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¿Cómo vender un piso recién comprado en Madrid?
Pasos para vender un piso recién comprado
1. Contrata a un profesional
En Templo Consulting, la consultora inmobiliaria más completa y económica de Madrid, nos encargamos de todo lo relacionado con la venta de tu propiedad por solo 2.950€ + IVA. Nuestro equipo de profesionales es experto en este tipo de transacciones, asegurando un servicio integral y eficiente para alcanzar tus objetivos inmobiliarios. Además, ofrecemos la garantía de que si no vendemos tu propiedad, no pagas ningún honorario.
2. Valorización del mercado
Al momento de vender un piso recién comprado, es crucial evaluar si el mercado inmobiliario ha experimentado cambios en el valor de las propiedades en tu área. ¿Los precios han subido desde que adquiriste el piso? ¿O han bajado? Realizar un análisis comparativo te ayudará a establecer un precio competitivo y realista para tu propiedad.
3. Consideraciones legales
Es fundamental revisar el contrato de compraventa que firmaste, ya que algunos contratos pueden incluir cláusulas que limitan la venta de la propiedad durante un período específico. Se aconseja consultar con uno de nuestros expertos especializados en derecho inmobiliario para comprender tus obligaciones contractuales y posibles penalizaciones.
4. Implicaciones fiscales
Dos impuestos cruciales en este contexto son el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y la plusvalía municipal. Es esencial tener en cuenta que el IRPF no considera el período de tenencia de la propiedad desde su adquisición hasta la venta. Por otro lado, en cuanto a la plusvalía municipal, hasta el año 2023, si vendías un inmueble en menos de un año, no pagabas plusvalía municipal. Sin embargo, a partir del 2023, si vendes un inmueble, se aplica un coeficiente del 0,15 y un tipo impositivo del 29% (Madrid) para calcular la plusvalía municipal.
4. Reforma
Realizar una reforma puede aumentar el valor de una vivienda significativamente al hacerla más atractiva y funcional para los compradores. Mejoras estéticas, modernización de instalaciones, ampliación de espacios habitables y cumplimiento de normativas pueden justificar un aumento en el precio de venta, mejorando así la percepción y el interés de potenciales compradores.
5. Marketing y visibilidad
Utiliza diversas plataformas y estrategias de marketing para promocionar tu propiedad. Desde portales inmobiliarios hasta redes sociales y contactos personales, asegúrate de que tu piso esté visible para potenciales compradores interesados en tu área. Destaca las características únicas de la propiedad y presenta imágenes de calidad para atraer la atención de los compradores.
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¿Cuál es el plazo para vender una vivienda recién comprada?
Vender una vivienda habitual antes de los 3 años
¿Qué es una vivienda habitual?
Según la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), una vivienda habitual se define como aquella donde el contribuyente resida de forma continua durante al menos 3 años o de manera efectiva y permanente en un plazo no superior a doce meses desde la compra o finalización de las obras. Es esencial comprender esta definición para garantizar un adecuado tratamiento fiscal en tus transacciones inmobiliarias.
Hacienda emplea diversas vías para identificarla, como el registro de empadronamiento, los datos del domicilio fiscal en la AEAT y el consumo de suministros. Este aspecto cobra relevancia al reinvertir las ganancias en otra propiedad, ya que puede determinar si estás exento de pagar impuestos por la venta en tu declaración de la Renta.
¿Se puede comprar y vender un piso en el mismo año?
Sí, no hay ningún problema al si quieres comprar y vender un piso en el mismo año.
El proceso generalmente involucra vender tu propiedad actual y, una vez completada la venta, usar el dinero obtenido para la compra del nuevo piso. Sin embargo, es importante tener en cuenta que ambos procesos deben coordinarse de manera eficiente.
Excepciones en las que Hacienda considera que una vivienda es habitual :
- Inadecuación de la vivienda actual debido a una discapacidad del propietario, su cónyuge o un familiar de hasta tercer grado que resida en el inmueble.
- Fallecimiento del contribuyente.
- Separación matrimonial.
- Traslado laboral.
- Obtención del primer empleo o cambio de empleo.
Por ejemplo, cambios significativos en tu situación personal o financiera, como una reubicación laboral inesperada o dificultades económicas, podrían requerir la venta anticipada de la propiedad. En tales casos, es esencial considerar los costes asociados a la transacción, como gastos notariales, impuestos y comisiones de agencia.
