VPPB MADRID
VPPB Madrid: ¿Qué son las Viviendas de Protección Pública de Precio Básico?
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¿Qué son las VPPB o Viviendas de Protección Pública de Precio Básico?
Dentro de las Viviendas de Protección Oficial están las Viviendas de Protección Pública de Precio Básico que son las más importantes en Madrid. No obstante, no deben confundirse con las VPPL o Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, aunque tengan algunas semejanzas. Si tienes dudas sobre si es posible vender tu VPPB en la capital, en Templo Consulting, podemos averiguarlo por ti.
Realizamos operaciones de compraventa de todo tipo de Viviendas Protegidas, procesos de descalificación y solicitud de informes o autorizaciones de venta, porque somos especialistas en VPO. Consulta sin compromiso por tu caso concreto, resolvemos tus dudas de manera gratuita.
¿Cómo vender una VPPB en Madrid?
Generalmente las Viviendas de Protección Oficial y muchas otras Viviendas Protegidas tienen un periodo mínimo de 10 años durante el cual no está permitido vender -salvo causas justificadas-. Una vez cumplido ese plazo, no existirá ningún impedimento.
Sin embargo, algunas VPPB permiten su venta desde el día siguiente a su adquisición. Debido a que no recibieron financiación estatal, cualificada o convenida, no necesitaría autorización para proceder a la transmisión.
No obstante, siempre recomendamos que se solicite un informe de venta puesto que, normalmente es requerido por alguna de las partes que interviene en la compraventa de la vivienda: adquirente, notario, Registro de la Propiedad y/o entidad bancaria que procede a tasar la vivienda para conceder financiación al comprador. Eso sí, sólo podrán vender al precio máximo establecido. Lo que significa que el propietario perderá dinero, ya que no podrá exigir el 10% del IVA al segundo adquiriente.
Es por eso que -antes de vender una Vivienda Protegida- debemos tener en cuenta que tienen un precio máximo de venta. Y si queremos vender por encima del precio establecido tenemos que descalificarla y devolviendo las ayudas recibidas.
Otros elementos que influyen en el proceso de venta es si nuestro inmueble es de Promoción Privada o Pública y a qué Real Decreto está acogido.
Informe de venta VPPB
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- Informe de venta para una vivienda VPPB
Documentación necesaria para vender una VPPB en Madrid
Para vender una VPPB, es esencial primero realizar una consulta a la Dirección General para determinar si es necesaria una autorización o informe de venta. Tras obtener el documento correspondiente, puedes proceder a comercializar el inmueble, asegurándote de que los interesados comprendan claramente que se trata de una vivienda protegida. A partir de ahí, la documentación requerida para la venta es la misma que la de cualquier otra propiedad.
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Vender una VPPB de Promoción Privada
Las VPPB de promoción privada son aquellas viviendas cuya construcción ha sido subvencionada por un promotor privado, así como su gestión y venta posterior.
El promotor privado puede ser una persona física o una empresa. Los precios máximos legales de venta de estas viviendas están recogidos en la siguiente tabla de precios de la Comunidad de Madrid:
- ZONA A: Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.
- ZONA B: Ajalvir, Alcalá de Henares, Alcorcón, Algete, Aranjuez, Arganda del Rey, Arroyomolinos, Brunete, Ciempozuelos, Cobeña, Collado Villalba, Colmenarejo, Colmenar Viejo, Coslada, El Escorial, Fuenlabrada, Fuente el Saz de Jarama, Galapagar, Getafe, Humanes de Madrid, Leganés, Mejorada del Campo, Moraleja de Enmedio, Móstoles, Navalcarnero, Paracuellos de Jarama, Parla, Pinto, Rivas-Vaciamadrid, San Agustín de Guadalix, San Fernando de Henares, San Lorenzo de El Escorial, San Martín de la Vega, Torrejón de Ardoz, Torrelodones, Valdemoro, Velilla de San Antonio, Villanueva de la Cañada, Villanueva del Pardillo y Villaviciosa de Odón.
- ZONA C: integrada por el resto de municipios de la Comunidad de la Madrid.
Vender una VPPB acogida al Real Decreto 74/2009
¿Cómo calcular el valor máximo de venta de una VPPB?
