¿Qué es el Plan 18.000?

El Plan 18.000 fue un programa urbano del Ayuntamiento de Madrid para construir viviendas protegidas en terreno público. Por tanto, los ciudadanos únicamente adquirían un derecho superficiario durante 75 años y no la plena propiedad.

¿Y el suelo del Plan 18.000 no se puede comprar?

Sí, el consistorio ha abierto hasta en 2 ocasiones la posibilidad de enajenar el suelo de esta viviendas. La primera sucedió en 2018 y ahora en 2023 lo ha vuelto a hacer. Aunque hay una gran diferencia entre ambas enajenaciones: esta última vez sólo permiten comprar el suelo a los propietarios de aquellas viviendas en las que ya se haya cumplido el periodo de protección de 30 años y sean libres.

¿Qué consecuencias tiene para los propietarios?

Pues que los vecinos afectados han interpuesto una reclamación formal al Ayuntamiento, debido a que los precios establecidos por la Administración para la compra de estos suelos se ha marcado a precio de mercado y en determinados casos superan los 100.000 euros. Lo que supone que muchas familias tendrían que solicitar una nueva hipoteca y el hecho de que la edad media de estos propietarios está en torno a los 60 años dificulta que las entidades se comprometan a concederles un préstamos de esas características.

Además, al tratarse de VPO, para vender o alquilar estos pisos de forma libre, es necesario que llevar a cabo un proceso de descalificación voluntaria que te detallamos en este post.

¿Y qué puedo hacer si soy propietario de una vivienda del Plan 18.000?

Por eso, nuestra recomendación como expertos en este tipo de viviendas y en el Plan 18.000 es que vendan su vivienda antes de que en el futuro puedan salir nuevas enajenaciones bajo las mismas circunstancias.

En Templo Consulting nos encargamos de todo el proceso y les asesoramos sin compromiso. Le ayudamos a otorgar un valor real de mercado al inmueble y también de conseguir la financiación para la parte compradora, ya que trabajamos con entidades bancarias que sí financian viviendas del Plan 18.000.

¿Cómo funciona el Plan 18.000?

En las viviendas del Plan 18000, el pleno dominio de la propiedad se encuentra dividido en 2: Por un lado, el titular del suelo, que es el Ayuntamiento, y por otro los superficiarios, que son los propietarios de estas viviendas protegidas. En este listado, podemos ver cuáles son los inmuebles de Madrid sujetos a este plan.

Y según el pliego de condiciones se establecía que pasados 75 años, el Ayuntamiento podía adquirir -sin ningún tipo de indemnización- todo lo que se hubiera edificado. Mientras que los superficiarios podrían residir en las viviendas bajo un régimen de arrendamiento. Puedes consultar las condiciones del pliego en este enlace: Plan 18000 Promocion 1989 Templo Consulting.

Así, en el año 1992 se produjo el primer proceso de enajenación del Ayuntamiento de Madrid para poder liberar el suelo de los edificios de viviendas del Plan 18.000, con la peculiaridad de que todos los propietarios debían ponerse de acuerdo. Y como había que pagar unas cantidades económicas considerables, bastaba con que uno no quisiese vender para que no se enajenara el suelo de toda esa finca.

Pero el Ayuntamiento se dio cuenta de que esta condición impedía a muchos propietarios adquirir su porcentaje, así que modificaron este requisito para que cada propietario pudiera liberar su parte del suelo, sin depender del resto. A este proceso se le llama enajenación del suelo.

¿Qué pasa si no adquirimos el suelo del Plan 18.000?

Que no tendremos el pleno dominio de la vivienda, y sólo nos corresponderá el uso y disfrute durante 75 años. Periodo tras el cual, el Ayuntamiento podría ejercer su derecho de tanteo y retracto cuando haya una trasmisión de la vivienda.

Mientras que si hemos sido los adjudicatarios originales de la VPO, el uso y disfrute es un derecho vitalicio. Aunque dada la antigüedad de estas promociones, lo normal es que haya habido algún tipo de trasmisión.

¿Y cómo se realiza el proceso de enajenación del Plan 18.000?

