de calificación definitiva. Así como marcar los apartados «no necesidad autorización transmisión» y «precio máximo de venta», si desea que el certificado contenga dicha información. Además, hay que abonar una tasa por valor de 13,28€ y adjuntar la siguiente documentación:
- Justificante de pago de la tasa.
- Fotocopia de las escrituras de la propiedad o título de adjudicación
- Nota simple informativa actualizada relativa a la vivienda
- Copia del D.N.I. de los titulares del inmueble.
El plazo máximo para la emisión de este informe es de tres meses, a contar desde el registro de la solicitud. Aunque en Templo Consulting podemos conseguirlo en menos de un mes.
En la siguiente imagen os mostramos cómo sería la resolución de un Informe de venta para una VPO de Promoción Privada:
¿Se puede vender una VPO durante su periodo de protección?
Si queremos vender una Vivienda Protegida debemos respetar los precios máximos legales de venta establecidos. En este caso por la Comunidad de Madrid. Para realizar el cálculo, hay que multiplicar la cantidad que se muestra en las siguientes tablas por el número de m2 de superficie útil de la vivienda. Las dimensiones máximas del garaje y del trastero, serán 25m2 y 8m2 brutos útiles respectivamente.
Solo pagas si vendemos tu vivienda. ¡No tienes nada que perder!
¿Empezamos?
¿Está permitido descalificar una VPO de Promoción Privada en Madrid?
Cuando procedemos a la descalificación de una Vivienda Protegida estamos eliminando toda la protección para convertirla en libre y poder venderla a un precio real de mercado.
Este proceso puede resultar costoso y complicado si no se hace con los especialistas adecuados como Templo Consulting. Y el precio de la descalificación de una VPO puede oscilar entre los 1.000 y 30.000€, dependiendo del Real Decreto al que esté acogido y las ayudas que haya recibido.
Para descalificar la vivienda tenemos que devolver todas las ayudas recibidas, así como las bonificaciones y exenciones fiscales. Muchos clientes piensan que no tienen que devolver ninguna ayuda ya que desconocen que muchas VPO reciben unas ayudas iniciales como por ejemplo:
- Al comprar una VPO estás exento del Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AAJJDD).
- Bonificación en el IBI del 50% durante los 3 primeros años.
- Certificado de primera ocupación.
- Ayudas directas de la Agencia Social o del Ministerio de Fomento.
Las VPO de Promoción Privada tanto de Régimen General como Especial, pueden descalificarse de manera voluntaria pasados los 15 años desde la fecha de calificación definitiva. Se podrá llevar a cabo la descalificación siempre y cuando el préstamo hipotecario, de carácter cualificado o convenido, estuviese cancelado o novado en uno libre.
Para comenzar el procedimiento administrativo, hay que cumplimentar la solicitud de descalificación, abonar una tasa de 55,58€ y presentarlo junto con la siguiente documentación:
- Ejemplar del abono de la tasa correspondiente.
- Copia de la escritura o título público de adquisición de la vivienda.
- Número de expediente y fecha de calificación definitiva que consta en la escritura o cédula de calificación si se dispone de ella.
- En caso de existir representante, escrito original firmado por los titulares autorizando dicha representación.
- En caso de existir más de un titular de la vivienda, declaración jurada firmada por todos ellos con sus datos personales, de que no causan perjuicio a terceros con la descalificación.
- Fotocopia del DNI de todos los titulares.
La solicitud con la documentación aportada irá firmada por todos los titulares de la vivienda y se puede presentar en cualquier registro con ventanilla única. Una vez presentada la solicitud, la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación procederá a su admisión y, comprobado el cumplimiento de los requisitos, le remitirá una notificación para que proceda a:
- Devolver las ayudas y/o bonificaciones recibidas en los Organismos públicos competentes, estos organismos pueden ser el Ministerio de Fomento, la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid y el ayuntamiento correspondiente. El coste para descalificar una vivienda dependerá de las ayudas directas percibidas.
- En el caso de haber obtenido un préstamo cualificado, debe cancelarlo o novarlo en uno libre.
- El interesado deberá justificar, ante la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, haber realizado todo lo anteriormente expuesto.
- La Dirección General de Vivienda y Rehabilitación emitirá la resolución de Descalificación de la vivienda.
- El interesado deberá inscribir la Resolución de la Descalificación en el Registro de la Propiedad.
El plazo máximo de resolución es de 5 meses desde la fecha de entrega de la solicitud. Aunque el tiempo de respuesta es menor para nosotros. *Actualmente estamos tardando en realizar la descalificación voluntaria 2 meses y medio.
También existe la posibilidad de que el propietario, una vez que conozca las cantidades a pagar, se niegue a realizar el proceso de descalificación al tratarse de un procedimiento voluntario. Pero deberá comunicarlo por escrito a la Comunidad de Madrid para que se archiven las actuaciones.
No obstante, hay determinadas Viviendas de Promoción Privada, que están calificadas como VPO de Promoción Privada por un periodo de 50 años, pero cuyo precio de venta y alquiler es totalmente libre. Igual que sucedía con las Viviendas del INVIED o determinadas casas militares.
Por tanto, no es necesario realizar el proceso de descalificación voluntaria. Sin embargo, determinados compradores pueden reclamar que se anule la calificación de Vivienda Protegida, por miedo a que ese piso le afecte la cláusula de la Nueva Ley de Vivienda, que dice lo siguiente:
«Todas las Viviendas Protegidas de Promoción Privada son susceptibles de que se amplíe su periodo de protección, sin importar la fecha de calificación definitiva. Aunque en principio esta medida no tendrá carácter retroactivo».
Así que, nuestra recomendación como agencia inmobiliaria especializada en VPO, es descalificar la vivienda mientras sea posible.
Si quieres vender, comprar o descalificar una VPO de Promoción Privada, Templo Consulting somos tu agencia inmobiliaria de confianza. Nuestros profesionales te ofrecen un servicio personalizado y adaptado a tus necesidades concretas.
Descalificar una VPO de forma automática
El periodo de protección de las VPO de Promoción Privada termina de forma natural a los 15, 20, 25, 30 o 50 años, a contar desde su fecha de calificación definitiva.
A continuación te mostramos la guía informativa que nos da la Consejería de Vivienda:
Decreto 74/2009
Decreto 11/2005
Antes del Decreto 11/2005
Viviendas de Protección Oficial
Decreto 74/2009
Vivienda con Protección Pública calificadas al amparo del Decreto 74/2009, de 30 de julio
La duración del régimen legal de estas viviendas en el caso de haber obtenido las ayudas al amparo del Real Decreto 2066/2008 será:
- Suelo destinado a vivienda protegida o suelo dotacional público: permanente.
- Otros suelos: 30 años, sin posibilidad de descalificación.
Decreto 11/2005
Viviendas con Protección Pública calificadas al amparo del Decreto 11/2005, de 27 de enero
Antes del Decreto 11/2005
Viviendas con Protección Pública calificadas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto 11/2005 de 27 de enero
Viviendas de Protección Oficial
Preguntas Frecuentes
En las viviendas de Régimen General los ingresos de los compradores no pueden superar los 34.049,4€ anuales, equivalente a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. En el caso de Régimen Especial, el límite está en 15.477€ anuales, equivalente a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.
⚠️Esto solo se aplica en obra nueva, por lo que en 2ºtransmisiones, no es necesario que el comprador cumpla con los requisitos del 1ºtransmistente, salvo destinar la propiedad a vivienda habitual.
C. de Santiago de Compostela, 64, Fuencarral-El Pardo, 28034 Madrid
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