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Vender un piso de renta antigua en Madrid es legal, y el comprador se subroga en el contrato: el inquilino sigue en la vivienda con la misma renta. El propietario que lo tiene claro vende en semanas a un inversor que compra a descuento. El que se salta un plazo se juega un retracto, y el que pone el precio de mercado sin mirar la renta se juega una demanda.
Lo que cambia respecto a una venta normal son tres cosas:
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Un piso de renta antigua es una vivienda con un contrato de alquiler firmado antes del 9 de mayo de 1985, el día en que entró en vigor el Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer. Ese decreto acabó con la prórroga forzosa para los contratos nuevos, pero no tocó los anteriores. La disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos lo dejó escrito:
«Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 [...] continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».
Ley 29/1994, disposición transitoria segunda, apartado A.1
Eso significa prórroga forzosa: el propietario no puede dar por terminado el contrato cuando vence, y el inquilino paga una renta que se congeló hace décadas. La ley de 1994 recortó las subrogaciones, pero no las eliminó. Cuando el inquilino fallece, el contrato pasa a estas personas y con estos plazos:
Quién puede subrogarse y hasta cuándo
Si a su muerte quedan hijos que convivían con él, cabe una segunda subrogación.
De por vidaDos años desde el fallecimiento, o hasta que cumplan 25 años si esa fecha es posterior.
Dos años o hasta los 25El contrato no se extingue a los dos años ni a los 25: dura lo que dure su vida.
De por vidaPadres o abuelos del inquilino que dependían de él y vivían en el piso.
De por vidaAlquiler Seguro calcula, sobre datos del INE, que en España siguen en este régimen unos 150.000 hogares, con rentas de entre 300 y 500 € al mes frente a los 1.200 € de media del mercado. Madrid es, con Barcelona, donde más se concentran (Infobae, 26 de septiembre de 2026). Si tu contrato es posterior a esa fecha, lo tuyo es lo que se aplica a un alquiler firmado después de 1985.
El inquilino de renta antigua tiene derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que ocupa, regulado en los artículos 47 a 55 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Se ejerce de dos maneras: antes de la venta, con el tanteo, y después, con el retracto. En las operaciones que vemos en Madrid el inquilino casi nunca compra, porque no tiene ahorros ni un banco que le financie. El plazo corre igual, y la venta no es firme hasta que pasa.
Antes de vender a un tercero, el propietario tiene que notificar al inquilino de forma fehaciente, por burofax o por conducto notarial, el precio, las condiciones esenciales de la venta y el nombre y domicilio del comprador. Desde el día siguiente, el inquilino tiene 60 días naturales para comprar en esas mismas condiciones (artículo 47).
Si no responde, la notificación vale 180 días para firmar la escritura. Pasado ese plazo sin vender, el propietario no puede volver a intentarlo hasta dos años después (artículo 49).
Si el propietario vende sin notificar, o vende a otra persona, más barato o en mejores condiciones que las comunicadas, el inquilino puede quedarse con la vivienda pagando lo que pagó el comprador. El plazo es de 60 días naturales desde que el comprador le notifica la venta con copia de la escritura (artículo 48).
Esa notificación es obligatoria siempre. Sin ella, el plazo del inquilino no empieza a correr y la compra del tercero queda en el aire.
El tanteo y el retracto en renta antigua duran 60 días, no 30
El plazo de 30 días es el del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y solo rige los contratos firmados después de 1985. En un contrato de renta antigua, los dos plazos son de 60 días naturales, y contarlos mal deja la venta expuesta a un retracto. Si tu contrato es posterior, lo que te interesa es cómo funcionan el tanteo y el retracto en la ley de 1994.
Un piso de renta antigua vale mucho menos que el mismo piso vacío, por una regla legal que pone tope al precio. El artículo 53 del texto refundido de 1964 permite al inquilino impugnar la venta «cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas, exceda de la capitalización de la renta anual» al 3 % si la vivienda se ocupó por primera vez antes del 1 de enero de 1942, o al 4,5 % si fue después. El tipo bajo da el tope alto: en las fincas de antes de la guerra de Centro, Chamberí o Arganzuela, el propietario suele tener más margen del que cree.
Ejemplo con un piso de 70 m² en Centro y una renta de 350 € al mes (4.200 € al año)Precio del metro cuadrado según el informe de precios de Idealista para el distrito Centro (agosto de 2026). La media de Madrid capital ese mes fue de 6.471 €/m².
El tope no prohíbe vender más caro. Lo que hace es dar al inquilino 60 días, desde que el comprador le notifica la escritura, para impugnar la venta ante el juez. Si la impugnación prospera, la venta no se deshace, pero el comprador pierde la única salida que tenía para recuperar el piso: no podrá negar la prórroga al inquilino alegando que necesita la vivienda para él (artículo 53.3). El Tribunal Supremo confirmó en dos sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009 (recursos 2097/2003 y 1555/2002) que ese artículo sigue plenamente vigente para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.
Por eso el precio real de estos pisos en Madrid lo marca la capitalización antes que el metro cuadrado del barrio. Si quieres saber cuánto puedes pedir por el tuyo, te lo calculamos gratis con el contrato delante.
Los pisos de renta antigua en Madrid los compran inversores que pagan al contado. Una familia no puede entrar a vivir, no cobra una renta de mercado y no consigue hipoteca, porque el banco no tasa una vivienda que no puede visitar ni entregar libre. El inversor compra a un precio cercano a la capitalización, cobra los 300 o 400 € de renta mientras dura el contrato y espera a que se extinga para reformar y vender o alquilar a precio actual.
En Templo Consulting llevamos estas ventas como especialistas en viviendas con inquilino: sabemos qué comprador busca este tipo de piso en Madrid y qué documentación va a pedir antes de hacer una oferta.
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