¿Qué es un precario en la compraventa de una vivienda?
El término «precario» en la compraventa de una vivienda es una figura jurídica que se utiliza cuando ya hemos vendido nuestra casa, pero necesitamos un tiempo prudencial para cambiarnos al piso nuevo. Para poder seguir en la vivienda hasta que podamos mudarnos, necesitamos llegar a un acuerdo con el comprador previamente.
Quedarnos un par de semanas en nuestro piso -aunque lo hayamos vendido- es mucho más común de lo que pensamos. Porque cuando se produce una venta, hay que esperar hasta que se haga efectivo el cheque nominativo bancario, que pueden ser como mínimo dos o tres días.
Tabla de contenidos
Diferencias entre los conceptos precario y comodato en una compraventa
Las principales diferencias entre el precario y el comodato estas cuatro:
El precario no está regulado por el Código Civil y el Comodato sí (Artículo 1.740 hasta el 1.752 del Código Civil).
En el contrato de precario no se establece uso ni plazo determinado, y en el comodato sí.
En el precario se puede exigir la devolución de la vivienda en cualquier momento, mientras que en el comodato hay que cumplir la fecha de entrega.
Si el precario se niega a entregar el inmueble, se puede exigir la devolución mediante un juicio verbal de desahucio. Y en el comodato hay que llegar a un juicio ordinario.
Contrato de precario
Cuando se firma un contrato de precario en una compraventa, se hace a traves de un contrato privado, donde el nuevo propietario le está cediendo el uso de su vivienda al vendedor -hasta que pueda mudarse a otro piso-. Y no viene regulado por le Código Civil porque suele utilizarse entre familiares o conocidos, ya que se trata de una cesión gratuita, por un periodo de tiempo indeterminado. Pero, en general, las partes suelen pactar un plazo límite de forma verbal.
De esta forma, si se llegase a superar el plazo máximo, el vendedor tendría que indemnizar al comprador por cada día que pase en la vivienda fuera de lo acordado. Además, durante este periodo de tiempo, será el vendedor quien se haga de todos los gastos generados (luz, agua, gas, etc.).
Por lo tanto, lo que conocemos como cesión en precario en una compraventa, en realidad se trata de un contrato de comodato.
Contrato de comodato
En cambio, en el contrato de comodato, el Código Civl detalla que se cede el uso total o parcial de la vivienda, sin pagar una renta por ello. Aunque sí queda registrado el uso que se va a hacer de la misma y por cuánto tiempo.
El comodato está regulado desde el Artículo 1.740 hasta el 1.752 del Código Civil.
«el contrato de comodato se define como un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto. Son dos partes, comodante y comodatario, donde solo nacen obligaciones para el comodatario, que debe conservar y servirse de la cosa, y, devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó, aparte del caso de que el comodante tuviese urgente necesidad de ello, conforme al art. 1.749 CC y, como añade el 1.750 CC, si no consta plazo ni el uso, el comodante o su causahabiente puede reclamarla a su voluntad»
¿De qué manera puedo echar a un precario o a un comodatario?
Por último, si la persona a la que se ha cedido la vivienda en precario o en comodato no abandona la misma, el proceso de deshaucio es diferente para cada uno. Al precariado se le puede echar con un juicio verbal de deshaucio; y en cambio al comodatario hay que expulsarle mediante juicio ordinario.
No obstante, es posible llegar a un acuerdo entre comodante y comodatario para que se vaya a través de un jucio verbal también. Que consiste en recuperar la vivienda cedida en arrendamiento, por falta de pago o debido a que ya se ha cumplido el plazo pactado entre las partes. Este proceso se regula por el artículo 250 1. 2ª de la Ley de Enjuciamiento civil.
¿Cómo evitar problemas cuando se firma un contrato de precario o de comodato?
Puede suceder que el banco de la parte compradora no sea partidario de financiar una operación de este tipo por el riesgo que supone. En cuyo caso, se podría optar por alguna de estas otras opciones:
Contrato privado, contrato de promesa de compraventa o contrato de arras penitenciales
Si el comprador consiente la cesión de la vivienda por un tiempo determinado, debe quedar por escrito para evitar conflictos en el futuro. Situación que hay que dejar reflejada en la escritura pública después.
Contrato de arrendamiento
Otra opción es elaborar un contrato de arrendamiento por ese periodo tiempo concreto.
Cláusulas adicionales en el contrato de compraventa
Asimismo, nuestra recomendación como profesionales del sector es añadir las siguientes cláusulas en el contrato de compraventa:
- Hacer un inventario de todo el mobiliario pactado en la compraventa.
- Incluir el contrato de precario o de comodato, designando exprésamente como precaristas o comodatarios a los vendedores.
- Detallar la indemnización diaria en caso de superar el plazo de entrega.
- Marcar un importe fijo por los gastos de suministros, Comunidad, etc.
- Prohibir el arrendamiento del inmueble durante ese periodo de tiempo.
- Añadir el requirimiento notarial, a parte del burofax y el correo electrónico, para exigir el cumplimiento del contrato.
Ejemplo de contrato precario
Un contrato de precario se redactaría de la siguiente manera:
«SÉPTIMA: Coincidiendo con el otorgamiento de la escritura pública se entenderá producida la entrega de la posesión civil del inmueble y, en consecuencia, transmitida su propiedad a la parte COMPRADORA.
No obstante, la VENDEDORA conservará la posesión material de la finca transmitida, en concepto de precario, con objeto de realizar la compra, mudanza y traslado a otro inmueble, hasta QUINCE (15) DÍAS DESPUÉS del otorgamiento de la escritura pública, fecha límite para que entregue a la COMPRADORA la posesión material y las llaves del citado inmueble.
En el caso de que en la fecha indicada no se produjera la entrega material, la parte VENDEDORA queda obligada a satisfacer a la COMPRADORA, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, la cantidad alzada, como cláusula penal por incumplimiento por cada día que sobrepase dicha fecha límite.
El anterior pacto se transcribirá en la escritura pública que en su día se otorgue.
Serán también de cuenta de la VENDEDORA los pagos de Comunidad o demás vinculados a la finca objeto de este documento generados después de la escritura de compraventa y hasta la fecha en que se produzca la entrega de llaves.»
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