Inquiokupas
Qué hacer cuando hay inquilinos okupas
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¿Qué son los inquiokupas?
Los inquiokupas o inquilinos okupas representan una variante reciente de los okupas tradicionales. Se refiere a personas que, después de haber sido inquilinos legales de una vivienda, dejan de pagar el alquiler y permanecen en la propiedad de manera ilegal. Vender un piso ocupado puede ser un reto, por eso te podemos contar cómo actúan los inquiokupas.
Cómo operan los inquiokupas:
- Entrar al inmueble con consentimiento: La inquiokupación no es una figura delictiva ya que el inquilino no entra a la fuerza en el inmueble, ni ha entrado a vivir sin el consentimiento del propietario de la casa.
- Cambio de Situación: Una vez dejan de pagar, estos individuos se quedan en el inmueble sin derecho legal para hacerlo. Su presencia se torna ilegal, ya que no tienen un contrato en vigor y han dejado de cumplir con sus obligaciones de pago.
- Dificultades para la Detección y Desalojo:
- Detección tardía: Debido a que inicialmente actúan como inquilinos normales y cumplen con los pagos durante un tiempo, pueden ser más difíciles de identificar como okupas al inicio. Esto complica la detección temprana de su situación ilegal.
- Proceso de desalojo: Una vez que dejan de pagar, la legislación en España sobre okupación dificulta el proceso de desalojo. El hecho de haber pagado antes puede hacer que en ciertas ocasiones, el proceso de desalojo sea igual de prolongado y complicado que con okupas de inmuebles tradicionales.
Tipos de Inquiokupación
- Inquilinos de viviendas que dejan de pagar: Dejan de pagar el inmueble un día.
- Inquilinos que dejan de pagar y están en situación de vulnerabilidad: Dejan de pagar y además están en situación de vulnerabilidad. (Tener hijos menores de edad, situación de dependencia o ser víctima de violencia de género).
- Inquilinos que dejan de pagar, alegan vulnerabilidad y ocupan por largos periodos: Dejan de pagar, alegan vulnerabilidad y, cuando no se acredita, han logrado ocupar la vivienda durante largos periodos de tiempo.
¿Qué diferencias hay entre una Inquiokupación y la Ocupación ilegal de un inmueble?
La diferencia principal entre la inquiokupación y la ocupación ilegal es que el inquilino ingresó legalmente al inmueble mediante un contrato. Sin embargo, al dejar de pagar, el inquilino puede intentar retrasar o cancelar el desahucio alegando vulnerabilidad. Aunque esta vulnerabilidad se demuestre o no, el proceso de desalojo se aplaza, y durante ese tiempo el propietario no recibe el alquiler correspondiente.
Según la Plataforma de Afectados por la Ocupación, el 70% de los casos actuales son de inquilinos okupas.
¿Por qué no entran directamente a ocuparlas?
La inquiokupación se clasifica en el ámbito del impago de alquiler y no en el de la usurpación ilegal de la propiedad. Por lo tanto, el desahucio en estos casos se basa en la falta de pago de rentas, en contraste a los okupas que ingresan a viviendas vacías, que se enfrentan a desahucios por ocupación sin consentimiento.
Como existe un consentimiento previo para residir en el inmueble, el riesgo de encarcelamiento para los inquilinos okupas es casi nulo.
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¿Cómo prevenir la Inquiokupación de un inmueble?
Alquilar un inmueble actualmente conlleva riesgos debido a la situación general con los okupas. Existen algunos consejos para protegerse de la inquiokupación:
- Consulta ficheros de inquilinos morosos y evalúa al candidato a fondo para saber si ha tenido historial con deudas. Se puede consultar si el futuro inquilino de tu inmueble es un moroso desde la página web del FIM (Fichero de Inquilinos Morosos). También puedes comprar esta información sobre cómo saber si un inquilino es moroso desde una herramienta de Idealista.
- Solicitar Informe de Vida Laboral. De esta forma puedes comprobar el volumen de ingresos que ha tenido el inquilino desde hace un tiempo hasta ahora. Si tiene unos ingresos estables, baja la posibilidad de que ese inquilino pueda llegar a convertirse en un Inquiokupa.
- Solicita un Seguro de Impago de alquiler. En caso de impago de alquiler, el seguro se hará cargo de abonar el importe de las mensualidades contratadas, exceptuando el primer mes. Ellos cuentan además con profesionales y asistencia legal para poder gestionar estas situaciones.
