¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca?

22 May

subrogación de hipotecaAntes de plantearnos un cambio de entidad bancaria, debemos preguntarnos: ¿cuánto cuesta una subrogación de hipoteca? Gracias a este procedimiento podremos trasladar nuestro préstamo a otra entidad financiera, que nos ofrezca mejores condiciones. También es correcto llamar a este paso subrogación de acreedor. Se trata de una buena estrategia para pagar menos intereses. Especialmente si nuestro préstamo hipotecario se dio en los años de la crisis económica de 2008. Todos los bancos tienen ofertas de este tipo. Incluso hay departamentos específicos para realizar estos servicios. Existe otro tipo de subrogación que es a deudor, en la cual se hace un cambio de titular o titulares del préstamo. Desde nuestra inmobiliaria para vender casa en Madrid, podemos ayudarte a conseguir la financiación que mejor se adapte a tus circunstancias ¡Te informamos sin compromiso!

Los gastos de subrogar una hipoteca

Sin embargo, realizar la subrogación de hipoteca tiene un coste. Por ello, es importante calcular cuánto cuesta una subrogación de hipoteca para saber si nos va a salir rentable. En caso de que el ahorro sea mínimo, puede que acabe saliendo igual o más cara. A veces nos entra la duda y no sabemos si es mejor subrogar o cancelar nuestra hipoteca. En este artículo os contamos las ventajas y desventajas de cada opción.

No podemos olvidar que la subrogación de hipoteca está regulada por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. En esta ley se reflejan las comisiones máximas que nos pueden cobrar por realizar el cambio, de manera que podamos calcular de antemano lo que nos va a costar. A raíz de ser aprobada la Ley de Crédito inmobiliario, en junio de 2019, si realizamos una subrogación en los 3 primeros años de la hipoteca este procedimiento no tiene ningún tipo de coste para el cliente. Si lo hacemos antes de este plazo, el coste será de un 0,15%.

Aun así, hay otros gastos que no están reglados, aunque podemos hacernos una idea aproximada de cuál será su coste. A continuación, explicamos los diferentes gastos de este cambio hipotecario.

Comisiones regladas

Comisión por subrogación de hipoteca:

Se trata de una comisión que nos cobra la entidad bancaria por irnos a otro banco. Se trata de una de las comisiones reguladas por la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos. El precio máximo (que es el que utilizan todos los bancos) es del 0,5% durante los primeros 5 años del contrato y del 0,25% a partir del sexto.

Las hipotecas más antiguas pueden tener un porcentaje más elevado. Según la legislación, las hipotecas firmadas entre el 27 de abril de 2003 y el 31 de diciembre de 2007 tienen una comisión máxima del 0,5%. Por último, las hipotecas anteriores al 27 de abril de 2003 tienen una comisión máxima del 1%.

Esto es así porque se trata de una ley que surgió en la crisis, para conseguir mejores condiciones a las personas que las suscribieron en esa época.

Gastos de notaría:

Los gastos de notaría por esta gestión están establecidos en 30,05€.

Gastos de registro:

Para calcular los gastos de registro, necesitamos coger la calculadora y realizar una serie de operaciones, ya que la cuantía es variable. En el Real Decreto 1427/1989 vienen establecida la cuantía a pagar según el valor de la finca:

  1. a) Si el valor de la finca o derecho no excede de 6.010,12 euros, 24,040484 euros.
  2. b) Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,61 euros, 1,75 por 1.000.
  3. c) Por el exceso comprendido entre 30.050,62 y 60.101,21 euros, 1,25 por 1.000.
  4. d) Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros, 0,75 por 1.000.
  5. e) Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros, 0,30 por 1.000.
  6. f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000.

En los casos de novación o subrogación de hipoteca, como este caso, se utiliza como base el capital pendiente de amortizar y se reduce en un 90 por 100.

En cualquier caso, no se puede pagar más de 2.181,673939 euros ni menos de 24,040484 euros.

Es decir, primero calculamos el capital pendiente de amortizar. Luego comprobamos donde se encuentra la cuantía, se reduce en un 90% y se paga la cuantía restante. Lo normal es que no se supere los 100€.

Por ejemplo, si nuestro capital pendiente a amortizar es de 200.000€, el 10% es 20.000€ y aplicando la comisión de 1,75 por 1000, saldría por 35€ (1,75×20€).

