¿Cómo vender una VPO en Madrid?

04 Mar

Cómo vender una VPO en Madrid con Templo Consulting

¿Cómo vender una VPO en Madrid con todas las garantías?

En Templo Consulting, resolvemos cualquer duda sobre Viviendas Protegidas, y ayudamos a infinidad de clientes a descalificar o vender su VPO en Madrid. Llevamos 10 años en el sector y somos conscientes de lo complicadas que son estas operaciones. Por ello, en este artículo, vamos a explicar cómo se realiza la venta de estos inmuebles, paso a paso.

¿Qué es una VPO o Vivienda Protegida?

Primero tenemos que definir lo que es una VPO, cuyas siglas significan Viviendas de Protección Oficial. Aunque desde hace unos años, a estos inmuebles se les denomina Viviendas Protegidas, porque así se engloban todas las tipologías: VPO, VPP, VPPB, VPPL, etc.

Para que una vivienda sea protegida tiene que cumplir una serie de requisitos. Como metros cuadrados máximos de contrucción, y un precio de venta o arrendamiento inferior al de mercado, que viene establecido por ley. Comunidad Autónoma, Ayuntamiento, determinados Ministerios e incluso otros Organismos oficiales, pueden calificarlas como Viviendas Protegidas y definir sus características.

Aunque la clasificación final dependerá de varios factores: régimen de ayudas percibidas, metros cuadrados construidos y el precio de venta o alquiler. Para lo cual se emite un documento que certifica la calificación definitiva de la vivienda. Además, todas aquellas personas que quieran adquirir una VPO deben cumplir  unos requisitos de acceso concretos. Y por supuesto, tiene que destinarse a vivienda habitual.

En las últimas semanas hemos recibido una avalancha de llamadas de propietarios de VPO en Madrid, porque la nueva Ley de Vivienda establece que todas las Viviendas Protegidas tendrán un periodo de protección de 30 años, a partir de ahora. Una cláusula que, en principio, no tendrá carácter retroactivo según el Gobierno; pero en cuya redacción encontramos que puede aplicarse a todas las Viviendas de Protección Oficial, sin importar la fecha de calificación definitiva. Por tanto, nuestra recomendación como especialistas en VPO es proceder a su descalificación voluntariacuanto antes para que la vivienda quede liberada y no pueda afectarnos ninguna cláusula de la nueva ley.

Cómo vender piso VPO en Madrid

Para vender este tipo de inmuebles, son necesarios conocimientos específicos del sector VPO, porque existe una normativa de Vivienda Protegida que debemos cumplir.

Nosotros, por ejemplo, el primer organismo al que tenemos que acudir es a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Comunidad de Madrid, donde nos indicarán dos elementos clave para la operación de compraventa:

Una vez tengamos respuesta a estas preguntas, desde Templo Consulting, te ayudamos a marcar la mejor estrategia para vender tu piso vppl (Vivienda de Protección Pública de Precio Limitado) o para vender tu piso vpo de cualquier otra tipología (vppb, vpp, etc.).

En nuestra agencia inmobiliarias somos expertos en la compraventa de Viviendas Protegidas en segundas transmisiones. Resolvemos más de 100 consultas de VPO a la semana y te asesoramos sobre las gestiones para trasmitir tu VPO en Madrid en el menor tiempo posible y al mejor precio.

Nos avalan 10 años de experiencia en este mercado, que nos diferencian del resto de empresas del sector. Por eso, contamos con una base de datos propia de compradores, especialmente en Viviendas de Protección Oficial en la capital y convenios entidades bancarias colaboradoras, que sí conceden financiación para este tipo de operaciones.

De manera que, si tienes dudas acerca de la descalificación voluntaria de tu VPO en Madrid o quieres vender tu piso de protección oficial en la capital, nosotros podemos encargarnos de todo el proceso. Desde averiguar el precio máximo de venta si no se puede liberar, solicitar el permiso de venta –autorización o informe (según los años que hayan pasado desde la calificación definitiva)- o elaborar un contrato privado donde aparezcan las mejoras que supongan un verdadero incremento del valor del inmueble (mobiliario, reformas, instalaciones comunitarias, etc.).

Ponte en contacto con auténticos profesionales en Viviendas Protegidas en Madrid, y descarta la posibilidad de que la agencia cometa algún fraude o infracción al vender tu VPO sin conocer la normativa. Pregunta sobre tu caso en concreto ¡Estaremos encantados de resolver todas tus dudas!