- Depósitos de fianzas. Un comportamiento sospechoso es cuando los inquilinos desean pagar varios meses de fianza por adelantado. Generalmente, esto se hace para ganarse tu confianza rápidamente y acelerar el proceso de firma del contrato de arrendamiento.
- Documentación con una cláusula antimorosos. Se puede añadir en el contrato de alquiler que, si existe un impago del alquiler, el nombre del inquilino pasará a formar parte de la base de datos de morosos.
- Tómate tu tiempo para elegir al candidato ideal. Dedicando más tiempo y esfuerzo en la elección, puedes prevenir tomar una decisión equivocada.
¿Cómo identificar a posibles inquiokupas?
Es difícil identificar a posibles inquiokupas de antemano, aunque existen algunos indicadores en su comportamiento que pueden aumentar las sospechas:
- No cuentan con una nómina.
- Demoran la entrega de documentos.
- Quieren ganarse en exceso tu confianza, por ejemplo, ofreciendo varios meses de fianza por adelantado para acelerar el proceso.
- Insisten en pagar en efectivo.
- No tienen referencias de arrendadores anteriores que les den credibilidad.
¿Qué hago si tengo un inquiokupa?
Si tienes un inquiokupa en tu casa, lo primero que debes hacer es recaudar todos los documentos posibles, como contratos y comunicaciones previas con el inquiokupa.
Luego, ponte en contacto con el seguro de impago del alquiler para informarles de tu situación. Si no contrataste uno, lo mejor es acudir a un abogado y buscar asesoría inmobiliaria sobre okupación. Deberías comunicar formalmente al okupa el desalojo del inmueble. Si sigue sin pagarte, tendrás que denunciar esta situación en el tribunal para obligar al inquilino a desalojar la propiedad.
Antes de esto, intenta negociar con el okupa para ver si mediante un acuerdo puedes solucionar la situación y hacer que abandone el inmueble cuanto antes. De esta forma, podrás empezar a controlar los daños y proceder con reparaciones. De lo contrario, tendrás que esperar la resolución para el desalojo oficial del inmueble. Si el okupa alega vulnerabilidad, esto puede alargar el proceso debido a las verificaciones necesarias para comprobar dicha situación.
Una vez solucionada esta situación, podrás tomar medidas para que no vuelva a suceder en un futuro.
¿Y qué hacemos si tenemos un seguro antiokupas que no nos cubre?
Cada vez más empresas aseguradoras buscan beneficiarse de la situación de la inquiokupación para aumentar sus ingresos. Estas conocidas compañías están comercializando seguros antiokupas que, en realidad, ya están cubiertos por los seguros de hogar estándar.
Si has contratado un seguro antiokupas, revisa cuidadosamente las condiciones, ya que podrías pensar que estás protegido contra la inquiokupación, cuando en realidad solo cubre allanamientos de morada y no situaciones de usurpación o impago de alquiler.
Inquiokupas de lujo
Cada vez es más común encontrar inquiokupas en viviendas de lujo. Estos individuos buscan ocupar propiedades de alto standing, lo que provoca serios daños al inmueble y afecta su valor. El proceso de desalojo en estos casos es igualmente largo que el de viviendas convencionales.
Algunos de estos okupas de lujo cuentan con recursos económicos elevados y llevan una vida acomodada. En otros casos, si no tienen altos ingresos, pueden falsificar documentación para demostrar ingresos elevados y así engañar a inmobiliarias de lujo, lo que les permite ocupar la propiedad más tarde.
¿Puedo vender mi casa si tiene inquiokupas?
La inquiokupación puede reducir significativamente el valor de un inmueble, entre el 40% y el 60%, debido a la imposibilidad de vender la propiedad inmediatamente y los costes adicionales de reformas y honorarios legales. Aunque vender una casa con inquiokupación es posible, el proceso puede ser largo y requiere encontrar compradores dispuestos a pagar al contado, ya que los bancos no conceden hipotecas sin tasación previa. Además, la obtención del Certificado de Eficiencia Energética es inviable, por lo que es crucial dejar esto claro en el contrato notarial.
Vender una propiedad en estas condiciones implica los mismos procedimientos que una venta normal, pero con el desafío añadido de no poder mostrar el inmueble a los interesados.
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