Tenemos que solicitar al Ayuntamiento de Madrid su renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto. Una renuncia que, por supuesto, no es gratuita. Sino que se trata de una compra. El derecho de tanteo y retracto queda reflejado en la nota simple de la vivienda y aparecerá con el siguiente texto:

Derecho de tanteo y retracto por parte del Ayuntamiento

Por lo tanto, dado que el Ayuntamiento tiene el derecho de tanteo, podrá adquirir la finca cuando se venda o se adjudique por cualquier otro título intervivos. Ya sea por segunda vez o en sucesivas enajenaciones, bajo las siguientes condiciones:

• El plazo de duración de ambos derechos será el mismo que el del derecho de superficie y el plazo de ejercicio en cada enajenación proyectada será de 2 meses desde la comunicación fehaciente al Ayuntamiento de la decisión de enajenar.
• En caso de enajenación sin notificación fehaciente, el Ayuntamiento podrá subrogarse hasta que transcurra el plazo de dos meses desde la comunicación fehaciente.

En algunas edificaciones, el precio máximo de la transmisión precitada no superará los primeros 25 años de cesión -el 75% del módulo de venta vigente- en las viviendas de protección oficial en el momento de la transmisión. Porcentaje que se reducirá al 50% en los siguientes 25 años. Y al 25% durante los últimos años de cesión.

También es importante saber que el Ayuntamiento no tiene por qué ejercer su derecho de tanteo y notifique su renuncia expresa. 

Contestación Ayuntamiento de Madrid a no ejercer su derecho de tanteo y retracto[/caption]

¿Cuáles son los trámites del Plan 18.000?

Para llevar a cabo la compra, hay que realizar los siguientes trámites:

1. Solicitud de compra de parte de los titulares registrales del derecho de superficie: Se presenta la solicitud en el Registro del Área de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid que le otorgará un número de expediente y lo remitirá a la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo)
2. Notificación por escrito de la valoración a los titulares registrales del derecho de superficie.

Después tendremos un plazo de dos meses para presentar la siguiente documentación a la EMVS:

1. Manifestación de conformidad con la compra y la valoración notificada.
2. Acreditación de la titularidad superficiaria del interesado. Para lo que necesitaremos un certificado del Registro de la Propiedad y una copia compulsada del DNI.
3. Acreditación del cumplimiento de las obligaciones tributarias.

Para ellos presentaremos:

1. Alta en el IAE (cuando proceda).
2. Certificación positiva en la AEAT de estar al corriente con las obligaciones tributarias.
3. No tener deudas con el Ayuntamiento de Madrid.
4. Certificación de cumplimiento con la Tesorería General de la Seguridad Social.

Si hay una herencia y hay problemas con la documentación puede que la EMVS solicite una prórroga de 2 meses.

Tras comprobar toda la documentación, se nos enviará un documento de pago del 5% + IVA -llamado Abonaré, que tendremos que pagar en el plazo de 1 mes-. Cuyo justificante de pago habrá que presentar en la EMVS también.

El expediente se registra en el Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid el expediente, junto con el Informe de Conformidad. Organismo que se encarga de mandar la enajenación del suelo a la EMVS, quien a su vez se lo remite a los propietarios.

Después, habrá un plazo máximo de tres meses para la escritura de compraventa, que se realizará ante notario. Momento en que habrá que pagar la cantidad restante mediante cheque bancario.

Y una vez que se haya realizado la escritura, el adjudicatario tendrá dos meses para presentar una nota simple en la EMVS.

*Los gastos en los trámites de escritura y notaría corresponden al propietario de la vivienda.

¿Quién paga la plusvalía si vendemos una vivienda del Plan 18.000 en Madrid?

Si vendemos una vivienda acogida al Plan 18.000 -independientemente de si hemos adquirido el suelo- la obligación de pagar la plusvalía municipal  recae sobre el vendedor. 

Las viviendas del Plan 18.000 están protegidas

Hay que tener en cuenta que esta tipología de inmuebles son de protección oficial. De forma que si queremos vender, tendremos que hacerlo por el precio máximo establecido en las tablas de la Comunidad de Madrid. O descalificando la vivienda de manera voluntaria. 

Para calcular el valor máximo, multiplicaremos la superficie útil de la vivienda, garaje y trastero, por los módulos correspondientes a cada zona.

¿Qué tipología de Viviendas Protegidas existen en Madrid?

Según sus características tenemos:

• VPPL
• VPPB
• VPP

Por otro lado, podemos encontrarnos según la promoción:

• Vivienda Protegida de Promoción Privada
• Vivienda Protegida de Promoción Pública

¿Y cómo podemos vender una vivienda de estas características?

Antes de realizar cualquier trámite, es aconsejable solicitar un permiso de venta en la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación. Pero si vendes con nosotros, no tendrás que preocuparte por nada.

Somos especialistas en Vivienda Protegida y nos encargamos de solicitar toda la documentación y entregarla en los organismos correspondientes.