¿Cómo vender una VPO en Madrid?

Un cálculo que se consigue sumando los m2 de la vivienda, más los de la plaza de garaje y el trastero; y el resultado obtenido se multiplica por los índices de las tablas de precios.

Unas cantidades que se rigen en función de las zonas y del tipo de vivienda. Además, hay que tener en cuenta que la superficie de la viviendas está limitada, a 110m2 máximo si es VPPB y a 150m2 máximo, si es VPPL. Igual que la plaza de garaje a 25m2 y a 8m2 los trasteros.

Y siempre debemos tomar como referencia la superficie útil bruta -que esta es mayor que la superficie útil-. Por ejemplo, en este artículo explicamos con detalle los pasos a seguir para vender una plaza de garaje protegida.

*Para aclarar algunas dudas, en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero se explica qué se entiende por superficie útil: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»

¿Y qué sucede si tengo una segunda plaza de garaje que también está protegida?

El problema está al vender, pues esta plaza tiene un valor superior al real de mercado. Así que, la estrategia para el vendedor es utilizar esta segunda plaza de garaje para compensar la diferencia entre el máximo legal establecido y el precio real de mercado. Pero existe un inconveniente cuando el comprador necesita financiación, ya que el tasador hipotecario siempre otorgará un valor inferior al estipulado por tablas. Debido a que este no se corresponde con el valor real de mercado. Por tanto, la única manera de vender al máximo legal esta segunda plaza de garaje, es mediante financiación propia del comprador.

Para vender a precio libre, tengo que descalificar mi VPO de manera voluntaria

Hasta esta nueva Ley, si habían transcurrido 15 años y un día, algunas viviendas se podían descalificar voluntariamente. Lo que significaba que podíamos vender o alquilar por encima del precio máximo establecido. Siempre que no estén acogidas al Real Decreto 801/2005, que no permite su descalificación.

En cualquier caso, para vender una vivienda protegida, debemos solicitar la autorización o el informe de venta a la Dirección General de Aquitectura y Vivienda. Un documento que se consigue tras rellenar la instancia pertinente, y abonar la tasa que corresponda del modelo 030 (junto con una copia de la documentación descrita al principio).

La Administración puede tardar 3 meses en responder por un informe y hasta 6 meses por una autorización de venta. Aunque nosotros como profesionales en Vivienda Protegida podemos conseguir cualquiera de estos documentos en menos tiempo, si todo va bien.

Aquí tenemos un ejemplo de autorización de venta. En caso de no recibir contestación como particulares, podemos estar ante silencio administrativo. Lo que puede significar que la autorización ha sido desestimada y que no nos han autorizado la venta del inmueble.

* Pero existen situaciones en los que no es preciso solicitar la autorización de venta, como cuando hay un divorcio y se produce la disolución de la sociedad de gananciales o hay varios herederos y se extingue un condominio.

Viviendas sujetas al Plan 18.000

Para comprar o vender una vivienda sujeta al Plan 18.000, debemos ser conscientes de lo que implica este programa. Además de tratarse de Viviendas Protegidas, y que si queremos vender o alquilar a precio libre tendremos que descalificar, se le suma que el suelo pertenece al Ayuntamiento de Madrid. Y el propietario del inmueble solo tiene un derecho superficieario por 75 años.

Sin embargo, hasta diciembre de 2018, existió la posibilidad de adquirir el suelo al consistorio, mediante el proceso de enajenación. Como consecuencia, determinados propietarios sí disponen del pleno dominio de sus viviendas. Por eso, si el piso que vamos a comprar o a vender está sujeto al Plan 18.000, tendremos que asegurarnos si el propietario adquirió o no en su momento el suelo. Debido a que, el valor del inmueble también se verá afectado por esta circunstancia.

Asimismo, las entidades bancarias suelen poner problemas con la financiación de las viviendas del Plan 18.000. Pero, en Templo Consulting, disponemos de aucerdos de colaboración con entidades financieras que sí te lo conceden. Te asesoramos sobre el valor real de tu piso sujeto al Plan 18.000. Pregunta sin compromiso por tu caso concreto: 91 489 21 27. 

Derecho de reversión preferente

Esta cláusula no es exclusiva de las Viviendas Protegidas, sino que también puede aparecer en las escrituras de una vivienda libre. El derecho de reversión preferente consiste en la posibilidad de recuperar el suelo expropiado, frente a terceros adquirentes, cuando el terreno no se destine al uso acordado. Que habitualmente suele ser la edificación de Viviendas Protegidas.

Si no se ejecuta la obra o no se establece el servicio que motivó la expropiación; el propietario original recuperará su solar y recibirá una indemnicación, por daños y prejuicios.

Además, pese a que se haya cumplido el fin al que estaba destinado, esta carga seguirá apareciendo en la nota simple actualizada y en las escrituras. Pero eso no significa que se vaya a ejercer el derecho de reversión preferente. De manera, que la parte compradora no tiene de qué preocuparse.

La presentación de la autorización de transmisión o de venta puede realizarse en:

• Registros de la Consejería de Transportes, Infraestucturas y Vivienda en Madrid, sitos en la Calle Maudes, nº 17, en la Avenida de Asturias, nº 28 y en la Calle Braganza, s/n.
• Cualquier Oficina de Registro de la Comunidad de Madrid, de la Administración General del Estado o Ayuntamiento que hayan firmado convenio para tal fin.
• Oficinas de Correos.
• Representaciones diplomáticas u oficinas insulares de España en el extranjero.