Derecho de tanteo y retracto ¿qué es y cuándo se usa?

25 Jul

Derecho de tanteo y retracto

Seguro que en algún momento has escuchado que una institución o una persona podría ejercer su derecho de tanteo y retracto sobre una vivienda. Estos dos conceptos te pueden parecer muy abstractos, pero si tenemos una vivienda alquilada, somos los inquilinos o vamos a vender una VPO antes de que transcurran los primeros 10 años, es importante tenerlos muy claros. Por eso, en nuestra agencia inmobiliaria para vender casa en Madrid, hemos desarrollado este artículo.

¿En qué consiste el derecho de tanteo y retracto?

El derecho de tanteo y retracto entra en juego cuando el propietario de una vivienda o un local alquilado quiere poner este inmueble a la venta. En estos casos, el titular debe comunicar a los inquilinos su decisión de vender por escrito, antes de comenzar la comercialización.

Derecho de tanteo

La razón por la que hay que informar de la venta al inquilino es porque el arrendatario tiene un derecho de adquisicón preferente, frente a terceros.

Si el inquilino está interesado en la compra, tendrá un plazo mínimo de 30 días naturales, desde el momento de la notificación, para llevar a cabo la compra. A esta olbigación del propietario de informar de forma prioritaria al inquilino se le denomina derecho de tanteo.

Derecho de retracto

Y si el propietario no realiza en tiempo y forma la notificación de vender a los inquilinos, estará vulnerando un derecho del arrendatario.

De manera que, si el titular llegara a vender la casa o el negocio a una tercera parte, el inquilino tendría un plazo de 30 días para ejercer su derecho de retracto, es decir, optar a la compra antes que cualquier otra parte.

Así que, en el caso de que el inquilino ejerciera su derecho de retracto, la compraventa que hubiera pactado el propietario con otro comprador quedaría anulada.

Los derechos de tanteo y retracto aparecen regulados en el Art. 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en relación al «Derecho de adquisición preferente».

Según este artículo, el punto 1 establece:

En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.”

Cláusula de renuncia expresa al derecho de tanteo y retracto

Si tienes un piso o un local en Madrid que te gustaría poner en elquiler, nuestra recomendación como expertos en la compraventa de inmuebles en la capital es que antes de firmar el contrato de arrendamiento, dejar por escrito todas las cuestiones que te pueda afectar en un futuro. Como por ejemplo, el derecho de tanteo y retracto.

Una buena idea es preguntar al inquilino si más adelante podría estar interesado en comprar el inmueble; y si no fuera el caso, añadir una cláusula donde se indique la renuncia expresa a su derecho de tanteo.

De esta forma, el propietario tendrá total libertad para vender, teniendo que avisar únicamente con 30 días de antelación a la fecha de firma en escritura pública.

Aunque si el contrato siguiera en vigor, el nuevo propietario estaría obligado a mantener las mismas condiciones pactadas hasta la finalización del mismo.

Ejemplo de cláusula de renuncia

Si añadimos este tipo de cláusula al contrato quedaría así:

TANTEO Y RETRACTO. La parte arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda.

En este enlace podéis descargar una instancia general del EMVS para la renuncia de no ejercer su derecho de tanteo y retracto.

Según las nuevas medidas del alquiler aprobadas en marzo de 2019, el propietario está obligado a informar a los inquilinos de cualquier decisión con 4 meses de anterioridad a la finalización del contrato. Por su parte, el inquilino debe haberlo con un plazo de 2 meses.

Derecho de tanteo y retracto en las Viviendas Protegidas

La EMVS (Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid) puede ejercer su derecho de tanteo y retracto en los primeros 10 años de su adquisición.

Ya sea por una transmisión intervivos (compraventa o donación) o morti causa (herencia). Además, estos derechos afectan también a los anejos, trasteros o garajes que estén vinculados registralmente a la vivienda.

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La Administración podrá ejercer su derecho de retracto en los siguientes casos:

  • Cuando no se haya solicitado la autorización de venta, a efectos del ejercicio de derecho de tanteo.
  • Aunque hayamos solicitado la autorización, pero se omitan requisitos exigidos por la normativa.
  • Que el precio final de venta de la vivienda sea superior al precio máximo establecido.

El plazo para ejercer este derecho es de 3 meses, a contar desde que la Administración tenga constancia de la realización de la venta.

¿Qué pasa si la EMVS ejerce su derecho de tanteo y retracto?

Cuando la Administración ejerce su derecho de tanteo, el propietario de la VPO será notificado por escrito, con la cita para la firma en la notaría designada por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo.

Dado que la Administración cuenta con un plazo de 3 meses para comprar la vivienda; una vez transcurrido este tiempo, el derecho de tanteo caducará y el propietario tendrá de nuevo el domino sobre su Vivienda Protegida.

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