¿Cómo elevar un contrato de compraventa de VPO a escritura pública en Madrid?
5 de septiembre de 2024
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Fraudes VPO más comunes
¿Cuál es la opinión de nuestros clientes?
El mercado de las Viviendas Protegidas en Madrid funciona de forma distinta que cualquier operación con una vivienda libre. Primero, porque para acceder a ellas debemos cumplir una serie de requisitos, y después para vender o alquilar, existe una normativa muy estricta. Todas ellas tienen un precio máximo de venta por un determinado periodo de tiempo -a no ser que podamos descalificarla-. Además, como la competencia en materia de este tipo de viviendas lo tienen las Comunidades Autónomas, cada una establece sus propias condiciones. Por tanto, está permitida la transmisión de estas viviendas, siempre y cuando se respete la cantidad establecida por Ley, junto con los plazos de protección. Pues si vendiéramos por encima de ese precio o pidiéramos dinero en «B», estaríamos comiendo delitos o fraudes en las VPO. Así que, lo mejor es consultar con profesionales del sector para evitar problemas.
¡Pero no tienes de qué preocuparte, porque en Templo Consulting somos especialistas en todo el proceso de venta de las VPO entre particulares en Madrid!
Los fraudes más comunes en las VPO
Cuando compramos una Vivienda Protegida, una de las normas de obligado cumplimiento, es que la destinemos a vivienda habitual, por un periodo de tiempo determinado. Por ejemplo, en segunda transmisión no podremos vender hasta pasados cinco años. Y cuando somos los primeros adquirientes, incluso tendremos que esperar más –a no ser que aleguemos causas justificadas y devolvamos las ayudas que hayamos recibido-. Por eso hemos hecho una guía para vender una VPO en Madrid sin problemas. Pues aquí es donde la mayoría de propietarios cometen uno de los fraudes más comunes en las VPO.
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¿Entonces cómo son los fraudes en la venta de Viviendas Protegidas exactamente?
Antes de realizar cualquier trámite con nuestra Vivienda Protegida, deberíamos conocer al dedillo la siguiente información:
- A qué Real Decreto está acogida.
- Qué el tipo de protección que tiene.
- Cuáles son sus sus características.
Toda esta documentación la obtendremos en la Cédula de Calificación Definitiva de la vivienda. Con estos datos podemos saber cuál es su precio máximo legal de venta y cuándo podríamos descalificarla voluntariamente, si se permite este proceso. Por lo tanto, si queremos vender nuestra Vivienda de Protección Oficial tenemos dos opciones:
- Por un lado, podemos venderla en el precio máximo legal establecido. Aunque hay ocasiones en que su precio máximo es inferior al que tendría la vivienda en el mercado. (Debido a que estamos comercializando una vivienda protegida y no podemos sacar beneficios con este tipo de compraventa).
- La otra opción es comenzar el proceso de descalificación de nuestra VPO. (En este caso tendremos que devolver todas las ayudas recibidas para poder venderla a un precio libre de mercado).
Y es justo en estos puntos donde los propietarios hacen trampa. Pues existen inmuebles que no tienen permitida su descalificación voluntaria o bien no han pasado los años iniciales establecidos. En cuyos casos, esos propietarios deben vender por la cantidad que marcan las Tablas de Precios Máximos Legales.
También es posible cometer una infracción si realizamos una reforma en una VPO que afecte a la estructura de la vivienda o sin haber solicitado previamente un permiso a la administración.
Vender una VPO por encima del precio máximo legal de venta
Entonces, los fraudes se cometen cuando el titular solicita una autorización de venta, pero vende a un precio real de mercado, sin haber descalificado. Esto significa que se está lucrando al vender una Vivienda Protegida en un precio más elevado que el que le corresponde -porque no ha devuelto las ayudas que recibió en su momento-.
La diferencia económica entre su precio máximo legal de venta y el precio real de mercado se paga en «dinero B» o en otros conceptos. Estas cantidades económicas cobradas en «B», en algunos casos suelen ser cifras desorbitadas. Además, la mayoría de compradores no son conscientes de este problema, hasta que tienen que solicitar un préstamo bancario -que suele rondar el 80% del valor del inmueble, pero en estos casos no coincide con el precio de venta-.
Cabe destacar que algunas agencias inmobiliarias son conscientes de estos fraudes y participan en ello. Por eso debemos asegurarnos bien con quién queremos vender o comprar nuestra casa. Esta es una de las infracciones tipificadas por la Comunidad de Madrid como muy graves. No obstante, hay compradores que aun sí están dispuestos a pagar esa cantidad en «B». Sin embargo, el comprador podría denunciar esta infracción en VPO a la administración pertinente -la Dirección General de Arquitectura y Vivienda en la Comunidad de Madrid-. Quien está obligada por ley a abrir un expediente de investigación.
Si el comprador lo denuncia sin firmar la escritura de compraventa, la sanción sería de 6.ooo€ y se impediría la venta del inmueble. Pero en el caso de que ya se hubiese firmado la escritura, la sanción podría ascender hasta los 60.000€. (Añadiendo la devolución de la cantidad cobrada en «dinero B»).
A partir del 1 de enero de 2025, los precios máximos de las viviendas protegidas se actualizarán anualmente según la variación del IPC. La dirección general publicará los nuevos precios durante el primer trimestre de cada año, entrando en desde el 1 de enero.
