Descalificar una VPO con inquilino
23 de enero de 2026
Sí, aunque intervienen varios factores. Normalmente, al adquirir una Vivienda Protegida, nos estamos beneficiando de bonificaciones fiscales, además de haber comprado por debajo del valor de mercado. De ahí que, incluso al tratarse de una segunda transmisión, estemos obligados a devolver las ayudas recibidas en la promoción inicial de una VPO.
Muchos propietarios de Viviendas Protegidas desconocen haber recibido ayudas económicas en la adquisición. Sin embargo, la mayoría de las promociones de protección oficial reciben este nombre por haber sido beneficiarias de algún tipo apoyo por parte de la Administración (y quizá hasta de varios organismos distintos).
No obstante, existen casos en los que el promotor solo tuvo como requisito limitar el precio máximo de venta, como sucede en determinadas Viviendas de Promoción Privada, muchas de ellas VPPL. Por eso, cuando queremos vender una Vivienda Protegida, lo primero que tenemos que hacer es averiguar cuál es el periodo máximo de protección y si es posible realizar su descalificación voluntaria cuanto antes.
Sobre todo ahora que, la Nueva Ley de Vivienda establece que todas las Viviendas Promovidas en suelo público o reservado, mantendrán su Protección de forma permanente. Y aquellas promovidas en suelo privado, contarán con un periodo mínimo de protección de 30 años.
Además, existe una cláusula que determina que esta medida es extensible a todas las VPO, sin importar su fecha de calificación definitiva. Pese a que desde el Gobierno afirman que esta condición no tendrá carácter retroactivo.
Pero, por si acaso, nuestra recomendación como expertos en Vivienda Protegida en Madrid, es proceder a la descalificación voluntaria, para poder vender, alquilar o novar la hipoteca de forma libre.
Porque al descalificar una VPO la estamos adecuando al mercado libre. Siendo necesario compensar la diferencia del precio de adquisición, con el de venta posterior. Incluso si se trata de una segunda transmisión, estamos obligados a devolver esas ayudas. Puesto que hemos adquirido un inmueble mucho más económico, bajo condición de utilizarlo como vivienda habitual y vender después en la misma cantidad.
Sin embargo, algunas Viviendas Protegidas nos permiten adelantar la descalificación, para vender a precio de mercado sin esperar a que termine el periodo de protección por completo. En cuyo caso, debemos rendir cuentas a las Administraciones que participaron en su promoción, porque si no estaríamos cometiendo una ilegalidad –que podría conllevar una sanción de hasta 60.000€-.
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El proceso de descalificación voluntaria nos permitirá vender por encima del precio establecido, alquilar a precio de mercado, convertir un local protegido en vivienda o ampliar nuestra hipoteca -con el objetivo de obtener liquidez-. Si el préstamo fuera bonificado, cualificado o convenido, tendríamos que cancelar o novar el mismo (obteniendo, en la mayoría de situaciones, incluso mejores condiciones que en el anterior).
Por tanto, incluso aunque tengamos que devolver ayudas por la descalificación voluntaria, saldremos, sin ninguna duda, recompensados por la revalorización del inmueble.
Cada propietario pudo recibir subvenciones de muchos tipos, en función de la tipología del inmueble, de su situación personal, etc. Estas son las más comunes:
Por tanto, en función de la tipología de vivienda que sea (VPP, VPPB, VPPL, etc.), el Real Decreto al que se acogiera (RD 31/1978, RD 43/1997, RD 228/1998, RD 11/2001, RD 801-2005, RD 11/2005, RD 74/2009, etc.), los apoyos directos de la Subdirección de General de Ayudas a la Vivienda (perteneciente al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana) o del IDAE.
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Acudiendo primero a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid. Quien nos notificará cuáles son los otros organismos a los que debemos dirigirnos para devolver las ayudas -que pudimos recibir en su momento-. Los organismos a los que debemos acudir, pueden ser tres o cuatro:
Una vez obtengamos respuesta de las cantidades a devolver en cada Administración, podemos comenzar el proceso de descalificación voluntaria, para que la vivienda deje de estar protegida y pase a ser una vivienda libre.
Estas cuantías pueden ir desde los 0 euros, hasta los 30.000€. Por eso, siempre es interesante conocer cuáles son las ayudas a devolver y valorar si la diferencia entre el precio máximo de venta -como Vivienda Protegida- y el precio de esa vivienda en el mercado libre es muy grande.
Por ejemplo, hay Viviendas de Protección Oficial (VPO), cuyo precio máximo de venta establecido es muy similar al del mercado. Y en esos casos, no merece la pena realizar la descalificación voluntaria. Aunque eso también viene determinado por la zona donde esté ubicada, y la evolución de dicho mercado.
De manera que, si tienes dudas respecto a tu Vivienda Protegida en Madrid, en Templo Consulting somos especialistas en este tipo de inmuebles en la Comunidad de Madrid, y podemos ayudarte. Te ayudamos a conocer el periodo de protección de tu vivienda, y cuál es la forma de venderla al mayor precio. Esta consulta es completamente gratuita.
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