Si decides vender un piso a un hijo, es importante que tengas en cuenta las consecuencias que tiene una transmisión de este tipo.
Por un lado, hay que otorgar un valor real de mercado a la vivienda. De lo contrario, la Agencia Tributaria está en su derecho de multar, tanto al vendedor como al comprador, por simular una compraventa, en vez de hacer una donación.
Además, desde el 1 de enero de 2022, entra en vigor el nuevo valor de referencia catastral que determina la cantidad mínima fiscal, para cualquier operación en viviendas de segunda mano en España.
Por otro lado, a no ser que nos reservemos el usufructo, perderemos todos los derechos sobre el inmueble, porque una compraventa no es revocable. A diferencia de la donación que sí lo es, cuando confluyen una serie de circunstancias. De manera que, en este post, vamos a analizar las diferencias entre vender un piso a un hijo en Madrid y realizar la donación del inmueble.
Consejos para vender un piso a un hijo en Madrid
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¿Qué diferencia hay entre donar y vender un piso a un hijo?
En primer lugar, la donación se caracteriza por ser una transacción en la que no existe retribución alguna del donatario al donante. La donación es una figura jurídica que establece el traspaso de un bien o un derecho entre dos partes, de forma totalmente desinteresada. Pero eso no significa que la transmisión se haga “gratis”, porque hay que otorgar un precio real de mercado. Y donante y donatario están obligados a tributar por esta operación de la siguiente forma:
- El donante tendrá que pagar el incremento patrimonial en la declaración de la renta del año siguiente, a través del IRPF. A excepción de que el donante sea mayor de 65 años y el piso donado sea su vivienda habitual.
- Sobre el donatario recaerá el impuesto de donaciones, que en Madrid está bonificado en un 99%, y la plusvalía municipal.
La donación es revocable, si suceden alguna de estas tres cosas:
Es posible que, en el momento de realizar la donación, el donante no tuviera hijos o creyera que estos habían fallecido. Pero que más adelante tenga hijos o le informen que el hijo que creía fallecido vive. En situaciones como esta, el bien inmueble tiene que ser restituido a los herederos legítimos, y si se hubiera vendido, compensar el valor con la cantidad económica equivalente.
Una acción que es irrenunciable, según el código civil, y tiene validez durante cinco años, a partir del nacimiento del último hijo, o de la notificación de la existencia del que se pensaba difunto. Este derecho puede ejercerlo el propio donante o sus descendientes, si él hubiera fallecido ya.
Cuando el donatario no cumpla con los requisitos establecidos por el donante, de manera consciente, la donación puede ser revocada. Y si ambas partes están de acuerdo en que se han incumplido las condiciones pactadas, el bien inmueble donado retornará al donante.
Para ejercer el derecho de revocación en este caso, existe un plazo de un año, a contar desde que el donante conoce el hecho que incumple las cargas de la donación. Y si el donatario no reconoce el incumplimiento, habrá que realizar una demanda judicial.
Para que la conducta del donatario se considere como ingratitud para con el donante, el beneficiario de la donación tiene que cometer algún delito contra los bienes, la persona o el honor de quien le ha entregado la donación generosamente. No importa que el donatario no sea el autor directo. Basta con que sea cómplice o encubridor del mismo.
También es causa de ingratitud que el donatario le niegue alimentos o asistencia al donante. Y el plazo para revocar la donación bajo estas circunstancias también será de un año.
Ten cuidado con la compraventa simulada o la donación encubierta
Afortunadamente, estas figuras cada vez son menos comunes en España, aunque sigue habiendo casos de familias que intentan donar una vivienda a un hijo, bajo la forma de una compraventa simulada. Esto es un grave error, porque siempre que se produce una compraventa, el notario tiene la obligación de verificar que la transacción económica se ha realizado con éxito. Y en Hacienda tendremos que presentar el justificante de cobro, para pagar el Incremento Patrimonial en la declaración de la renta del año que viene.
De manera que, si hay sospechas de que se trata de una donación encubierta, es posible interponer una demanda judicial. Con la consecuencia de que se declare nula la operación, y el bien inmueble vuelva a manos del legítimo propietario.
Otra opción muy habitual entre padres e hijos, es que les donen un dinero para que puedan comprar su vivienda habitual. O prestarles una cantidad para que pueda comprar. Un préstamo que tendrá que ser firmado ante notario, y al ser una donación en metálico, el donante, es decir, en este caso el padre, estará exento de pagar el IRPF en este caso.
¿Qué impuestos hay que pagar si decido vender un piso a un hijo?
En cambio, al vender un piso a un hijo, a parte de pagar el incremento patrimonial como en las donaciones; tendremos que asumir la plusvalía municipal como en cualquier compraventa. Mientras que el hijo tendrá que asumir el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que en Madrid es un 6% del precio de la compraventa.
Asimismo, puede haber más bonificaciones para las dos partes. Por ejemplo:
El vendedor no tendrá que tributar en el IRPF al vender un piso a un hijo si…
- Se trata de la vivienda habitual y va a reinvertir en vivienda.
- Cuando el vendedor es mayor de 65%.
El hijo o comprador no tendrá que tributar si…
- Compra su vivienda habitual.
- Si pertenece a familia numerosa.
Beneficiar a un tercero con la compraventa
También debemos tener en cuenta, que al vender un piso a un hijo podemos estar beneficiando a su cónyuge, y en caso de producirse un divorcio, el piso podría quedar en manos del marido o de la mujer tras la separación.
¿En qué coinciden una donación y una compraventa entre un padre y un hijo?
En ambas operaciones, el padre puede reservarse el usufructo del piso, por un periodo determinado o de manera vitalicia.
¿Entonces qué es mejor donar o vender un piso a un hijo?
Eso dependerá de varios factores. Por un lado, si se trata de la venta de vivienda habitual, el padre es mayor de 65 años y el hijo también la compra para ese uso; las dos partes se verán beneficiadas por bonificaciones fiscales.
Por otro lado, que haya más herederos, y el padre quiera favorecer especialmente a uno de ellos; en cuyo caso se decidirá por la venta, en vez de por la donación. Dado que esa donación habría que incluirla en la herencia después, para que el reparto entre todos los herederos sea equitativo.
Así que, es muy lógico que te entren dudas entre donar o vender un piso a un hijo en Madrid. Por eso, lo mejor es consultar a profesionales del sector sobre la opción que más convenga, según las circunstancias de cada uno.
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