Cómo vender un piso con inquilino en Madrid

17 Dic
Cómo vender tu piso con inquilino en Madrid con Templo Consulting

¿Cómo vender un piso con inquilino en Madrid? 

Si tenemos una vivienda alquilada y estamos pensando vender, como propietarios nos puede surgir la duda siguiente: ¿es legal vender un piso con inquilino en Madrid? Por supuesto que sí. Esta operación está totalmente permitida por la Ley de Arrendamiento Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre; actualizada por el Decreto Ley de 2019 -que entró en vigor el 6 de marzo de dicho año-. Así pues, si estás pensando en vender tu piso alquilado en Madrid, esta información te interesa. 

Ventajas de vender un piso con inquilino

El principal beneficio de vender tu vivienda alquilada en la capital es que no será necesario esperar a que finalice el contrato de arrendamiento. No obstante, lógicamente tenemos que seguir un procedimiento diferente al que se llevaría a cabo si el inmueble estuviera vacío, o si fuéramos nosotros quienes estuviéramos residiendo en él. 

También es importante destacar que ya no tendremos que hacernos cargo de las obligaciones como arrendador -que suelen añadir un estrés continuo a nuestro día a día- y además recibiremos una cantidad económica que nos ayudará a cubrir otras necesidades. 

Tenemos la rentabilidad asegurada, sin necesidad de malgastar tiempo realizando fotografías, publicando un anuncio en los portales inmobiliarios, haciendo entrevistas a los interesados, etc. Con el valor añadido de conocer por medio del anterior propietario, el tipo de persona que tenemos como inquilino.

Contamos con la seguridad de que, durante la vigencia de nuestro contrato, no vamos a tener que abandonar la vivienda. 

Además, podemos ejercer nuestro derecho de adquisición preferente, o de tanteo y retracto si no se nos notificara la compraventa o se pretendiera vender el piso con inquilino en Madrid a un tercero en una cantidad que no se nos ha comunicado previamente. 

* A no ser que haya una cláusula en el contrato de alquiler, donde se especifique un rechazo expreso por parte del inquilino para ejercer este derecho. 

Inconvenientes de vender una casa alquilada

Hay que tener en cuenta que para vender un piso con inquilino es imprescindible tener buena relación con el arrendatario; ya que si él no nos da permiso para enseñar la vivienda durante su estancia, está en todo su derecho. 

Incluso pudiendo llegar al punto de que el inquilino no quiera marcharse cuando se termine el contrato, se convierta en un ocupa, y tengamos que desalojarlo por vía judicial. Aunque esto pueda ocurrir, lo cierto es que no es lo más común, también hay que decirlo. 

Por último, es posible que tengamos dificultades en encontrar un comprador; debido a que, en general, la mayoría de personas que buscan vivienda, suele ser para residir en ella. Aunque no tendrás de qué preocuparte si vendes con profesionales del sector. En Templo Consulting te ayudamos a buscar al comprador ideal para vender tu piso con inquilino.

Para comprar una vivienda alquilada, hace falta estar buscando una rentabilidad a corto y medio plazo. De manera que un piso con inquilino es la compraventa ideal en estas circunstancias. 

Normalmente, este tipo de comprador suele ser un inversor, a quien no le interesa residir en la vivienda por el momento. Sino que le interesa un beneficio económico inmediato

Eso sí, mientras siga vigente el contrato de alquiler, el comprador deberá respetarlo hasta que se extinga. Con todas las condiciones que se pactaron en la firma del mismo. Por ejemplo, si hablamos de un contrato de renta antigua, el inquilino tendrá un derecho de usufructo vitalicio (que en algunas ocasiones se extiende al cónyuge). 

Asimismo, dado que el comprador no ha elegido al inquilino, es importante que se informe en profundidad sobre la persona que va a estar alquilada en su nueva vivienda: si paga periódicamente, si tiene un comportamiento conflictivo, etc.

Si en nuestro contrato aparece la cláusula de renuncia expresa del derecho de adquisición preferente, no podremos ejercer nuestro derecho de tanteo y retracto; y el propietario podrá vender la vivienda a un tercero, sin habérnosla ofrecido previamente a nosotros. 

Y pese a que el nuevo propietario deberá respetar el contrato vigente, con las condiciones pactadas por las dos partes anteriores; en cuanto concluya no tendrá obligación de renovarlo. 

