¿Cómo vender una casa ocupada?

28 Feb

vender casa ocupadaEn otra ocasión, desde nuestra inmobiliaria para vender casa en Madrid, hemos hablado de cómo vender una casa alquilada. Esta opción es posible, aunque no quiere decir que podamos echar al inquilino de la vivienda si aún está el contrato vigente. Ahora bien, ¿cómo vender una casa ocupada? No nos referimos a ocupada por un inquilino, sino por personas que quieren vivir gratis en el inmueble, sin el consentimiento del propietario y que entran  a la vivienda forzando las cerraduras. Son los denominados “okupas”. Este problema es más habitual de lo que pensamos, y echarlos es un proceso complicado y tedioso, porque supone un enorme esfuerzo administrativo, burocrático y legal, además de costoso a nivel económico.

Las primeras 48 horas son cruciales para desalojar a unos okupas de tu vivienda. Ya que dentro de ese plazo los Cuerpos de Seguridad del Estado pueden echarlos sin una orden judicial.

Aclaración de conceptos

  • Morada: Identico a domicilio. Es el espacio apto para desarrollar la vida privada, independientemente del periodo de tiempo que se resida en ella. La existencia de enseres personales denota disponibilidad de uso. Puede ser tanto una primera como una segunda residencia.
  • Requisitos de usurpación: Que el inmueble no sea morada y que el okupa tenga vocación de permanecer en el inmueble por un periodo de tiempo. El auténtico titular tiene que estar ejerciendo una verdadera posesión del mismo, es decir, que si se encuentra abandonado o ruinoso se está vulnerando el bien jurídico protegido. También hay que actuar en contra de la voluntad del titular, carecer de un título legítimo y tener conocimiento de que el inmueble es ajeno y no existe autorización.

Por eso, si quieres vender una casa ocupada debes tener en cuenta todos estos aspectos primero.

Formas de okupación y soluciones

Cuando tenemos una vivienda vacía siempre existe el temor a que nos la ocupen de manera ilegal. Aunque, en la práctica, se han dado muchos más casos en los que el inquilino deja de pagar el alquiler porque su situación laboral se complica pese a que aún no se le ha acabado el contrato.

Si nos sucediera algo así, nos veremos obligados a presentar una demanda de desahucio por impago del alquiler y se fijará un juicio. Cuando llegue la fecha límite, si el inquilino no ha pagado la deuda, el juez fallará a nuestro favor y permitirá el desahucio. De manera que podremos expulsar al inquilino. No obstante, puede suceder que antes de la fecha de la vista, el inquilino pague la cantidad correspondiente, y, por lo tanto, tenga derecho a permanecer en la vivienda hasta la finalización del contrato. Habrá que analizar caso por caso, porque pueden intervenir muchos factores: que haya menores a cargo, que sea un colectivo vulnerable, etc.

Para evitar que ocupen tu vivienda es aconsejable poner una alarma; así la Policía tendrá conocimiento del allanamiento y podrá acceder a la vivienda para echar a los ocupantes. Si no disponemos de una alarma, la Policía no podrá hacer nada, a no ser que pille a los ocupas infraganti.

¿Qué buscan los “okupas”?

Casas que hayan estado vacías mucho tiempo en el mercado y aún no ha sido alquiladas o vendidas. Puede suceder que estas personas se presenten como futuros inquilinos o propietarios y concreten alguna visita con el vendedor o arrendador, con el fin de conocer el piso en persona. Entonces, si les gusta y lo ven sencillo, se las ingenian para forzar y cambiar la cerradura, negando el paso al auténtico propietario.

Normalmente buscan viviendas ubicadas en áreas urbanas de reciente creación o en zonas deprimidas de la ciudad. También son blancos fáciles las segundas residencias, porque suelen estar vacías gran parte del año; o los inmuebles sin uso, ya que las consecuencias legales para el okupa, al no ser una vivienda habitual, son mucho menores.

En estos casos se considera usurpación de vivienda, según el Art. 245 del Código Penal, y se castiga con una multa administrativa o pena de cárcelo de uno a dos años si hibiera violencia o intimidación. En cambio, si se okupa una residencia habitual, se considera allanamiento de morada, y la pena, según el Art. 202 del Código Penal, es de seis meses a dos años de cárcel. Pudiendo subir a cuatro años de cárcel con una multa de seis a doce meses.

Desde el 2016 las okupaciones ilegales aumentaron en un 50%, según datos del Ministerio de Interior. Y entre los dos últimos años, es decir, entre el 2018 y el 2019 el número de casas ocupadas aumentó un 23,4%, lo que se traduce en 14.394 viviendas.

Proceso para vender una casa ocupada

¿Qué debemos hacer para vender una casa ocupada? Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que el inmueble se va a depreciar considerablemente. Esta bajada de precio puede llegar hasta 42,4% con respecto a otras viviendas de características similares. Esto se debe a que una vez desalojada la vivienda no se puede poner a la venta inmediatamente. Posiblemente haya que reformarla de nuevo, pintarla y ponerla a punto para los nuevos clientes. Estas reformas conllevan unos gastos que no estaban previstos, a los que hay que sumar los gastos por los honorarios de los abogados que nos han llevado el proceso de desaolojo. En definitiva, hay que ser consciente que vender una casa ocupada puede dilatar la operación en el tiempo, pero no imposible.

