Cómo subrogar la hipoteca a otra persona

26 Mar

Subrogar la hipoteca a otra personaLa subrogación de una hipoteca, consiste en el cambio a otra entidad bancaria que nos ofrezca mejores condiciones para nuestro préstamo. Aunque antes de realizar este cambio, debemos tener en cuenta algunos aspectos y saber cuánto nos va a costar la subrogación de la hipoteca. También se puede dar el caso de subrogar la hipoteca a otra persona. Estos casos se dan cuando el comprador de una vivienda adquiere la hipoteca del vendedor y paga la diferencia hasta el precio de venta. Este trámite recibe el nombre de subrogación por cambio de deudor.

En otra ocasión os hablamos de cómo vender una casa con hipoteca. La subrogación por cambio de deudor es una de las opciones para llevar a cabo esta venta. Pero, ¿es rentable esta operación? ¿Qué ventajas e inconvenientes tiene?

¿Qué hace el banco en estos casos?

En primer lugar, debemos tener en cuenta que el banco puede o no aceptar la subrogación al comprador. La entidad financiera no está obligada a aceptar este cambio. Esta normativa está regulada por la Ley 2/1994 de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. Para aceptar la subrogación por cambio de deudor, primero deberá estudiar al nuevo deudor y analizar si será capaz de asumir esa deuda. Una vez aceptado el cambio, la entidad financiera está obligada a informar al nuevo deudor de las condiciones del préstamo.

Según la Ley Hipotecaria, el vendedor del inmueble, quedará exento del pago de la escritura si así lo establecen en la firma de la escritura de la compraventa, siempre y cuando el banco de su consentimiento expreso o tácito.

Subrogación expresa o tácita

  • Subrogación expresa. En este tipo de subrogación la entidad financiera está presente en la Notaría en el momento de la compraventa de la vivienda. Acepta al comprador como el nuevo deudor del préstamo mediante una escritura notarial. Esta opción es la más conveniente para todas las partes implicadas.
  • Subrogación tácita. En esta modalidad, tanto vendedor como comprador están de acuerdos en que el comprador asumirá la deuda pendiente, pero sin el consentimiento del banco. Aún así el banco aceptará el cambio, pero no otorgará la escritura notarial al comprador. Esta opción deja en una mala posición al comprador, ya que al no haber escritura notarial, ni inscripción en el Registro de la Propiedad, no hay pruebas válidas de la aceptación de subrogación. En un futuro el comprador podría tener problemas si quisiera vender el inmueble. O el propio banco reclamar los pagos pendientes al antiguo vendedor.

Ventajas de subrogar la hipoteca a otra persona con el consentimiento del banco

Siempre y cuando el banco de su consentimiento, subrogar la hipoteca a otra persona, puede resultar una operación más económica que una compraventa tradicional. Esto se debe al ahorro de comisiones y gastos a la hora de abrir una nueva hipoteca, ya que no está permitido que la entidad financiera cobre al nuevo deudor por los gastos de apertura.

Otra de las ventajas es que el comprador se ahorraría las tasas correspondientes al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por otro lado, en estos casos, el vendedor también se ahorraría los gastos correspondientes a la cancelación de su hipoteca.

 

En definitiva, subrogar la hipoteca a otra persona puede ser una práctica ventajosa para ambas partes, siempre y cuando exista el consentimiento de la entidad financiera. No es recomendable llevar a cabo este trámite sin su consentimiento, ya que puede acarrear graves inconvenientes tanto para el vendedor como para el comprador.

 

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