¿Se puede vender tu casa y seguir viviendo en ella hasta que compres una nueva?

28 Jun

Podemos vender nuestra casa y seguir viviendo en ellaUna de las principales razones por las que los propietarios deciden vender su casa es porque quieren comprarse una nueva, más grande, cerca del trabajo, etc. Es importante tener en cuenta que si queremos realizar un cambio de domicilio no podremos mudarnos al momento, salvo que hayamos comprado la otra vivienda con antelación. Por esta razón, vender una casa y seguir viviendo en ella no siempre es posible. Además, si necesitamos el dinero de la venta para comprar la otra vivienda, debemos ser conscientes de que el cheque nominativo no se hará efectivo hasta pasados tres días laborables desde la fecha de firma. Desde nuestra agencia para vender casa en Madrid podemos ofrecerte una solución a cualquiera de estos problemas.

Por otro lado, también debemos tener en cuenta la situación de la vivienda, es decir, si tiene algún tipo de carga como puede ser una hipoteca. No obstante, si hemos terminado de pagar las cuotas del préstamo debemos cancelar la hipoteca y presentar la documentación pertinente en el Registro de la Propiedad. Con respecto a la solicitud del préstamo hipotecario para la nueva vivienda, aunque haya un contrato privado o de arras firmado, lo habitual es que los bancos no concedan la financiación para la compra de la nueva vivienda hasta que tengamos el dinero de la antigua venta.

Incluso en el caso de haber encontrado nuestra nueva vivienda, no la podremos comprar. Ya que tendremos que esperar, como mínimo, esos tres días hasta cobrar el cheque. No obstante, si no necesitamos hipoteca y lo podemos comprar al contado, no habrá problema. Pero esto es muy poco habitual.

Entonces, ¿Cómo podemos vender nuestra casa y seguir viviendo en ella?

Llegados a este punto, nos encontramos con dos problemas: por una parte, la falta del dinero para la nueva compra por la nueva vivienda. Por otra, que no podremos hacer la mudanza hasta que el nuevo piso este disponible. De modo que, tendremos que dejar los muebles y las cajas en casa de algún conocido o familiar; o alquilar un guardamuebles, es decir, aumentar los gastos por la venta de nuestra casa. Además de buscar un alojamiento hasta que podamos disponer de nuestra nueva vivienda.

Afortunadamente, la ley establece tres opciones para evitar esta problemática:

  1. El comodato
  2. El precario
  3. El contrato de arrendamiento

El comodato y el precario, son soluciones para vender tu casa y seguir viviendo en ella

Hay dos figuras jurídicas que se pueden utilizar para vender tu casa y seguir viviendo en ella. La más común es el comodato, aunque muchas veces se denomina como precario. Es habitual que incluso en muchas notarías se utilice el término precario en vez de comodato.

Para que lo entendamos fácilmente, en ambos casos se trata de vivir en la vivienda sin ser propietarios todavía. Sin embargo, hay una diferencia fundamental. En el comodato estará establecido un plazo concreto para abandonar la vivienda. Sin embargo, en el caso del precario no, es decir, el tiempo que podamos pasar en la vivienda dependerá exclusivamente de la buena voluntad del nuevo propietario.

El precario es una opción muy común en casos de padres que dejan una vivienda para que la usen sus hijos, sin establecer el pago de un alquiler ni nada similar. También se utiliza cuando les dejas una vivienda a unos conocidos para unas vacaciones, por ejemplo. El comodato es más habitual en casos de compraventa. Podemos establecer un plazo de 15 días o dos meses para que el anterior propietario abandone la vivienda. En este periodo, podrá realizar la nueva compra o la mudanza.

Debemos saber que en el precario la vivienda no se entrega para ningún uso concreto. En el comodato debe haber un motivo y un uso establecido de antemano. Por ello, no se podrá pedir la vivienda hasta que haya terminado el plazo o el uso al que fue destinada.

¿Hay que pagar por el comodato o el precario?

Hay que señalar que en los dos casos no se paga nada por el disfrute de la misma. En eso se diferencian de un alquiler. No obstante, si que habrá que pagar por “los gastos ordinarios que sean de necesidad para el uso y conservación de la cosa prestada”, según queda establecido en el Artículo 1740 y siguientes del Código Civil¸ donde se regula esta figura. Es decir, tendremos que pagar nosotros los gastos de luz, agua, internet, etc. Eso sí, no seremos responsables de los problemas habituales que haya por el uso habitual del inmueble no nos tocará pagar. Por ejemplo, si se rompe una persiana o se estropea la lavadora por el uso.

El precario y el comodato también se diferencian en las maneras a las que habrá que acudir a la ley cuando el propietario quiera recuperar la vivienda. Mientras que en el precario valdrá un juicio verbal de desahucio, según el artículo 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el comodato será necesario un juicio ordinario. Al tratarse de una situación posesoria no es objeto de inscripción registral. Está excluida de la misma por el artículo 5 de la Ley Hipotecaria. Gracias a esta figura, tendremos tiempo de cerrar la compra de la nueva vivienda y conseguir la financiación. Además, nos ahorraremos tener que pagar un alquiler.

El contrato de arrendamiento

La última opción que más garantías nos ofrece para vender nuestra casa y seguir viviendo en ella es realizar un contrato de arrendamiento con el nuevo propietario. De esta forma tendremos que pagar el alquiler que se estipule, pero estaremos totalmente protegidos. Otra cosa es que no consigamos cerrar la compra de la nueva vivienda en el plazo establecido. En esos casos, volveremos a la situación inicial.

Muchas veces cuando hay un alquiler sin contrato, el arrendatario puede demandar. En estos casos hay que señalar que le toca al mismo demostrar el pago. De lo contrario, el tribunal podrá dictar que estamos en precario. Si es así, nos podrán desahuciar porque parecerá que hemos okupado la vivienda.

Por ello, siempre es muy importante tener un contrato de alquiler en regla. En caso de alquilar en Madrid, no olvidemos pedir el justificante de la fianza en el IVIMA. De lo contrario, no podremos acceder a las ayudas al alquiler en nuestra Declaración de la Renta.

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    02 Comentarios

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      Einmobiliario

      Estupendo artículo chicos!

      Desconocía la figura del comodato. Si que es cierto que la figura del precario la he empleado en bastantes ocasiones ante una compraventa y siempre ha quedado dicha figura en escritura pública.

      Saludetes 🙂

      Reply
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        Templo Consulting

        ¡Muchas gracias!

        Nosotros también utilizábamos siempre la figura del precario y fue investigando para el artículo cuando descubrimos el comodato, que nos parece una opción muy útil a tener en cuenta.

        ¡Un abrazo!

        Reply

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