¿Cómo vender una Vivienda Protegida en Madrid?
¿Cómo vender una Vivienda Protegida en Madrid?
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Vender una Vivienda Protegida es un proceso que puede ser un tanto complejo, pero con la asesoría adecuada y el cumplimiento de los requisitos legales, puedes llevarlo a cabo con éxito. En Templo Consulting, con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, somos los expertos que necesitas para asegurarte de que todo el proceso se realice correctamente, sin imprevistos ni problemas fiscales. Además, ofrecemos una consultoría gratuita para resolver tus dudas y guiarte en cada paso.
En este artículo, te ofrecemos una guía paso a paso para vender tu vivienda protegida, asegurando que cumples con todos los requisitos legales y evitando posibles multas.
En la venta de VPO, es necesario respetar un período de espera específico, que varía según el tipo de vivienda, desde el día siguiente de la adquisición hasta un máximo de 10 años en algunos casos.
¿Cómo vender una Vivienda Protegida?
Antes de empezar, es fundamental que entiendas cómo funciona el proceso de venta de una vivienda protegida. Durante el tiempo en que la vivienda esté bajo protección, podrás venderla, pero siempre al Valor Máximo Legal de Venta (VMLV), que se establece según las características de la vivienda y el real decreto al que está acogida. Esto significa que no podrás venderla a un precio libre mientras esté bajo el régimen de protección.
Sin embargo, si han pasado 15 años o más desde que se entregó la vivienda, puedes iniciar un proceso de descalificación voluntaria. Tras la devolución de las ayudas recibidas por la vivienda, quedará libre y podrás venderla a precio de mercado, sin restricciones.
Pasos para vender tu Vivienda Protegida en Madrid
1. Saber la tipología de mi vivienda
El siguiente paso es conocer la tipología de la vivienda y el real decreto al que está acogida. Existen diferentes tipos de viviendas protegidas, y cada una está regulada por un real decreto distinto que puede influir en el periodo de protección, así como en el proceso de venta. El periodo de protección puede variar entre 10 a 50 años, dependiendo del tipo de vivienda.
Este paso es clave para saber si la vivienda ya puede descalificarse voluntariamente o si es necesario esperar a que se cumpla el plazo de protección. Además, conocer esta información te permitirá calcular el Valor Máximo Legal de Venta de acuerdo con la tipología de tu vivienda.
2. Calcular el Valor Máximo Legal de Venta (VMLV)
El Valor Máximo Legal de Venta (VMLV) de una vivienda protegida se calcula en función de varios factores clave, como la superficie útil, la ubicación y el módulo de precio vigente en la Comunidad de Madrid:
Identificar los datos clave del inmueble:
Para calcular el VMLV, necesitas:- Ubicación: La Comunidad de Madrid se divide en zonas que afectan el módulo de precio.
- Tipología de la vivienda protegida: VPO régimen general, VPO régimen especial, VPPB, VPPL, etc.
- Superficie útil de la vivienda.
- Superficie del garaje y trastero vinculado: Aunque tengan más metros, solo se computan hasta 25 m² de garaje y 8 m² de trastero.
- Ubicación: La Comunidad de Madrid se divide en zonas que afectan el módulo de precio.
- Consultar los módulos de precio vigentes:
Existen dos módulos diferentes:
- Módulo de vivienda (€ por m² útil) → Se aplica solo a la superficie útil de la vivienda.
- Módulo de anejos (garaje y trastero) (€ por m² útil) → Se aplica únicamente a 25 m² de garaje y 8 m² de trastero como máximo.
Estos módulos son publicados por la Comunidad de Madrid y varían según la zona y la tipología de la vivienda.
- Módulo de vivienda (€ por m² útil) → Se aplica solo a la superficie útil de la vivienda.
- Aplicar la fórmula correcta:
VMLV = (Superficie útil de la vivienda × Módulo de vivienda) + (mínimo entre la superficie del garaje y 25 m² × Módulo de anejos) + (mínimo entre la superficie del trastero y 8 m² × Módulo de anejos)
Ejemplo cálculo VPO Régimen general y especial - VPP - VPPB
Datos del inmueble
- Municipio: Madrid (zona A)
- Tipología: VPO régimen general y especial
- Superficie útil de la vivienda: 80 m²
- Superficie útil del garaje vinculado: 25 m²
- Superficie útil del trastero vinculado: 8 m²
Según las tablas anteriores, el módulo de aplicación para establecer el Valor Máximo Legal de Venta actualizado (VMLV) de la vivienda para Madrid capital (zona A), tipología de vivienda VPO régimen general y especial asciende a 2.518,60 €/m². El módulo para anejos de plaza de garaje y trastero vinculada se corresponde con la multiplicación de garaje y trastero por sus respectivos valores para la zona A, es decir, 1.259,30€.
No importa cuantos metros tengan garaje y trastero, solamente computan para el cálculo del valor máximo legal de venta hasta 25 m2 de garaje y 8 m2 de trastero.
