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Nos hemos comprado una casa nueva y llevamos un mes viviendo en ella. Elegimos esa casa porque tenía una ubicación perfecta, unas estupendas vistas y la vivienda estaba en buen estado, o eso pensábamos. Después de un mes viviendo han aparecido unas grietas en la pared, ¿Qué ha pasado? Los vendedores nos dijeron que todo estaba en buen estado. Esos desperfectos que han aparecido en nuestra casa y que no vimos en su día, son los conocidos como vicios ocultos en una vivienda de segunda mano. ¿Qué podemos hacer? ¿Cómo podemos reclamarlo?
Como hemos mencionado, los vicios ocultos son desperfectos que no vemos a simple vista y que aparecen a lo largo del tiempo. Este tipo de vicios pueden deberse a problemas con las cañerías, el sistema eléctrico, calefacción, problemas en los cimientos de la vivienda o en los acabados de los materiales, como abombamientos o descoloración.
Según el Art. 1484 del Código Civil, el vendedor está obligado a hacerse cargo de estos desperfectos independientemente de si era consciente o no de su existencia.
Para que un desperfecto se considere como vicio oculto deben darse los siguientes casos:
Una vez demostrado que se trata de un vicio oculto en una vivienda de segunda mano, deberemos notificarlo al vendedor. Si el vendedor asume los desperfectos tenemos tres vías para reclamarlo:
Artículo 1486 del Código Civil
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
En el caso de que el vendedor no quiera hacerse cargo de los desperfectos, es recomendable solicitar ayuda al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos. De este modo ellos se encargarán de mediar entre ambas partes.
El último caso sería ir a juicio, donde los Tribunales dictaminarán quién ha de hacerse cargo de la reparación de los daños. Sería necesario presentar todas las pruebas para demostrar la existencia del vicio oculto y que no se tenía conocimiento de ellos antes de la compra de la vivienda.
Para poder reclamar los vicios ocultos de una vivienda, tenemos que hacerlo en un plazo de 6 meses en la compra de viviendas de segunda mano, a contar desde la fecha de la firma. En el caso de viviendas de obra nueva el plazo será de 2 años.
Si estás valorando comprar una casa usada, conviene conocer algún ejemplo de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, ya que estos defectos no siempre son fáciles de detectar a simple vista y pueden traer problemas tras la compra.
Condensación en ventanas o esquinas
Acumulación de humedad que aparece tras unos días de uso.
Fugas en el sistema de calefacción o aire acondicionado
Radiadores que no calientan por igual o aparatos de climatización con pérdida de gas refrigerante, algo que no suele comprobarse durante una visita breve.
Tejas desplazadas o rotas
Problemas en la cubierta que permiten la entrada de agua con la lluvia.
Defectos en el sistema de desagüe
Atascos recurrentes, malos olores o problemas con el sifón que solo se evidencian tras varios usos.
Suelos inestables
Baldosas mal colocadas o con cámara de aire que se hunden ligeramente.
Revestimientos que se despegan
Azulejos que empiezan a soltarse por una mala adherencia.
Ruidos no detectados durante la visita
Vibraciones de maquinaria del ascensor o ruido constante de bajantes.
A diferencia de las viviendas de segunda mano, cuando compramos una vivienda de obra nueva contamos con otras garantías, ya que no se ha hecho uso de ese inmueble y los materiales son nuevos. Muchas promotoras aseguran que los materiales utilizados son de la mejor calidad, pero en algunas ocasiones, para abaratar costes en la construcción pueden emplear materiales de menor calidad que a la larga se acabarán convirtiendo en vicios ocultos. ¿Cómo podemos reclamar esta situación?
Dentro de los desperfectos en una promoción de viviendas podemos encontrar hasta tres tipologías:
Para llevar a cabo la reclamación de vicios ocultos en obra nueva, será necesario recabar un informe de daños y solicitar un dictamen pericial, en el que se refleje el alcance de los mismos y la causa. Al igual que ocurre con las viviendas de segunda mano, si la promotora no repara los daños o indemniza a los afectados se abrirá una reclamación judicial. Los interesados cuentan con un plazo de dos años a contar desde la fecha de notificación para realizar dicha reclamación.
Aunque pueda parecer que una casa recién construida está libre de problemas, también pueden surgir defectos importantes que no se detectan hasta semanas o meses después de la entrega. Aquí te dejamos más de un ejemplo de vicios ocultos en una vivienda de obra nueva para que los tengas en cuenta.
Pequeñas grietas tras los primeros meses
Aparecen en esquinas o juntas por la adaptación natural de la estructura.
Pérdida de confort térmico o acústico
Ruidos del exterior o sensación de frío por un aislamiento deficiente, pese a que visualmente todo parece correcto.
Cierres que no encajan bien
Ventanas o puertas que rozan, no ajustan o dejan pasar el aire, lo que indica una colocación imprecisa.
Revestimientos inestables en el suelo
Pavimentos que al pisar suenan huecos o que presentan pequeñas elevaciones.
Instalaciones eléctricas mal ejecutadas
Tomas de corriente que no funcionan o interruptores que no encienden el punto de luz correspondiente.
Problemas de fontanería tempranos
Goteo en grifos, juntas mal selladas o poca presión de agua en algunas zonas de la casa.
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También puede darse el caso de que aparezca desperfectos en las zonas comunes de los edificios. En este caso el encargado de reclamar dichos vicios ocultos será el presidente de la comunidad o el administrador. Si como en los casos anteriores el responsable no se hace cargo de los desperfectos se iniciarán acciones judiciales siempre y cuando éstas sean aprobadas por la Junta de Propietarios.
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