Derecho de tanteo y retracto ¿qué es y cuándo se usa?

25 Jul

Derecho de tanteo y retracto¿Cuántas veces hemos oído hablar del derecho de tanteo y retracto sobre una vivienda? Estos conceptos nos pueden sonar a chino, pero si tenemos una vivienda alquilada o somos los inquilinos tenemos que tenerlos muy claros.

Derecho de tanteo

El derecho de tanteo y retracto, se da cuando una vivienda o local alquilado se pone a la venta. En estos casos, el propietario de dicho inmueble debe comunicar a los inquilinos esa decisión con antelación ya que estos tienen prioridad sobre la venta con las mismas condiciones de precio y formas de pago. Si el inquilino está interesado en la compra de la vivienda, tiene un plazo mínimo de 30 días naturales desde el momento de la notificación para llevar a cabo la compra. Esto se denomina derecho de tanteo.

Derecho de retracto

Por otro lado, si el propietario no notifica debidamente esta decisión a los inquilinos, aparte de ser una infracción de la ley, y vende la casa a una tercera parte, el inquilino tiene un plazo de 30 días para ejercer su derecho de retracto, es decir, tener prioridad en la compra. Si el inquilino ejerce su derecho, la compraventa que haya realizado el propietario con una tercera parte, queda anulada.

Los derechos de tanteo y retracto aparecen regulados en el Art. 25 de la Ley de Arrendamiento Urbanos, en relación al “Derecho de adquisición preferente”. Según este artículo el punto 1 establece: 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.”

 

Cláusulas de renuncia

A la hora de firmar el contrato de arrendamiento, es importante dejar claro las cláusulas de dicho contrato. Si el inquilino no está interesado en comprar el inmueble, se puede añadir una cláusula donde se indique la renuncia al su derecho de tanteo. De esta forma el vendedor puede vender la vivienda sin ningún problema avisando con 30 días de antelación a la firma de compraventa. Es más, si el propietario quisiera vender su casa alquilada no tendría ningún tipo de problema. Los nuevos propietarios deberán respetar el contrato y condiciones que tuviera el inquilino hasta la finalización del alquiler.

Ejemplo de cláusula de renuncia

Si añadimos este tipo de cláusula al contrato quedaría así:

TANTEO Y RETRACTO. La parte arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda.

 

Según las nuevas medidas del alquiler aprobadas en marzo de 2019, el propietario está obligado a informar a los inquilinos de cualquier decisión con 4 meses de anterioridad a la finalización del contrato. Por su parte, el inquilino deberá hacerlo con un plazo de 2 meses.

 

Derecho de tanteo y retracto en las Viviendas Protegidas

Las Viviendas Protegidas están sometidas a la posibilidad de ejercer por parte de la Comunidad de Madrid los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda se vaya a vender en segundas o posteriores transmisiones. Hay que tener en cuenta que, estos derechos afectan también a los anejos, trasteros o garajes que estén vinculados registralmente a la vivienda.

La Administración podrá ejercer su derecho de retracto en los siguientes casos:

  • Cuando no se haya solicitado la autorización de venta, a efectos del ejercicio de derecho de tanteo.
  • En el caso de haber solicitado la autorización, se omitan algunos de los requisitos exigidos por la legislación correspondiente.
  • Que el precio final de la vivienda sea inferior al establecido en la solicitud de autorización de venta.

El plazo para ejercer este derecho es de 3 meses a contar desde que la Administración tenga constancia de la realización de la venta.

Por otro lado, si la Administración ejerce su derecho de tanteo, el propietario de la vivienda será notificado por escrito y se le citará en la Notaría designada por la Administración para la firma de la escritura pública de compraventa. El plazo para ejercer dicho derecho es de 3 meses desde que la Solicitud se haya inscrito en el registro de la administración competente.

Si la Administración ejerce su derecho de tanteo, tendrá un plazo de 3 meses a contar desde la fecha de notificación al propietario, para pagar el precio de la vivienda. Si en este plazo no se realiza el ingreso, el derecho de tanteo caducará y el propietario tendrá de nuevo el domino sobre la vivienda.

 

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