Vender piso ocupado
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Asesora Inmobiliaria.
Sí, vender un piso con okupas en Madrid es posible, pero no es un proceso sencillo. Este tipo de venta tiene condiciones especiales: por ejemplo, no se puede acceder al inmueble para visitarlo, y esta limitación debe quedar reflejada en la escritura pública. Además, por razones evidentes, el precio de venta suele ser mucho más bajo que el de un piso desocupado.
Cuando hablamos de vender un piso ocupado, no nos referimos a un inmueble ocupado por tener inquilino, sino por personas que quieren vivir gratis en el inmueble, sin el consentimiento del propietario y que entran a la vivienda forzando las cerraduras. Son los denominados “okupas”. Este problema es más habitual de lo que pensamos, y echarlos es un proceso complicado y tedioso, porque supone un enorme esfuerzo administrativo, burocrático y legal, además de costoso a nivel económico.
Las primeras 48 horas son cruciales para desalojar a unos okupas de tu vivienda. Ya que dentro de ese plazo los Cuerpos de Seguridad del Estado pueden echarlos sin una orden judicial.
Análisis inicial del estado de la vivienda
Verifica que eres el propietario legal del inmueble (inscripción en el Registro de la Propiedad).
Identifica el tipo de ocupación: ¿es “okupación ilegal” (sin contrato, sin título) o hay alguna negociación, contrato de alquiler abandonado, etc? Esto cambia enormemente los plazos y riesgos.
Evalúa cargas o gastos pendientes (comunidad, suministros, IBI, hipoteca) ya que al vender la vivienda esos gastos pueden trasladarse al comprador o influir en el precio.
Decidir la estrategia de venta
Tienes básicamente dos rutas:
Vender con la ocupación aún vigente: es legal, pero el comprador asume el riesgo, el valor baja, puede tardar mucho en recuperarse la vivienda (desalojo).
Intentar desocupar antes de vender: iniciar procedimiento de desahucio, mayor coste y tiempo, pero vivienda más “vendible” y a mejor precio.
Informar al comprador y documentar la situación
Debes dejar constancia de que la vivienda está ocupada, de las condiciones (no se puede visitar, tiene ocupantes, posibles costes de desalojo) para evitar futuros litigios por vicios ocultos.
Incluir en el contrato de arras (o en cláusulas previas a la escritura) el estado real de la propiedad, la responsabilidad de la ocupación que queda al comprador o que tú asumes algún trámite, etc.
Negociar y fijar precio y condiciones
Como la vivienda está ocupada, el precio debe reflejar el riesgo, la falta de uso, la imposibilidad de acceso para visitas y para tasarla con normalidad. Según fuentes, pueden llegar a rebajas del 40-60 % respecto al mercado libre.
Fijar si la vivienda se va a vender “como está” (ocupada) o con pacto de desocupación (y qué plazos/términos se dan).
Preparación de la escritura y firma
En la escritura pública de compraventa se debe hacer mención de la situación ocupacional. No es que haya un “modelo obligatorio” estándar, pero debe recogerse la situación para que quede legalmente transparente.
El comprador firma sabiendo que la posesión efectiva (entrar, usar) puede no ser inmediata. Tú entregas el título de propiedad, pero la posesión real puede tardar.
Entrega, pago y responsabilidades post-venta
Una vez firmada la escritura, el comprador asume la propiedad y los riesgos relacionados con la ocupación.
Si la vivienda sigue ocupada, será responsabilidad del nuevo propietario gestionar (o no) el desalojo, los costes legales, los tiempos, etc.
Como vendedor, conviene cerrar todos los temas posibles de tu lado (pendientes de comunidad, hipoteca, suministros) para que no te vinculen a posteriores reclamaciones.
Déjanos tu número de teléfono y uno de nuestros asesores expertos se pondrá en contacto contigo para resolver tus dudas y explicarte todas tus opciones.
Impacto en el valor del inmueble:
Venta y opciones de mercado:
Debido a la imposibilidad de acceder al inmueble, no es factible realizar una tasación. Por lo tanto, será necesario encontrar un comprador que pueda pagar al contado, ya que los bancos no otorgarán hipotecas sin una tasación previa.
Asimismo, ocurre algo similar con el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), ya que no se puede llevar a cabo su obtención. Es crucial establecer claramente esta situación en el contrato notarial.
Proceso de venta:
Cuando tenemos una vivienda vacía siempre existe el temor a que nos la ocupen de manera ilegal. Aunque, en la práctica, se han dado muchos más casos en los que el inquilino deja de pagar el alquiler porque su situación laboral se complica pese a que aún no se le ha acabado el contrato.
Si nos sucediera algo así, nos veremos obligados a presentar una demanda de desahucio por impago del alquiler y se fijará un juicio. Cuando llegue la fecha límite, si el inquilino no ha pagado la deuda, el juez fallará a nuestro favor y permitirá el desahucio. De manera que podremos expulsar al inquilino. No obstante, puede suceder que antes de la fecha de la vista, el inquilino pague la cantidad correspondiente, y, por lo tanto, tenga derecho a permanecer en la vivienda hasta la finalización del contrato. Habrá que analizar caso por caso, porque pueden intervenir muchos factores: que haya menores a cargo, que sea un colectivo vulnerable, etc.
Para evitar que ocupen tu vivienda es aconsejable poner una alarma; así la Policía tendrá conocimiento del allanamiento y podrá acceder a la vivienda para echar a los ocupantes. Si no disponemos de una alarma, la Policía no podrá hacer nada, a no ser que pille a los ocupas infraganti.