El Real Decreto 74/2009 establece que los precios máximos legales de venta en estas viviendas, se calculan multiplicando los metros cuadrados útiles de la vivienda, incluyendo los del garaje y el trastero si los tuviera, por los precios que aparecen en la siguiente tabla. Cabe mencionar que la superficie útil para los garajes será de un máximo de 25m2 y de 8m2 para los trasteros:
A partir del 1 de enero de 2025, los precios máximos de las viviendas protegidas se actualizarán anualmente según la variación del IPC. La dirección general publicará los nuevos precios durante el primer trimestre de cada año, entrando en desde el 1 de enero.
Zona: C (Vivienda – 1.140 €)
M2 útiles: 85 m2
Garaje: No tiene
Trastero: No tiene
Cálculo:
1.140 € x 85 m2 = 96.900 €
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Descalifica para vender tu VPPB a precio de mercado
Descalificar tu vivienda de manera voluntaria para venderla a precio libre es una opción viable, siempre y cuando la normativa lo permita. Contacta con nosotros y, sin coste alguno, te informaremos si tu vivienda es apta para la descalificación voluntaria.
Es fundamental evaluar si realmente merece la pena descalificar. Para ello deberíamos analizar la diferencia entre el valor máximo legal de venta y el precio como vivienda libre. Esto lo podremos hacer mediante una valoración del inmueble.
También es importante considerar el plazo de protección que aún le quedan a la vivienda. Además, hay que tener en cuenta que el coste de la descalificación, es decir, la cantidad a devolver en concepto de ayudas recibidas, bonificaciones y exenciones, es incierto y varía según el caso, independientemente de si eres el primer o segundo propietario. Por ejemplo, si a tu vivienda le quedan solo un año de protección, podría ser más conveniente esperar que descalificarla.
Si tienes alguna duda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de explicarte en detalle tu situación particular.
Vender una plaza de garaje de una VPPB
Algunas VPPB tiene una plaza de garaje incluida en sus escrituras.
Para calcular el precio de venta de dicha plaza se hará en función de los límites de superficies, que como ya hemos comentado, en el caso de los garajes tiene un límite de 25m2 y en los trasteros de 8m2.
Aunque, al vender un garaje, podemos encontrarnos dos superficies distintas: superficie útil y superficie útil bruta. Esta última será la que se tome como referencia para calcular el valor de la plaza de garaje -ya que es una cantidad superior-.
Esta norma queda recogida en el Artículo 5.2.2 del Decreto 11/2005, de 27 de enero: «Se entiende por superficie útil de la plaza de garaje aquella que, ubicándose en espacio edificado, está constituida por la superficie conformada por la delimitación de la propia plaza, más la parte proporcional de las superficies útiles comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.»
Características de las VPPB
- Las VPPB tienen una superficie máxima de 110 m2 construidos. Mientras que las VPPL pueden tener hasta 150m2.
Estos características se especifican en el Art. 4 del Decreto 74/2009, de 30 de julio. En el que se establece el Reglamento de las Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
La solicitud de una Vivienda de Protección Pública de Precio Básico exige del posible propietario unas condiciones concretas, que desarrollamos a continuación:
Requisitos para acceder a una VPPB en Madrid
Tener más de 18 años o ser un menor emancipado. Así como no estar incapacitado para obligarse contractualmente.
Los ingresos de la unidad familiar no deben exceder el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) en 5,5 veces. En caso de ser una VPPL no se podrá exceder en 7,5 veces.
Ninguna persona de dicha unidad familiar podrá tener el pleno dominio o un derecho de real de uso o disfrute (usufructo) sobre otra casa en España.
El piso o la casa debe ser la vivienda habitual de la unidad familiar.
Aunque existen dos excepciones para este último punto:
Cuando se haya heredado una vivienda y la parte adquirida sea inferior al 50%.
Si no tuviera el usufructo, por sentencia judicial, de la vivienda familiar por separación o divorcio.
Estos requisitos deben estar vigentes en el momento de la firma del contrato privado de compraventa. Y en caso de promociones individuales para uso propio, cuando se realice la fecha de solicitud de la calificación provisional. Por otra parte, en el caso de 2ºtransmisiones, el nuevo comprador no está obligado a cumplir dichos requisitos, salvo destinar el inmueble a su vivienda habitual.