Llámanos al 91 489 21 27, escríbenos al correo electrónico de la empresa, info@temploconsulting.com o déjanos tus datos y te devolvemos la llamada. 

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    Tipo de régimen en las Viviendas Protegidas

    Dentro de las Viviendas de Protección Oficial podemos diferenciar dos tipos de régimen distintos, en función de las condiciones económicas de los compradores:

    • Régimen General. Estas viviendas están destinadas a compradores con unos ingresos inferiores a 34.049,4€ anuales. Lo que equivale a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. Dentro de este régimen podemos encontrar Viviendas de Protección Pública (VPP), Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB) y Viviendas de Protección Pública de Precio Limitado (VPPL).
    • Régimen Especial. Mientras que estas viviendas están destinadas a personas con ingresos más bajos aún. Menos de 15.477€ anuales, lo que equivale a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

    * Hay que mencionar también que estas condiciones solo se dan en las primeras adquisiciones. Por lo que en segundas transmisiones no es necesario cumplir estos requisitos. Aunque sí debe destinarse a residencia habitual y permanente; y no es posible ser propietario de otra VPO en cualquier parte del territorio español.

    Tabla de precios máximos de venta y alquiler de Régimen General

    Tablas precio máximo de venta VPO de Régimen General en Madrid

    Tabla de precios de venta y alquiler máximos para ViViendas Protegidas de Régimen Especial

    Tablas precio máximo de venta VPO de Régimen Especial en Madrid

    Tipos de promoción en las Viviendas de Protección Oficial

    Por otro lado, existen dos modelos de promoción en las Viviendas Protegidas: las de Promoción Pública y las de Promoción Privada.

    Viviendas Protegidas de Promoción Pública. En este caso la gestión la lleva a cabo una Administración Pública. Un tipo de viviendas que en ningún caso permite la descalificación voluntaria, ni su arrendamiento mientras esté vigente el periodo de protección. Y para vender, hasta ahora, era necesario que hubieran transcurrido, al menos, 5 años desde la transmisión anterior. Pero con la nueva Ley de Vivienda, aquellas que se hayan levantado en suelo público o reservado, tendrán una protección permanente y en ningún caso se podrán descalificar.

    Uno de los Decretos a los que se puede acoger esta tipología de vivienda es el Decreto 2114/1968 de 24 de julio, cuyas protección oficial es de cincuenta años -a contar desde la fecha de efectividad de la calificación definitiva-.

    Tabla de precios máximos de venta para Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública

    Tabla de precios máximo de venta para las Viviendas de Promoción Pública

    Viviendas Protegidas de Promoción Privada. Estas son gestionadas por una persona o una empresa privada. y tras la nueva ley de Vivienda, todas tendrán una protección mínima de 30 años. Periodo extensible por la Comunidad Autónoma correspondiente.

    Dentro de las viviendas de protección oficial de promoción privada tenemos que distinguir dos opciones: las acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre (como por ejemplo: Real Decreto 2114/1968) y las acogidas a regímenes posteriores. Esta distinción y según el artículo 1 del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, nos indicará si existe un precio máximo establecido.

    ¿Cuánto dura la protección de una VPO?

    La vigencia de la protección depende principalmente de la tipología de la vivienda, el tipo de préstamo solicitado y el Real Decreto al que esté acogida. Para conocer dicha duración, debemos consultar su Cédula de Calificación Definitiva, donde están señalados todos los datos técnicos de la vivienda.

    La duración del régimen legal en las VPO puede oscilar entre los 15 años y los 30 años. (Y en algunos casos puede ascender a los 50 años la protección).

    Pero, como hemos dicho al principio, estos plazos van a cambiar con la nueva Ley de Vivienda, todas las Viviendas Protegidas tendrán un periodo de protección mínimo 30 años. Y aquellas que hayan sido promovidas en suelo público o reservado no permitirán su descalificación voluntaria.

    *A no ser que se trate de viviendas especiales como las militares, que pese a estar protegidas se pueden vender al precio que acuerden las partes.

    ¿Quieres vender tu VPO en Madrid o adquirir una vivienda de este tipo y no sabes cómo hacerlo? Cuenta con profesionales del sector como Templo Consulting, tenemos más de 10 años de experiencia en el sector ¡Actualmente resolvemos más de 100 consultas sobre VPO a la semana!