Se recomienda siempre buscar asesoramiento de un profesional inmobiliario o financiero antes de tomar cualquier determinación. Puedes llamarnos al 919385678 o escribirnos a info@temploconsulting.com.
¿Qué impuestos se pagan al vender un piso que acabo de comprar?
Al vender un piso que acabas de comprar, deberás afrontar tanto los impuestos relacionados con la venta como los que pagaste en su momento al adquirirlo. En Madrid, los impuestos al comprar un inmueble son el ITP o IVA y el AJD. En cuanto a la venta, los impuestos a considerar son la Plusvalía Municipal y el IRPF. A continuación, te explicamos en detalle cada uno de estos impuestos.
Plusvalía municipal al vender
La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana desde la adquisición hasta la venta del inmueble. El importe a pagar varía en función de la comunidad autónoma y el tiempo que hayas sido propietario de la vivienda.
IRPF al vender
Si vendes un inmueble que acabas de comprar y obtienes ganancia patrimonial (vendido por un precio superior al de compra), deberás pagar el IRPF. Si lo vendes por menos o al mismo precio que lo compraste, estarás exento de este impuesto.
También puedes estar exento del pago del IRPF si reinviertes íntegramente el importe de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual o si eres mayor de 65 años.
ITP al comprar
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se debe abonar al adquirir una vivienda de segunda mano. Si la vivienda es nueva, en lugar del ITP se paga el IVA. En Madrid, el tipo impositivo del ITP es del 6% del valor de la compraventa.
AJD al comprar
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es un tributo que debe abonar el comprador, y se aplica tanto en la adquisición de viviendas nuevas como de segunda mano. En Madrid, el tipo impositivo del AJD es del 0,75% del valor de la compraventa.
¿Cuáles son los gastos asociados a la venta de una vivienda recién adquirida?
La venta de una vivienda recién comprada conlleva una serie de gastos que pueden representar entre un 5% y un 15% del precio de venta, dependiendo de diversos factores. Estos costes se distribuyen en tres etapas principales: antes, durante y después de la venta.
- Nota Simple: Generalmente, antes de proceder a la venta de una vivienda, se incurre en el gasto de obtener una Nota Simple. Sin embargo, dado que acabas de adquirir la propiedad, deberías haberla inscrito en el Registro de la Propiedad. En el momento de la inscripción, deberías haber recibido la Nota Simple.
- Certificado energético: Al igual que el gasto previo, este también se elimina al vender una propiedad recién adquirida. El certificado de eficiencia energética es un requisito obligatorio para la comercialización de inmuebles, lo que sugiere que el propietario anterior debería haber facilitado uno con una validez de 10 años. El ahorro financiero estimado varía entre 100€ y 140€, dependiendo de la ubicación de la vivienda y del profesional contratado para emitir el certificado.
- Gastos de Cancelación de Hipoteca: Pueden oscilar entre 400€ y 1.100€, según el método utilizado para la cancelación.
- Comisión Inmobiliaria: Varía entre el 3% y el 7% del precio de venta más IVA, aunque existen opciones más económicas con agencias inmobiliarias sin comisión. En Templo Consulting cobramos solo 2.950€ +IVA, y pagas después de la firma de la escritura pública.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Debe pagarse si se obtiene ganancia patrimonial en la venta de la vivienda.
- Plusvalía Municipal: Se calcula según el valor catastral del suelo o la diferencia entre el precio de venta y compra.
- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Se prorratea entre el vendedor y el comprador si la venta ocurre a mitad de año.
¿Qué pasa con la hipoteca en una vivienda que acabo de comprar?
Cuando se trata de la hipoteca en el contexto de comprar y vender una vivienda, existen consideraciones importantes a tener en cuenta, especialmente si has adquirido la propiedad mediante un préstamo hipotecario.
Opciones a considerar:
Esta es la opción más común. Implica liquidar la hipoteca para liberar la propiedad de cargas antes de formalizar la venta ante notario. Si vendes por encima del saldo pendiente, puedes cancelar la hipoteca al momento de la escritura. En caso de vender por menos, el dinero recibido se destina a saldar la deuda y el remanente puede convertirse en un nuevo préstamo.
