Impuestos al vender una casa

Si decides reinvertir el total de la cantidad económica obtenida por la venta de tu vivienda habitual en la adquisición de otra vivienda habitual o en su renovación, estarás exento de pagar impuestos sobre la cantidad reinvertida. 

¿Qué se considera vivienda habitual?

Es fundamental comprender el concepto de vivienda habitual según lo establecido en la Ley General Tributaria, ya que este criterio es crucial al momento de cumplir con las obligaciones fiscales ante Hacienda. Para que una propiedad sea considerada como vivienda habitual a efectos fiscales, debe cumplir con alguno de los siguientes requisitos:

1. Ser la residencia del contribuyente durante un período continuado de al menos tres años.
   
   

    

   Existen algunas excepciones: Una vivienda no perderá su condición de residencia habitual si el período de tres años se ve interrumpido por circunstancias especiales como:
   
   

    

   -Fallecimiento del contribuyente.
   -Matrimonio o separación matrimonial.
   -Traslado laboral.
   -Obtención del primer empleo o cambio de trabajo.
   -Necesidad de mudarse a una nueva vivienda debido a la inadecuación de la anterior para una persona con discapacidad, o por no ofrecer una habitabilidad suficiente al aumentarse el núcleo familiar con un nuevo miembro.
   -Otras circunstancias análogas debidamente justificadas.
   
   

2. Que el contribuyente resida efectivamente y de forma permanente en la vivienda dentro de un plazo máximo de 12 meses, contados desde la fecha de adquisición o de finalización de las obras.

En todos estos casos, se considerará que la vivienda es habitual aunque los propietarios no hayan residido en ella durante un período mínimo de tres años.

¿Cuál es el plazo de reinversión?

La Agencia Tributaria especifica lo siguiente acerca del plazo de reinversión en una vivienda habitual:

• La reinversión debe realizarse, ya sea de una sola vez o de manera sucesiva, en un período no superior a dos años, contados desde la fecha de venta inicial.

Esto implica que el plazo de reinversión abarca tanto los dos años posteriores a la venta como los dos años anteriores a la misma.

Por lo tanto, si primero vendes tu vivienda actual, tendrás dos años para reinvertir el dinero en una nueva propiedad. Y si adquieres primero la nueva vivienda, tendrás dos años para vender la anterior.

¿Cuánto dinero es necesario reinvertir?

Otro factor importante a tener en cuenta es el capital necesario para llevar a cabo la reinversión en una vivienda habitual, si se busca obtener la exención del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la declaración de la renta. Este aspecto varía según si la reinversión es total o parcial.

• La reinversión total en una vivienda habitual implica destinar la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida a la compra o rehabilitación de la nueva propiedad. En otras palabras, se reinvierte todo el dinero obtenido por la venta de la vivienda anterior.
  
  
• La reinversión parcial en una vivienda habitual, puede suceder que solo se reinvierta una parte del capital obtenido por la venta del inmueble. En este escenario, solo esa porción de la ganancia patrimonial estará exenta de tributación en el IRPF debido a la reinversión.

Es importante tener en cuenta que la reinversión no se aplica automáticamente por parte de Hacienda. Por lo tanto, es fundamental proporcionar los siguientes datos en la declaración de la renta:

• Detalles del inmueble.
• Valor de adquisición y de venta.
• Gastos relacionados.
• Amortizaciones realizadas o pendientes.
• Monto reinvertido.

Si no estás seguro de cómo hacerlo, te recomendamos que confíes la preparación y presentación de tu declaración de la renta a un asesor fiscal. Proporciónele todos los detalles de la transacción y él se encargará de ingresarlos correctamente para que se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual.

Desde los 65 años en adelante, la legislación otorga una exención particular en el impuesto sobre la ganancia patrimonial. Esta exención se aplica específicamente cuando una persona vende su vivienda principal y cuenta con 65 años o más, eximiéndola así del pago del IRPF, sin importar si decide o no reinvertir en otra propiedad.

¿Qué condiciones hay?

Una de las cosas que hay que tener en cuenta es que la reforma fiscal aprobada en 2015 marca un límite de ganancias en relación a la exención de la plusvalía. Lo que la reforma establece es que las ganancias patrimoniales que tengan los mayores de 65 años estarán exentas de pago hasta un beneficio de 240.000 euros.

¿Qué pasa si vendes una segunda vivienda?

En el caso de la venta de una vivienda que no sea la residencia habitual, la exención del pago del IRPF solo se aplica si los beneficios obtenidos se destinan a la constitución de una renta vitalicia. En tales circunstancias, el impuesto sobre las plusvalías también queda exento de pago. Sin embargo, aún se deberá abonar el impuesto de plusvalía municipal correspondiente.

¿Qué pasa cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra dividido entre nudo propietario y usufructuario?

Según la Agencia Tributaria «A diferencia de lo anterior, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, aún en el caso de que se trate de su vivienda habitual.»

Si eres una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.La exención de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual se aplica a personas mayores de 65 años y a dependientes severos o grandes dependientes.

Estas circunstancias deben estar presentes en el momento de la transmisión. El propósito es permitir que estas personas obtengan ingresos por la venta de su vivienda para cubrir sus necesidades, ya sea trasladándose a otra vivienda más adecuada, a la de un familiar o a un centro especializado, sin incurrir en costos fiscales. 

Esta exención no está sujeta a la condición de destinar las ganancias obtenidas a un propósito específico, ni tampoco a reservar un derecho real de usufructo o habitación. Para ser considerada vivienda habitual, el contribuyente debe haber residido en ella de manera continua durante un período de tres años, según lo establecido en la legislación fiscal.

El Reglamento del Impuesto ha mejorado las condiciones de esta exención al ampliar el concepto de vivienda habitual. Ahora se considera como tal no solo la residencia en el momento de la transmisión, sino también aquella que hubiera tenido esa consideración en cualquier día de los dos años anteriores. Esto permite al contribuyente disponer de un plazo adicional de dos años para la venta sin perder la exención, lo cual es especialmente relevante en casos de dependencia, donde pueden surgir complicaciones legales o de salud.

En el caso de matrimonios

Si uno de los cónyuges supera los 65 años o es dependiente, la exención se aplicará únicamente a ese cónyuge, mientras que el otro tributará por la ganancia patrimonial. Esto puede generar distorsiones, ya que para evitar el pago de impuestos se requeriría disolver la sociedad de gananciales y asignar el inmueble al cónyuge dependiente, un proceso que puede ser excesivo. Por lo tanto, sería conveniente una reforma que permita la exención cuando solo uno de los cónyuges cumpla con los requisitos, asegurando así el cumplimiento del objetivo de la normativa.

La ganancia patrimonial estará exenta del IRPF cuando se cumplan las siguientes condiciones:

1. Se manifieste en el contexto de la venta de la vivienda principal del deudor o del garante del deudor.

2. La venta de la vivienda se realice mediante dación en pago o en procesos de ejecución hipotecaria, tanto judiciales como notariales.

3. Su propósito principal sea saldar deudas garantizadas con una hipoteca sobre esa vivienda principal, contraídas con instituciones financieras o cualquier otra entidad profesional dedicada a la concesión de préstamos hipotecarios.

En todo caso, será necesario que el propietario de la vivienda principal no disponga de otros activos o recursos suficientes para liquidar la totalidad de la deuda y evitar así la venta de la vivienda.