¿Cómo vender una VPO en Madrid?

14 Mar

¿Cómo vender una VPO en Madrid con todas las garantías? Consejos e información

 

¿Cómo vender una VPO en Madrid sin problemas y con garantías?

En Templo Consulting, hemos ayudado a muchos clientes a vender una VPO en Madrid.  Sin embargo, sabemos que es una de las ventas que suscitan más preguntas. Por ello, hemos aprovechado para explicaros paso a paso cómo se puede realizar la venta.

¿Qué es una VPO?

Lo primero que tenemos que hacer es definir lo que es una VPO. Conocemos por estas siglas a las viviendas de protección oficial. Para ser una vivienda protegida tiene que cumplir una serie de requisitos. Estas características incluyen las dimensiones y el precio máximo. Tanto la Comunidad Autónoma como el Ayuntamiento, así como algunos Ministerios y Organismos oficiales pueden calificarlas así y fijar las características.

Aunque se suele usar las siglas VPO para hablar de estas viviendas, hay que señalar que hay otras tipologías de viviendas protegidas que siguen otras siglas. Además de VPO encontramos VPPL, VPP, VPPB, etc. La clasificación dependerá del régimen de ayudas percibidas, dimensiones, características y precio de venta. Los Organismos Oficiales emiten un documento de calificación definitiva dentro de cada tipología. En ese momento se otorga diferentes ayudas o bonificaciones al comprador y/o el promotor.

Una vivienda protegida tiene un precio de venta menor que el precio de mercado. Eso sí, tendrá que ser destinada a vivienda habitual. Igualmente, el comprador deberá tener una serie de requisitos para poder optar a ella. Estos requisitos serán más o menos restrictivos en función de su tipo de protección. Generalmente, se realizan sorteos entre de las personas que cumplen los requisitos y las solicitan para adjudicarlas.

Tipo de régimen de las VPO

Dentro de las Viviendas de Protección Oficial podemos diferenciar dos regímenes distintos, en función de las condiciones económicas de los compradores:

  • Régimen General. Estas viviendas ha de estar destinadas a compradores con unos ingresos inferiores a 34.049,4 euros anuales, equivalente a 5,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional. Dentro de este régimen podemos encontrar Viviendas de Protección Pública y Viviendas de Protección Pública de Precio Básico (VPPB).
  • Régimen Especial. Las viviendas con estas características están destinadas a personas cuyos ingresos sean inferiores a 15.477 euros anuales, equivalente a 2,5 veces el Salario Mínimo Interprofesional.

Debemos mencionar, que estas condiciones solo se dan en las primeras adquisiciones, en segundas transmisiones no es necesario cumplir los requisitos estipulados por la Administración.

Tipo de promoción en las Viviendas de Protección Oficial

Por otro lado, podemos encontrar dos tipos de promoción de VPO. La principal diferencia la encontramos en quién es el promotor, pero no influye en el precio ni en las características de la vivienda.

Promoción pública. La gestión la realiza la administración pública. Cabe mencionar que este tipo de viviendas no permite la descalificación voluntaria. Además, para poder vender dicha vivienda, es necesario que hayan transcurrido 5 años desde la anterior transmisión.

Uno de los Decretos a los que se puede acoger esta tipología de vivienda es el Decreto 2114/1968 de 24 de julio, con una protección de cincuenta años a contar desde la fecha de efectividad de la calificación definitiva.

Promoción privada. En este caso, la gestión la lleva a cabo una persona o empresa privada.

Dentro de las viviendas de protección oficial de promoción privada tenemos que distinguir dos opciones: las acogidas a regímenes anteriores al Real Decreto-ley 31/1978, de 31 de octubre (como por ejemplo: Real Decreto 2114/1968) y las acogidas a regímenes posteriores. Esta distinción y según el artículo 1 del Real Decreto 727/1993, de 14 de mayo, nos indicará si existe un precio máximo establecido.

¿Cuánto dura la protección de una VPO?

La duración de una Vivienda Protegida dependerá principalmente de la tipología que tenga la vivienda, el tipo de préstamo solicitado y al Real Decreto al que esté acogida. Cabe destacar, que todas las Viviendas Protegidas tienen una protección inicial de 10 años. Durante este tiempo, no está permitido realizar ningún tipo de trámite con la vivienda salvo causas justificadas. Como por ejemplo:

  • Por traslado laboral a otra localidad.
  • Por el incremento de la familia.
  • Porque lo necesite un miembro de la familia mayor de 65 años.

Para conocer la duración de la protección de una VPO deberemos consultar su Cédula de Calificación Definitiva, donde sabremos todos los datos técnicos de la vivienda y de esta manera, poder consultar su periodo de protección.

La duración del régimen legal puede ir desde los 10 hasta los 30 años y en algunos casos hasta los 50. Por otro lado, en función de la tipología de la vivienda o el Real Decreto al que se acoja, se permite la descalificación voluntaria de la vivienda, es decir, descalificar la vivienda antes de que termine su régimen legal de protección devolviendo todas las ayudas recibidas.

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¿Cuándo se puede vender una VPO?

Para poder vender una VPO en Madrid, lo primero que tenemos que reunir es la documentación de dicha vivienda. Necesitamos estos documentos:

  • Calificación definitiva con el número de expediente de la finca.
  • Certificado bancario en el que se especifique el tipo de préstamo hipotecario que tenemos. El préstamo podría ser cualificado, bonificado o convenido. Es decir, podría estar bonificado por un convenio entre la entidad bancaria y el Ministerio de Vivienda en función a lo dispuesto en el Plan Estatal de Vivienda, en cuyo caso deberá especificar el convenio de financiación al que se acoge.
  • Justificante de haber percibido o denegado ayudas económicas.
  • Nota simple expedida por el Registro de la Propiedad.
  • DNI de los propietarios de la vivienda.