Casas que hayan estado vacías mucho tiempo en el mercado y aún no ha sido alquiladas o vendidas. Puede suceder que estas personas se presenten como futuros inquilinos o propietarios y concreten alguna visita con el vendedor o arrendador, con el fin de conocer el piso en persona. Entonces, si les gusta y lo ven sencillo, se las ingenian para forzar y cambiar la cerradura, negando el paso al auténtico propietario.
Normalmente buscan viviendas ubicadas en áreas urbanas de reciente creación o en zonas deprimidas de la ciudad. También son blancos fáciles las segundas residencias, porque suelen estar vacías gran parte del año; o los inmuebles sin uso, ya que las consecuencias legales para el okupa, al no ser una vivienda habitual, son mucho menores.
En estos casos se considera usurpación de vivienda, según el Art. 245 del Código Penal, y se castiga con una multa administrativa o pena de cárcelo de uno a dos años si hibiera violencia o intimidación. En cambio, si se okupa una residencia habitual, se considera allanamiento de morada, y la pena, según el Art. 202 del Código Penal, es de seis meses a dos años de cárcel. Pudiendo subir a cuatro años de cárcel con una multa de seis a doce meses.
Desde el 2016 las okupaciones ilegales aumentaron en un 50%, según datos del Ministerio de Interior. Y entre los dos últimos años, es decir, entre el 2018 y el 2019 el número de casas ocupadas aumentó un 23,4%, lo que se traduce en 14.394 viviendas.
También hay que tener en cuenta que, una vez vendido el inmueble, los nuevos propietarios son los encargados de llevar a cabo el proceso de desahucio y los gastos que pueda suponer. Esta es una de las razones por la que se rebaja el precio del inmueble.
Para llevar a cabo el desalojo de los “okupas” es necesario contratar un abogado y un procurador que redacte una demanda de desahucio por precario o una querella por usurpación, y esperar a que un juez dicte sentencia. Si nos decantamos por la vía penal este proceso puede durar entre 1 y 2 años y tienen un coste de hasta 5.000€.
En Templo Consulting tenemos experiencia en llevar a cabo negociaciones con estos inquilinos, buscando las solución más favorable al vender un piso ocupado. Y gracias a nuestras gestiones conseguimos que la bajada en el precio no sea tan elevada.
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Dependiendo del tipo de bien al que se enfrenten la manera de actuar es distinta. Por ejemplo, primero deben conocer si es una morada, es decir, una vivienda habitual o una segunda residencia en propiedad o alquiler; no se considera morada si es un bien sin uso o dedicado al alquiler y está sin inquilinos; y por último, si no supieran qué tipo de bien deben ir averiguando qué tipo de delito se está cometiendo entonces sobre la marcha.
En el primer caso, se considera que es un allanamiento de morada y está tipificado como delito flagrante si los autores no abren voluntariamente la puerta. Entonces se procede a la detención de los okupas y a la recopilación de pruebas (vídeos, fotografías, anotaciones, etc.) para determinar que se trata de la morada de los legítimos propietarios y comprobar si faltan enseres. Por último, se realizará una restitución de la propiedad al auténtico titular de la morada y si no se presentara durante la intervención precintarla.
En el segundo caso, el delito es de usurpación. Si la okupación se ha cometido con violencia se procede de la misma forma que en el de allanamiento, pero si no ha existido intimidación habrá que identificar a los autores primero. Si abrieran la puerta se procederá a su filiación con documentos legales. En el caso de carecer de los mismos se les detendrá. No obstante, si no abren la puerta y se niegan a identificarse estarán cometiendo un delito de desobediencia grave contra un agente de la autoridad, por lo que se podría entrar por la fuerza y detenerlos. Después se realizaría la restitución de la propiedad a su legítimo propietario, aunque si los okupas están desarrollando plenamente su vida en el inmueble no se les puede desalojar porque prima su derecho a la inviolabilidad del domicilio.
En el caso de desconocer si el inmueble está considerado o no morada, habrá que hacer averiguaciones al respecto. Lo primero sería comprobar quién es el verdadero titular del inmueble, si existía o no autorización para la estancia y si hay algún documento legítimo para la okupación. Si mientras se produce la intervención se consigue información para determinar si es o no una morada, habra que actuar en relación al primer o segundo caso. Pero si no se consiguiera durante la intervención la información que determine que tipo de delito de okupación se tratase, se podría estar cometiendo otro tipo de delito como robo con fuerza o violencia, secuestro, etc. Y por lo tanto, se entrará por la fuerza y una vez asegurada la escena se actuará en consecuencia al delito que se esté cometiendo.
Inversores y compradores con experiencia en la gestión de inmuebles ocupados suelen ser los principales interesados. Estos compradores buscan oportunidades de inversión y suelen estar dispuestos a asumir los riesgos asociados.
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El proceso para desalojar a ocupantes ilegales de viviendas en España ha alcanzado niveles récord en cuanto a duración. Según datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), el tiempo promedio para resolver procedimientos verbales posesorios en los Juzgados de Primera Instancia y de Instrucción de lo Civil fue de 12 meses en 2023, un aumento significativo desde los 10,6 meses registrados en 2022 y casi triplicando los 4,9 meses de 2018 a nivel nacional.
Además, las apelaciones de estas sentencias en las Audiencias Provinciales añaden un promedio adicional de 11,2 meses al proceso. En conjunto, el periodo medio para obtener una sentencia que permita el desalojo se sitúa en aproximadamente 23,2 meses, cifra que marca un máximo histórico en la serie de registros.
Este incremento en los tiempos judiciales coincide con una disminución en el refuerzo judicial, término utilizado por el CGPJ para describir el porcentaje de sentencias emitidas por jueces actuando como refuerzo de los tribunales.
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