Gastos no reglados

Compensación por riesgo de tipo de interés:

Cuando la hipoteca que se traslada es fija, es posible que se cobre una compensación por riesgo de tipo de interés. Esta compensación no está reglada por la ley, por lo que la entidad bancaria puede cobrarnos lo que quiera. De forma habitual su coste oscila entre el 0,5% y el 5%.

Tasación:

Los gastos de tasación dependerán de la entidad tasadora. Lo que mucha gente no sabe es que nosotros podemos elegir entidad tasadora si la del banco nos parece muy cara. La tasación será obligatoria si la vivienda tiene más de seis meses. En total, los gastos de tasación suelen suponer unos 300€.

Gestoría:

Por último, tenemos que mencionar los gastos de gestoría. Aquí es donde los bancos pueden llevar a establecer un porcentaje más alto. De media se sitúan entre los 200 y los 400 euros pero no está regulado.

Impuestos

En el aspecto de los impuestos, tenemos buenas noticias. A la hora de calcular cuánto cuesta una subrogación de hipoteca no tendremos que tener en cuenta el IVA ni el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Igualmente, tampoco hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).

Esto es muy interesante si se realiza una venta de vivienda, porque el nuevo acreedor se evita pagar estos impuestos. Esto no pasaría en el caso de que pidiera un nuevo préstamo hipotecario.

Solo habría que pagar si después de la subrogación hacemos una novación para ampliar capital.

¿Nuestro banco tiene que aceptar la subrogación de hipoteca?

Si realizamos estos cálculos y descubrimos que el cambio nos sale rentable podemos solicitar la subrogación. El procedimiento es muy sencillo. El nuevo banco solicitará vía notario los datos del préstamo para el cambio. Tu antigua entidad tendrá 15 días naturales para realizar una contraoferta que iguale o supere la de la nueva entidad. En caso de que lo haga, en un proceso que se llama enervación, estaremos obligados a aceptar la propuesta de nuestro banco y no podremos cambiar de entidad.

Aun así, iniciar el proceso de subrogación nos habrá ayudado a conseguir las mejores condiciones para nuestra hipoteca. Para los consumidores, especialmente los que quieren cambiar de una hipoteca a tipo variable a una de tipo fijo, se trata de una opción muy interesante.

¿Cuándo es conveniente realizar una subrogación de hipoteca?

Préstamos firmados antes del 1 de enero de 2013

Si se solicitó un préstamo hipotecario antes de esta fecha, los usuarios pueden beneficiarse de desgravaciones en la renta por esta vivienda. En estos casos, si solicitamos la subrogración se perderían estas bonificaciones.

Préstamos firmando entre 2013 y 2017

En estos casos sí sería conveniente solicitar una subrogación de la hipoteca. Durante este periodo, los tipos medios de los préstamos rondaban entre el 3% y el 4%. Ahora la media de los tipos se sitúa por debajo del 3% por lo que es fácil mejorar las condiciones del préstamo firmado anteriormente.

¿Quieres realizar una subrogación de hipoteca? En Templo Consulting podemos ayudarte. Consulta con nosotros sin compromiso y consigue las mejores condiciones de financiación para tu hipoteca.

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Un comentario

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    Óliver

    Buenas,
    Tengo una hipoteca tipo fijo (5.4%) constituida con Caja Navarra en Oct. 2007 (200000€), y estoy en trámites para subrogarla a otra entidad (el interés baja a la mitad), quedan por pagar 170000€. En la escritura del préstamo aparece que tengo un porcentaje del 2% en caso de cancelación total o subrogación. Es legal? Hay que pagar algún gasto más por subrogación o cancelación total? Por otro lado, mi nueva entidad me dice que será mejor para mi la constitución de una nueva hipoteca con ellos porque las condiciones serán mejores que subrogando. Pero, me surge la duda de si tanto con una u otra opción puedo seguir con la desgravación fiscal por vivienda habitual en los años sucesivos. Me conceden el 80% de la tasación, y es posible que tenga que amortizar capital para poder firmar las nuevas condiciones, por lo que perdería la desgravación de este año de todo lo que supere los 9000€, es correcto? Cuánto es ese porcentaje de desgravación?
    He llegado a su artículo de «Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca» porque estaba buscando información sobre este cambio, y me gustaría que me pudieran ayudar.
    Muchas gracias.
    Saludos

    Reply

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