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¿Qué es la Subrogación de Hipoteca?
En la mayoría de los casos, cuando decides subrogar tu hipoteca, es este nuevo banco quien se encarga de la mayoría de los pagos. No obstante, es fundamental conocer en detalle todos los gastos asociados, tanto los que asume el banco como los que podrías tener que pagar tú como cliente.
La subrogación hipotecaria es el proceso mediante el cual se cambia la hipoteca de una entidad bancaria a otra con el objetivo de mejorar las condiciones del préstamo, ya sea en términos de intereses, plazos o cualquier otro aspecto contractual.
¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?
Gastos de subrogación que paga el banco
Gastos de notaría
Cuando decides subrogar una hipoteca, estás moviendo la responsabilidad de pagarla de un banco a otro. Un notario está ahí para asegurarse de que todas las firmas sean auténticas y de que todo se haga según la ley. También se asegura de que entiendas bien los nuevos términos de tu hipoteca.
Gastos de gestoría
Después de que el notario haya formalizado las escrituras de subrogación hipotecaria, se necesita una gestoría para ocuparse de toda la tramitación con el Registro de la Propiedad. La gestoría se encarga de preparar y presentar toda la documentación necesaria ante el Registro para que se inscriba correctamente la nueva hipoteca a tu nombre.
Gastos de registro
Inscribir la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad necesario para terminar el proceo
Al inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se crea un registro público que notifica a terceros interesados sobre la existencia de la hipoteca. Esto proporciona seguridad jurídica tanto para el propietario como para el prestamista.
Para el propietario, significa que cualquier potencial comprador o acreedor podrá ver que la propiedad está hipotecada y, por lo tanto, protegerá sus intereses al conocer las deudas pendientes sobre la propiedad. Para el prestamista, la inscripción en el registro asegura su derecho preferente sobre la propiedad en caso de incumplimiento del préstamo.
En resumen, inscribir la nueva hipoteca en el Registro de la Propiedad es una medida legalmente requerida que protege los intereses tanto del propietario como del prestamista y proporciona transparencia en las transacciones inmobiliarias.
Gastos de subrogación que paga el cliente
Gastos de tasación de la vivienda
Es imprescindible que el interesado solicite una nueva tasación del inmueble, ya que el banco lo requerirá para proceder con el cambio de su hipoteca. Esta exigencia se fundamenta en que el valor del inmueble puede variar, y el banco debe conocer su valor actualizado para establecer las condiciones de la subrogación de manera adecuada.
El costo de una tasación en Madrid puede variar dependiendo de varios factores, como el tipo de propiedad, su ubicación, el tamaño del inmueble y la empresa tasadora seleccionada. Generalmente, los precios pueden oscilar entre 200 y 600 euros, aproximadamente, para una tasación estándar de una vivienda. Es recomendable solicitar presupuestos específicos a varias empresas tasadoras para obtener una estimación precisa según las características del inmueble a tasar.
Comisión por subrogación
La comisión por subrogación es un coste que el banco puede aplicar al realizar un cambio de acreedor o de deudor en el contrato de préstamo hipotecario. La subrogación implica modificar cualquier elemento personal del contrato, ya sea el prestamista o el prestatario.
Cuando se busca cambiar al deudor del préstamo, se requiere el consentimiento del banco. Generalmente se habla de subrogación hipotecaria cuando se realiza un cambio de acreedor, es decir, trasladar tu hipoteca a otro banco para obtener mejores condiciones.
En todos los casos, el banco tiene derecho a cobrar una comisión por la subrogación del deudor si acepta el cambio, debido a los trámites y análisis de riesgo que implica modificar el contrato.
En el caso de una subrogación de acreedor, más común porque el banco original no puede negarse, también se puede aplicar una comisión. Esta suele ser un porcentaje del saldo pendiente, pero está limitada por ley (no supera el 2%).
En 2024, el gobierno ha eliminado las comisiones por cambiar una hipoteca variable a fija mediante un decreto que estará vigente durante todo el año. Esta medida también se aplica si se cambia de una hipoteca variable a mixta.
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¿Hipoteca fija o variable?
La diferencia entre una hipoteca fija y una variable radica en la elección entre un préstamo hipotecario con cuotas constantes a lo largo del tiempo, aunque el tipo de interés inicial pueda ser más alto, o uno que fluctúa según un índice de referencia (como el Euríbor a un año).
Al decidir entre una hipoteca fija o variable, es importante considerar tres factores:
- El plazo del préstamo.
- Las expectativas de ingresos.
- La capacidad de hacer frente a posibles aumentos rápidos en los tipos de interés.
La hipoteca de interés fijo se caracteriza por tener cuotas estables, ofreciendo certidumbre sobre el pago mensual durante toda la vida del préstamo, sin verse afectada por las fluctuaciones del mercado. Aunque inicialmente puede tener un tipo de interés más alto que una hipoteca variable, permite una amortización de capital más lenta.
Este tipo de préstamo es especialmente adecuado para plazos más cortos, típicamente hasta 20 años, aunque también se pueden encontrar opciones con plazos más largos, incluso hasta 30 años. La hipoteca fija elimina el riesgo de incrementos en los tipos de interés, garantizando estabilidad en los pagos mensuales.
