Cómo vender un piso con inquilino en Madrid
¿Cómo vender un piso con inquilino en Madrid?
Si tenemos una vivienda alquilada y estamos pensando vender, como propietarios nos puede surgir la duda siguiente: ¿es legal vender un piso con inquilino en Madrid? Por supuesto que sí. Esta operación está totalmente permitida por la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre; actualizada por el Decreto Ley de 2019 -que entró en vigor el 6 de marzo de dicho año-. Así pues, si estás pensando en vender tu piso alquilado en Madrid, esta información te interesa.
Pasos para vender un piso alquilado en Madrid
¿Cuáles son los requisitos para vender un piso con inquilino en Madrid?
- Revisar cuándo finaliza el contrato de alquiler y si el inquilino firmó su derecho de adquisición preferente.
- Notificar por escrito al inquilino la intención de vender.
- Llegar a un acuerdo entre las partes.
1. ¿En qué fecha se extingue el contrato de alquiler?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, el nuevo comprador adquiere todos los derechos y obligaciones del antiguo propietario. Por tanto, la titularidad del contrato de alquiler será traspasado al nuevo propietario y el inquilino seguirá teniendo los mismos derechos que antes, mientras siga vigente el contrato. Eso sí, una vez se extinga, el nuevo propietario tiene la posibilidad de no renovarlo, ya sea para alquilarlo de nuevo o para mudarse él mismo.
Aunque si no hay una notificación expresa tras la finalización del mismo, éste se renueva de forma automática por 5 años más, según última reforma del Ejecutivo.
El inquilino tiene derecho a ser el primero es optar a la compra del piso alquilado
A no ser que se firme una cláusula de renuncia expresa, el inquilino siempre contará con el derecho de adquisición preferente. Regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En el derecho de adquisición preferente están incluidos, tanto el derecho de tanteo (antes de transmitir la vivienda) como el derecho de retracto (una vez realizada la compraventa).
El derecho de adquisición preferente se divide en tanteo y retracto
Por un lado, está el derecho de tanteo, que obliga al propietario a notificar a su arrendatario que quiere vender el piso con inquilino. Dicha comunicación debe hacerse de forma fehaciente y prioritaria frente a un tercero. Además, el vendedor tiene que detallar cuáles son las condiciones y el precio de venta.
Entonces el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para responder. Y si acepta la compraventa debe realizarse dentro de los 180 días siguientes.
Si ya se ha producido la venta el inquilino tiene derecho a reclamar el piso para sí al mismo precio
Por otro, si finalmente la venta se produjese entre el propietario y un tercero, el inquilino tiene derecho a conocer la nota simple de la escritura de compraventa, para comprobar que el inmueble se ha vendido en la misma cantidad y condiciones que le ofertaron a él, en su momento. Y en caso de no coincidir, el arrendatario podrá exigir su derecho de retracto.
El derecho de retracto consiste en impugnar la operación, para convertirse él en propietario a ese mismo precio. Y según el artículo 15.18 del código civil, el vendedor tendrá que reembolsar al primer comprador la cantidad íntegra de la venta, más los gastos derivados del contrato y demás gestiones.
Este derecho también puede ejercerse únicamente durante los 30 días naturales posteriores a la notificación fehaciente de la compraventa.
2. Notificación por un cauce que sirva de prueba legal
Es recomendable, tanto desde el punto de vista ético como legal, comunicar al inquilino por escrito la intención de vender la vivienda alquilada (exista o no la cláusula de renuncia expresa al derecho de adquisición preferente en el contrato de alquiler).
La forma tradicional de notificar este tipo de informaciones es mediante un burofax, aunque cada vez se abre más el abanico de posibilidades para dejar constancia de la comunicación, gracias a los medios digitales. Desde un burofax electrónico, a un correo y hasta un simple mensaje de WhatsApp.