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      ¿Cuándo se puede vender una VPO? ¿Antes o después de los primeros 10 años?

      En primer lugar, es importante saber que todas las Viviendas Protegidas tienen que venderse o alquilar por un precio máximo establecido durante su periodo de protección. Además, si tu VPO fue promovida por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), no podrás vender o alquilar tu piso durante los primeros 10 años, salvo causas justificadas. Como por ejemplo:

      • Traslado laboral a otra localidad.
      • Incremento del núcleo familiar.
      • Necesidad de un miembro de la familia mayor de 65 años.

      Y si finalmente vendes dentro de ese periodo, tendrás que devolver todas las ayudas recibidas. Sumado a que la EMVS te puede exigir el 20% de la venta o ejercer su derecho de tanteo y retracto

      Pero una vez hayan transcurrido estos 10 años, no habrá problemas en vender nuestra VPO en Madrid a precio máximo establecido. Para lo cual, habrá que reunir la siguiente documentación:

      • Calificación definitiva con el número de expediente de la finca.
      • Certificado bancario en el que se especifique el tipo de préstamo hipotecario que tenemos. El préstamo podría ser cualificado, bonificado o convenido. Es decir, podría estar bonificado por un convenio entre la entidad bancaria y el Ministerio de Vivienda en función a lo dispuesto en el Plan Estatal de Vivienda, en cuyo caso deberá especificar el convenio de financiación al que se acoge.
      • Justificante de haber percibido o denegado ayudas económicas.
      • Nota simple expedida por el Registro de la Propiedad.
      • DNI de los propietarios de la vivienda.

      Proceso para vender un piso de protección oficial en Madrid

      Primer paso para vender una VPO en Madrid

      Para vender una  VPO en Madrid, hay que acudir al organismo competente en materia de Vivienda Protegida de nuestra Comunidad Autónoma, y que nos notifiquen lo siguiente:

      • Si podemos vender o debemos esperar todavía unos años. Esto lo determina la calificación definitiva o el tipo de préstamo que tengamos. Para las viviendas promovidas por la EMVS ese periodo inicial son 10 años, pero ahora la mayoría de Viviendas Protegidas sí permiten vender desde el día siguiente a la compra. Aunque si queremos vender a precio de mercado, estamos obligados a iniciar el proceso de descalificación voluntaria y devolver las ayudas recibidas por el promotor o el primer adquirente, junto con los intereses generados. Un proceso que, además de permitir la venta y/o alquiler del piso a precio libre; también nos abre la posibilidad de ampliar nuestro préstamo hipotecario, dado que el valor de la vivienda se incrementa notablemente.

      * Hay que señalar que no suelen ser ayudas directas. Por eso, la mayoría de propietarios de Vivienda Protegida no son conscientes de haber recibido ayudas. Pero en realidad, compraron por un precio muy inferior al precio de una vivienda libre, o tuvieron unas condiciones de financiación más ventajosas en su préstamo.

      • El valor máximo de venta. Depende de la clase de protección y del régimen de ayudas percibidas por el promotor o por nosotros mismos.

      Generalmente este valor se determina con una tabla que varía por zonas. Y estos módulos establecen un valor por los m2 útiles totales del inmueble. Sumando los m2 de la vivienda, los del garaje y los del trastero. A excepción de las VPO sujetas al Real Decreto 801-2005.

      Un cálculo que se consigue sumando los m2 de la vivienda, más los de la plaza de garaje y el trastero; y el resultado obtenido se multiplica por los índices de las tablas de precios.

      Unas cantidades que se rigen en función de las zonas y del tipo de vivienda. Además, hay que tener en cuenta que la superficie de la viviendas está limitada, a 110m2 máximo si es VPPB y a 150m2 máximo, si es VPPL. Igual que la plaza de garaje a 25m2 y a 8m2 los trasteros.

      Y siempre debemos tomar como referencia la superficie útil bruta -que esta es mayor que la superficie útil-. Por ejemplo, en este artículo explicamos con detalle los pasos a seguir para vender una plaza de garaje protegida.

      *Para aclarar algunas dudas, en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero se explica qué se entiende por superficie útil: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

      ¿Y qué sucede si tengo una segunda plaza de garaje que también está protegida?