Con esta alternativa, transmites la hipoteca al comprador, quien asume la responsabilidad del préstamo. Tanto el comprador como la entidad financiera deben aprobar esta transferencia.
En Templo Consulting nos encargamos de todos los aspectos relacionados con la venta de tu propiedad, desde la valoración inicial y el análisis de mercado hasta la preparación de la documentación necesaria. Además, gestionamos la promoción del inmueble, las visitas y las negociaciones con los posibles compradores para facilitarte todo el proceso.
¿Puedo vender una casa que acabo de comprar si encuentro otra casa antes?
Todo dependerá de cuál sea nuestra situación económica en el momento de la compra. Si tenemos ahorros suficientes y ya hemos cancelado la hipoteca de la vivienda anterior, tendremos libertad para vender con menos urgencia. Pero si estamos contando con el dinero de la venta para realizar la compra del piso nuevo, será necesario ajustar el precio de venta al mercado, para vender el piso en Madrid más rápidamente.
Otra situación muy habitual es querer vender un piso con hipoteca, en cuyo caso tendremos que elegir entre una de estas opciones:
- Subrogar la hipoteca al comprador.
- Contratar una hipoteca puente -que nos permitirá comprar la nueva vivienda mientras se vende la nuestra- .
- Ampliar el crédito que ya tenemos concedido para adquirir esa segunda residencia.
- O pedir una segunda hipoteca.
De todas formas, siempre existe la posibilidad de negociar con el vendedor del otro piso un plazo más largo para cerrar la operación. Logrando así más tiempo para vender nuestro piso.
Sean cuales sean tus circunstancias, en nuestra agencia inmobiliaria podemos ayudarte. Gracias a nuestra tarifa plana de 2.950€+IVA, podrás ahorrar hasta entre 12.000€ y 15.000€ en la operación. Ofrecemos un servicio integral, con somos una de las inmobiliarias más económicas de Madrid.
Asimismo, tenemos más de 10 años de experiencia en el sector. Por lo que, si estás pensando en vender tu piso y comprar otra casa (aunque no esté en Madrid), somos la inmobiliaria ideal.
Certificado de deuda cero
¿Qué dificultades puedes encontrar al vender un piso recién comprado en Madrid?
Desconfianza del comprador
El primer obstáculo al vender un piso recién comprado es la desconfianza del nuevo comprador. Puede surgir la pregunta de por qué se vende la propiedad tan pronto después de la compra. La mejor manera de abordar esto es siendo transparente, sin entrar en detalles personales. Razones como cambios familiares, traslados laborales, o necesidades específicas pueden explicar la decisión.
Depreciación del valor
Es crucial verificar si el valor de la propiedad ha disminuido desde su adquisición, incluso en un corto período de tiempo. El mercado inmobiliario es dinámico y puede experimentar cambios repentinos debido a factores externos como crisis económicas, cambios legislativos o fluctuaciones en los tipos de interés.
Factores del entorno
Aspectos que no fueron considerados inicialmente al comprar la propiedad pueden afectar su venta posteriormente. Esto incluye la falta de servicios públicos adecuados, infraestructuras municipales insuficientes, problemas de transporte público o limitaciones en el desarrollo comercial local.
¿Cuáles son las ventajas de vender un piso de obra nueva?
Sin embargo, no todo van a ser malas noticias. Un punto a favor del vendedor, es que al transmitir un piso de obra nueva, el nuevo propietario podrá disfrutar de aquellas garantías que todavía estén en vigor.
En función del tiempo transcurrido desde que finalizó la obra, el comprador podrá reclamar:
- Los acabados finales, si compran el mismo año de construcción del piso.
- Los defectos que afecten a la habitabilidad, durante los primeros tres años.
- Y los vicios ocultos de la estructura, en la primera década.
- Los acabados finales, si compran el mismo año de construcción del piso.
Así que, para vender un piso de estas características, debemos enfocarnos en los beneficios que obtendrá el comprador a corto, medio y largo plazo.
Porque una vivienda de nueva construcción, suele ubicarse en barrios nuevos, que se caracterizan por tener avenidas anchas y bulevares, sin problemas de aparcamiento y con excelentes accesos a las grandes vías de comunicación.
Además, predomina la población joven con niños pequeños; lo que implica que se trata de zonas tranquilas, con servicios municipales dirigidos a este público (escuelas infantiles, clases extra escolares, etc.).