Si después de comunicárselo al inquilino éste renuncia, lo más recomendable es acudir a un notario y dejar esta renuncia por escrito. De esta forma, evitaremos problemas legales en un futuro. El documento que nos van a entregar quedaría de la siguiente forma:
«El señor X renuncia a cualquier derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que actualmente ocupa como inquilino. También se manifiesta que la parte vendedora afirma que la finca está arrendada a este señor, en virtud del contrato con fecha Y, cuyas condiciones manifiesta conocer la parte adquiriente; y en cuyas obligaciones y derechos se subroga. A efectos de ejercicio del derecho de adquisición preferente, ambas partes me requieren a mí, el Notario, para que notifique al mencionado arrendatario, X, en la finca objeto de la presente trasmisión, la presente compraventa, mediante entrega de copia simple de la misma».
3. Es recomendable llegar a un acuerdo
Asimismo, lo más habitual es que el propietario llegue a un acuerdo económico con el inquilino para que abandone la vivienda una vez vendida. De todas formas, es común que la tasadora de la entidad bancaria de la parte compradora exija que las dos partes firmen un documento como éste:
D…. con DNI …. y domicilio en …, como propietario del inmueble sito en …., según figura en la nota simple registral de fecha …
Y D. … con DNI … y domicilio en …, como actual ocupante del mismo.
MANIFIESTAN: Que el mencionado inmueble se encuentra libre de arrendamiento, ocupantes y precaristas, salvo la circunstancial ocupación de D. …
Que D… no tiene derecho alguno sobre el mencionado inmueble por contrato de arrendamiento, por derecho de uso o cualquier otro, sino, por el contrario, su ocupación es en calidad de precarista, estando obligado a abandonarlo en el momento que lo solicite el dueño del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1750 del Código Civil.
Y para que así conste donde convenga, lo firma en … a… de … 20…
Fdo. Fdo.
Si el contrato de alquiler no está inscrito en el registro de la propiedad
Pueden suceder dos cosas:
- Que exista una cláusula en la que se especifica que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que el casero se lo tiene que ofrecer a él en primer lugar y en caso de que el propietario ya haya cerrado la venta con un tercero, el inquilino puede comprar el piso al mismo precio. Eso sí, este derecho solo puede ejercerse durante un plazo de 30 días, desde que se conoce el precio y la intención de venta.
- Si el contrato es inferior a 5 años hay que comunicar la venta antes de que termine ese periodo o de lo contrario se renovará automáticamente por 5 años más.
Ventajas e inconvenientes de vender un piso alquilado en Madrid
Ventajas de vender un piso con inquilino
Desde el punto de vista del propietario
EL propietario puede vender un inmueble aunque el contrato de alquiler siga vigente
El principal beneficio de vender tu vivienda alquilada en la capital es que no será necesario esperar a que finalice el contrato de arrendamiento. No obstante, lógicamente tenemos que seguir un procedimiento diferente al que se llevaría a cabo si el inmueble estuviera vacío, o si fuéramos nosotros quienes estuviéramos residiendo en él.
También es importante destacar que ya no tendremos que hacernos cargo de las obligaciones como arrendador -que suelen añadir un estrés continuo a nuestro día a día- y además recibiremos una cantidad económica que nos ayudará a cubrir otras necesidades.
Desde el punto de vista del comprador
Si la compra se realiza como inversión no habrá que buscar a quién alquilárselo
Tenemos la rentabilidad asegurada, sin necesidad de malgastar tiempo realizando fotografías, publicando un anuncio en los portales inmobiliarios, haciendo entrevistas a los interesados, etc. Con el valor añadido de conocer por medio del anterior propietario, el tipo de persona que tenemos como inquilino.
Desde el punto de vista del inquilino
Mientras el contrato siga vigente el inquilino conservará los mismos derechos
Contamos con la seguridad de que, durante la vigencia de nuestro contrato, no vamos a tener que abandonar la vivienda.
Además, podemos ejercer nuestro derecho de adquisición preferente, o de tanteo y retracto si no se nos notificara la compraventa o se pretendiera vender el piso con inquilino en Madrid a un tercero en una cantidad que no se nos ha comunicado previamente.
* A no ser que haya una cláusula en el contrato de alquiler, donde se especifique un rechazo expreso por parte del inquilino para ejercer este derecho.
