¿Cómo vender una VPO en Madrid?

14 Mar

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En Templo Consulting, hemos ayudado a varios clientes a vender una VPO en Madrid.  Sin embargo, sabemos que es una de las ventas que suscitan más preguntas. Por ello, hemos aprovechado para explicaros paso a paso cómo se puede realizar la venta.

¿Qué es una VPO?

Lo primero que tenemos que hacer es definir lo que es una VPO. Conocemos por estas siglas a las viviendas de protección oficial. Para ser una vivienda protegida hay que seguir una serie de requisitos. Estas características incluyen las dimensiones y el precio máximo. Tanto la Comunidad Autónoma como el Ayuntamiento, así como algunos Ministerios y Organismos oficiales pueden calificarlas así y fijar las características.

Aunque se suele usar las siglas VPO para hablar de estas viviendas, hay que señalar que hay otras tipologías de viviendas protegidas que siguen otras siglas. Además de VPO encontramos VPPL, VPT, VPPB, etc. La clasificación dependerá del régimen de ayudas percibidas, dimensiones, características y precio de venta. Los Organismos Oficiales emiten un documento de calificación definitiva dentro de cada tipología. En ese momento se otorga diferentes ayudas o bonificaciones al comprador y/o el promotor.

Una vivienda protegida tiene un precio de venta menor que el precio de mercado. Eso sí, tendrá que ser destinada a vivienda habitual. Igualmente, el comprador deberá tener una serie de requisitos para poder optar a ella. Estos requisitos serán más o menos restrictivos en función de su tipo de protección. Generalmente, se realizan sorteos entre de las personas que cumplen los requisitos y las solicitan para adjudicarlas.

Vender una VPO en Madrid

Ahora que sabemos lo que es una VPO, podemos hablar de la venta. La venta de una vivienda protegida está condicionada por un plazo mínimo. Hasta que no pase esa plazo no podremos venderla salvo en circunstancias muy particulares. Estas circunstancias pueden ser las siguientes:

  • Por traslado laboral a otra localidad.
  • Por el incremento de la familia.
  • Porque lo necesite un miembro de la familia mayor de 65 años.

También hay que señalar que las viviendas se pueden descalificar en algunos casos. Si la descalificamos (devolviendo las ayudas o pagando una determinada cantidad) se podrá vender por un precio de mercado no limitado. Para ello habrá que devolver las ayudas o pagar una determinada cantidad económica.

¿Cómo saber si podemos vender o no?

Cuando queremos vender una vivienda protegida, lo primero que tenemos que reunir es la documentación de dicha vivienda. Necesitamos estos documentos:

  • Calificación definitiva con el número de expediente de la finca.
  • Certificado bancario en el que se especifique el tipo de préstamo hipotecario que tenemos. El préstamo podría ser cualificado, bonificado o convenido. Es decir, podría estar bonificado por un convenio entre la entidad bancaria y el Ministerio de Vivienda en función a lo dispuesto en el Plan Estatal de Vivienda, en cuyo caso deberá especificar el convenio de financiación al que se acoge.
  • Justificante de haber percibido o denegado ayudas económicas.
  • Nota simple expedida por el Registro de la Propiedad.
  • DNI de los propietarios de la vivienda.

Proceso de venta

Lo primero que debemos hacer, es acudir al organismo competente en materia de vivienda protegida de nuestra Comunidad Autónoma. Allí iremos con la documentación indicada para saber:

  • Si podemos vender o debemos esperar un tiempo. En función de la calificación de la vivienda o del tipo de préstamo que tengamos puede que no podamos vender antes de un plazo. Normalmente suelen ser 10 años, pero también hay casos de 5 o 15. En muchos casos nos tocará  devolver aquellas ayudas que recibimos en su momento.

En este sentido, hay que señalar que no suelen ser ayudas directas. Es más habitual que las ayudas sean indirectas con un precio de compra inferior al precio de una vivienda libre o con las mejores condiciones de financiación en el préstamo adquirido para conseguir la vivienda pueden ser sujetos de devolución.

  • El valor máximo de venta. En función de la clase de protección de la vivienda y del régimen de ayudas percibidas por el promotor o por nosotros mismos a la hora de adquirir la vivienda, podremos vender a un precio diferente.

Generalmente este valor se determina con una tabla llamada módulos. En los módulos se establece un valor por m2 útil. No valen lo mismo los m2 de la vivienda que de los trasteros. También variará el valor según la zona o localidad dónde se encuentre. Las dimensiones de la vivienda estarán establecidas en el documento de calificación de la misma.

Calcular el valor máximo de venta

En ocasiones, el valor máximo de venta puede calcularse de acuerdo al valor inicial de compra, actualizado por un coeficiente en función de la variación del IPC. Esto ocurre cuando el Régimen de Ayudas de la Vivienda es el contemplado en el RD 801/2005 de 1 de julio. Aún así, siempre es conveniente que nos lo aseguren en el organismo competente.

A veces, la vivienda puede descalificarse. Esto quiere decir que podemos quitar la protección y así poder venderlo a precio de mercado. Esto hay que verificarlo en el organismo competente. En caso de que sea posible, debemos rellenar una serie de instancias y pagar una cantidad determinada.

Si queremos vender antes del plazo mínimo estipulado, generalmente tendremos que devolver las ayudas percibidas. Lo mismo ocurrirá si tenemos un préstamo bonificado.

En cualquier caso, para vender una vivienda protegida, debemos solicitar la autorización de venta al organismo competente, para que además de autorizarnos a vender, no ejerzan su derecho de tanteo, es decir, el derecho de la administración a adquirir de forma preferente la vivienda que queremos vender. Para ello debemos rellenar la instancia pertinente, así como abonar previamente el modelo 030 de la tasa 7803 y llevar una copia de la documentación descrita al principio.

La Administración tiene un plazo de 6 meses para la resolución, en la cual nos mandarán si procede una carta con la autorización de venta. Si pasado el plazo estipulado, no tuviésemos contestación, se entiende que la autorización ha sido desestimada y que no nos han autorizado a vender el inmueble.

Existen casos en los cuales no sería preciso solicitar la autorización de venta (en caso de disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, o exención del condominio), pero es conveniente que nos lo aseguren así en el organismo competente. De esta forma no corremos ningún riesgo.

Direcciones de interés

La presentación de la autorización de transmisión o de venta puede realizarse en:

  • Registros de la Consejería de Transportes, Infraestucturas y Vivienda en Madrid, sitos en la Calle Maudes, nº 17, en la Avenida de Asturias, nº 28 y en la Calle Braganza, s/n.
  • Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que hayan firmado convenio para tal fin.
  • Oficinas de Correos.
  • Representaciones diplomáticas u oficinas insulares de España en el extranjero.

PD: Si quieres vender una VPO en Madrid capital sigue esta guía del Ayuntamiento de Madrid.

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