¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda y cómo reclamarlos?

Nos hemos comprado una casa nueva y llevamos un mes viviendo en ella. Elegimos esa casa porque tenía una ubicación perfecta, unas estupendas vistas y la vivienda estaba en buen estado, o eso pensábamos. Después de un mes viviendo han aparecido unas grietas en la pared, ¿qué ha pasado? Los vendedores nos dijeron que todo estaba en buen estado. Esos desperfectos que han aparecido en nuestra casa y que no vimos en su día, son los conocidos como vicios ocultos de una vivienda. ¿Qué podemos hacer? ¿Cómo podemos reclamarlo?

¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?

Como hemos mencionado, los vicios ocultos son desperfectos que no vemos a simple vista y que aparecen a lo largo del tiempo. Este tipo de vicios pueden deberse a problemas con las cañerías, el sistema eléctrico, calefacción, problemas en los cimientos de la vivienda o en los acabados de los materiales, como abombamientos o descoloración. Según el Art. 1484 del Código Civil, el vendedor está obligado a hacerse cargo de estos desperfectos independientemente de si era consciente o no de su existencia.

Para que un desperfecto se considere como vicio oculto deben darse los siguientes casos:

• En primer lugar, el vicio ha de ser oculto, como su propio nombre indica, este desperfecto no puede verse a simple vista. Durante la visita a la vivienda o la firma del contrato, no se nos informó de estos desperfectos, por lo tanto, los compradores no eran conscientes de ello.
• El vicio ha de ser preexistente a la venta, es decir el comprador tiene que demostrar que el desperfecto existía antes de la venta de la vivienda y que no ha sido producido por ellos ni después de la venta, sino el vendedor no sería cargo de los gastos.
• Se trata de un vicio grave. El desperfecto o deterioro puede causar la inutilidad total o parcial de la vivienda o restar el valor de venta de la casa.

¿Cómo reclamar un vicio oculto?

Una vez demostrado que se trata de un vicio oculto, deberemos notificarlo al vendedor. Si el vendedor asume los desperfectos tenemos tres vías para reclamarlo:

• Acción resolutoria. Según el Artículo 1486 del Código Civil, el comprador puede rescindir el contrato y exigir una indemnización. El vendedor tendrá que devolverle el precio íntegro de la compra.

Artículo 1486 del Código Civil

En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.

• Acción indemnizatoria. Por esta vía se valorará cuál habría sido el precio justo a pagar en el caso de conocerse dicho vicio oculto. Para ello, se necesitará la intervención de un perito que valore los daños. El vendedor deberá abonar al comprador la diferencia entre lo que pagó en el momento de la compra y lo que se habría pagado en caso de conocer ese desperfecto.
• Acción de saneamiento. En este caso, el vendedor no tendrá que devolver ninguna cantidad económica al comprador, pero se tendrá que hacer cargo de los gastos por la reparación de ese vicio oculto.

En el caso de que el vendedor no quiera hacerse cargo de los desperfectos, es recomendable solicitar ayuda al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos. De este modo ellos se encargarán de mediar entre ambas partes.

El último caso sería ir a juicio, donde los Tribunales dictaminarán quién ha de hacerse cargo de la reparación de los daños. Sería necesario presentar todas las pruebas para demostrar la existencia del vicio oculto y que no se tenía conocimiento de ellos antes de la compra de la vivienda.

¿Qué plazo hay para reclamar los vicios ocultos de una vivienda?

Para poder reclamar los vicios ocultos de una vivienda, tenemos que hacerlo en un plazo de 6 meses en la compra de viviendas de segunda mano, a contar desde la fecha de la firma. En el caso de viviendas de obra nueva el plazo será de 2 años.

¿Cómo podemos reclamar los vicios ocultos de obra nueva?

A diferencia de las viviendas de segunda mano, cuando compramos una vivienda de obra nueva contamos con otras garantías, ya que no se ha hecho uso de ese inmueble y los materiales son nuevos. Muchas promotoras aseguran que los materiales utilizados son de la mejor calidad, pero en algunas ocasiones, para abaratar costes en la construcción pueden emplear materiales de menor calidad que a la larga se acabarán convirtiendo en vicios ocultos. ¿Cómo podemos reclamar esta situación?

Dentro de los desperfectos en una promoción de viviendas podemos encontrar hasta tres tipologías:

• Defectos de acabado. Aquellos que tienen relación con la terminación o acabado de las obras.
• Defectos de habitabilidad. Estos hacen referencia a aquellos desperfectos que no cumplen con las medidas de higiene y salud con el medio ambiente, protección contra el ruido y ahorro energético.
• Por último, defectos relativos a la estabilidad y seguridad estructural del edificio. Desperfectos muy graves pero poco comunes. Están relacionados con la estabilidad y seguridad del edificio y pueden afectar a la cimentación, muros de carga y otros elementos estructurales.

Para llevar a cabo la reclamación de vicios ocultos en obra nueva, será necesario recabar un informe de daños y solicitar un dictamen pericial, en el que se refleje el alcance de los mismos y la causa. Al igual que ocurre con las viviendas de segunda mano, si la promotora no repara los daños o indemniza a los afectados se abrirá una reclamación judicial. Los interesados cuentan con un plazo de dos años a contar desde la fecha de notificación para realizar dicha reclamación.

Desperfectos en las zonas comunes

También puede darse el caso de que aparezca desperfectos en las zonas comunes de los edificios. En este caso el encargado de reclamar dichos vicios ocultos será el presidente de la comunidad o el administrador. Si como en los casos anteriores el responsable no se hace cargo de los desperfectos se iniciarán acciones judiciales siempre y cuando éstas sean aprobadas por la Junta de Propietarios.

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