Inconvenientes de vender una casa alquilada
Desde el punto de vista del propietario
Informar al inquilino y explicarle bien la situación para que el trámite sea lo más llevadero posible
Hay que tener en cuenta que para vender un piso con inquilino es imprescindible tener buena relación con el arrendatario; ya que si él no nos da permiso para enseñar la vivienda durante su estancia, está en todo su derecho.
Incluso pudiendo llegar al punto de que el inquilino no quiera marcharse cuando se termine el contrato, se convierta en un ocupa, y tengamos que desalojarlo por vía judicial. Aunque esto pueda ocurrir, lo cierto es que no es lo más común, también hay que decirlo.
Por último, es posible que tengamos dificultades en encontrar un comprador; debido a que, en general, la mayoría de personas que buscan vivienda, suele ser para residir en ella. Aunque no tendrás de qué preocuparte si vendes con profesionales del sector. En Templo Consulting te ayudamos a buscar al comprador ideal para vender tu piso con inquilino.
Desde el punto de vista del comprador
Debemos respectar el contrato de alquiler hasta que finalice
Para comprar una vivienda alquilada, hace falta estar buscando una rentabilidad a corto y medio plazo. De manera que un piso con inquilino es la compraventa ideal en estas circunstancias.
Normalmente, este tipo de comprador suele ser un inversor, a quien no le interesa residir en la vivienda por el momento. Sino que le interesa un beneficio económico inmediato.
Eso sí, mientras siga vigente el contrato de alquiler, el comprador deberá respetarlo hasta que se extinga. Con todas las condiciones que se pactaron en la firma del mismo. Por ejemplo, si hablamos de un contrato de renta antigua, el inquilino tendrá un derecho de usufructo vitalicio (que en algunas ocasiones se extiende al cónyuge).
Asimismo, dado que el comprador no ha elegido al inquilino, es importante que se informe en profundidad sobre la persona que va a estar alquilada en su nueva vivienda: si paga periódicamente, si tiene un comportamiento conflictivo, etc.
Desde el punto de vista del inquilino
Es imprescindible conocer bien las cláusulas del contrato de alquiler
Si en nuestro contrato aparece la cláusula de renuncia expresa del derecho de adquisición preferente, no podremos ejercer nuestro derecho de tanteo y retracto; y el propietario podrá vender la vivienda a un tercero, sin habérnosla ofrecido previamente a nosotros.
Y pese a que el nuevo propietario deberá respetar el contrato vigente, con las condiciones pactadas por las dos partes anteriores; en cuanto concluya no tendrá obligación de renovarlo.
En definitiva, podría parecer que el inquilino es quien sale más perjudicado en este tipo de transacción. Aunque en realidad, siempre puede negociarse un nuevo acuerdo entre las nuevas partes, porque el inversor esté buscando la rentabilidad de la vivienda comprada y no la quiera para sí.
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¿En qué casos se complica la venta de un piso con inquilino?
Circunstancias en las que el inquilino no puede ejercer su derecho de adquisición preferente
- Si el propietario es dueño de todo un edificio.
- Cuándo varios propietarios de un mismo bloque se lo entregan a un mismo comprador.
Si la casa es de renta antigua
Contratos de alquiler de renta antigua
Si el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de de 1964, es decir, que se trata de un contrato de renta antigua el alquiler se prorrogará de manera indefinida hasta el fallecimiento del inquilino porque a estos arrendatarios se les concedió el usufructo de la vivienda de manera vitalicia, y el derecho de adquisición preferente.
Decreto Boyer (1985)
El Decreto Ley 2/1985 -también conocido como ‘Decreto Boyer’, por el nombre del ministro socialista que lo sacaría adelante: Miguel Boyer- acabaría con las prórrogas forzosas para los contratos firmados a partir del 9 de mayo de 1985.
Nueve años más tarde, la ‘Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994‘ aún vigente, limitaría las subrogaciones de estos viejos contratos a un máximo de dos años, por lo que han ido extinguiéndose poco a poco.
Cómo vender una casa de renta antigua en Madrid
Los inquilinos de renta antigua tienen un derecho preferente de adquirir la vivienda si el propietario se propone vender. Este derecho se conoce como derecho de tanteo y retracto.