¿Necesitas vender tu piso recién comprado para comprar otro?
No hay ningún problema. Esta es una de las operaciones más comunes del sector cuando vas a vender tu piso, sin importar que sea recién comprado o lleves ya tiempo viviendo en él.
Así que, lo único que tenemos que hacer es analizar de qué manera combinar las dos compraventas. Para esta circunstancia se plantean tres escenarios:¨
- Por un lado, vender nuestro piso y que coincida con la compra del nuevo. Esta situación sería ideal. Vendemos el piso actual, cancelamos la hipoteca, y tenemos la opción de entregar la entrada de la casa nueva con las ganancias obtenidas. E incluso de firmar una nueva hipoteca, si hiciera falta.
- Por otro lado, podemos tener un comprador para nuestro piso, pero no haber tenido suerte en la búsqueda de nuestra nueva vivienda. Aquí, lo más normal sería negociar con el comprador la fecha de firma, y dedicarnos en exclusiva a la tarea de encontrar piso para cumplir el acuerdo.
- Y por último, está la alternativa contraria de que encontremos un nuevo hogar antes de vender nuestra vivienda habitual. En ese caso, deberíamos negociar con la parte vendedora para que nos conceda un tiempo prudencial para vender; contratar una hipoteca puente, que unifica el préstamo ya concedido, con el que vayamos a solicitar para la nueva casa; o subrogar la hipoteca al comprador, si la entidad bancaria aceptara su perfil.
¿Qué otros servicios ofrece Templo Consulting?
Plusvalía Municipal
¿Te surgen dudas sobre cuánto debes pagar de plusvalía o si realmente debes hacerlo? Te ofrecemos una explicación detallada sobre si estás sujeto a este impuesto y, en caso afirmativo, calculamos la cantidad exacta que correspondería pagar.
Home stanging virtual
Nuestra avanzada herramienta de Home Staging Virtual brinda al comprador la oportunidad de visualizar las diversas posibilidades del espacio, fomentando la creatividad y facilitando la evaluación de la propiedad antes de la compra.
Vender piso con hipoteca
Con más de una década de experiencia especializada en el sector, hemos perfeccionado nuestra capacidad para llevar a cabo este tipo de operaciones de manera que se reduzca al máximo el impacto fiscal. Deja todo en nuestras manos por solo 2.950€ + IVA
Preguntas frecuentes
Derechos de transmisión en cooperativas de vivienda y locales
Los socios de las cooperativas que posean derechos de uso y disfrute de una vivienda o local enfrentan ciertas restricciones en su transmisión. De acuerdo con las regulaciones, se establece un período mínimo de espera de 5 años antes de que estos derechos puedan ser transferidos. Este plazo podría ser extendido según lo estipulado en los Estatutos, aunque nunca excederá de diez años.
En caso de que un socio desee ceder estos derechos antes de que transcurra el período mínimo, deberá primero ofrecerlos a la cooperativa. Esta última, a su vez, los ofrecerá a potenciales nuevos socios en orden de antigüedad en la solicitud de admisión.
El precio de compra preferente será equivalente al desembolsado inicialmente por el socio interesado en transferir los derechos, ajustado por la posible revalorización de la vivienda o local según el Índice de Precios al Consumo (IPC).
Si después de tres meses desde la notificación de intención de transferir los derechos ningún socio ejerce su derecho de preferencia, el socio titular estará facultado para realizar la transmisión a terceros no socios. En caso de que transcurra un año desde la comunicación inicial de la intención de transferencia sin que se concrete la venta a un tercero, se deberá repetir el proceso, ofreciendo nuevamente a un socio preferente antes de proceder a la venta a un tercero no socio.
Sin embargo, es importante consultar las disposiciones específicas de la Ley de Cooperativas de cada Comunidad Autónoma, ya que pueden existir variaciones en este proceso según la jurisdicción.
La venta de un piso protegido en la ciudad de Madrid, otorgado por la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS), está sujeta a ciertas condiciones, especialmente si no han transcurrido diez años desde la fecha de compra. En este caso, es importante tener en cuenta que la EMVS posee un derecho de tanteo y retracto sobre la propiedad.
Para proceder con la venta, los propietarios deben solicitar una autorización a la Comunidad de Madrid. Posteriormente, deberán solicitar a la EMVS su renuncia al derecho de tanteo y retracto, en caso de que la empresa pública no esté interesada en recomprar la vivienda.