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Cómo controla la Administración los fraudes en Viviendas Protegidas
Cuando se vende una Vivienda Protegida, hay dos requisitos iniciales para el adquiriente:
- Tiene un plazo máximo de 6 meses para habitarla (o de un año si reside en el extranjero).
- Que debe destinarse a vivienda habitual.
En bastantes casos los nuevos propietarios no cumplen con esta norma y siguen residiendo en otras viviendas. Se considera que no se reside en esa vivienda cuando hay una ausencia superior a tres meses no justificada. Para evitar este tipo de fraudes la Administración ha tomado varias medidas, como por ejemplo: ponerse en contacto con las empresas de suministros (luz, agua y gas) para obtener las facturas de consumo de dichas viviendas y comprobar si efectivamente están a nombre del titular de la misma. Tampoco se permite hacer uso de varias viviendas protegidas de forma simultánea, salvo en caso de familia numerosa autorizada.
En caso de no trasladarse a la vivienda en el plazo estipulado, tendrá que pagar una multa y puede que hasta tengan que devolver todas las ayudas recibidas por la adquisición.
Fraudes en VPO de alquiler
Otra de las estafas más comunes, está en alquilar la VPO por un precio superior a su valor máximo de alquiler establecido. Para calcular la Renta Máxima Inicial (RMI), debemos conocer el precio máximo por m2 -que se regulas por las Tablas de precios máximos de alquiler. En algunas ocasiones, los propietarios incluyen dentro de este precio los gastos de IBI y comunidad. Este aumento de precio es legal, siempre que lo dejemos reflejado como dos conceptos bien diferenciados.
Aunque cabe destacar que, igual que no todas las VPO se pueden vender, tampoco cualquier tipología de Viviendas Protegidas se puede alquilar. Como por ejemplo las Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública y aun así, algunos propietarios se arriesgan a alquilarla.
El posible fraude surge en estos casos una vez finalizado el primer periodo del contrato, el cual debe ser visado por la Comunidad Autónoma, pero no los siguientes restantes. Con lo cual, una vez transcurrido este tiempo, el propietario sube el precio del alquiler por encima de lo que establece la ley.
También pueden cometerse fraudes por desconocimiento de la normativa de las VPO. Tal y como hemos anunciado, para alquilar una Vivienda Protegida, es necesario solicitar el visado de contrato en la Administración, y que ésta certifique que el contrato de arrendamiento – con unas cláusulas obligatorias-.
Al igual que ocurre con las estafas en la venta de VPO, para los alquileres fraudulentos también existen sanciones. En la Comunidad de Madrid las multas pueden ir desde los 150€ a 1.500€ en el caso de infracciones leves; de 1.501€ a 6.000€ si las infracciones son graves; y finalmente de 6.001€ a 60.000€ si se tratan de infracciones muy graves.
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En Templo Consulting, ofrecemos asesoría gratuita sobre vivienda protegida. Nuestros expertos te guiarán en cada paso del proceso.
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Reclama lo pagado en exceso por fraudes en VPO
Si has pagado más del Valor Máximo Legal de Venta (VMLV) por tu vivienda protegida o si crees que el precio del alquiler que abonas de manera mensual supera el límite establecido para una VPO, nuestro equipo jurídico puede ayudarte a reclamar las cantidades abonadas de manera indebida. Estos cobros excesivos constituyen fraudes VPO, y estamos aquí para asegurarnos de que recuperes lo que te corresponde.
Confía en expertos para vender tu Vivienda Protegida en Madrid
En este sector es muy común encontrarnos este tipo de estafas y fraudes en VPO. Por eso en Templo Consulting trabajamos con total transparencia, tanto para el vendedor como el comprador. Ambas partes son conscientes en todo momento de los trámites que se están realizando en la operación de compraventa. Nuestro objetivo es garantizar para los dos una venta rápida y segura. Además, somos conscientes de lo difícil que puede resultar conseguir un préstamo hipotecario para esta tipología de viviendas. Para facilitar este proceso, ofrecemos al comprador nuestros servicios de búsqueda de financiación, para comprar entre varias entidades bancarias y conseguir las mejores condiciones en el préstamo hipotecario.
Si quieres vender o descalificar tu vivienda protegida, puedes ponerte en contacto con nosotros sin compromiso. Tenemos una amplia experiencia en el sector y somos especialista en Viviendas de Protección Oficial desde hace más de ocho años. Resolvemos más de 50 consultas a la semana sobre Viviendas Protegidas en la Comunidad de Madrid.
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Un pensamiento en & ldquo; Tipos de fraude en Viviendas de Protección Oficial y rdquo;
Me atendió Juan Carlos Caro, le hice una consulta sobre una compra de vivienda de VPO, me aclaró todas las dudas que tenía.y me aconsejó los pasos a seguir.
Seguiré en contacto, nunca me habían atendido en ningún otro sitio de estas forma tan clara.
Muchas gracias por tu comentario Concha,
Quedamos a tu completa disposición para cualquier duda sobre la compraventa de Viviendas Protegidas en Segundas Transmisiones en Madrid, Un cordial saludo y gracias de nuevo por tu recomendación,