Por otro lado, la hipoteca de interés variable se ajusta según un índice de referencia (generalmente el Euríbor), más un diferencial establecido por el banco. Aunque ofrece cuotas iniciales más bajas y plazos de amortización más prolongados, está sujeta a revisiones periódicas (anuales o semestrales), lo que implica posibles variaciones en la cuota mensual según las fluctuaciones del índice de referencia.
¿Subrogar o cancelar una hipoteca? ¿Cuál es mejor?
Otra de las opciones puede ser la cancelación de la hipoteca. Por este medio el cliente cancela por completo el préstamo hipotecario y constituir una nueva en otra entidad. Para realizar esta operación de manera correcta, debemos llevar a cabo una serie de gestiones, que en el caso de no hacerlas correctamente podemos tener problemas en un futuro. Si hemos terminado de pagar el préstamo por completo y no realizamos las gestiones pertinentes, pueden aparecer cargas no deseadas en la nota simple de la vivienda. Si no sabes cómo llevar a cabo estas gestiones, en este artículo puede consultar todos los pasos a seguir. En nuestro caso, cancelamos la hipoteca para solicitar una nueva, deberemos afrontar los gastos correspondientes a:
- Gastos de comisión por cancelación.
- Gastos de notaría, registro y gestoría.
- Tasación.
- Impuestos: Actos Jurídicos Documentados (AJD).
A esto hay que añadirle los gastos que pueda conllevar abrir una nueva hipoteca en otra entidad financiera.
¿Subrogamos o cancelamos la hipoteca?
Entonces, ¿Qué es más rentable subrogar o cancelar la hipoteca? Vistos los requisitos de cada una de estas gestiones, entendemos que la subrogación de una hipoteca puede salir más rentable que una cancelación. Pero debemos tener en cuenta, que cualquier momento no es bueno para la subrogación. Si queremos subrogar nuestra hipoteca, deberemos hacerlo durante los primeros años, ya que el pago de intereses aún no supera la amortización de capital.
Otra de las opciones que nos ofrece la subrogación, es la posibilidad de adquirir una vivienda de segunda mano con carga hipotecaria. De manera que el vendedor subrogaría su hipoteca al comprador. Cabe destacar que en estos casos, la entidad financiera tiene siempre la última palabra.
Si necesitas ayuda con tus gestiones bancarias, no dudes en ponerte en contacto con Templo Consulting. Somos una inmobiliaria en Madrid especializada en este tipo de operaciones.
Al decidir entre una hipoteca fija o variable, es importante considerar tres factores:
- El plazo del préstamo.
- Las expectativas de ingresos.
- La capacidad de hacer frente a posibles aumentos rápidos en los tipos de interés.
La hipoteca de interés fijo se caracteriza por tener cuotas estables, ofreciendo certidumbre sobre el pago mensual durante toda la vida del préstamo, sin verse afectada por las fluctuaciones del mercado. Aunque inicialmente puede tener un tipo de interés más alto que una hipoteca variable, permite una amortización de capital más lenta.
Este tipo de préstamo es especialmente adecuado para plazos más cortos, típicamente hasta 20 años, aunque también se pueden encontrar opciones con plazos más largos, incluso hasta 30 años. La hipoteca fija elimina el riesgo de incrementos en los tipos de interés, garantizando estabilidad en los pagos mensuales.
Por otro lado, la hipoteca de interés variable se ajusta según un índice de referencia (generalmente el Euríbor), más un diferencial establecido por el banco. Aunque ofrece cuotas iniciales más bajas y plazos de amortización más prolongados, está sujeta a revisiones periódicas (anuales o semestrales), lo que implica posibles variaciones en la cuota mensual según las fluctuaciones del índice de referencia.
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Preguntas frecuentes
Principalmente, necesitas tener una hipoteca vigente y solicitar la subrogación a otra entidad financiera. El nuevo banco realizará un análisis de riesgos y puede solicitar una tasación actualizada del inmueble.
Los documentos requeridos pueden incluir la escritura de la hipoteca original, el último recibo de pago, la tasación actualizada del inmueble, y documentación personal y financiera que el nuevo banco pueda solicitar.
El proceso puede variar, pero generalmente puede completarse en varias semanas, dependiendo de la rapidez con la que se proporcionen los documentos requeridos y se realicen las evaluaciones por parte del nuevo banco.
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Un pensamiento en & ldquo; ¿Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca? y rdquo;
Buenas,
Tengo una hipoteca tipo fijo (5.4%) constituida con Caja Navarra en Oct. 2007 (200000€), y estoy en trámites para subrogarla a otra entidad (el interés baja a la mitad), quedan por pagar 170000€. En la escritura del préstamo aparece que tengo un porcentaje del 2% en caso de cancelación total o subrogación. Es legal? Hay que pagar algún gasto más por subrogación o cancelación total? Por otro lado, mi nueva entidad me dice que será mejor para mi la constitución de una nueva hipoteca con ellos porque las condiciones serán mejores que subrogando. Pero, me surge la duda de si tanto con una u otra opción puedo seguir con la desgravación fiscal por vivienda habitual en los años sucesivos. Me conceden el 80% de la tasación, y es posible que tenga que amortizar capital para poder firmar las nuevas condiciones, por lo que perdería la desgravación de este año de todo lo que supere los 9000€, es correcto? Cuánto es ese porcentaje de desgravación?
He llegado a su artículo de «Cuánto cuesta una subrogación de hipoteca» porque estaba buscando información sobre este cambio, y me gustaría que me pudieran ayudar.
Muchas gracias.
Saludos