En definitiva, podría parecer que el inquilino es quien sale más perjudicado en este tipo de transacción. Aunque en realidad, siempre puede negociarse un nuevo acuerdo entre las nuevas partes, porque el inversor esté buscando la rentabilidad de la vivienda comprada y no la quiera para sí.

Te ayudamos a vender tu piso con inquilino en Madrid rápidamente

Somos tu agencia especializada en la capital, con casi 10 años de experiencia en el sector. Lo que nos ha permitido crear una red de profesionales expertos en cada barrio de Madrid. Además, disponemos de base de datos de clientes compradores e inversores que buscan comprar viviendas con inquilino en la ciudad.

En Templo Consulting nos encargamos de todo por una tarifa plana de 1.950€+IVA ¡Visitas incluidas! Y solo pagarás una vez hayamos vendido. 

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    ¿Cuáles son los requisitos para vender un piso con inquilino en Madrid?

    Es recomendable, tanto desde el punto de vista ético como legal, comunicar a las dos partes por escrito la intención de vender la vivienda alquilada. Exista o no la cláusula de renuncia expresa en el contrato de alquiler. 

    La manera tradicional de notificar este tipo de informaciones es a través de un burofax, aunque cada vez se abre más el abanico de posibilidades para dejar constancia de la comunicación, gracias a los medios digitales. Desde los burofaxes electrónicos a correos o sistemas de mensajería instantánea como WhatsApp

    Sin embargo, a no ser que se firme una cláusula de renuncia expresa, el inquilino siempre contará con el derecho de adquisición preferente. Regulado por el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

    En el derecho de adquisición preferente están incluidos, tanto el derecho de tanteo -antes de transmitir la vivienda- como el derecho de retracto -una vez realizada la compraventa-. 

    Por un lado, está el derecho de tanteo, que obliga al propietario a notificar a su arrendatario que quiere vender el piso con inquilino. Dicha comunicación debe hacerse de forma fehaciente y prioritaria frente a un tercero. Además, el vendedor tiene que detallar cuáles son las condiciones y el precio de venta. 

    Entonces el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales para responder. Y si acepta la compraventa debe realizarse dentro de los 180 días siguientes.

    Por otro, si finalmente la venta se produjese entre el propietario y un tercero, el inquilino tiene derecho a conocer la nota simple de la escritura de compraventa, para comprobar que el inmueble se ha vendido en la misma cantidad y condiciones que le ofertaron a él, en su momento. Y en caso de no coincidir, el arrendatario podrá exigir su derecho de retracto. 

    El derecho de retracto consiste en impugnar la operación, para convertirse él en propietario a ese mismo precio. Y según el artículo 15.18 del código civil, el vendedor tendrá que reembolsar al primer comprador la cantidad íntegra de la venta, más los gastos derivados del contrato y demás gestiones. 

    Este derecho también puede ejercerse únicamente durante los 30 días naturales posteriores a la notificación fehaciente de la compraventa. 

    Excepciones a la hora de vender un piso con inquilino en Madrid

    Hay algunas situaciones que no permiten al inquilino ejercer estos derechos. Como por ejemplo, cuando el propietario es dueño de todo un edificio y quiere vender o varios vendedores se lo entregan a un mismo comprador; no se puede ejercer el derecho de adquisición preferente.  

    En cambio, si el contrato de arrendamiento se rige por la Ley de de 1964, es decir, que se trata de un contrato de renta antigua; el alquiler se prorrogará de manera indefinida hasta el fallecimiento del inquilino. Debido a que a estos arrendatarios se les concedió el usufructo de la vivienda de manera vitalicia, igual que el derecho de adquisición preferente. Unos derechos que en algunos casos, incluso pueden pasar al cónyuge.

    Conclusiones sobre cómo es mejor realizar la venta de un piso alquilado

    En definitiva, la idea de vender un piso con inquilino no tiene por qué ser complicado si escoges la agencia adecuada. Siempre después de haber repasado detenidamente el contrato de arrendamiento, para ver si quedó reflejada la cláusula de adquisición preferente o no.

    Además, si el inquilino rechaza la compra, no seremos nosotros quienes invadamos el espacio de nuestro arrendatario; sino que será un profesional quien realice las visitas. Rebajando la tensión entre las partes.

    Si estás interesado en vender tu piso con inquilino en Madrid, en Templo Consulting podemos ayudarte por solo 1.950€+IVA. Nos encargamos absolutamente de todo. Desde la valoración gratuita del inmueble, hasta la búsqueda de financiación para la parte compradora, gracias a nuestro servicio de intermediación hipotecaria con las principales entidades del país.

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