      El problema está al vender, pues esta plaza tiene un valor superior al real de mercado. Así que, la estrategia para el vendedor es utilizar esta segunda plaza de garaje para compensar la diferencia entre el máximo legal establecido y el precio real de mercado. Pero existe un inconveniente cuando el comprador necesita financiación, ya que el tasador hipotecario siempre otorgará un valor inferior al estipulado por tablas. Debido a que este no se corresponde con el valor real de mercado. Por tanto, la única manera de vender al máximo legal esta segunda plaza de garaje, es mediante financiación propia del comprador.

      Para vender a precio libre, tengo que descalificar mi VPO de manera voluntaria

      Hasta esta nueva Ley, si habían transcurrido 15 años y un día, algunas viviendas se podían descalificar voluntariamente. Lo que significaba que podíamos vender o alquilar por encima del precio máximo establecido. Siempre que no estén acogidas al Real Decreto 801/2005, que no permite su descalificación.

      En cualquier caso, para vender una vivienda protegida, debemos solicitar la autorización o el informe de venta a la Dirección General de Aquitectura y Vivienda. Un documento que se consigue tras rellenar la instancia pertinente, y abonar la tasa que corresponda del modelo 030 (junto con una copia de la documentación descrita al principio).

      La Administración puede tardar 3 meses en responder por un informe y hasta 6 meses por una autorización de venta. Aunque nosotros como profesionales en Vivienda Protegida podemos conseguir cualquiera de estos documentos en menos tiempo, si todo va bien.

      Aquí tenemos un ejemplo de autorización de venta. En caso de no recibir contestación como particulares, podemos estar ante silencio administrativo. Lo que puede significar que la autorización ha sido desestimada y que no nos han autorizado la venta del inmueble.

      * Pero existen situaciones en los que no es preciso solicitar la autorización de venta, como cuando hay un divorcio y se produce la disolución de la sociedad de gananciales o hay varios herederos y se extingue un condominio.

      Viviendas sujetas al Plan 18.000

      Para comprar o vender una vivienda sujeta al Plan 18.000, debemos ser conscientes de lo que implica este programa. Además de tratarse de Viviendas Protegidas, y que si queremos vender o alquilar a precio libre tendremos que descalificar, se le suma que el suelo pertenece al Ayuntamiento de Madrid. Y el propietario del inmueble solo tiene un derecho superficieario por 75 años.

      Sin embargo, hasta diciembre de 2018, existió la posibilidad de adquirir el suelo al consistorio, mediante el proceso de enajenación. Como consecuencia, determinados propietarios sí disponen del pleno dominio de sus viviendas. Por eso, si el piso que vamos a comprar o a vender está sujeto al Plan 18.000, tendremos que asegurarnos si el propietario adquirió o no en su momento el suelo. Debido a que, el valor del inmueble también se verá afectado por esta circunstancia.

      Asimismo, las entidades bancarias suelen poner problemas con la financiación de las viviendas del Plan 18.000. Pero, en Templo Consulting, disponemos de aucerdos de colaboración con entidades financieras que sí te lo conceden. Te asesoramos sobre el valor real de tu piso sujeto al Plan 18.000. Pregunta sin compromiso por tu caso concreto: 91 489 21 27

      Derecho de reversión preferente

      Esta cláusula no es exclusiva de las Viviendas Protegidas, sino que también puede aparecer en las escrituras de una vivienda libre. El derecho de reversión preferente consiste en la posibilidad de recuperar el suelo expropiado, frente a terceros adquirentes, cuando el terreno no se destine al uso acordado. Que habitualmente suele ser la edificación de Viviendas Protegidas.

      Si no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación; el propietario original recuperará su solar y recibirá una indemnicación, por daños y prejuicios.

      Además, pese a que se haya cumplido el fin al que estaba destinado, esta carga seguirá apareciendo en la nota simple actualizada y en las escrituras. Pero eso no significa que se vaya a ejercer el derecho de reversión preferente. De manera, que la parte compradora no tiene de qué preocuparse.

      La presentación de la autorización de transmisión o de venta puede realizarse en:

      • Registros de la Consejería de Transportes, Infraestucturas y Vivienda en Madrid, sitos en la Calle Maudes, nº 17, en la Avenida de Asturias, nº 28 y en la Calle Braganza, s/n.
      • Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que hayan firmado convenio para tal fin.
      • Oficinas de Correos.
      • Representaciones diplomáticas u oficinas insulares de España en el extranjero.
      Vende tu VPO en Madrid con Templo Consulting

      Y, por supuesto, en todas las Viviendas de Promoción Privada (VPP, VPPL y VPPB), es posible vender la nuda propiedad o donar la VPO. Si quieres más información no dudes en contactar con nosotros, te asesoramos en todo lo que necesites.

