¿Cómo vender la nuda propiedad en Madrid?

¿Cuál es el perfil del vendedor de la nuda propiedad?

El perfil más común de este tipo de vendedores es el de una persona mayor, entre los 75 y 80 años, sin hijos y con unas necesidades económicas. Este perfil es el más común debido a sistema de pensiones de España que no garantiza a la mayoría de los pensionistas una buena calidad de vida. Muchas de estas personas han invertido la mayor parte de sus ahorros en esa vivienda, pero no pueden disfrutar de esos ahorros, ya que si lo hicieran perderían su hogar. Por lo que muchas veces se ven obligados a venderla y buscar un hogar con un alquiler más barato. En cambio, al vender la nuda propiedad de su vivienda, consiguen un ingreso económico en el acto y pueden seguir disfrutando de este inmueble hasta su fallecimiento.

Gracias a esta operación los gastos del propietario, que pasaría a ser el usufructuario, serán menores, ya que solo pagaría los gastos correspondientes a los consumos habituales de la vivienda, y el IBI. Mientras que el comprador, el nudo propietario, se haría cargo de los pagos extraordinarios de la vivienda.

Además si el vendedor no quiere seguir viviendo en la casa, puede alquilarla a un tercero, sin necesidad de pedir permiso al nuevo propietario. De esta forma se puede obtener un nuevo ingreso, ya que los beneficios obtenidos son para el usufructuario.

Por otro lado, está el perfil del comprador, que por norma general suelen ser inversores, que buscan una rentabilidad a largo plazo.

¿Cómo se puede vender la nuda propiedad?

Existen varias formas de llevar a cabo esta operación:

• Pago único. El pago acordado por ambas partes se hará en un solo pago. Esta cantidad dependerá del valor del inmueble en el mercado y la edad del usufructuario, ya que esta es un factor importante para calcular el valor del usufructo vitalicio. Este tipo de viviendas tienen un descuento en el precio desde el 20% hasta el 60%, dependiendo principalmente de la edad del vendedor.
• Renta inmobiliaria vitalicia. El nuevo nudo propietario paga una cantidad acordada al vendedor (usufructo) a cambio de una renta vitalicia o temporal. Esto quiere decir que cuando fallezca el vendedor, el nudo propietario pasará a tener el pleno dominio de la vivienda. Una ventaja para el vendedor con este tipo de operación, es que si el comprador no paga la renta, el usufructo recuperaría el dominio total de la vivienda, sin necesidad de tener que devolver el dinero obtenido.
• Venta con alquiler garantizado pactado. En este caso se vende el dominio total de la vivienda. A esta operación se adjuntaría un contrato de alquiler conocido como sale&lease black inmobiliario. Esta operación consiste en una venta al uso de la vivienda en la que se incluye el posterior alquiler. En este caso existe un contrato de arrendamiento entre las dos partes. Esta opción es muy frecuente cuando se necesita el dinero de la venta de la casa, pero se necesita seguir viviendo en esta durante un tiempo.

¿Nuda propiedad o hipoteca inversa?

Muchos clientes nos preguntan qué es mejor, vender la nuda propiedad o bien solicitar una hipoteca inversa. Si se vende la nuda propiedad el propietario podrá seguir viviendo en la vivienda, pero perderá la titularidad de esta. Por otro lado, si solicita una hipoteca inversa, el cliente recibe una cantidad económica a cambio de utilizar la vivienda como aval. A diferencia de la venta de la nuda propiedad, en la hipoteca inversa, el cliente sigue siendo el propietario de la vivienda.

Condiciones del usufructuario

Al vender la nuda propiedad y seguir viviendo en la casa, automáticamente el vendedor pasa a ser el usufructuario de la vivienda, es decir, tiene el derecho de uso y disfrute del inmueble. Al igual que el nudo propietario, el usufructuario también tiene unos derechos y obligaciones con la vivienda. Este derecho durará hasta que fallezca el usufructuario. En el caso de querer vender el usufructo, tenemos que ser conscientes de que se trata de un valor perecedero con el paso del tiempo. Para calcular el usufructo deberemos utilizar la regla del 89. De esta forma se establecería un valor máximo del 70% y un mínimo del 10%. La fórmula sería:

Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario

Por otro lado, si el nudo propietario necesitase pedir un préstamo hipotecario, podría hipotecar la casa con un usufructo. Para ello deben informar a la entidad bancaria de la existencia de dicho derecho y ésta será la que tenga la última palabra.

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