¿Qué es el IPREM?
El Indicador Público de Rentas Múltiples, que nos permitirá saber si reunimos las condiciones de la Comunidad de Madrid para acceder a una Vivienda de Protección Oficial. El margen varía en función de cada uno, por lo que hay que tener en cuenta cuál es nuestra situación en el momento de la solicitud. Es importante destacar que la cuantía del IPREM se refiere al sueldo bruto.
Para este 2020 el IPREM se sitúa en 537,84€ de ingresos brutos mensuales. Que anualmente se traduce a 6.454,03 €- en 12 pagas- o a 7.519,59 € -en 14 pagas-. De ahí que para poder solicitar una VPPB, la unidad familiar no pueda superar los 2.958,12€ de ingresos mensuales, pues en 12 pagas serían 35.497,17€ anuales y 41.357,75€ en 14.
En cambio, si queremos es adquirir una VPPL los ingresos pueden ser más elevados. Concretamente, de hasta 4.033,80€ mensuales. Que serían 48.405,23€ en 12 pagas y 53.396,93€ en 14.
Al tratarse de unos ingresos bastante elevados, gran parte de la población puede solicitar alguna de estas dos tipología de VPO en nuestra región. Además pasado el periodo de protección inicial se pueden descalificar, convirtiéndolas así en viviendas libres.
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¿A qué Reales Decretos se puede acoger una Vivienda con Protección Pública de Precio Básico?
Las Viviendas de Protección Oficial están reguladas por un Real Decreto, el cual determina la duración del régimen legal y cuándo se puede proceder a su descalificación voluntaria. Al igual que las VPPL, las VPPB se pueden acoger al Real Decreto 11/2005, de 27 de enero, que establece que la duración del régimen legal es de 20 años -con posibilidad de descalificación voluntaria transcurridos los primeros 15 y un día-.
Asimismo, estos inmuebles pueden haber obtenido un préstamo al amparo del Real Decreto 801/2005, según el cual la Vivienda no se puede descalificar de manera voluntaria, y la venta de la vivienda solo será posible en el precio de venta inicial actualizado con el IPC. Una cantidad registrada desde la primera transmisión hasta la segunda o ulteriores transmisiones.
Si existiera una segunda plaza de garaje -vinculada o no- o anejos no vinculados, el precio de estos se calcula en función de los módulos por metro cuadrado útil, en vez de por la fórmula, ya que no llevan financiación pública. No obstante, en situaciones así la duración del régimen legal es de 30 años sin posibilidad de descalificación voluntaria.
Actualmente en Madrid hay un total de 39 promociones en desarrollo con la construcción de 3.210 viviendas. Los barrios donde se están realizando estos proyectos son: Carabanchel, Méndez Álvaro, Los Olivos o Vallecas, entre otros.
También hay un importante proyecto en desarrollo en la zona norte de la ciudad, como es el Madrid Nuevo Norte, en el que se crearán más de 2.000 viviendas de Protección Oficial.
Por último, encontramos los famosos PAUs –Proyectos de Actuación Urbanística– con Viviendas de Protección Oficial ya construidas, como puede ser Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro y Ventilla.
Expertos en VPPB Madrid
No lo dudes y confía en Templo Consulting, trabajamos en toda la capital y gran parte de la Comunidad de Madrid. Somos especialistas en Vivienda Protegida y nos encargamos de todos los trámites necesarios:
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Llámanos o déjanos tu contacto. La primera consulta es gratuita y únicamente cobraremos en caso de solicitar la Autorización o el Informe de venta o de comenzar con la descalificación voluntaria.
Gracias a nuestra experiencia en esta tipología de inmuebles, hemos creado nuestra propia base de datos de clientes interesados en Vivienda Protegida, lo que agilizará todos los trámites de la venta. Y les ayudamos a conseguir financiación.
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Buenas días Nadia,
Para ello, puedes dirigirte a la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, donde te informarán sobre la posibilidad de acceder a una Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra. Estas viviendas pueden ser de Precio Básico, Precio Limitado o para Jóvenes, cuentan con una protección de 10 años y no permiten la descalificación.