Vivienda:
80m2 x 2.518,60€/m2 = 201.488€
Garaje:
25m2 x 1.259,30€/m2 = 31.482,5€
Trastero:
8m2 x 1.259,30€/m2 = 10.074,4€
Total Valor Máximo Legal de Venta (VMLV)
201.488€ + 31.482,5€ + 10.074,4€ = 243.044,9 €
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3. Reunir los documentos necesarios para la venta
El siguiente paso es reunir toda la documentación necesaria para llevar a cabo la venta de la vivienda. Aquí te mostramos los documentos que necesitas tanto para el inicio del proceso de venta como para la firma final:
Documentos para iniciar la venta:
- Nota de encargo firmada por todos los titulares
- DNI de todos los titulares
- Nota simple de la vivienda
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- Plano de la vivienda
- Último recibo de comunidad
- Acta de la última junta de propietarios
- Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
Documentos para preparar la firma:
- Último recibo del IBI
- Certificado de estar al corriente con la comunidad
- Escrituras originales
- Certificado de deuda pendiente
- Certificado de deuda cero o escritura de cancelación
- Certificado de titularidad de cuentas bancarias
- Justificantes de transferencias de señal y de arras
- Últimas facturas de suministros
- Informe de venta
- Autorización de venta
4. Gastos asociados a la venta
Además de los documentos, es importante tener en cuenta los gastos asociados a la venta de una vivienda protegida. Algunos de estos gastos son comunes a todas las ventas, mientras que otros son específicos para viviendas protegidas.
Gastos antes de la venta:
- Nota simple
- Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
- Plano
- Inspección Técnica de Edificaciones (ITE)
Gastos durante la venta:
- Certificado de la comunidad al día
- Certificado de deuda pendiente
- Certificado de deuda cero
- Certificados de titularidad
- Cancelación de hipoteca
Gastos después de la venta:
- Honorarios
- IRPF
- Plusvalía Municipal
- IBI
Gastos adicionales por ser vivienda protegida:
- Informe de venta: 13,28 €
- Autorización de venta: 55,58 €
- Si se inicia una descalificación voluntaria, la cantidad que deba devolver en concepto de ayuda a cada organismo
Con Templo Consulting, te ayudamos a calcular y gestionar todos los gastos, para que no te enfrentes a sorpresas a lo largo del proceso.
6. Poner la vivienda en el mercado para venderla
Finalmente, cuando tengas todos los documentos listos y los gastos claros, podrás poner la vivienda en el mercado. Este es el último paso en el que Templo Consulting puede marcar la diferencia.
No solo te ayudamos a poner la vivienda en el mercado, sino que también te asesoramos para hacerlo de la forma más eficiente, buscando el perfil adecuado de comprador. Nuestra base de datos de clientes compradores interesados en viviendas protegidas es clave, ya que estos clientes ya conocen las características que hacen únicas a estas viviendas y están dispuestos a comprar.
Si estás en el proceso de descalificación voluntaria, también puedes empezar la comercialización de la vivienda sin retrasar el proceso. Esto te permitirá venderla lo antes posible una vez que la vivienda quede libre de restricciones.
¿Por qué elegir Templo Consulting?
Con más de 10 años de experiencia en el sector inmobiliario, somos los expertos ideales para ayudarte a vender tu Vivienda Protegida. Sabemos exactamente cómo cumplir con todos los requisitos legales y fiscales, evitando que enfrentes multas o problemas con los compradores.
Además, nuestra consultoría gratuita está disponible para resolver todas tus dudas, y nuestra base de datos de clientes compradores interesados específicamente en viviendas protegidas es el recurso perfecto para hacer de la venta un proceso rápido y seguro.
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Déjanos tus datos y un experto en Vivienda Protegida te contactará en breve.
¿Qué es una Vivienda Protegida?
Una Vivienda Protegida es :
- Una vivienda que tiene un precio inferior al precio de mercado de otros inmuebles. La Comunidad Autónoma, Ayuntamiento, determinados Ministerios e incluso otros Organismos oficiales, pueden calificarlas como Viviendas Protegidas y definir sus características.
- La superficie total de la vivienda no puede superar los 90 m2. Aunque para familias numerosas o personas con discapacidad aumenta el número de metros.
- Debe destinarse a vivienda habitual. Su uso es de forma residencial y permanente.
- Existen más de un tipo de Viviendas Protegidas: VPO, VPP, VPPB, VPPL, etc.
- Sólo podrán hacer uso de ellas las personas físicas. Mientras que las personas jurídicas sólo podrán ser propietarias cuando se trate de viviendas destinadas al alquiler o al alquiler con opción a compra.
La clasificación final de esta tipología de viviendas dependerá de varios factores: régimen de ayudas percibidas, metros cuadrados construidos y el precio de venta o alquiler. Para lo cual se emite un documento que certifica la calificación definitiva de la vivienda.
