¿Quién paga las derramas en una compraventa? ¿Vendedor o comprador?

18 Jun

derramas en una compraventaDurante la compraventa de un inmueble podemos encontrarnos con algunos problemas relacionados con la vivienda, como por ejemplo: desperfectos, los metros de la vivienda no son los mismos en la tasación que en la escritura, cargas económicas e incluso derramas pendientes en la comunidad de vecinos. En estos casos ¿quién paga las derramas en una compraventa? ¿Vendedor o comprador? Alguna vez nos hemos encontrado en esta situación, y ambas partes han llegado a un acuerdo, pero ¿y si no hay acuerdo? ¿cómo se soluciona el conflicto?

 

Hay derramas pendientes, ¿quién se hace cargo de las derramas en la compraventa?

A la hora de enseñar un inmueble es obligación tanto del vendedor como del agente inmobiliario informar al comprador de todas las deudas pendientes, desperfectos que pueda tener el inmueble, etc. Para asegurarnos que el piso no tiene cuotas pendientes será necesario solicitar un certificado expedido por el secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente de la Comunidad de Vecinos o bien solicitar dicho certificado al administrador de la finca con la firma del Presidente o el Secretario, por este procedimiento el administrador puede cobrar. En este documento debe figurar que el piso no tiene cuotas pendientes y está al corriente de todo. En el caso de que no se disponga de esta información y se venda sin que el vendedor notifique las deudas pendientes, deberá ser el vendedor quién se haga cargo del pago.

¿La junta aprobó derramas antes de la firma de compraventa?

También se puede dar la situación de que se hayan aprobado unas derramas previas a la firma de escritura y la fecha de pago sea después de la compraventa. En estos casos es importante tener en cuenta la Fecha de aprobación de la junta y la Fecha de devengo, es decir, cuando hay que pagar la derrama. Si ambas fechas son anteriores a la compraventa le corresponde al vendedor. Por el contrario, si la fecha de aprobación es anterior a la compra y la fecha de devengo posterior, según el Art. 9.1e de la Ley De Propiedad Horizontal, es el comprador quién debe pagar dicha derrama:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Además, el Art. 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble, serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.

 

Ahora bien, si se trata de una derrama muy elevada, y el vendedor no informó debidamente al comprador, éste puede considerarlo como vicios ocultos y reclamarlo. En estas situaciones lo más conveniente es llegar a un acuerdo por ambas partes.

 

Antes de la compra asegurarse de todas las deudas pendientes y aprobadas

Es muy importante, que antes de firmar cualquier documento, ser conscientes de todas las derramas que pueda tener el piso. Saber si la vivienda está al corriente de las cuotas o si se han aprobado derramas en junta previas a la firma. El Art.9.1e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el vendedor está obligado a facilitar dicha información: El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

 

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