Si necesitamos realizar una tasación del inmueble y los inquilinos no permiten la entrada al tasador, nos veremos obligados a utilizar las herramientas de tasación online. Aunque podamos hacerlo por nuestra cuenta, siempre es mejor contar con la ayuda de un profesional, ya que gracias a sus conocimientos del mercado realizará la tasación comparando nuestra vivienda con testigos reales. Esto quiere decir que el tasador buscará, al menos, seis inmuebles con características similares, en el mismo edificio o en bloques colindantes, y que posean exactamente la misma distribución.

Vender una casa ocupada, requiere de los mismos trámites que vender una casa en una situación normal. Pero con la dificultad añadida de no poder enseñarla. Además, es obligatorio informar a los interesados cuál es el estado en que se encuentra la vivienda.

¿Qué debe hacer el comprador?

También hay que tener en cuenta que, una vez vendido el inmueble, los nuevos propietarios son los encargados de llevar a cabo el proceso de desahucio y gastos que pueda suponer. Esta es una de las razones por la que se rebaja el precio del inmueble.

Para llevar a cabo el desalojo de los “okupas” es necesario contratar un abogado y un procurador que redacte una demanda de desahucio por precario o una querella por usurpación, y esperar a que un juez dicte sentencia. Si nos decantamos por la vía penal este proceso puede durar entre 1 y 2 años y tienen un coste de hasta 5.000€.

En Templo Consulting tenemos experiencia en llevar a cabo negociaciones con estos inquilinos, buscando las soluciones más favorables entre ambas partes. Gracias a nuestras gestiones conseguimos que la bajada en el precio no sea tan elevada. Ademas, garantizamos plena confianza en todas las gestiones. Buscamos los mejores candidatos para comprar tu vivienda y nos aseguramos que estos puedan hacer frente a los gastos de la compra. Si quieres vender tu casa hazlo de manera segura y con expertos en el sector inmobiliario. Nos dudes en ponerte en contacto con nosotros para vender tu casa. ¡Estamos encantados de ayudarte en un momento tan complicado!

Déjanos tu contacto y te informamos sin compromiso.

Al hacer clic en "Enviar" aceptas las condiciones de nuestra Política de Protección de Datos.

Protocolo de las Fuerzas de Seguridad del Estado:

Dependiendo del tipo de bien al que se enfrenten la manera de actuar es distinta. Por ejemplo, primero deben conocer si es una morada, es decir, una vivienda habitual o una segunda residencia en propiedad o alquiler; no se considera morada si es un bien sin uso o dedicado al alquiler y está sin inquilinos; y por último, si no supieran qué tipo de bien deben ir averiguando qué tipo de delito se está cometiendo entonces sobre la marcha.

Primera o segunda residencia

En el primer caso, se considera que es un allanamiento de morada y está tipificado como delito flagrante si los autores no abren voluntariamente la puerta. Entonces se procede a la detención de los okupas y a la recopilación de pruebas (vídeos, fotografías, anotaciones, etc.) para determinar que se trata de la morada de los legítimos propietarios y comprobar si faltan enseres. Por último, se realizará una restitución de la propiedad al auténtico titular de la morada y si no se presentara durante la intervención precintarla.

Vivienda sin uso o vacía

En el segundo caso, el delito es de usurpación. Si la okupación se ha cometido con violencia se procede de la misma forma que en el de allanamiento, pero si no ha existido intimidación habrá que identificar a los autores primero. Si abrieran la puerta se procederá a su filiación con documentos legales. En el caso de carecer de los mismos se les detendrá. No obstante, si no abren la puerta y se niegan a identificarse estarán cometiendo un delito de desobediencia grave contra un agente de la autoridad, por lo que se podría entrar por la fuerza y detenerlos. Después se realizaría la restitución de la propiedad a su legítimo propietario, aunque si los okupas están desarrollando plenamente su vida en el inmueble no se les puede desalojar porque prima su derecho a la inviolabilidad del domicilio.

¿A qué delito se enfrentan?

En el caso de desconocer si el inmueble está considerado o no morada, habrá que hacer averiguaciones al respecto. Lo primero sería comprobar quién es el verdadero titular del inmueble, si existía o no autorización para la estancia y si hay algún documento legítimo para la okupación. Si mientras se produce la intervención se consigue información para determinar si es o no una morada, habra que actuar en relación al primer o segundo caso. Pero si no se consiguiera durante la intervención la información que determine que tipo de delito de okupación se tratase, se podría estar cometiendo otro tipo de delito como robo con fuerza o violencia, secuestro, etc. Y por lo tanto, se entrará por la fuerza y una vez asegurada la escena se actuará en consecuencia al delito que se esté cometiendo.

Deja un comentario

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

TE ASESORAMOS SIN COMPROMISO:

¡Enviado!

Síguenos

RECIBE NUESTROS ARTÍCULOS EN TU EMAIL

Login

Register

Comparar listas