El tanteo se refiere a que el casero tiene la obligación de comunicar de manera fehaciente al arrendatario el precio y las condiciones de venta, y el inquilino tendrá 60 días de plazo para comprar la propiedad antes que un tercero.
Y si el arrendador no le notificara la venta al arrendatario, éste podría ejercer su derecho de retracto. El cual consiste en obtener un periodo de 30 días, desde que se tiene constancia de la venta, para adquirir el inmueble de manera prioritaria (aunque bajo las mismas condiciones y al mismo precio que el tercero).
Capitalización anual de la casa de renta antigua
Normalmente los inquilinos no suelen ejercer estos derechos porque no cuentan con ahorros suficientes ni posibilidad de financiación, por lo que el nuevo comprador suele quedarse con la propiedad. Sin embargo, es cierto que hasta que no se cumplen los plazos la venta no está asegurada.
Además, no se puede vender una casa de renta antigua por encima de la capitalización de la renta anual del alquiler. Y esto supone que hay que multiplicar la renta que paga el arrendatario anualmente por un porcentaje de 4,5%, siendo esa la cantidad máxima a la que se puede vender la vivienda, tanto al inquilino como a un tercero.
Y si se vendiera por un precio superior el inquilino podría interponer una demanda judicial (que debería presentar en un plazo de 60 días desde que se conoce la venta para impugnar la operación).
Conclusiones sobre cómo es mejor realizar la venta de un piso alquilado
En definitiva, vender un piso alquilado no tiene por qué ser complicado si escoges la agencia adecuada, porque no es lo mismo que sea un profesional quien realice las visitas a que seamos nosotros quienes «invadamos» el espacio de nuestro inquilino durante la comercialización de la vivienda.
IMPORTANTE: repasar detenidamente el contrato de arrendamiento para ver si quedó reflejada la cláusula de adquisición preferente o no.
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Otras preguntas frecuentes al vender un piso alquilado
¿Cómo echar a un inquilino si quiero vender el piso?
Revisar cuándo finaliza el contrato
Lo primero que debemos hacer si decidimos vender un piso alquilado es revisar cuánto tiempo queda para que finalice el contrato. Si falta poco para que se venza, sólo debemos esperar a que se cumpla esa fecha y avisar al arrendatario para que sepa que no se lo vamos a renovar.
Por otro lado, en el caso de que aún queden años para que finalice el contrato de alquiler debemos comprobar si el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente, y si así fuera ofrecérselo a él en primer lugar antes que a un tercero.
La última opción (pero no por ello menos común) es llegar a un acuerdo entre las partes para que el inquilino abandone el inmueble cuando se produzca la compraventa, a cambio de perdonarle la renta esos meses o entregarle una cantidad económica en compensación para rescindir el contrato.
¿Qué pasa si venden el piso dónde estoy alquilado?
Derechos como inquilino
Antes de tomar cualquier decisión o entrar en pánico, lo ideal es repasar el contrato por si tuviéramos el derecho de adquisición preferente. En cuyo caso, el propietario tendría que ofrecernos a nosotros la compra del inmueble por delante de cualquier otra persona.
Aunque si no disponemos de ahorro suficiente para adquirir la vivienda nuestra recomendación es llegar a un acuerdo cordial con el casero: bien esperando a que finalice el contrato o rescindiéndolo con anticipación a cambio de algo que firmen las dos partes.
¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda alquilada sin notificar dicha venta al inquilino?
El inquilino puede impugnar la venta y quedarse con la vivienda si tiene el derecho de adquisición preferente
Habría que comprobar si el casero y el inquilino firmaron la cláusula de derecho de adquisición preferente. Si así fuera el arrendatario podría ejercer su derecho de retracto y comprar la vivienda por el mismo precio y bajo las mismas condiciones en las que el casero se lo vendió a un tercero.
Además el propietario está obligado a indemnizar al tercero por los gastos que se le haya ocasionado la operación.
¿Cuántos años puede estar un inquilino en un piso?
Vigencia actual de los contratos de alquiler en España
Desde 2019 es posible firmar un contrato de alquiler por sólo 6 meses. Y una vez cumplido ese periodo el plazo del contrato se amplía automáticamente a 5 años.