Estos son las aspectos a tener en cuenta cuando vamos a vender una vivienda de protección oficial en la Comunidad de Madrid.
1.Tipología de vivienda
Existen varios tipos de Viviendas Protegida, así que es importante identificar la tipología específica de tu vivienda para determinar las normativas aplicables y las posibles formas de transmisión.
Tipos de Viviendas Protegidas:
Según su uso:
- Venta o uso propio (cooperativas o comunidad de propietarios).
- Arrendamiento.
- Arrendamiento con opción a compra.
- Arrendamiento con opción a compra para jóvenes.
Según su precio:
- Precio básico.
- Precio limitado.
Vivienda con Protección Pública calificadas al amparo del Decreto 74/2009, de 30 de julio
La duración del régimen legal de estas viviendas en el caso de haber obtenido las ayudas al amparo del Real Decreto 2066/2008 será:
- Suelo destinado a vivienda protegida o suelo dotacional público: permanente.
- Otros suelos: 30 años, sin posibilidad de descalificación.
Viviendas con Protección Pública calificadas al amparo del Decreto 11/2005, de 27 de enero
Viviendas con Protección Pública calificadas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto 11/2005 de 27 de enero
Viviendas de Protección Oficial
2. Autorización
Es posible que para llevar a cabo la venta de tu Vivienda Protegida sea necesaria una autorización, dependiendo del tiempo transcurrido desde la fecha de calificación definitiva y del tipo de vivienda que poseas. Esto no debería dificultar la operación; simplemente se trata de obtener la documentación requerida.
¿Cuándo es necesaria la autorización?
- Vivienda de Promoción Pública (V.P.P.) : Si se trata de una vivienda bajo este tipo de protección, la venta no podrá realizarse hasta que hayan transcurrido 5 años desde su adquisición, a menos que exista una causa justificada.
- Otras viviendas: En caso de haber obtenido un préstamo cualificado o recibido ayudas para la compra, y si se planea vender dentro del período de limitación establecido por el Plan de Vivienda que regula esas ayudas, será necesario devolver las ayudas recibidas, incluyendo los intereses legales acumulados desde el momento de su recepción. También se deberá cancelar o renegociar el préstamo cualificado o convenido.
3. Informe
Al igual que la autorización puede ser un documento necesario que te soliciten en notaria para la escritura de compraventa. ¿Necesitas ayuda para diferencias cuál necesitas y tramitarlo? No te preocupes nos encargamos de todo.
Un informe certifica el precio máximo legal de venta, el periodo de protección legal, o confirmar si la vivienda ha sido descalificada por haber transcurrido el período de protección.
Puedes solicitar un informe para la venta de:
- Viviendas de Protección Oficial (VPO).
- Viviendas con Protección Pública (VPP).
4. Valor asignado
Cuando se vende una Vivienda de Protección, es obligatorio asignar un valor para calcular los impuestos correspondientes.
El valor que se utiliza para la escritura pública y el cálculo de impuestos es el Valor Máximo Legal de Venta (VMLV). Además, existe el valor de referencia catastral, aplicable a todas las viviendas desde el 1 de enero de 2022, que se utiliza para determinar la base imponible de ciertos impuestos al vender una vivienda.
En algunos casos, el VMLV puede ser inferior al valor de referencia catastral. Por lo tanto, se recomienda liquidar los impuestos, incluido el IRPF, basándose en el VMLV. Para garantizar que se está utilizando el valor correcto, es aconsejable obtener un informe de venta que indique el VMLV, especialmente si este es inferior al valor catastral. Este informe puede ayudar a aclarar cualquier posible duda sobre la liquidación de impuestos a un valor menor.
5. Implicaciones fiscales
Evalúa las consecuencias fiscales de vender una Vivienda Protegida, incluyendo el impuesto de plusvalía municipal, y cualquier otra consideración fiscal relevante.
Si necesitas ayuda podemos clacular tus impuestos de manera gratuita. Llamanos al 919385678
6. Asesoramiento profesional
Situaciones en las que puedes vender una Vivienda Protegida en Madrid
En Madrid, la normativa no permite que un ciudadano sea propietario de más de una VPO al mismo tiempo. Si el propietario actual desea adquirir una nueva VPO, puede vender su vivienda VPO actual a un familiar para cumplir con la normativa.
Los padres pueden vender su VPO a un hijo para ayudarlo a independizarse y establecer su propio hogar. Esto se considera una forma de herencia en vida y puede ser una solución para ayudar a los hijos a acceder a la vivienda.
Si el propietario actual desea cambiar su vivienda habitual a otra localidad o tipo de propiedad, puede vender su VPO a otra persona para que esta pueda usarla como vivienda habitual
Si la normativa de la VPO no permite descalificar la vivienda de inmediato (en algunos casos, se requiere esperar hasta 30 años), vender una la VPO al Valor Máximo Legal de venta puede ser una alternativa adecuada.
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