Lo primero que debemos hacer para vender una VPO en Madrid, es acudir al organismo competente en materia de vivienda protegida de nuestra Comunidad Autónoma.

Allí iremos con la documentación indicada para saber:

  • Si podemos vender o debemos esperar un tiempo. En función de la calificación de la vivienda o del tipo de préstamo que tengamos puede que no podamos vender antes de un plazo. Normalmente suelen ser 10 años, pero también hay casos de 5 o 15. En muchos casos nos tocará  devolver aquellas ayudas que recibimos en su momento.

En este sentido, hay que señalar que no suelen ser ayudas directas. Es más habitual que las ayudas sean indirectas con un precio de compra inferior al precio de una vivienda libre o con las mejores condiciones de financiación en el préstamo adquirido para conseguir la vivienda pueden ser sujetos de devolución.

  • El valor máximo de venta. En función de la clase de protección de la vivienda y del régimen de ayudas percibidas por el promotor o por nosotros mismos a la hora de adquirir la vivienda, podremos vender a un precio diferente.

Generalmente este valor se determina con una tabla llamada módulos. En los módulos se establece un valor por m2 útil. No valen lo mismo los m2 de la vivienda que de los trasteros. También variará el valor según la zona o localidad dónde se encuentre. Las dimensiones de la vivienda estarán establecidas en el documento de calificación de la misma.

En algunas ocasiones una vivienda protegida puede descalificarse.

Una vez pasado el periodo inicial que indique el Real Decreto al que se acoge la vivienda y solo en algunos casos, podremos descalificar dicha vivienda. Esto quiere decir que podemos quitar la protección y así poder venderlo a precio de mercado. Esto hay que verificarlo en el organismo competente. En caso de que sea posible, debemos rellenar una serie de instancias y pagar una cantidad determinada.

Si queremos vender una VPO en Madrid antes del plazo mínimo estipulado, generalmente tendremos que devolver las ayudas percibidas. Lo mismo ocurrirá si tenemos un préstamo bonificado.

En cualquier caso, para vender una vivienda protegida, debemos solicitar la autorización de venta al organismo competente, para que además de autorizarnos a vender, no ejerzan su derecho de tanteo, es decir, el derecho de la administración a adquirir de forma preferente la vivienda que queremos vender. Para ello debemos rellenar la instancia pertinente, así como abonar previamente el modelo 030 de la tasa 7803 y llevar una copia de la documentación descrita al principio.

La Administración tiene un plazo de 6 meses para la resolución, en la cual nos mandarán si procede una carta con la autorización de venta. Si pasado el plazo estipulado, no tuviésemos contestación, se entiende que la autorización ha sido desestimada y que no nos han autorizado a vender el inmueble.

Existen casos en los cuales no sería preciso solicitar la autorización de venta (en caso de disolución de la sociedad de gananciales matrimonial, o exención del condominio), pero es conveniente que nos lo aseguren así en el organismo competente. De esta forma no corremos ningún riesgo.

A la hora de vender la vivienda, debemos tener en cuenta que la Comunidad Autónoma correspondiente puede ejercer su derecho de tanteo y retracto en segundas o posteriores transmisiones.

Por último, en algunas ocasiones, el valor máximo de venta puede calcularse de acuerdo al valor inicial de compra, actualizado por un coeficiente en función de la variación del IPC. Esto ocurre cuando el Régimen de Ayudas de la Vivienda es el contemplado en el RD 801/2005 de 1 de julio. Aún así, siempre es conveniente que nos lo aseguren en el organismo competente.

Este cálculo se realiza multiplicando la superficie de la plaza de garaje por los índices de las tablas de precios.

Es importante tener en cuenta que la superficie está limitada a 25m2 y en el caso de los trasteros a 8m2. Deberemos tomar siempre como referencia la superficie útil bruta, ya que esta es mayor que la superficie útil. En este artículo explicamos detalladamente cómo realizar el cálculo y los pasos a seguir para vender una plaza de garaje VPO.

Para aclarar algunas dudas, en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero se explica qué se entiende por superficie útil: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

Por otro lado, si quieres vender un local, garaje o trastero con protección oficial, te recomendamos que leas este post.

La presentación de la autorización de transmisión o de venta puede realizarse en:

  • Registros de la Consejería de Transportes, Infraestucturas y Vivienda en Madrid, sitos en la Calle Maudes, nº 17, en la Avenida de Asturias, nº 28 y en la Calle Braganza, s/n.
  • Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que hayan firmado convenio para tal fin.
  • Oficinas de Correos.
  • Representaciones diplomáticas u oficinas insulares de España en el extranjero.

Además, debemos mencionar, que en los casos de viviendas de Promoción Privada (VPP, VPPL y VPPB), es posible vender la nuda propiedad. Si quieres más información no dudes en contactar con nosotros, te ayudaremos en todo lo que necesites.

Si necesitas descalificar tu VPO en Madrid, cuenta con la profesionalidad de Templo Consulting, expertos en VPO. Contamos con más de 7 años de experiencia en el sector y hemos realizado más de 50 operaciones de descalificación y venta de VPO. Ofrecemos una tarifa fija por nuestros servicios de descalificación de 800€+IVA y solicitud de Autorización e Informe de venta por 200€+IVA.

Metodología de Templo Consulting en Viviendas de Protección Oficial

(Pincha en el enlace para descargar nuestro dossier)

Ofrecemos una primera consulta gratuita, en la que sacamos el expediente de la vivienda, con el cual podemos saber si la vivienda se puede descalificar, a qué Real Decreto está acogida y cuál es la mejor manera de vender. Solo cobramos nuestros honorarios en el caso de realizar la descalificación o solicitar la Autorización e Informe de venta.

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