Información muy detallada, les felicito por explicar de manera tan simple algo tan complejo, pero me surge una duda: respecto de venta de VPPB, la «fecha de primera transmisión», ¿es la fecha de ADJUDICACIÓN de VPPB con el consiguiente contrato de compromiso de compraventa, ó es la fecha de FORMALIZACION de la venta en escritura pública? Muchas gracias
Buenas tardes José,
Lo primero de todo darle las gracias por su comentario. La fecha a partir de la cual podemos contar el periodo de protección y por tanto condiciona el valor de venta es la fecha de calificación definitiva de la vivienda expedida por la Comunidad de Madrid.
Si está pensando en vender su VPPB en Madrid, puede enviarnos sus datos (fecha de calificación definitiva, expediente de la vivienda y dirección exacta del inmueble) a nuestro correo info@temploconsulting.com, junto a su nombre, número de teléfono y consulta. Esta información se le facilita sin coste alguno ni compromiso. Quedamos a su completa disposición, un cordial saludo y gracias por confiar en Templo Consulting.
Hola, tengo una duda.
Hoy hemos ido a ver un piso para comprar de segundamano, el comercial de la inmobiliaria nos ha dicho que es un VPPB cuyo periodo de protección es de 30 años (le quedan 16 años), cosa que nos ha sorprendido porque habíamos visto que ese periodo era de un máximo de 20 años. Así que me he puesto a buscar algo de info por google y en el único sitio que he encontrado algo al respecto ha sido en esta web, concretamente en el siguiente párrafo:
«»Si existiera una segunda plaza de garaje -vinculada o no- o anejos no vinculados, el precio de estos se calcula en función de los módulos por metro cuadrado útil, en vez de por la fórmula, ya que no llevan financiación pública. No obstante, en situaciones así la duración del régimen legal es de 30 años sin posibilidad de descalificación voluntaria.»»
No obstante no me ha quedado muy claro. El piso consta de una plaza de garaje y un trastero (ni idea de si están vinculados o no). No sé si sabrían decirme donde poder encontrar más información sobre la posible duración de los 30 años, porque por más que he buscado no he encontrado nada más al respecto.
Un saludo y gracias por adelantado.
Buenos días David,
Dentro de las VPPB, existen aquellas que están amparadas por el Decreto 11/2005, con un período de protección de 30 años desde la fecha de calificación definitiva para las que se acogieron a las medidas de financiación del Real Decreto 801/2005 de 1 de julio. Estas viviendas no permiten la descalificación voluntaria. En caso de no haberse acogido a dichas medidas, el período de protección es de 20 años desde la fecha de calificación definitiva.
Si tienes dudas sobre la vinculación del garaje y trastero, sería recomendable revisar la documentación específica de la vivienda o consultar directamente con la Comunidad de Madrid para obtener una información más precisa.
Hola buenos dias tengo una vivienda PPBL que ya esta desprotegida con su certificado de conformidad de la Comunidad de Madrid,mi pregunta es : La puedo vender al precio del mercado libre ?????
saludos
Buenos días Juan Carlos,
Si ya tienes el Informe de Venta de la Comunidad de Madrid, el siguiente paso es presentar ese documento en el Registro de la Propiedad, para que el Registrador quite la protección de la vivienda y así cuando se saque una Nota Simple para la venta, ésta aparezca limpia.
Si estás interesado en conocer nuestra forma de trabajar, envíanos un correo a info@temploconsulting.com con tu información de contacto y valoramos tu vivienda sin compromiso. Un cordial saludo.
Como adjudicatario (Mi Hijo) de una Vivienda VPPB (Vivienda de Protección Publica para venta de precio Básico) en la Comunidad de Madrid. Le han indicado que el IVA es del 10 %.
Esto es así ?
No es del 4 % ?
Hola Vicente,
La agencia tributaria indica lo siguiente:
«La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:
10% con carácter general,
4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.»
Un artículo muy detallado, tengo una consulta, puedo comprar una vivienda VPPB de segunda mano (aún protegida) si no cumplo las condiciones mínimas? Es decir, si tengo otra vivienda en propiedad.
Buenos días, José Manuel,
Efectivamente, podrás comprar una vivienda de protección aunque ya seas titular de otra. El único requisito es que la vivienda protegida que adquieras debe ser tu residencia habitual. El resto de condiciones mínimas son exclusivas para primeros adquirientes.
Muchas gracias por escribirnos.