      Te ayudamos a vender tu piso de protección oficial en Madrid

      En Templo Consulting somos expertos en VPO en la Comunidad de Madrid, desde hace más de 10 años. Resolvemos más de 100 consultas sobre descalificación y venta de Viviendas Protegidas cada semana.

      Las tarifas por nuestros servicios son las siguientes:

      • Solicitud de Autorización e Informe de venta 200€+IVA.
      • Descalificación 800€+IVA. 
      • Venta de la vivienda 1.950€+IVA. 
      Dossier VPO Templo Consulting(Pincha en el enlace para descargar nuestro dossier)

      La primera consulta es gratuita y sin compromiso. Consultaremos el expediente para saber si la vivienda se puede descalificar, a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor manera de vender. Y únicamente cobramos los honorarios si contratas nuestros servicios después.

      Asimismo, disponemos de base de datos de clientes compradores, interesados especialmente en Viviendas Protegidas, y ofrecemos un intermediación financiera para la parte compradora. Garantizando una venta rápida y segura.

      ¡Pregunta sin compromiso en el 91 489 21 27 o déjanos tus datos y te llamamos nosotros! 

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        PREGUNTAS FRECUENTES EN MADRID PARA VENDER VPO

        ¿Cómo vender un piso de protección oficial en Madrid?

        ¿Cómo vender un piso de protección oficial en Madrid?

        Para vender un piso de protección oficial en Madrid se necesita:

        1. Número de expediente.
        2. Fecha de calificación definitiva.
        3. Superficie útil de vivienda, plaza de garaje y/o trastero.
        4. Informe o autorización de venta.
        5. Precio máximo legal de venta.
        6. Posibilidad de descalificación voluntaria o anticipada.

        ¿Cuándo se puede vender una VPO a precio libre?

        ¿Cuándo se puede vender una VPO a precio libre?

        Para saber cuándo se puede vender una VPO a precio libre, tenemos que consultar con la Comunidad Autónoma. En Madrid pueden ser:

        • 15, 20, 25, 30 ó 50 años.
        • O si lo permite la vivienda, y ya han transcurrido 15 años, realizar el proceso de descalificación voluntaria o anticipada.

        ¿Cuánto se tarda en la autorización de venta VPO?

        ¿Cuánto se tarda en la autorización de venta VPO?

        La mejor forma de saber cuánto se tarda en recibir la autorización de venta VPO es realizando la consulta con profesionales. Este trámite puede tardar:

        • Hasta tres meses, según la Comunidad de Madrid.
        • Menos de un mes con expertos en VPO, según las últimas autorizaciones de venta VPO realizadas.

        ¿Cuánto dura la protección oficial de una vivienda en Madrid?

        ¿Cuánto dura la protección oficial de una vivienda en Madrid?

        El plazo que dura la protección oficial de una vivienda en Madrid oscila entre 15 y 50 años:

        • VPPB / VPPL: 15 – 30 años.
        • Real Decreto 801/2005: 30 años, sin posibilidad de descalificación.
        • VPP: 15, 20 o 30 años.
        • VIS: 25 años.
        • VPO: 25, 30 ó 50.

        ¿Qué necesito para vender mi VPO?

        ¿Qué necesito para vender mi VPO?

        Lo que necesito para vender mi VPO en Madrid es:

        1. Fecha de calificación definitiva.
        2. Número de expediente.
        3. Superficie útil.
        4. Valor de las tablas de la Comunidad de Madrid.
        5. Precio máximo legal de venta.
        6. Autorización o informe de venta.

        ¿Cuándo pierde una vivienda la calificación de VPO?

        ¿Cuándo pierde una vivienda la calificación de VPO?

        La forma de saber cuándo pierde una vivienda la calificación de VPO es consultar la fecha de calificación definitiva en las escrituras. En función de la tipología puede ser:

        • VPPB/ VPPL: 15 o 30 años.
        • Real Decreto 801/2005: 30 años.
        • VIS: 25 años.
        • VPO: 25, 30 ó 50 años.

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