¿Qué es un precario en la compraventa de una vivienda?

26 Abr

precario

Quizá te suene de algo el término “precario” en la compraventa de una vivienda. Pero ¿sabes lo que qué significa en este contexto o en qué casos se utiliza? Pues te ofrecemos todas las respuestas en este post. El ejemplo más claro donde podemos hacer uso de esta figura jurídica es cuando ya hemos vendido nuestra casa, pero todavía no hemos encontrado un nuevo lugar donde vivir. Si estamos en esta situación, es posible llegar a un acuerdo con el comprador y seguir en la vivienda hasta que podamos mudarnos.

Esta circunstancia es mucho más común de lo que pensamos. Puesto que, hasta que se haga efectivo el cheque nominativo bancario, el vendedor no podrá entregar el dinero obtenido tras la operación. Eso sí, hay que dejarlo todo por escrito.

Diferencia entre precario y comodato

En el contrato de precario, el nuevo propietario cede el uso de la vivienda a su dueño anterior, hasta que pueda mudarse. Por ley no tiene que determinarse un periodo concreto, pero en general ambas partes pactan un plazo. Y si se supera dicho periodo, el vendedor tendrá que indemnizar al comprador por cada día que pase en la vivienda fuera de lo acordado. Además, durante este tiempo, será el vendedor quien se haga de todos los gastos generados (luz, agua, gas, etc.).

Mientras que en el comodato, se cede el uso total o parcial de la vivienda, sin pagar una renta por ello. Aunque sí queda registrado el uso que se va a hacer de la misma y por cuánto tiempo. El comodato está regulado desde el Artículo 1.740 hasta el 1.752 del Código Civil.

«el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto. Son dos partes, comodante y comodatario, donde solo nacen obligaciones para el comodatario, que debe conservar y servirse de la cosa, y, devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó, aparte del caso de que el comodante tuviese urgente necesidad de ello, conforme al art. 1.749 CC y, como añade el 1.750 CC, si no consta plazo ni el uso, el comodante o su causahabiente puede reclamarla a su voluntad»

Por último, si la persona a la que se ha cedido la vivienda en precario o en comodato no abandona la misma, el proceso de deshaucio es diferente para cada uno. Al precariado se le puede echar con un juicio verval de deshaucio; y en cambio al comodatario hay que expulsarle mediante juicio ordinario.

No obstante, es posible llegar a un acuerdo entre comodante y comodatario pars que se vaya a través de un jucio verbal también. Que consiste en recuperar la vivienda cedida en arrendamiento, por falta de pago o debido a que ya se ha cumplido el plazo pactado entre las partes. Este proceso se regula por el artículo 250 1. 2ª de la Ley de Enjuciamiento cicil.

¿Qué hacemos si el banco se opone a la firma?

Puede suceder que el banco de la parte compradora no sea partidario de financiar una operación de este tipo por el riesgo que supone. En cuyo caso, se podría optar por alguna de estas otras opciones:

Contrato privado

Si el comprador consiente la cesión de la vivienda por un tiempo determinado, debe quedar por escrito para evitar conflictos en el futuro. Una situación que debe quedar reflejada en escritura pública. Aunque si el banco pone objeciones a la firma, una solución es redactar el contrato privado previamente.

Contrato de arrendamiento

Otra opción es elaborar un contrato de arrendamiento por ese tiempo concreto.

Ejemplo de contrato precario

Un contrato de precario se redactaría de la siguiente manera:

“SÉPTIMA: Coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública se entenderá producida la entrega de la posesión civil del inmueble y, en consecuencia, transmitida su propiedad a la parte COMPRADORA.

No obstante, la VENDEDORA conservará la posesión material de la finca transmitida, en concepto de precario, con objeto de realizar la compra, mudanza y traslado a otro inmueble, hasta QUINCE (15) DÍAS DESPUÉS del otorgamiento de la escritura pública, fecha límite para que entregue a la COMPRADORA la posesión material y las llaves del citado inmueble.

En el caso de que en la fecha indicada no se produjera la entrega material, la parte VENDEDORA queda obligada a satisfacer a la COMPRADORA, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad alzada, como cláusula penal por incumplimiento por cada día que sobrepase dicha fecha límite.

El anterior pacto se transcribirá en la escritura pública que en su día se otorgue.

Serán también de cuenta de la VENDEDORA los pagos de Comunidad o demás vinculados a la finca objeto de este documento generados después de la escritura de compraventa y hasta la fecha en que se produzca la entrega de llaves.”

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