Si la EMVS decide no recuperar la vivienda, el vendedor puede proceder con la comercialización del inmueble, pero está obligado a pagar el 20% del precio de la transmisión a la EMVS, de acuerdo con el dictamen del Consejo de Administración de la EMVS, fechado el 13 de junio de 2017, que establece el límite de diez años y la obligación del 20%.
Por lo general, las propiedades adquiridas para ser renovadas en este tipo de transacciones suelen ser antiguas o requerir mejoras significativas. Dado que necesitan una renovación importante, su precio suele ser considerablemente más bajo que el del mercado. Además de la inversión inicial de compra, se requiere otra inversión para modernizar la propiedad.
Es esencial evaluar detenidamente el coste de adquisición y renovación, así como explorar las oportunidades que presenta. Los puntos clave a considerar son:
- Condición de la propiedad: La inversión necesaria para la reforma dependerá en gran medida del estado actual de la propiedad. Se recomienda inspeccionarla con un arquitecto o experto en reformas para evaluar su verdadero estado.
- Precio de compra: Para que la compra y posterior venta tras la reforma sean rentables, el precio de adquisición debe ser inferior al valor de mercado.
- Estimación del coste de la renovación: Es crucial anticipar los gastos necesarios para dejar la propiedad en condiciones óptimas para la venta. Se deben considerar posibles reparaciones en sistemas eléctricos, hidráulicos, estructurales, humedades, entre otros aspectos.
- Análisis del mercado: Antes de emprender esta operación, es fundamental realizar un estudio exhaustivo del mercado inmobiliario local. Conocer los precios de venta en la zona, las preferencias del mercado, tendencias de precios y demanda es crucial para el éxito. La asesoría de agentes inmobiliarios locales puede ser valiosa en este proceso.
- Ubicación geográfica: La elección de una vivienda en una zona atractiva y demandada es determinante para el éxito. Zonas en crecimiento, con atractivo turístico o precios elevados suelen ser apuestas seguras. La accesibilidad, atractivo del vecindario y disponibilidad de servicios son aspectos a tener en cuenta.
- Mantenimiento y gastos: Durante el proceso de renovación, es importante considerar los gastos asociados a la propiedad, como impuestos municipales, cuotas de comunidad y otros costes operativos. Disponer del capital necesario para hacer frente a estos gastos es fundamental para el desarrollo exitoso del proyecto.
Esta práctica de adquirir, renovar y posteriormente vender propiedades es conocida como «flipping inmobiliario».
Es posible avanzar con la venta si dispones de un contrato de compraventa y has cumplido con todos los requisitos legales pertinentes. No obstante, es importante tener en consideración que puede resultar complicado encontrar un comprador dispuesto a adquirir una propiedad cuya titularidad no esté a tu nombre, ya que esto puede generar desconfianza.
Puedes proceder con la venta siempre y cuando el comprador sea un particular y no necesite financiación, ya que los bancos exigen que el título de propiedad esté debidamente inscrito.
Si el piso que acabamos de comprar y queremos vender es una Vivienda Protegida, tendremos que solicitar un permiso de venta (autorización o informe), a la Dirección General de Arquitectura y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, para saber bajo qué condiciones podemos trasmitir el inmueble recién adquirido.
Tenemos diferentes tipologías de VPO en España, y cada una tiene establecidas sus propias características de venta o alquiler, en cuanto a plazos, precios máximos y posibilidad de realizar la descalificación voluntaria.
Mientras algunas Viviendas de Protección Oficial permiten su venta o alquiler desde el día siguiente a su adquisición; existen otras que no permiten su venta por un periodo determinado. Por ejemplo, hay determinadas viviendas que no permiten su transmisión, salvo causas justificadas (herencia), durante 5 años. O si fue adjudicada por el Ayuntamiento de Madrid, no se pueden vender antes de los 10 años.
De ahí que sea tan importante consultar con profesionales en VPO, como Templo Consulting, para no cometer ninguna infracción al vender tu piso de protección oficial en Madrid.
Ofrecemos asesoramiento gratuito, y te sugerimos cuál es la mejor manera de vender tu Vivienda Protegida en la Comunidad de Madrid. Además, disponemos de cartera de clientes compradores interesados especialmente en VPO.